EL PREAVISO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En el ámbito arrendaticio preaviso es el requerimiento previo que debe hacer cada una de las partes a la otra de su voluntad de dar por terminado el arriendo a su vencimiento.

La ley de Arrendamientos Urbanos contempla la figura del preaviso con distintos plazos:
A) Preaviso mínimo de treinta días para que en los arrendamientos de vivienda de duración inferior a cinco años el arrendatario manifieste su voluntad de darlo por terminado encada una de sus anualidades. (Art. 9.1)
B) Preaviso de al menos un mes el que deben cumplir las partes para dar por terminado un contrato de arrendamiento de vivienda cuando vaya a cumplirse su duración máxima forzosa (Art. 10)
C) Preaviso mínimo de dos meses que debe cumplir el arrendatario para desistir de un arrendamiento de duración superior a cinco años, cuando éste haya cumplido cinco años de vigencia. (Art. 11)El incumplimiento del preaviso da lugar a la prórroga automática del arrendamiento con la duración que en cada caso señale el contrato, la LAU o el Código Civil.

En cuanto al preaviso del art. 11 la SAP de Soria de 8 de abril de 2011 señala un interesante criterio: “Aunque hubiera quedado acreditado que tales llaves se hubieran entregado el día 13 de noviembre anterior, la necesidad de existencia del preaviso de dos meses, hace que el contrato no pueda considerarse extinguido por desistimiento del arrendatario hasta dos meses después, lo que significa que las rentas han de pagarse hasta el día 13 de enero de 2010, tal y como fija la sentencia impugnada”.

¿Puesto que la LAU en los tres supuestos se refiere a plazos mínimos de preaviso, es posible pactar plazos mayores?

La SAP de León de 6 de abril de 2011 decide lo siguiente: “El preaviso tuvo lugar mediante burofax remitido el 30 de abril de 2010, fecha en que la arrendataria puso la vivienda a disposición de la arrendadora. No consta acreditado por medio de prueba alguna que la arrendataria hubiera efectuado ese preaviso telefónicamente en los dos meses anteriores a la entrega de las llaves, por lo que sólo podemos tomar como referencia la fecha en que se remitió el burofax. Al restituir la posesión de la vivienda sin cumplir con la obligación de preaviso indicado, ha incumplido el contrato y, por lo tanto, opera la pérdida de la fianza tal y como se había pactado”

En el mismo sentido la SAP de la Coruña de 25 de enero de 2011 cuando dice: "Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". De ahí que se considere que ha de estarse a que en la estipulación decimo-tercera del contrato de autos se establece que "en caso de que el arrendatario desee marcharse antes del tiempo pactado, deberá avisar de su intención con tres meses de antelación, para no incurrió en penalización algunas". La condena al abono de la expresada cantidad de 1.673,22 euros se efectúa por considerar que la parte demandada no habría probado la existencia del preaviso; correspondiéndose dicha cantidad, según expresamente se señala, con las tres mensualidades de renta siguientes a la fecha de entrega de las llaves".

En un arrendamiento de vivienda decide la SAP de Oviedo de 26 de enero de 2011: “El arrendamiento, celebrado el 1 de abril de 2006, se había pactado por un plazo de cinco años, con la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario con un preaviso de tres meses de antelación. Aunque fuera cierto que la arrendataria hubiera abandonado la vivienda en el mes de julio de 2009, como ella dice y no acredita, ello no le eximiría del pago de las tres mensualidades siguientes, pues menos aún justificó haber dado cumplimiento a esa obligación de preaviso convenida entre las partes, de tal suerte que el ejercicio efectivo del desistimiento sólo cabría tres meses después de que el arrendador tuviera conocimiento de esa intención firme de dejar la vivienda".

EL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO

La prohibición de que nadie pueda obtener un beneficio económico a costa de otro sin justificación no está regulada expresamente en el Código Civil, a pesar de su indudable antigüedad.

Nemo debet lucrari ex alieno damno (Nadie debe lucrarse con el daño ajeno) decía el jurisconsulto Gayo y en el mismo sentido el Código de Las Partidas ordenaba: Ninguno non deue enriquescerse tortizeramente con daño de otro.

En tal sentido para la Jurisprudencia la acción de enriquecimiento injusto, se perfila como una acción subsidiaria, cuando la Ley no concede acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo y ha definido los requisitos necesarios para que prospere una reclamación judicial por enriquecimiento injustificado, tales son:

1) Que el demandado haya experimentado un enriquecimiento, ya sea aumentando su patrimonio, ya evitando su disminución.

2) Que tal incremento carezca de razón jurídica que lo sustente.

3) Que cause un correlativo empobrecimiento del demandante, ya sea provocándole un detrimento patrimonial, ya frustrando una ganancia.

Conforme a estos criterios:

I.- No existe enriquecimiento injusto en la demandada ya que olvida la actora que, en contra de lo que pretende, las sentencias de la Jurisdicción de lo Laboral han declarado su deber de hacer frente a las indemnizaciones derivadas de la ruptura de los contratos que la vinculaban con los trabajadores, por lo que su empobrecimiento está justificado (STS 21/09/2010)

II.- No existe enriquecimiento injusto en el caso de quienes pueden obtener una satisfacción económica en el presente proceso y al mismo tiempo ejecutar los títulos en otro proceso judicial puesto que el Código de Comercio prevé un procedimiento para la recuperación de los títulos extraviados, ya que el pretendido enriquecimiento de los actores no derivaría de ejecución de la sentencia sino de una serie de hipotéticas actuaciones futuras que se intuyen de incierto resultado (STS 29/07/2010.

III.- No se produce enriquecimiento injusto por no aplicarse a un contrato el sistema de revisión de precios ya que no ha sufrido ningún empobrecimiento: ha cobrado lo pactado en el contrato.

