MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (1)

Aunque no comparta la idea de que para contratar un alquiler basta descargarse un modelo y rellenarlo – ver Zapatero a tus zapatos- como no parece posible luchar contra la evidencia puede ser interesante un estudio del contenido habitual de esos modelos, para que, quien tenga interés, sepa al menos el significado, importancia y trascendencia de lo que firma. No es preciso reiterar la conveniencia de que todo vaya por escrito, nada de pactos verbales, y si es conveniente o no usar la plantilla oficial timbrada para un contrato de arrendamiento. En este primer trabajo vamos a examinar el encabezamiento del documento: 

DATA 

Esta compuesta por el lugar y fecha del otorgamiento. Cabe decir que su constancia no es inexcusable como ocurre en determinados documentos mercantiles –pagarés, letras de cambio etc.- en los que la ausencia de este dato puede tener efectos muy perniciosos. En el arrendamiento cabe deducir la fecha de su creación por otros medios. Sin embargo es absolutamente recomendable su constancia, ello permitirá determinar la duración del contrato y de sus prórrogas, la fecha en que deben practicarse los preavisos y cualquier otra circunstancia que dependa del transcurso del tiempo y necesite calcular los plazos o términos transcurridos. 

COMPARECIENTES 

Al tratarse de un contrato bilateral aparecen dos partes, en términos generales hay que subrayar la necesidad de que las partes del contrato queden perfectamente identificadas: Nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; Razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y el título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; Domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF. Aparte de lo dicho es conveniente tener en cuenta los siguiente supuestos 

PARTE ARRENDADORA Si la finca arrendada es una copropiedad es conveniente que firmen todos los condueños o que quien firma manifieste y acredite que lo hace en su nombre y en el resto de los copropietarios. En el caso de personas jurídicas o de otros administradores o apoderados es conveniente exigir que acrediten esa condición documentalmente, de modo que permita al inquilino cerciorarse de sus facultades a la hora de dirigir notificaciones, requerimientos o reclamaciones a la propiedad. En el caso de que se trate de propiedades en usufructo hay que tener en cuenta que el contrato ha de ser otorgado por el usufructuario. 

PARTE ARRENDATARIA Cuando los arrendatarios firmantes del documento sean mas de uno es conveniente determinar en el contrato si la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria o mancomunada; las condiciones para el desistimiento anticipado de alguno de ellos; la posibilidad o no de sustituir alguno de los arrendatarios o incorporar nuevos durante la vigencia del contrato. 

 Por último es conveniente insertar una mención del siguiente tenor, para evitar controversias sobre las cuestiones antes expuestas: Ambas partes, en la calidad en que intervienen, se reconocen recíprocamente, de manera libre y espontánea, plena capacidad para obligarse en los términos pactados en este documento

¿Son intocables los inquilinos morosos con niños?

Desde el punto de vista jurídico parece una pregunta carente de sentido, sin embargo si leemos las consultas que se plantean en los foros de esta materia, por ejemplo aquí, con frecuencia aparecen inquilinos morosos que hacen esta consulta con la secreta confianza de que el hecho de tener a su cargo niños pequeños evitará el desahucio aunque no paguen el alquiler.

Lo cierto es que ni la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, ni la LO1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del menor contemplan un supuesto que permita defender la posibilidad no ya de enervar/detener un desalojo sino ni siquiera posponer la fecha de lanzamiento acordada por el Juzgado.

La razón ultima de este gratuito criterio puede conectarse con la desnaturalización que ha sufrido el arrendamiento de fincas urbanas en España durante muchos años, que transformó al casero en un ente de la beneficencia, al no permitirle, con base en la carestía de la vivienda, adecuar los alquileres a la pérdida de valor adquisitivo por efecto de la inflación y a mantener al inquilino y sus descendientes en el uso de la vivienda arrendada, transformando un contrato temporal por naturaleza en un contrato de duración ilimitada en el tiempo.

También puede basarse el criterio en un errónea interpretación de una posición doctrinal del Tribunal Supremo, en la actualidad abandonada, en virtud de la cual la situación jurídica creada por efecto de la separación matrimonial, y en apoyo del interés de los menores que debe ser protegido estimaba que la sentencia de separación constituía un titulo que revalida la cesión del uso y disfrute de la vivienda familiar al cónyuge a quien se le atribuye la guarda y custodia de los hijos menores, calificándolo como un derecho real oponible erga omnes, sin embargo en el presente la jurisprudencia del TS ha cambiado y hoy en día se mantiene una tesis diametralmente opuesta cual es la no afección del procedimiento matrimonial a quienes no son parte del mismo.

