La prima o precio de la opción de compra

HECHOS:

Con fecha 20 de octubre de 2010 se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, con una duración de cinco años.

El inquilino entrega la cantidad de 450 euros en concepto de fianza arrendaticia y 4.950 euros en concepto de prima o precio de la opción, 3150 euros pagados por este concepto a la firma del contrato, más 1800 euros abonados en diversas mensualidades.

El inquilino con fecha 17 de octubre de 2013 envió un burofax a la arrendadora solicitando el desistimiento de forma anticipada tanto del contrato de arrendamiento como de la opción de compra, y solicitó la devolución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra  así como la fianza.

En fecha 2 de diciembre de 2013 se dio por rescindido el contrato con entrega de llaves por parte del arrendatario

El Juzgado de 1ªInstancia desestima las anteriores reclamaciones.

La Audiencia Provincial de La Rioja (s. 2/10/2015) desestima el recurso de apelación formulado por el inquilino contra la anterior sentencia, que queda confirmada

Pone de manifiesto la Audiencia que el arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación.

Como recordaban las STS de 13 noviembre 1992 y 18 mayo 2005 , la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del art. 1451 CC ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa desde la doctrina, pero que la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 marzo 1945, rechaza categóricamente (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 17 mayo 1993 y 14 mayo 1991).

De modo expreso señala a estos efectos el TS, que el contrato de opción de compra puede ir "incorporado" a uno de arrendamiento de bienes inmuebles , relación calificada en su conjunto como un "contrato atípico complejo" "en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" (STS de 15 diciembre 1997 ); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento" (STS de 13 julio 1993 ).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido (STS 5 julio 2006 , y 14 febrero 1997). Pero como sucede en nuestro caso, se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa (STS 18 abril 2001). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante, y para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción (STS 12 febrero 1999).

Es importante significar que, en nuestro caso, del examen del contrato resulta que la opción de compra está pactada inserta como cláusula décima en el contrato arrendaticio; por lo tanto, está claramente pactada como contrato accesorio del contrato de arrendamiento de finca urbana (vivienda) del que forma parte.

El desistimiento unilateral del arrendamiento por el arrendatario, conlleva la renuncia también unilateral de ese mismo arrendamiento al derecho de opción pactado como accesorio a tal contrato.

En consecuencia, la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.

La solución contraria daría lugar a convertir en papel mojado los términos pactados por las partes en este contrato de opción, cuya bilateralidad fue expresamente pactada al establecerse un precio o prima a pagar por el optante. Ello es así porque este pacto de pago de precio sería inane y quedaría al arbitrio del optante, el cual según esta tesis sería libre de desistir del arrendamiento cuando quisiera, extinguiendo así la opción, y no obstante recuperaría el dinero entregado pactado como precio de la opción, no sufriendo perjuicio alguno, mientras que por el contrario, el concedente, a pesar de haber cumplido sus compromisos y haber respetado la duración del contrato, tendría que devolver el precio pactado por la opción pese a que mientras la opción estuvo vigente no habría podido vender a ningún tercero esos inmuebles sobre los que versaba el derecho de opción.

En este sentido, es ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 21 de abril de 2015 razona que "la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima , de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra ) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado)."

El arrendamiento con opción de compra

Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de APIs y Agencias inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendeedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.

También es de interés subrayar la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/11/2009: La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra (...) Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.

La opción de compra en un alquiler extinguido.

HECHOS

La sociedad arrendadora  solicita y obtiene en primera instancia una sentencia que declara la extinción de un contrato de arrendamiento por terminación del plazo contratado , y consecuentemente, se declara el desahucio, condenando al inquilino a que lo deje  libre y a disposición de la actora dentro del término legal.

El inquilino recurre en apelación contra esa sentencia por entender que estaba pendiente el ejercicio de una opción de compra pactada entre ambos.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de tres de junio de dos mil diecinueve estima el recurso y revoca la resolución de primera instancia, desestimado la demanda del arrendador y absolviendo de ella al inquilino.

Recoge la Audiencia que alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, que la parte actora es la primera que incumple sus obligaciones contractuales, pues aún recibiendo un requerimiento notarial para formalizar la escritura de compra-venta pactado en contrato, no realizó ni un solo acto tendente a cumplir con su obligación, no atendiendo las llamadas y realizando un completo vacío con el interés de desalojar de la vivienda a la familia para poder vender posteriormente por precio distinto al pactado a un tercero

Por ello, no procede la resolución del contrato de alquiler por expiración del plazo y ni mucho menos el desahucio, pues la notificación fehaciente de esta parte en tiempo y forma requiriendo para ejercerla opción de compra pactada, debe ser suficiente para suspender el plazo de término del contrato de alquiler prolongándolo hasta que la contra parte cumpla con su obligación de acceder a la firma de la compraventa, conforme al precio pactado. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra resolviendo que no procede el desahucio y el contrato de alquiler debe de prolongarse hasta que cumpla la actora con su obligación de colaborar en la escrituración de la opción de compra conforme se estipuló en su día, todo ello, con condena en costas a la parte demandante, tanto de las causadas en la primera como en la presente instancia.