Nunca ha pretendido en este procedimiento demostrar ni tan siquiera lo ha expuesto, que sus gastos por esta obra hayan superado a sus ingresos. (STS 21/10/1980)

IV.- Tampoco se produce dicho enriquecimiento cuando la ventaja económica expresada se ha adquirido en virtud del cumplimiento de un contrato que no haya sido previamente invalidado, o en virtud del ejercicio de un derecho en cuya reclamación no se empleen medios abusivos reprobables (16/02/1980)

V.- Existe enriquecimiento injusto en la extinción del contrato de agencia no atribuible a la voluntad o conducta del concesionario cuando tiene por fundamento el enriquecimiento por aprovechamiento sin remuneración de la clientela creada o aumentada sensiblemente por el distribuidor. (STS 20/07/2007)

LA AUTENTICIDAD DE LAS OBRAS DE ARTE. ASPECTOS JURIDICOS (2)

Como complemento a lo anteriormente expuesto cabe examinar la doctrina tanto del Tribunal Supremo como de los Tribunales de inferior rango en algunas ocasiones en que han tenido ocasión de pronunciarse, juzgando controversias relacionadas con la autenticidad de las obras de arte.

I.- Nuestro más alto Tribunal califica de estafa la conducta de quien aprovechando su notoria relación de amistad con un conocido pintor, con ánimo de lucro, logró hacerse con diversos cuadros que eran copias de los originales, o que recreaban temas que había pintado éste, aparentando que eran obras suyas, pues además se incorporaron a todos ellos una firma legible, semejante a la que estampaba el mencionado pintor.

En este supuesto el TS no admite como excusa absolutoria la alegación de que los estafados habían sido un galerista y un notario y como tales, personas dotadas de formación e información suficiente como para haberse percatado de la falta de autenticidad de las obras que adquirieron. Considera por el contrario el Tribunal en cuanto al galerista que actuó como mediador, del que el interesado en la operación ya había adquirido anteriormente obra auténtica de algún pintor de forma satisfactoria. Lo que unido a la cierta premura de que se revistió la operación, económicamente interesante, generó una apariencia de regularidad que dio lugar a una actitud confiada del comprador, que tampoco podría decirse de una falta de diligencia llamativa.
En el caso del segundo adquirente, su dedicación profesional no hace presumir necesariamente un conocimiento de experto en la obra del pintor de que se trata, e hizo lo que es normal en esta clase de mercado, que es acudir a un galerista confiando en que -como es lo más habitual- habría de operar conforme a la legalidad. (STS 23/02/2007)

II.- Sin embargo ese mismo Tribunal absuelve del delito de estafa a los vendedores de la obra "Retrato de la Infanta Doña María Isabel" sobre la que un primer experto emitió y firmó un informe profesional en el que señalaba que el cuadro, representaba a la infanta Doña María Isabel de Borbón y sus características técnicas, confirmadas por el estudio radiográfico, respondían a una pintura ejecutada a principios del s. XIX, pudiendo tratarse de un primer estudio para un retrato que no se sabe si llegó a realizarse en versión definitiva y que, por sus características técnicas y estilísticas, habría que clasificar como obra original de Francisco de Goya.
Con posterioridad a la venta tres expertos dictaminaron que, analizado con rigor el lienzo desde el punto de vista estilístico, consideran que la pintura no puede atribuirse a Goya, que el cuadro es un burdo intento de imitación de retratos de Goya, a cuyo fin se ha utilizado un lienzo ya previamente pintado, siendo el dibujo anterior, probablemente, otro retrato fechado en el siglo XVIII debiendo en su opinión, catalogarse el lienzo como una obra tardía, probablemente de fines del siglo XIX que intenta imitar el estilo de Goya, pero que nada tiene que ver con ese artista, no siendo posible atribuirlo a ningún artista conocido del siglo XIX por la mala calidad de la pintura.
Razona su sentencia el Supremo considerando que no se acredita en modo alguno es que los acusados conocieran tal falsedad (por lo demás, muchas veces cuestionada en el mundo del arte), sino que, por el contrario, siempre entregaron junto con el cuadro original, o con su fotografía, un informe técnico para acreditar que era reputado como obra original de Goya, lo que fue confirmado por el informe de tasación.
Tampoco admite el Tribunal la existencia de un acuerdo entre los vendedores y el primer experto como "la única vía posible para que el cuadro pudiese ser vendido a un ingenuo"; primero, porque nada de ello resulta de los hechos probados; segundo, porque no se puede decir que fuera un "ingenuo" el comprador , sino una persona con título académico, poseedor de una gran fortuna y coleccionista de arte, que tuvo el cuadro a su disposición antes de decidirse, y que podía contar con los asesoramientos técnicos que le parecieran convenientes, para llegar a adquirir una obra de pintura de singular valor económico (55 millones de pesetas), cuando no estaba catalogada como de Goya (esto lo sabía el recurrente), de lo que se deduce que podrían surgir algunas dudas sobre su autenticidad, pero que, en todo caso, los acusados le ofrecieron toda la documentación que, a su entender, la revelaba como pintura original.
No hay, en conclusión, dato alguno resultante del relato fáctico de donde pueda deducirse engaño alguno de los acusados en la operación: ellos pusieron de manifiesto y a la vista, todos los elementos de que disponían para creer que el cuadro era auténtico, incluido el informe pericial, el estudio radiográfico y la tasación efectuada por un tercero; es más, pusieron el cuadro a disposición del comprador para que lo examinase en su propio domicilio durante el plazo de un mes, hasta que éste se decidió finalmente por adquirirlo. (STS 8/03/2004)

III.- En el mismo sentido el Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona y absuelve a los procesados que habían actuado como intermediarios en la venta de un cuadro de medidas 45 por 60 centímetros, manifestando que era de don Francisco de Goya según el expertizaje del Académico Sr. XXX de la Academia de Bellas Letras y Nobles Artes de Córdoba, catalogado en el Archivo Hispalense de 1946 por el precio de 5.000.000 de pesetas, quedando acreditado por la prueba pericial practicada en las actuaciones que el cuadro no era auténtico de Goya, por no resultar acreditado que los procesados tuviesen conocimiento de la falta de autenticidad del cuadro vendido. (STS 6/03/1992).