En definitiva no cabe oponer a un lanzamiento judicial por falta de pago la necesidad de vivienda de menores de edad que convivan con el desahuciado por morosidad en el pago de los alquileres.

LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Suele ser una opinión mas o menos extendida entre los caseros que en el contrato de arrendamiento de vivienda la única obligación que permanece durante toda la vida del arriendo es la del inquilino de pagar el alquiler.

Sin embargo hay que subrayar lo erróneo de este criterio ya que el arrendador mientras existe el arriendo permanece sujeto a dos obligaciones de notoria importancia:

1) Realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (Art. 21 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y 1554,2º Código Civil)

2) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Art. 1554,3º Código Civil)

Algunos ejemplos obtenidos de sentencias de distintos Tribunales pueden ilustrar esta afirmación:

Las obras a realizar son estrictamente las de reparación propiamente dichas, esto es, aquéllas que se proponen el cuidado de la permanencia y subsistencia del objeto locado, o que tratan de corregir los desperfectos que procedan del desgaste natural que el mero transcurso del tiempo ocasione obligación de reparar que por tanto no cabe confundir con el de construir o reedificar.(SAP Asturias 10/10/2000)

El recurrente en su condición de propietario de los locales de la casa de referencia, cuyos demás locales han quedado vacíos y libres de arrendamientos, ha concentrado su interés en la liberación del arrendamiento subsistente haciendo todo lo posible para presionar a los arrendatarios para que abandonen su local de negocio, recurriendo para ello a un sinfín de molestias e incomodidades para aquéllos que inciden y afectan al local y acceso del mismo, lo que comporta y supone una vulneración frontal del derecho de los arrendatarios al goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato, tal como dispone específicamente el n.º 3 del tan repetido artículo 1554 del Código civil y con carácter más genérico para quienes son poseedores el articulo 446 del propio Cuerpo legal, a cuyo tenor "todo poseedor -y los arrendatarios recurridos lo son- tiene derecho a ser respetado en su posesión" (...) los arrendatarios al negarse a abandonar el local arrendado desdeñando la generosa oferta hecha a tal fin por el propietario, pues en el plano estrictamente jurídico resulta que aquéllos, es decir los arrendatarios, se limitan en el presente procedimiento a exigir el respeto y reconocimiento de sus derechos arrendaticios, razón por la cual no cabe entender ni apreciar exceso o abuso propiamente dicho en el ejercicio de los derechos que como arrendatarios ostentan en la correspondiente relación arrendaticia. (Sentencia del Tribunal Supremo 1/2/1987)

La pretensión de indemnización por los perjuicios causado por la inhabitabilidad de la vivienda ha de ser rechazada, tal y como, acertadamente, se expresa la sentencia recurrida cuando afirma y se apoya en la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, extremadamente restrictiva con relación a las reclamaciones sobre perjuicios, en cuanto que viene exigiendo una clara constatación y prueba de su existencia, sin la cual no es viable una fijación en la fase de ejecución de la sentencia, sino que, viene exigiendo, que las bases de la determinación de los perjuicios se establezcan de forma clara en la fase declarativa del procedimiento (SAP Zamora 14/04/2000)

Las obras necesarias de reparación cuya ejecución ahora se reclama, tienen, según dictamen pericial contradictorio, su origen, precisamente, en la remodelación de la que fue objeto el edificio y fueron causadas en el curso de la misma, sin que de dicho informe se desprenda una actuación negligente del inquilino, por demás, totalmente ajeno a dicho proceso rehabilitador. No puede, tampoco, olvidarse que a la presente demanda precedió un acto de conciliación en parecidos términos reclamatorios a los actuales, lo que hubiera debido llevar a los accionados a una actitud más activa y diligente que la desplegada, en lugar de dejar de comparecer al llamamiento judicial permitiendo que la conciliación finalizara con la declaración rituaria de "intentada sin efecto". En tales condiciones no puede hablarse de desconocimiento e ignorancia de la realidad física de la vivienda y de la deficiencias que presentaba hasta el punto de hacerla inhabitable.(SAP Baleares 14/12/1999)