IV.- En un supuesto de venta de un cuadro a través de una sociedad de subastas en la que el comprador dudó de la autenticidad del cuadro, encargando un expertizaje, que concluyó que efectivamente el cuadro era falso, la Audiencia Provincial de Madrid revoca un auto de sobreseimiento del Juzgado de Instrucción y ordena que se inicie la investigación de los hechos denunciados mediante la práctica de las diligencias que se consideren oportunas en contra de la argumentación del Juzgado instructor de que no existen los delitos denunciados porque estamos ante una cuestión civil referida al correcto cumplimiento o no de los contratos de intermediación y compraventa a resolver en tal Jurisdicción.

V.- La Audiencia Provincial de Barcelona considera la existencia de estafa por existir engaño bastante, es decir, suficiente y proporcional para la consecución de los fines propuestos tanto desde el punto de vista objetivo como en función de las condiciones personales del sujeto afectado y de todas las circunstancias del caso. Y es que el acusado entregó para su venta dos cuadros falsamente atribuidos a Miró no sólo por su firma sino por su temática, estilo y tonalidades cromáticas, que iban acompañados de sus respectivos certificados con la firma de un conocido experto en el pintor. Es decir, eran obras con suficiente apariencia de autenticidad para los posibles compradores siempre que fueran ajenos al ámbito del propio autor (SAP 14/11/2008).

VI.- Especial interés tiene la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que absuelve al acusado de un delito de estafa por considerar que el engaño, elemento psicológico y doloso de la culpabilidad, es "nervio y alma" de la infracción, hasta el punto que la existencia de un perjuicio patrimonial sin engaño previo no constituye delito de estafa y en el supuesto enjuiciado ha de concluirse necesariamente que para considerar autor de un delito de estafa ha de probarse indubitadamente que sabía que el cuadro pintado al óleo sobre lienzo de70x68 centímetros titulado "Jardines de Aranjuez" en el que aparece una firma que reza **** , era falso, y que ocultó este dato para obtener un enriquecimiento patrimonial injusto.
Añade la sentencia que habiéndose aportado por la defensa abundante documentación al respecto, no son extraños en el mundo del arte y en mayor medida en el de la pintura cuando se trata de pintores fallecidos, los supuestos en que expertos reconocidos han mantenido opiniones contrarias sobre la autoría real de una obra (SAP 24/09/2008).

VII.- Puede ser interesante traer a colación la definición de obra artística expresada por la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 30/07/2008): Sin menoscabo de su tradicional configuración como un atributo de la personalidad, cuyo titular tiene derecho a proteger, oponiéndose a la usurpación, el plagio, la desfiguración, etc., hoy se abre paso la tendencia a considerar la obra literaria, artística o científica como un bien patrimonial con cuya explotación comercial, el autor -bien directamente o por cesión onerosa de sus derechos- puede obtener una legítima ganancia. Presenta como característica diferencial más acusada, respecto a la propiedad industrial, la de su especial vinculación con la persona del titular originario. Esta naturaleza personalista explica algunas peculiaridades respecto a signos e invenciones: el nacimiento del derecho por la mera creación y no por el registro, característico de la propiedad industrial, o por la divulgación y la trascendencia de los derechos morales del autor, que le permiten, incluso, oponerse a la difusión de su obra, cuando ha experimentado cambio en su convicciones personales.

VIII.- En la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (03/02/2006)en un caso de venta de pinturas falsamente atribuidas a un determinado autor se estima delito de estafa y sin embargo se considera la inexistencia de delito de plagio en atención a que, no toda infracción de los derechos morales y patrimoniales o "de explotación" de autor, de los llamados derechos de propiedad intelectual, es constitutiva de delito, hacer una copia de una obra pictórica, de un cuadro, además de no ser fácil, no interesa económicamente, pues el valor de un cuadro original (y auténtico) reside en su singularidad, en su originalidad y unicidad, que es lo que le hace revalorizarse los hechos relatados del presente caso, aunque evidentemente perjudiciales al menos moralmente para los autores a quienes falsamente se atribuyeron obras que no eran suyas y reprochables, lo serán, además de civilmente, a título de falsedad o/y de estafa , pero no como delito contra la propiedad intelectual, ya que no se da ninguna de las conductas típicas descritas en el artículo 270 del Código Penal . No hay "plagio", porque "plagiar" es, según el Diccionario de la Real Academia Española "copiar en lo sustancial obras ajenas, dándolas como propias".
En el mismo sentido (s. 27/01/2006) no puede calificarse como constitutiva del delito contra la propiedad intelectual, la puesta en circulación de obras artísticas que son originales pero que falsamente se atribuyen a los pintores antes citados amparándose para esta conducta en la existencia de su firma y en el uso de determinados elementos y colores habituales en esos pintores, por cuanto estos elementos y colores no pueden considerarse exclusivos de estos artistas y además aun cuando es reprobable, atribuir a un artista algo que no ha sido creado por él, esta conducta no integra "per se" la figura del delito del art. 270 que lo único que sanciona es la "reproducción", "plagio" o "distribución" de obras artísticas "originales", sin la autorización de sus titulares; es decir que debe partirse en todos los casos de la preexistencia de una obra porque no puede reproducirse, plagiarse o distribuirse algo que no existe

IX.- Se absuelve al acusado del delito de estafa por considerar que no es lo mismo, ni en el ámbito cultural ni en el patrimonial adquirir una "aguada de Dalí" que adquirir una "aguada", cuya autoría no pueda atribuirse a Dalí, ahora bien no basta, a nuestro juicio, en el ámbito del ilícito penal que representa el delito de estafa, ésta mera diferenciación, sino que es necesario además, al requerirse un perjuicio patrimonial, que con ocasión de aquella adquisición se ha producido un perjuicio, de tal naturaleza, es decir económico. En el caso de autos, al tratarse de una compra, debe acreditarse que el precio que se pagó por la "aguada", por esa atribución de autoría, fue inadecuado, es decir que su precio, conocida esa falta de "identidad del autor de la obra", era inexistente o no se correspondía con el que se pago; extremo éste que las acusaciones no han probado.
Así ha quedado acreditado que por la "Aguada", se pagaron 500.000 pts., pero no consta, que ese no fuera el valor de la misma, una vez conocido que no pueda atribuirse su autoría a Salvador Dalí; por lo que en ausencia de la determinación concreta de un perjuicio, no es posible situarnos en presencia del ilícito penal que se plantea (SAP Navarra 7/11/2001).