La existencia y entidad de los ruidos son puestos de manifiesto tras una inspección municipal en la que así se consigna, actuación oficial que necesariamente comporta un principio de prueba sobre la realidad de la perturbación (...)por otra, es absurdo que, para resolver un contrato de arrendamiento y trasladarse a vivir al piso superior, abonando una renta superior a la vigente, se monte, durante mas de la mitad del tiempo de vigencia del arriendo, una supuesta confabulación justificativa de la resolución del inicial contrato de arrendamiento. ( (SAP Madrid 9/03/1998)

Percibió puntualmente las rentas pero se despreocupó del mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del objeto arrendado, que no reunía, hasta que se instala la bañera y el bidé, que, por cierto, no funciona, las mínimas condiciones, reiteramos este extremo por creerlo importante, de habitabilidad (...) A finales del siglo XX no puede configurarse una vivienda, que merezca tal nombre, sin la dotación mínima de elementos sanitarios en el aseo o baño, que satisfagan las necesidades elementales de cualquier persona. No estamos ante obras de ornato, que hagan más confortable el uso de la vivienda, sino ante la instalación de bañera y bidé (SAP Madrid 27/09/1995)

LA OBEDIENCIA MILITAR HOY

Ayer, en el popular debate televisivo “El gato al agua” se presentó al general Fernández Monzón como experto en temas militares. Este señor en un momento del coloquio manifestó que la disciplina militar está por encima de todo, incluso del honor; la consecuencia inmediata de esta contundente afirmación es considerar que el militar está sujeto a la obediencia ciega a sus mandos.

Sin embargo esta aseveración, que fue hecha taxativamente y sin paliativos por alguien que comparecía como entendido en la materia y desde luego no matizó que se tratara de su opinión personal, es objetivamente errónea por carecer de apoyatura jurídica y puede acarrear consecuencias graves al militar que pretenda aplicarla, acogiéndose a ella, por cuanto:

A) La obediencia militar no aparece en el Código Penal Militar como circunstancia que exima de responsabilidad antes bien se declara: No se estimará como eximente ni atenuante el obrar en virtud de obediencia a aquella orden que entrañe la ejecución de actos que manifiestamente sean contrarios a las leyes o usos de la guerra o constituyan delito, en particular contra la Constitución (art. 21) Y ya en la exposición de motivos de este Código se había manifestado: El problema de la obediencia se resuelve al margen del viejo concepto de una ciega obediencia para exigir al inferior que obedece una especial diligencia para que sus actos no comporten la manifiesta comisión de ilicitudes. La fórmula que figura en este Código Penal Militar no difiere de la establecida por las Reales Ordenanzas, a fin de evitar confusiones y de puntualizar bien su adecuación al texto constitucional.

B) En todo caso el militar ha de tener en cuenta: Si las órdenes entrañan la ejecución de actos constitutivos de delito, en particular contra la Constitución y contra las personas y bienes protegidos en caso de conflicto armado, el militar no estará obligado a obedecerlas. En todo caso asumirá la grave responsabilidad de su acción u omisión. Este precepto que ya se encontraba explícito en las Reales Ordenanzas aprobadas por la Ley 85/1978 aparece asimismo en la Ley 39/2007, de 19 de noviembre, de la carrera militar y en el Real Decreto 96/2009, de 6 de febrero, por el que se aprueban las Reales Ordenanzas para las Fuerzas Armadas.

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS (2)

En atención a los comentarios suscitados por el anterior trabajo tanto aquí como en venta de pisos, parece conveniente hacer algunas precisiones sobre el mismo tema.

Fundamentalmente se trata de contemplar el asunto desde el punto de vista del vendedor y examinar las distintas tipologías:

A) Si el vendedor del inmueble es una entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario huelga todo comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 del pasado siglo, será la situación mas recomendable para subsistir, aguardando tiempos mejores.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar mas conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

Como una tercera vía mas imaginativa se puede acudir a un sistema todavía mas primitivo, la permuta o trueque.

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.

TODO INMOBILIARIO

La Editorial CISS del Grupo WOLTER KLUWER ha incorporado a su conocida y prestigiosa COLECCIÓN TODO una nueva obra TODO Inmobiliario, en la que se ha querido “realizar un análisis global de las operaciones inmobiliarias y de las personas que realizan las mismas, abordando las distintas ramas jurídicas que inciden sobre las mismas, con un enfoque práctico que facilite la toma de decisiones y solucione los problemas con los que se enfrentan los asesores, empresas y profesionales”.