LA AUTENTICIDAD DE LAS OBRAS DE ARTE. ASPECTOS JURIDICOS (1)

Para delimitar el concepto desde el punto de vista jurídico hemos de considerar que se trata de analizar la figura del especialista –“experto”-, también conocido con el término francés de “connaisseur” o el inglés de “connoisseur”, capacitado prima facie para la ardua e importante labor de atribuir correctamente las obras de arte a su autor y certificar esa atribución.

Subsidiariamente este especialista podrá atender también a:
• La re-atribución de una obra a su auténtico autor.
• Su correcta datación.
• Su localización geográfica
• Su tasación económica

En el ordenamiento jurídico español no existe una normativa específica que discipline el reconocimiento de esa capacidad de autentificación artística, ni su contenido y efectos, sin embargo existen normas de modo indirecto regulan esta materia aunque sea por analogía, en tal sentido:

La Ley de Propiedad Intelectual dispone: Se considera autor a la persona natural que crea alguna obra literaria, artística o científica. Se presumirá autor, salvo prueba en contrario, a quien aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique.

La Ley del Patrimonio Histórico español, reconoce como organismos consultivos, para la declaración de interés cultural de una determinada obra de arte, a la Junta de Calificación, Valoración y Exportación de Bienes del Patrimonio Histórico Español, las Reales Academias, las Universidades españolas, el Consejo Superior de Investigaciones Científicas y las Juntas Superiores que la Administración del Estado, cuya declaración implica la expedición por el Registro general de un título oficial que les identifique y en el que se reflejarán todos los actos jurídicos o artísticos que sobre ellos se realicen.

La Ley de Enjuiciamiento Civil al estudiar los medios de prueba que pueden presentarse en juicio determina que los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste. Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias. Podrá asimismo solicitarse dictamen de Academias e instituciones culturales y científicas que se ocupen del estudio de las materias correspondientes al objeto de la pericia.

El Código Civil como normativa general y subsidiaria para las operaciones mercantiles que se realizan sobre obras de arte en cuanto ordena que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos (el subrayado es nuestro).
Es innegable que la falta de autenticidad o la atribución errónea del autor en una pintura constituye un defecto o vicio que la convierte en inidónea, resultando por tanto aplicable la siguiente norma también del Código Civil: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
En este orden de ideas hay que tener en cuenta la STS de dos de Septiembre de mil novecientos noventa y ocho declarando que no existe incumplimiento de contrato, ni posibilidad de resolver el mismo con indemnización por inautenticidad de la obra pictórica vendida cuando el comprador compró en el establecimiento de la sociedad demandada un cuadro allí expuesto, sin que el mismo figurase en catálogo alguno en que se hiciese constar por la vendedora datos sobre la autoría del cuadro ni tampoco figurase en él nota informativa alguna sobre su autoría hecha por la vendedora; es decir, que el cuadro adquirido por el recurrente fue el mismo que se le entregó y no otro distinto, no habiendo solicitado al comprador certificado alguno sobre la autenticidad del cuadro, sin que el hecho de que en las facturas aportadas se hiciesen constar los apellidos del pintor pueda atribuírsele una finalidad certificadora de la autenticidad del cuadro, sino simplemente descriptiva del objeto vendido, al figurar esos apellidos en el cuadro vendido. No puede afirmarse, como pretende el actor, que se haya producido una entrega de cosa distinta; como se ha dicho el cuadro comprado fue el que se hallaba expuesto en el local de la actora y ese es el que le fue entregado; la finalidad para la que se vendió el cuadro y para la que fue adquirido, no fue otra que la de satisfacen el gusto estético del comprador o su afán coleccionista, finalidades que no quedaron frustradas como lo evidencian los largos años en que el comprador mantuvo el cuadro en su poder antes de intentar su venta y llegar a conocer que no se trataba de un cuadro original del pintor cuyos apellidos figuraban en él.

El Código de Comercio (art 2º) en cuanto al uso del comercio generalmente admitido y observado, según el cual, los comerciantes y vendedores de obras pictóricas, en relación con la autenticidad y carácter genuino de la pintura vendida en su establecimiento, de autores fallecidos o no contemporáneos, se limitan a expresar de buena fe, que la obra vendida es propia de un artista determinado y ejecutada de su mano, según los elementos de juicio que dichos comerciantes o vendedores han podido reunir o tener a su alcance.

Así mismo procede tomar en consideración la tipificación que establece el Código Penal: Será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años y multa de 12 a 24 meses quien, con ánimo de lucro y en perjuicio de tercero, reproduzca, plagie, distribuya o comunique públicamente, en todo o en parte, una obra literaria, artística o científica, o su transformación, interpretación o ejecución artística fijada en cualquier tipo de soporte o comunicada a través de cualquier medio, sin la autorización de los titulares de los correspondientes derechos de propiedad intelectual o de sus cesionarios.
Hay que tener en cuenta respecto del plagio la doctrina jurisprudencial (STS 20/12/2006): “Debe mantenerse un criterio restrictivo en cuanto a la relevancia penal de estas conductas, y no calificarse como constitutiva de delito contra la propiedad intelectual la puesta en circulación de obras artísticas que son originales pero que falsamente se atribuyen a pintores que con su "buen nombre" puede prestigiar el producto, amparándose para esta conducta en el uso de determinados elementos habituales en esos pintores, por cuanto estos elementos no pueden considerarse exclusivos de estos artistas. Por eso, aunque es reprobable atribuir a un artista algo que no ha sido creado por él, ello no integra "per se" la figura del delito del artículo 270 del Código Penal , que lo único que sanciona es la reproducción, plagio, distribución de obras artísticas "originales", sin la autorización de sus titulares”.

EL DAÑO MORAL EN LA PROPIEDAD INTELECTUAL

Partiendo del concepto de autor como: La persona natural que crea alguna obra literaria, artística o científica, la Ley de Propiedad Intelectual enumera una serie de derechos a los que reconoce la cualidad de irrenunciables e inalienables que configuran el derecho moral del autor sobre su obra, estos son:

1. Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma.

2. Determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o signo, o anónimamente.

3. Exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra.

4. Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación.

5. Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de protección de bienes de interés cultural.

6. Retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, previa indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de explotación.

7. Acceder al ejemplar único o raro de la obra, cuando se halle en poder de otro, a fin de ejercitar el derecho de divulgación o cualquier otro que le corresponda.

De entre ellos probablemente el respeto a la integridad de la obra es el que ha originado mayor número de controversias, sobre todo cuando esa obra ha sido enajenada por su autor.

Interesa destacar la doctrina sentada por la SAP de Málaga (7/06/2005) cuando afirma: “No será idéntica la responsabilidad exigible al propietario particular que adquiere la obra con la única intención de integrarla en su patrimonio y disfrutarla en el ámbito de su estricta intimidad, sin especial ánimo divulgativo, que la demandable en el caso de que el propietario del soporte esté dedicado a la exhibición de obras de arte o tenga asumido como uno de sus cometidos la divulgación de la cultura con carácter general. En este segundo caso, la obligación de conservación de la obra, como corolario del derecho del autor a su integridad, impone al propietario del soporte material un plus de diligencia que le hará responsable de los daños ocasionados en aquélla, y no sólo por dolo sino también por omisión del mencionado deber de diligencia en la conservación de la obra”

En tal sentido la SAP de Alicante de 11/3/2011 declara que: El artículo 14-4 LPI reconoce como uno de los derechos morales de autor, con el carácter de irrenunciable e inalienable, el de exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación y considera que corresponde al Ayuntamiento en cuanto garante del patrimonio cultural, la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de su titularidad. La sentencia declara que en este supuesto el Ayuntamiento ha infringido el derecho moral a la integridad de la obra del actor al no haber cumplido su obligación de conservación y al no haber adoptado medidas encaminadas a la salvaguarda de la concepción y singularidad artísticas del Monumento al Pescador como consecuencia de la regeneración de la playa.

Por último cabe traer a colación la controversia acerca de si las obras arquitectónicas deben de ser objeto de propiedad intelectual, siempre que las mismas contengan el requisito de la originalidad que exige la ley, cuestión que la AP de Vizcaya (s. 10/03/2009) considera está resuelta realmente con el término "entre ellas" que el artº 10 de Ley de Propiedad Intelectual utiliza; lo que aboca a la conclusión de que los conceptos que en dicho precepto se citan no deben de constituirse en absoluto como "numerus clausus" sino simplemente come ejemplos enunciativos que facultan extender la protección a otras obras que supongan creaciones originales, declarando obra original el Zubi Zuri sobre la ría de Bilbao pese a no ser más que un puente que sirva para atravesar la ría, pero en el que resalta la originalidad de sus formas y el estilo de su creador haciendo un parangón con el templo de la Sagrada Familia de Barcelona ha sido declarada por la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de Marzo de 2006 corro objeto de propiedad intelectual, pese a no ser en realidad más que una iglesia e incluso la torre Eiffel, pese a no ser más que eso, una torre que facilita las vistas sobre París.

El riesgo en las exposiciones de arte

Cuando se organiza y lleva a cabo una exposición de obras pictóricas u objetos análogos, el traslado y manipulación que ello exige, es evidente que supone un riesgo de deterioro e incluso pérdida para las mismas.

El Tribunal Supremo en una sentencia de 3 de junio de 1991 estudió con gran profundidad y transparencia expositiva estas cuestiones.

El supuesto de hecho que se analiza es que el artista cedió gratuitamente, y en perfecto estado de conservación, cuarenta y siete obras pictóricas, a fin de ser mostradas al público, en los salones del Patronato Municipal XX y observó al descargarse las obras, que éstas en las telas y marcos ofrecían, a simple vista, notorios desperfectos.

Declara el Tribunal que las partes litigantes efectivamente han estado relacionadas por un contrato de exposición de obra propia, de indudable naturaleza atípica y que se caracteriza porque, bien mediante retribución pactada o en forma gratuita, se conviene que un artista plástico (exponente) ceda y entregue sus obras creativas a la otra parte, que adquiere el derecho a exponerla al público, dentro de un local asignado y por un período determinado, transcurrido el cual deberá devolver las obras, en el mismo estado en que las recibió.

Como consecuencia de ello el Patronato indudablemente estaba obligado a devolver al artista sus obras en idénticas condiciones de conservación y plasmación en que las recibió, lo que efectivamente no ocurrió, al haber sufrido deterioros que motivaron la estimación indemnizatoria material que acogió la sentencia de la instancia.

Reconoce el TS el derecho del autor a ser indemnizado también por daños morales, con base en el art. 1.101, 1.106 y en su caso 1.902 y concordantes del Código Civil, como en la doctrina de esta Sala, a partir de la importante e innovadora Sentencia de 9 de diciembre de 1949, que atribuye a la indemnización por daños morales sustantividad propia y, a su vez, en el art. 6 bis del Convenio de Berna, de 9 de diciembre de 1886, ratificado por España en 1 de marzo de 1974, en cuyo artículo 6ºbis se señala que con independencia de los derechos patrimoniales de los autores y artistas, el derecho que les asiste tanto de oponerse a cualquier modificación de sus obras, como atentados a las mismas que puedan perjudicar su reputación u honor.

Por todo ello la Sala ratifica la realidad concurrente de haber sufrido el promotor del presente recurso de casación, no sólo daños materiales en los cuadros que prestó al Patronato para su muestra pública, sino también daños de índole moral, en razón al sufrimiento y lesión a su sensibilidad artística, al ver mermada la integridad de sus pinturas, por consecuencia de los desperfectos y minoraciones que las afectan, ya que de tal manera se le causó una grave lesión espiritual, que no puede dejarse de lado y menos marginarla en la ocasión de este proceso y que, consecuentemente, si bien son de difícil reparación, sí susceptibles de minoración, mediante compensaciones indemnizatorias.