El libro, que mantiene la costumbre de esta colección de una considerable extensión, más de1.500 páginas, en un manejable y cómodo formato, está estructurada de la siguiente forma:

1. Aspectos civiles de las operaciones inmobiliarias

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

3. Impuesto sobre Sociedades

4. Impuesto sobre la Renta de no Residentes

5. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

6. Impuesto sobre el Valor Añadido

7. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

8. Impuesto sobre Actividades Económicas

9. Impuesto sobre Bienes Inmuebles

10. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

11. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

12. Contabilidad de las sociedades inmobiliarias y constructoras

13. Regulación urbanística


Merece una mención especial su muy completo Índice Analítico que recopila una importante relación de voces que permite con gran facilidad acceder a cualquier materia urbanística sobre la que se haya suscitado una duda.


Del mismo modo hay que destacar desde su orientación eminentemente fiscal la especial proyección con que se estudia el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en sus aspectos inmobiliarios; como novedad el estudio de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) cuyo régimen jurídico ha sido establecido por la Ley 11/2009 de 26 de octubre.


En definitiva se trata de un libro de inexcusable consulta a quienes de un modo u otro están interesados en el sector inmobiliario.

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS

En las décadas de los sesenta y setenta del pasado siglo era impensable a un particular obtener un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda.

El sistema de pago aplazado del precio se sustentaba por la concesión de ese aplazamiento a riesgo del vendedor, ya fuera un particular o una inmobiliaria/constructora, en ocasiones se aplazaba el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se hubiera pagado la totalidad del precio, en otras se otorgaba esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega.

No debe olvidarse que la hipoteca es la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras, ya que:
a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

En ese sentido de adoptarse esta posibilidad sería aconsejable del mismo modo que hace la banca exigir al deudor hipotecario:

1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

La ventajas que este sistema tiene para comprador y vendedor son evidentes:

1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..


Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.


En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.

COARRENDAMIENTO: VIVIENDA COMPARTIDA; PLURALIDAD DE INQUILINOS; HOSPEDAJE

Se trata de examinar aquellos supuestos en los que en un arrendamiento urbano la parte arrendataria está constituida, de hecho o de derecho, por varias personas que no tienen entre si vínculos familiares ni societarios.

El primer supuesto que se puede considerar es el del inquilino que unilateralmente decide admitir en la vivienda que tiene arrendada a otras personas de modo permanente u ocasional, gratuito o remunerado.

A este respecto en el TRLAU1964 se autorizaba al inquilino el subarriendo parcial de la vivienda siempre que no excediera de dos personas el número de subarrendados, se respetara el límite del alquiler por el subarriendo y se notificará al arrendador en el término de treinta días.

Conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no es posible mantener esta situación ya que independientemente de calificarla de subarriendo parcial o de hospedaje es evidente que, si admitiera otras personas, el inmueble dejaría de ser exclusivamente la vivienda habitual del arrendatario y además "la continua ocupación reiterada, en su consecuencia, por terceras personas de la vivienda arrendada, que siempre es ocupada además de por los arrendatarios por terceros de forma continuada, no tratándose en modo alguno de un alojamiento temporal de un pariente o un amigo, sino de una ocupación simultánea y sucesiva que rebasa los límites de lo tolerado entraña una ocupación ilegal, llámese como se le llame, pues no debe olvidarse que lo que el arrendatario adquiere mediante el contrato de arrendamiento es el derecho de uso, pero no la facultad de cederlo sin límites" (SAP Barcelona 18/05/1999)

¿Qué ocurre por el contrario cuando se parte de una situación de pluralidad de arrendatarios sobre una misma vivienda, pactada en el contrato?

Cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil) generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil)

El arrendamiento concluido con dos arrendatarios debe reputarse mancomunado y siendo así ha de entenderse que la situación del coarrendatario que sigue ocupando la vivienda por si solo y asumiendo la condición de arrendatario único supone una modificación en la situación arrendaticia que no puede hacerse sin consentimiento de la propiedad, consentimiento que puede prestarse de cualquier forma, incluso tácitamente (SAP Barcelona 3/12/1999). El cese de un coarriendo mancomunado opera como causa resolutoria, si no se verifica con el consentimiento de la propiedad (SAP Granada 14/2/2005). Cualquier abandono del inmueble por uno de los coarrendatario con permanencia de los demás, no es novación si no cesión inconsentida (SAP Madrid 22/12/2007)

Sin embargo es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión.

2010 NOVEDADES FISCALES: IRPF; IVA

El Año Nuevo del que llevamos unas semanas entre otras novedades desagradables nos va a deparar un incremento en la presión fiscal.

En primer lugar la práctica desaparición de la deducción de 400 euros anuales en IRPF para las rentas de trabajo y actividades económicas, que ha quedado circunscrita a los contribuyentes con una base imponible igual o inferior a 8.000 euros anuales o bien cuando la base imponible esté comprendida entre 8.000,01 y 12.000 euros anuales: 400 euros menos el resultado de multiplicar por 0,1 la diferencia entre la base imponible y 8.000 euros anuales.

Por otra parte se eleva el porcentaje de retenciones en estos términos:

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos del capital mobiliario (cartillas de ahorro, cuentas corrientes, imposiciones a plazo etc.) será del 19 por ciento

El porcentaje de pagos a cuenta sobre las ganancias patrimoniales derivadas de las transmisiones o reembolsos de acciones y participaciones de instituciones de inversión colectiva (fondos de inversión etc.) será del 19 por ciento

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será del 19 por ciento.

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes de la propiedad intelectual, industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas y del subarrendamiento sobre los bienes anteriores, cualquiera que sea su calificación, será del 19 por ciento.

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes de la cesión del derecho a la explotación del derecho de imagen, cualquiera que sea su calificación, será el 24 por ciento.

Como única noticia agradable es el retraso de seis meses en la elevación de los tipos impositivos general y reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido, que pasan del 16 y 7 por ciento al 18 y 8 por ciento, como señala la Ley de Presupuestos: Esta medida se adopta con efectos a partir del segundo semestre del año 2010 pues su fin no es tanto la suficiencia recaudatoria a corto plazo cuanto garantizar la sostenibilidad de las finanzas públicas a medio y largo plazo, de manera que su repercusión cuantitativa será bastante limitada en el próximo ejercicio. A resultas de esta modificación, también se incorpora un cambio en los porcentajes de compensación aplicables en el régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca

DAÑOS POR AGUA

Suele ser frecuente que cuando se producen daños, normalmente en el piso de abajo, como consecuencia de atascos de tuberías en inmuebles , se reclame la reparación a la compañía de seguros y asunto concluido.

Sin embargo hay que considerar que ese atasco ha podido ser originado por negligencia del dueño del piso o del arrendatario por no mantener los conductos de agua en las debidas condiciones en cuyo caso la aseguradora podrá, después de haber efectuado la reparación reclamar a quien aparezca como responsable del siniestro por el importe de esta reparación.

La doctrina jurisprudencial en torno a la responsabilidad por daños causados por filtraciones de agua provenientes de un inmueble distingue efectivamente a la hora de imputarla entre el propietario y el arrendatario. Respecto del primero de ellos cabe imputársela cuando el daño tenga por causa un mal estado de las instalaciones que siendo conocido no se haya reparado, incumpliendo así la obligación que le imponen los arts. 1554.2 del Código Civil, 107 del TRLAU1964 y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.

Fuera de tal caso ha de imputarse al arrendatario en su calidad de ocupante o habitante de la vivienda a título principal, en virtud de lo prevenido en el art. 1910 del Código Civil que contempla un supuesto de responsabilidad cuasiobjetiva referido al "cabeza de familia" respecto de las cosas que caigan del inmueble, expresión no cerrada que abarca tanto los sólidos cuanto los líquidos.

Partiendo de planteamiento la Audiencia Provincial de Valladolid en sentencia de tres de Noviembre de dos mil nueve, al considerar que no se ha acreditado suficientemente si dicho atasco tuvo por causa exclusivamente el haber arrojado al sanitario papeles u otros objetos que por lo inadecuado o excesivo de su número o tamaño obstruyesen su desagüe provocando que el agua rebosase, o bien si se debió a un deficiente diseño o inadecuado calibre de la tubería que propicie la imposibilidad de una evacuación eficiente en condiciones de uso normales, teniendo conocimiento de tal circunstancia la propietaria del inmueble, condena solidariamente al propietario y al inquilino a reintegrar a la aseguradora el importe de la reparación efectuada.

LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS

Tomando como base el capítulo IV del Libro IV del Título II del Código Civil el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de Noviembre de 2009, reiterando lo expuesto en sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2009 y reseñando una amplia referencia jurisprudencial, hace una sucinta pero esclarecedora síntesis de cómo han de interpretarse los contratos.

En primer lugar afirma taxativamente que los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil no contienen meras reglas lógicas o de buen sentido puestas a disposición del intérprete para que libremente se sirva de ellas o no en la búsqueda de la llamada voluntad contractual, sino verdaderas normas jurídicas de las que necesariamente debe aquel hacer uso en el desempeño de la labor hermenéutica. Por ello, a la vez que la infracción de las referidas normas jurídicas abre el acceso a la casación, el control de la interpretación del contrato es de legalidad, de modo que queda fuera de su ámbito todo resultado hermenéutico que respete los imperativos legales que disciplinan la labor del interprete, aunque no resulte el único admisible conforme a ellos. Lo dicho es consecuencia de que la interpretación del contrato sea competencia de los Tribunales de instancia, no de esta Sala Primera (...) el alcance del juicio en casación no permite discurrir acerca de cuál es el mejor criterio o la solución más adecuada a las circunstancias, porque tal tipo de conclusión supondría exceder de ámbito propio del recurso extraordinario y una ingerencia en la función soberana de los Tribunales que conocen del proceso en las instancias.

Entre las normas de interpretación de los contratos (arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil) ostenta rango prioritario el primer párrafo del art. 1.281 (Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas) . Como consecuencia, si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cual fue la intención de las partes, no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la que preconiza la interpretación literal.

El artículo 1.282 (Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato) sólo es aplicable, cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no sea posible conocer la verdadera intención de los contratantes. Recuerda también que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1.281,( Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas) no de la del primero , que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes.

El artículo 1.283 (Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar) contiene una regla de interpretación subjetiva y rechaza que el intérprete, una vez conocida la intención de los contratantes, la sobrepase en cuanto a los objetos incluidos en la regulación y a los supuestos de aplicación de ésta. Destaca aquella naturaleza de la norma, señalando que la misma exhorta a la búsqueda de la real voluntad común de las partes.

La regla de interpretación objetiva contenida en el artículo 1.284 (Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto) se aplica cuando una cláusula o todo el contrato admite dos o más sentidos. Con ese presupuesto, manda estar a aquel que sea el más adecuado para que produzca efectos Es inaplicable en los casos en que prevalezca la interpretación literal.

Finalmente, el artículo 1.288, (La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad) sancionador de la llamada interpretación " contra stipulatorem " o "contra proferentem ", sólo entra en juego cuando exista una cláusula oscura o sea oscuro todo el contrato, pues, ante esa falta de claridad y la consiguiente imposibilidad de conocer la voluntad común, protege al contratante que no causó la confusión.

EL DERECHO AL HONOR

El honor como derecho fundamental de la persona aparece garantizado en la Constitución Española (art. 18.1) pero en la misma no se define su naturaleza ni siquiera su contenido.

La Ley Orgánica 1/1982 de de 5 de mayo, de Protección Civil del Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y a la Propia Imagen tampoco define ese concepto y opta por establecer un concepto negativo, al expresar lo que constituye una lesión o intromisión ilegítima, considerando como tales –art. 7º- :
1.- El emplazamiento en cualquier lugar de aparatos de escucha, de filmación, de dispositivos ópticos o de cualquier otro medio apto para grabar o reproducir la vida íntima de las personas.
2.- La utilización de aparatos de escucha, dispositivos ópticos, o de cualquier otro medio para el conocimiento de la vida íntima de las personas o de manifestaciones o cartas privadas no destinadas a quien haga uso de tales medios, así como su grabación, registro o reproducción.
3.-La divulgación de hechos relativos a la vida privada de una persona o familia que afecten a su reputación y buen nombre, así como la revelación o publicación del contenido de cartas, memorias u otros escritos personales de carácter íntimo.
4.- La revelación de datos privados de una persona o familia conocidos a través de la actividad profesional u oficial de quien los revela.
5.- La captación, reproducción o publicación por fotografía, filme, o cualquier otro procedimiento, de la imagen de una persona en lugares o momentos de su vida privada o fuera de ellos.
6.- La utilización del nombre, de la voz o de la imagen de una persona para fines publicitarios, comerciales o de naturaleza análoga.
7.- La imputación de hechos o la manifestación de juicios de valor a través de acciones o expresiones que de cualquier modo lesionen la dignidad de otra persona, menoscabando su fama o atentando contra su propia estimación