La creación telemática de sociedades mercantiles

En el BOE nº 124 de 25 de mayo de 2011, se publica una Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre constitución de sociedades mercantiles y convocatoria de Junta General, en aplicación del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 diciembre, en la que se establecen medidas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital y que a efectos divulgativos cabe resumir así:

1. Las sociedades de capital se constituirán preferentemente por medios telemáticos. En especial, las sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social no supere los 30.000 euros, que tengan entre sus socios sólo personas físicas y la estructura del órgano de administración sea un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios.

2. Los notarios deberán informar a sus clientes sobre el procedimiento de constitución telemática cuando se pretenda la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada con las características descritas anteriormente. Dicha información contendrá todos los elementos caracterizadores del proceso constitutivo, con indicación expresa de los plazos y la reducción de costes previstos en el mencionado precepto.

3. El procedimiento telemático gozará de aranceles reducidos y quedará exento de las tasas de publicación en el Boletín Oficial del Registro mercantil.

4. Para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro mercantil, no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

5. La instrucción establece también una serie de requisitos en relación con los Estatutos/tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre: Denominación, objeto social, número de administradores y publicación en la web de las convocatorias sociales

PRECARIO Y COMODATO (2)

Nuevamente el Tribunal Supremo, -sentencia de treinta de Abril de dos mil once- incide sobre el conflicto que se genera cuando el propietario de un inmueble ha cedido su uso a un familiar, generalmente un hijo o hija, para que en él se fije el domicilio familiar, posteriormente deviene la ruptura matrimonial o de la convivencia y una resolución judicial atribuye a uno de los cónyuges o convivientes el uso de la vivienda.

Señala el Tribunal que se trata de dilucidar qué facultades de recuperación del inmueble le quedan a ese tercero, propietario de la vivienda y afectado por una resolución judicial dictada en un proceso de familia.

En tal sentido y siguiendo una consolidada jurisprudencia declara que para resolver conflictos como el ahora planteado, se debe examinar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico. Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que estamos ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión.

En este último caso, precario, recuerda e invoca la STS 18 de enero de 2010: «Cuando se trate de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios»

¿Arrendamiento de local o arrendamiento de negocio?

Con base en esta disyuntiva una reciente sentencia -veinticinco de febrero de dos mil once- de la Audiencia Provincial de La Coruña delimita con gran claridad y precisión una serie de conceptos jurídicos que parece interesante traer a colación.

Interpretación de los contratos: El juez debe resolver los asuntos que se sometan a su consideración de acuerdo con la calificación que proceda atribuirse a los actos y negocios jurídicos realizados por las partes y no necesariamente de acuerdo con la naturaleza que las partes les imputan, porque los contratos son lo que son, no lo que las partes les atribuyen. La calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes. Para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, al contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren.

Dolo civil: Establece la contraposición del art. 1107 del CC, que mientras el culpable o negligente es un incumplidor de "buena fe", el incumplidor doloso es quien actúa de "mala fe". Y define el dolo en el cumplimiento de un contrato (o mejor incumplimiento), como «la voluntad consciente de incumplir deliberadamente el contrato»; «el propósito consciente, intencionado de eludir el cumplimiento de las obligaciones», o «el quebrantamiento voluntario de la obligación, sustrayéndose a su cumplimiento con total conciencia de realizar un acto antijurídico». No se requiere que exista una voluntad, expresa o tácita, de causar un perjuicio al otro contratante (animus nocendi).

Arrendamiento de negocio en marcha: Aunque el tenor literal del contrato claramente deja traslucir que estamos ante un arrendamiento de local, la voluntad de las partes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores que se mencionaron, coadyuvan a la conclusión incuestionable de que el negocio jurídico concertado fue un arrendamiento de industria

Traspaso: El contenido del documento de enero de 2003, que las partes califican como precontrato, y que realmente es una opción de alquiler, en el que se recoge la mención «entrega inicial de treinta y seis mil euros, deduciendo la cantidad entregada en este momento de seis mil euros, lo que da un saldo de treinta mil euros», cantidad que al parecer se abonaría en concepto de "traspaso"; así como la entrega de un cheque por 42.000 euros. Obviamente no se trata de un "traspaso" en sentido técnico jurídico. El arrendador no traspasa, ya que el traspaso es la cesión del contrato por parte de un arrendatario a un tercero, a cambio de un precio.

Inquilinos y jardines

La Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene precepto alguno acerca de la obligación de conservación y mantenimiento de un jardín cuando forme parte de la vivienda arrendada.

El Código Civil en su artículo 1.555.2 señala que el arrendatario está obligado: A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. A su vez el 1.561 señala que: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Teniendo en cuenta que el mantenimiento y conservación de un jardín puede llegar a ser sumamente oneroso y por lo tanto difícilmente encuadrable en el uso como un diligente padre de familia parece muy oportuno recomendar que en un contrato de arrendamiento de una vivienda con jardín se especifique claramente lo que atañe a la conservación del mismo, es decir las obligaciones adicionales que contrae el inquilino en lo que respecta a ese jardín, y se afiancen debidamente esas obligaciones.

En tal sentido puede ser útil recordar los criterios sostenidos en distintas Audiencias Provinciales:
SAP Madrid 3 de julio de 2006: La cifra reclamada por la actora parece excesiva y tendrá que moderarse, porque es claro que por descuido y falta de mantenimiento ordinario del arrendatario hay que acometer obras de reposición del jardín a un estado apropiado (…) Prudencialmente se fijará lo debido por este concepto (limpieza y adecuación de jardín por abandono y falta de mantenimiento y limpieza extraordinaria de la vivienda) en 3.000 euros

SAP Oviedo de 29 de enero de 2007: En cuanto a los gastos de jardinería, ya expone la Sentencia recurrida cómo el nuevo inquilino afirma en su declaración testifical que el jardín requiere un cuidado semanal. Frente a ello encontramos que los demandados aportan como única labor de mantenimiento la relativa a las labores de siega, poda general y limpieza llevadas a cabo en el mes de noviembre 2004, lo que por otra parte se corresponde con el estado de abandono del jardín que presentaba en el momento de su entrega a la propiedad el 18 mayo 2005 tal y como se aprecia en las fotografías aportadas junto con la demanda, por lo que se puede considerar ajustada la suma ahora reclamada por importe de 1.882,36 euros.