En la doctrina, se ha aceptado unánimemente la definición procedente de la italiana: Dignidad personal reflejada en la consideración de las demás y en el sentimiento de la propia persona, el Tribunal Supremo reitera que el honor se integra por dos aspectos, el de la inmanencia representado por la estimación que cada persona hace de sí misma, y el de trascendencia, integrado por el reconocimiento que los demás hacen de nuestra dignidad, cuyo aspecto a su vez, se conecta con el elemento de la divulgación, imprescindible para que pueda apreciarse intromisión ilegítima en el derecho al honor.

En ese sentido en sentencia de 18 de noviembre de 2009 declara que: Partiendo del concepto del honor, previamente expuesto, no puede por menos que aceptarse la calificación jurídica que ha hecho la sentencia de instancia, las expresiones, vertidas ante los periodistas y en público en diferentes programas televisivos, son ciertamente extemporáneas e inoportunas, implican un desmerecimiento de la persona atentatorio a su dignidad personal, tanto frente a sí mismo (inmanencia) como respecto a los demás, (trascendencia). En ningún caso puede deducirse que las declaraciones tengan interés público o general, ni tampoco (a la vista de los hechos que constan en las sentencias de instancia) que sean veraces.

No obstante en Sentencia de 28 de octubre de 2009 el Tribunal Supremo subraya: Conviene recordar igualmente, la distinción que hace el artículo 20.1 de la Constitución Española entre libertad de expresión y derecho a la información veraz. Aquélla es la manifestación de opiniones; ésta, la exposición de hechos. La primera es totalmente libre; la segunda exige veracidad e interés público. Ni una ni otra permiten las expresiones insultantes, vejatorias o difamatorias. Es preciso tener en cuenta que con harta frecuencia, ambos conceptos se entremezclan en la realidad, en el sentido de que se exponen hechos, sobre los que se vierten opiniones o se expresa una opinión que recae sobre hechos. Resulta preciso matizarlo y delimitarlo correctamente, en el sentido de que si media veracidad y los hechos son de relevancia pública, existe derecho al honor frente a la libertad de información, entremezclada o no con la libertad de expresión.

En la misma sentencia añade: No tanto se trata de colisión de derechos, sino que el ejercicio de los proclamados en el artículo 20 del CE , no han rebasado el límite que impone esta norma, en su apartado 4 y no han atentado al derecho al honor que proclama el artículo 18, siempre de la Constitución Española y que viene desarrollado en la Ley Orgánica 1/1982, 5 de mayo , de protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, por cuanto en el caso de autos se trata de un personaje público. La Sala siempre ha mantenido que cuando se trata de un personaje de proyección pública, la protección del honor disminuye (la persona que acepta su carácter público, acepta también los riesgos que ello conlleva), la de la intimidad se diluye (no totalmente, pero su círculo íntimo debe estar en parte al alcance del conocimiento público) y la de la imagen se excluye (en los casos que prevé la ley, cuando se halla en lugar público).

También hay que tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2003 según la cual la libertad de expresión, en cuanto libre emisión y formulación de opiniones, juicios, pensamientos o creencias personales tiene necesariamente como límite la ausencia de expresiones injuriosas o vejatorias para las personas, sin que pueda tutelarse jurídicamente dicha libertad de expresión cuando con ataques innecesarios se provoca el deshonor de las personas.

DEUDAS, EMBARGOS Y SUELDOS

Es evidente que la contrapartida real de los índices de morosidad que maneja la Banca son personas físicas, con nombre y apellidos, que, por una razón o por otra, no pueden hacer frente a los compromisos de pago adquiridos.

 

Ante estas situaciones puede ser aconsejable examinar la normativa vigente en materia de ejecución de obligaciones dinerarias, o dicho en lenguaje coloquial, pagar a través del Juzgado.

 

Como premisa de esta exposición conviene recordar que en España no existe la prisión por deudas, es decir nadie puede “ir a la cárcel” simplemente por no pagar sus deudas.