SAP Orense 27 de marzo de 2009: En cuánto a los trabajos de reparación a realizar en la parcela, se deriva de los términos del contrato, que resultaba un aspecto importante para la arrendadora el mantenimiento del jardín y del arbolado, hasta el punto, de que se convino expresamente que la parte arrendataria debía realizarlo a su costa, obligándose a contratar "a la persona que haya de encargarse de dicho mantenimiento", incluso obligándose a dar aviso a la arrendadora para que lo supervisase, si lo creía conveniente. Pues bien, el estado en que se encontraba la finca a la finalización del arriendo, según se acredita mediante las fotografías incorporadas al dictamen pericial, conduce a estimar que tal obligación no fue cumplida adecuadamente, por lo que respecta al mantenimiento del arbolado, alcanzando el seto perimetral una altura de cinco ó seis metros, invadiendo la vía pública, cuando su altura idónea alcanzaría los dos metros. En similar estado se observa el resto del arbolado, y seco el césped, lo que también evidencia una ausencia de riego y de mantenimiento del jardín, que si bien no justifica una nueva plantación del arbolado pretendida por la parte demandante, sí supone que sea precisa la realización de determinados trabajos de jardinería para reponerlo a un estado adecuado, que se cifran moderadamente en 600 €.

Las elecciones autonómicas y el IRPF

Puesto que este año coinciden la campaña de RENTA y la de elecciones autonómicas, parece interesante examinar algunas “peculiaridades” del sistema fiscal que ha producido el Estado de las Autonomías.

Es bien sabido que el artículo 14 de la Constitución establece que: Los españoles son iguales ante la Ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social, y así mismo el 31 reitera que: Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad - el subrayado es mío- y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.

Sin embargo la consulta al Manual Práctico RENTA2010, que distribuye la Agencia Tributaria, permite albergar serias dudas sobre el cumplimiento de ese principio de igualdad en materia fiscal.

A título de ejemplo, si comparamos las deducciones en IRPF que pueden disfrutar los contribuyentes de dos Comunidades tradicionalmente gobernadas por el PSOE, Andalucía y Aragón lo primero que llama la atención es el espacio físico que ocupan en el citado libro, las de Andalucía seis páginas y media (481 a 487), la de Aragón escasamente dos páginas (487 a 489).

Descendiendo al detalle veremos que el aragonés puede acogerse a estos cinco (5) conceptos de deducción:
1.- Nacimiento o adopción de hijos a partir del tercero (segundo si es discapacitado)
2.- Adopción internacional.
3.- Cuidado de personas dependientes.
4.- Donaciones con finalidad ecológica
5.- Adquisición de vivienda habitual por víctimas del terrorismo.

En Andalucía podría acogerse a trece (13) conceptos de deducción:
1.- Complemento de ayudas familiares
2.- Ayudas a viviendas protegidas
3.- Inversión en vivienda habitual que tenga la consideración de protegida
4.- Inversión en vivienda habitual por personas jóvenes.
5.- Alquiler de vivienda habitual
6.- Fomento del autoempleo
7.- Adopción internacional
8.- Contribuyente con discapacidad
9.- Padre o madre de familia monoparental
10.- Ascendientes mayores de 75 años.
11.- Asistencia personas con discapacidad
12.- Ayuda doméstica
13.- Inversión en determinadas sociedades mercantiles.

Aunque, para concluir, lo obligado sería realizar una simulación que pusiera de manifiesto cuantitativamente esa diferencia de trato, no quiero cansar con datos numéricos.

Indemnización por retrasos en vuelos

Hechos que motivan la reclamación: Demora en la salida de 45 minutos. Una escala no prevista en Moscú con una duración de 1 hora y 7 minutos, lo que provocó que el vuelo aterrizara en Barcelona con un retraso de 1 hora y 34 minutos.

No se aprecian daños morales indemnizables ya que aunque no cabe duda alguna de la posibilidad de indemnizar los daños morales y así lo tiene establecido el Tribunal Supremo en numerosas resoluciones ( sentencias de 22 de mayo de 1995 , 19 de octubre de 1996 , 12 de julio de 1999 y 27 de septiembre de 1999 ), consistiendo la situación básica del daño moral indemnizable en un sufrimiento o padecimiento psíquico, comprendiendo situaciones tales como la impotencia, zozobra, ansiedad, angustia, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre.
El propio Tribunal Supremo ha admitido en su conocida sentencia de 31 de mayo de 2000 , que tal doctrina es aplicable a la aflicción producida por un retraso en un transporte aéreo, concretamente a la demora en la salida de un viaje, si bien no debe confundirse el daño moral con situaciones de mera molestia, aburrimiento, enojo o enfado que suelen originarse como consecuencia de un retraso en un vuelo, siendo indemnizables aquellas situaciones en que se produce una aflicción o perturbación de alguna entidad, como consecuencia de las horas de tensión, incomodidad y molestia producidas por una demora importante, que carece de justificación alguna.

No habiéndose acreditado el daño moral alegado, la sentencia apelada no infringe el artículo 28.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y usuarios.

Tampoco se vulnera la normativa europea en materia de transporte y, concretamente, el Reglamento (CE) nº 261/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de febrero de 2004, este reglamento en esencia, contempla tres situaciones distintas:

a) denegación de embarque (artículo 4 ) que implica que el transportista se niega a transportar al pasajero en un vuelo pese a haberse presentado al embarque en las condiciones establecidas del artículo 3.2 , lo que puede producirse, entre otras circunstancias, por sobreventa de billetes;

b) cancelación de vuelos (artículo 5 ), que supone la no realización de un vuelo programado; y

c) gran retraso (artículo 6 ) que implica una demora en la salida, en lo que aquí interesa, de cuatro horas o más para vuelos de más de 3.500 kilómetros.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia de 19 de noviembre de 2009 señaló que: Dado que los perjuicios que sufren los pasajeros aéreos en caso de cancelación o de gran retraso de los vuelos son análogos, no se puede, so pena de menoscabar el principio de igualdad de trato, tratar de manera diferente a los pasajeros de los vuelos retrasados y a los pasajeros de los vuelos cancelados. Así lo exige, a fortiori, el objetivo perseguido por el Reglamento nº 261/2004 , que consiste en ampliar la protección de todos los pasajeros aéreos. Por consiguiente, procede declarar que los pasajeros de los vuelos retrasados pueden invocar el derecho a compensación previsto en el artículo 7 del Reglamento nº 261/2004 cuando soportan, en relación con el vuelo, una pérdida de tiempo igual o superior a tres horas, es decir, cuando llegan al destino final tres o más horas después de la hora de llegada inicialmente prevista por el transportista aéreo