 

Dicho esto conviene también poner de manifiesto que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (Art. 1911 del Código Civil).

 

Sin embargo la expresión todos sus bienes no ha de ser tomada al pié de la letra ya que existen bienes inembargables.

 

Para las personas físicas estos bienes inembargables son:

 

a) El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia. Una TV de plasma puede no considerarse mobiliario no superfluo.

b) Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada. Un automóvil de lujo puede no considerarse instrumento necesario aunque el ejecutado sea agente comercial.

En cuanto a salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente:

 

a) Es inembargable lo que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.

b) Lo que exceda del salario mínimo interprofesional se embargará conforme a esta escala:

1) Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 %.

2) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 %.

3) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 %

4) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 %

5) Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 %

 

No obstante En atención a las cargas familiares del ejecutado, el tribunal podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 % en los porcentajes establecidos en los números 1, 2, 3 y 4.

Ley de Enjuiciamiento Civil art. 606 y 607.

Dos ejemplos que pueden ser reales ilustrarán lo anteriormente expuesto:

A) Una pareja de mileuristas que hayan concertado para la compra de su vivienda un crédito hipotecario de 300.000 euros al máximo plazo, no pudiendo hacer frente a los pagos el Banco ejecuta y subasta la casa y demás bienes embargables por 250.000 euros. El remanente, 50.000 euros debe ser satisfechos por los ejecutados con cargo a sus ingresos 2.000 euros mensuales.

 

Aplicando la norma antedicha sufrirán (s. e. u o.) cada uno un embargo en su nómina de la cantidad mensual de 81,60 euros, durante mas de 25 años.

B) Una persona sin mas bienes o derechos que un sueldo mensual de 3.000 euros decide avalar (mas información) a su sobrino en un crédito personal de 36.000 euros para la compra de un automóvil. Éste sufre un accidente mortal al estrenar el vehículo, con siniestro total del mismo que solo tenía el seguro obligatorio. La entidad crediticia, puesto que el avalista ha renunciado al beneficio de excusión, decide reclamar al avalista el importe total

Aplicando la norma antedicha el avalista sufrirá (s. e. u o.) un embargo en su nómina de la cantidad mensual de 1.173,60 euros, durante 30 meses y un último pago de 792,00 €.

ECONOMIA SOSTENIBLE Y ALQUILERES

Parafraseando a Fray Luis de León decíamos ayer que había que esperar a ver el BOE las promesas del Gobierno, ahora estamos otra vez en fase de anteproyecto.

Mientras tanto, podemos establecer una comparativa entre lo que se prometió en materia de alquileres en el mes de Mayo que luego quedó en agua de borrajas y lo que ahora se anuncia:

1.- Se mejorará la deducción por alquiler y se equiparará con la deducción por vivienda en el IRPF, efectivamente, reiterando lo dicho en Mayo, se va a equiparar pero previa reducción de las posibilidad de deducir para el contribuyente, a partir de 2011 la deducción por adquisición de vivienda habitual, queda limitada a las rentas inferiores a 24.107,20 euros, limitación inexistente hasta la fecha.

2.- Para el arrendador se aumentará hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, límite que ascenderá al cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años, o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes. Ahora se reitera esa promesa, que en definitiva no significa nada mas que un incremento del 10% en las posibilidades de reducción, pero por el contrario disminuye en 5 años la edad del inquilino a los efectos de aplicar la reducción del 100%

A ver si por lo menos hay suerte esta vez y lo vemos en el BOE.

CLAUSULAS ABUSIVAS Y CONDICIONES GENERALES

El principio jurídico que obliga a todos a cumplir los compromisos adquiridos (pacta sunt servanda) está atenuado por la protección de la igualdad de los contratantes que es presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales y constituye uno de los imperativos de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica.En tal sentido la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, quiere distinguir lo que son cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede, darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares.

La citada ley define que son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.

Respecto de las cláusulas no pactadas individualmente el TR de la Ley de Defensa de Consumidores exige los siguiente requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas

Así mismo el TR de la Ley de defensa de consumidores define como cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Por dicho motivo especifica que son abusivas en todo caso las cláusulas que:
-vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
-limiten los derechos del consumidor y usuario,
-determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
-impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la -resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
-contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.