Por lo tanto difícilmente puede sostenerse la petición de indemnización por retraso con fundamento en el Reglamento (CE) cuando no consta el retraso padecido a la llegada al destino final (Madrid) y el acumulado al llegar el avión a la escala de Barcelona era de menos de tres horas, concretamente, de 1 hora y 34 minutos
(SAP Madrid cuatro de febrero de dos mil once)

Reclamaciones en un banquete de bodas

Siempre he considerado que los establecimientos de hostelería pueden aprovecharse de la circunstancia de que en un banquete de bodas, nadie va a quejarse a los novios o padrinos de la calidad de las viandas servidas y bastará por tanto que en la mesa presidencial se esmeren en la calidad para librarse de toda reclamación.

Pues bien una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (8/02/2011) demuestra otra cosa, se condena a la entidad demandada -establecimiento de hostelería- a pagar a la actora -contratante del banquete- la cantidad de DOS MIL, CUATROCIENTOS SESENTA y UNO (2.461€) euros, con aplicación de intereses legales previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en concepto de daños y perjuicios derivados del declarado incumplimiento parcial del contrato de hostelería estudiado.

Ello en atención a las siguientes circunstancias:

a) La escasez de los entremeses sólo es declarada por el testigo Sr. XX , interesado amigo de la actora que expresa que "el camarero no se paraba", mostrándose desmemoriado al respecto el Sr. YY , lo que debe considerarse insuficiente a los efectos probatorios.

b) Resulta probado que, como pescado de primer plato, se sirvió rodaballo de piscifactoría, de acuerdo a lo contratado según menú de degustación, sin acreditarse anomalía de producto o elaboración

c) Llega a la convicción el Tribunal, por el contrario, de que el solomillo de ternera servido no reunía las condiciones de calidad, en producto o elaboración, exigibles a un establecimiento hostelero de la categoría del contratado.

Más sobre arrendamiento con opción de compra

El Tribunal Supremo en sentencia de seis de abril de 2011 declara resuelto un contrato de arrendamiento en el que la arrendataria después de aceptada la opción de compra y señalado día y Notario para el otorgamiento de la compraventa, manifiesta a la arrendadora que “había recibido notificación de incoación de expediente sancionador iniciado por el Ayuntamiento, cuya causa era la emisión acústica superior a la permitida -por falta de insonorización del local - lo que le impedía ejercer la opción de compra anunciada, dejando sin efecto el señalamiento de la escritura pública en el día y lugar indicado , y requería a la arrendadora para que en el plazo de siete días acometiese las obras de insonorización precisas para adecuar el negocio arrendado al fin previsto".

A continuación se cruzaron distintos comunicados entre las partes por considerar la arrendataria consumada la opción, pendiente de formalizarse a expensas de la insonorización solicitada y por el contrario la arrendadora se considera no obligada a esa reparación y requiere el pago del precio acordado o el de los alquileres, cuyo pago había dejado de hacerse.

En primer lugar el TS declara que no se ha infringido la doctrina de que "cualquier discrepancia que surja entre las partes a partir de la consumación de la opción de compra, deberá ser resuelta a través de las normas establecidas para la compraventa, pero no para las del arrendamiento, ya que habrá quedado extinguido por el ejercicio de la opción" y recuerda que “el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil”

Así mismo considera que ante una redacción del contrato que adolece de falta de claridad, la Audiencia ha optado por entender que era el arrendatario el obligado a sufragar los gastos de insonorización exigidos por la Administración dando preferencia a lo previsto en la estipulación cuarta en el sentido de que "será por cuenta del arrendatario, los arreglos hasta dejar el local dentro de la legislación en la materia. Por lo cual se comunicará al arrendador, cualquier obra", frente a la estipulación quinta, que se refería a dicha obligación para el arrendatario "siempre y cuando sea requerida por legislación posterior a la firma del contrato".

Por último rechaza que se haya producido un enriquecimiento injusto a favor del arrendador por cuanto ningún enriquecimiento injusto puede existir por el hecho de que el arrendador haya percibido del arrendatario el importe de la renta correspondiente a un tiempo en que el arrendamiento estaba vigente.

MAQUINACIÓN FRAUDULENTA EN UN DESAHUCIO

Se interpone recurso extraordinario de revisión contra sentencia de desahucio y se alega por la desahuciada maquinación fraudulenta para evitar que compareciera en autos como demandada puesto que tras las diligencias negativas de comunicación en el domicilio que ella designó, se solicitó la comunicación por edictos, sin consignar aquel que la arrendadora conocía por las sucesivas actuaciones anteriores mantenidas con la demandada a consecuencia del arriendo, concretamente el de su letrado.

El Tribunal Supremo en sentencia de catorce de Abril de dos mil once declara que constituye maquinación fraudulenta una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión.

Afirma también que una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que estaba dirigida, alegando que lo desconoce para interesar que se le emplace por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía. Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber mudado de habitación.

En suma, la maquinación fraudulenta consistente en la ocultación maliciosa del domicilio del demandado concurre objetivamente no solo cuando se acredita una intención torticera en quien lo ocultó, sino también cuando consta que tal ocultación, y la consiguiente indefensión del demandado, se produjeron por causa imputable al demandante y no a aquel.

En definitiva se declara rescindida la sentencia, anulado el desahucio y se devuelven los autos al Tribunal de que procedan para que las partes usen de su derecho según convenga, en el juicio correspondiente.