En orden a las anteriores manifestaciones, debe apreciarse a tenor de la prueba practicada en autos, que efectivamente como establece la resolución de instancia, el demandado y hoy parte recurrente, llevó a efecto la manifestación de ejercer el derecho de opción de compra en plazo y forma. Dado, que teniendo vigencia el contrato de arrendamiento hasta Julio de 2016, y habiéndose prorrogado el mismo hasta Septiembre de 2017, el plazo para dicho ejercicio de la opción de compra comenzaría en los 90 días anteriores al vencimiento, por lo que realizado por el recurrente dicha manifestación, que fue recibida por la parte actora en fecha de 29 de Julio de 2016, es evidente que nada puede obviarse a dicha manifestación para concluir que fue efectuada en tiempo y forma. Siendo así, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento, y en concreto de las cláusulas que regulan el ejercicio del derecho de opción de compra, que no es posible que el arrendatario, sin la cooperación de la propiedad, pueda siquiera concretar el precio final de la compraventa. Puesto que se precisa la práctica de diversas operaciones matemáticas, y la concreción del precio según las rentas abonadas hasta el momento, y otras circunstancias. Sin embargo, notificado el deseo de ejercicio de la opción de compra, ninguna acción tendente a poder concluir la compraventa, se ha llevado a efecto por la propiedad del inmueble, debiéndose reiterar, que en todo caso, precisamente la concreción de datos esenciales tales como el precio final, solo podían ser llevados a efecto por la propiedad.

Por ello, procede concluir, que el demandado y recurrente, no está en el caso de ocupar la vivienda, como arrendatario con un contrato ya expirado legalmente, sino en la calidad, de ejerciente de la opción de compra, a la espera de que la propiedad le facilite los datos precisos para llevar a buen término dicha operación de compra. No procediendo en consecuencia la acción ejercitada por la parte actora, sin perjuicio, de la obligación de abono de la renta correspondiente del demandado, hasta que se concrete la operación de adquisición de la vivienda por la parte actora, con la consecuencia económica que ello haya de tener sobre el precio del inmueble, y sin perjuicio tampoco, de que si a la postre el demandado no concluyera la operación de compra por no atender los actos que a tal fin realice la actora, deba de entenderse que su permanencia en el inmueble en base ya únicamente al contrato de arrendamiento extinguido, no deba continuar.

Eficacia de la opción de compra otorgada por un solo copropietario

HECHOS

El día 1 de septiembre de 2001 se otorga por un cónyuge contrato de arrendamiento rústico por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas,  bienes pertenecientes a la sociedad conyugal de gananciales, que no había sido disuelta pese a que el matrimonio se encontraba en situación legal de separación de bienes desde el  5 de septiembre de 1984.

El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria, esposa e hijos del finado. El arrendatario ha pagado cada año las rentas acordadas sobre la totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado sin tacha alguna.

Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario se ejercitó al opción de compra a que el contrato le daba derecho, remitiendo notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de compra.

El arrendatario solicita del Juzgado solicita que se declare la validez del contrato de arrendamiento y de la cláusula de opción de compra, se condene a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa.

El Juzgado de primera instancia  desestima la demanda, y declara la nulidad de la estipulación relativa a la opción de compra por entender que la opción de compra comporta un acto dispositivo sobre bienes pertenecientes a la sociedad postganancial que fue realizado sin consentimiento del otro titular y, por tanto, es nulo y no es susceptible de convalidación por los actos propios de los demandados.

La Audiencia provincial estima la apelación del arrendatario y la pretensión de elevación a público de la opción de compra, razonando que la sentencia del juzgado ha prescindido de la mala fe y abuso de derecho de la conducta de los demandados, que pretenden la nulidad del contrato celebrado por el esposo y padre después de haber venido cobrando las rentas del arrendamiento durante años tras su fallecimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de septiembre de 2019, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que aunque en el momento de celebrar el contrato litigioso los esposos estaban separados judicialmente, por lo que la sociedad de gananciales se había extinguido. Las fincas gananciales integraban la comunidad postganancial, de modo que para realizar actos de disposición era preciso el consentimiento de los dos esposos. 

Sin embargo, la consecuencia de la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento del contrato no es su nulidad. Cierto que en sentencias más antiguas, entre las que se encuentran algunas que citan los recurrentes, se mantuvo la nulidad de los actos de disposición realizados por uno solo de los partícipes en la comunidad pero, como explicamos en las sentencias 672/2018, de 29 de noviembre , y 21/2018, de 17 de enero , en nuestro sistema jurídico el poder de disposición no es un requisito de la validez del contrato sino de la tradición como modo de adquirir y la validez obligacional del contrato de venta común sin el consentimiento de todos los comuneros fue doctrina sostenida en la sentencia 827/2012, de 15 de enero , con cita de la anterior 620/2011,de 28 de marzo. En definitiva, la falta de poder de disposición del esposo sobre los bienes de la comunidad postganancial no determina la invalidez del contrato celebrado, que sí produce efectos obligacionales entre las partes y sus herederos. 

En consecuencia los hijos, en cuanto que herederos del esposo otorgante del contrato, no pueden impugnarlo.

En cuanto a la esposa debemos concluir que la aceptación de la relación contractual por la recurrente, al menos desde el fallecimiento del marido, le impide ahora oponerse al ejercicio de la opción por el demandante, pues con posterioridad al fallecimiento del esposo otorgante consintió la relación contractual que, forma parte de una única relación jurídica, conforme señala la sentencia de la Audiencia: 

Como vemos en el año 2001 se perfeccionó un contrato de arrendamiento con opción de compra. Resaltar que no se trata de dos contratos independientes sino de un mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de la opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable el ejercicio de la opción a la finalización del contrato y que seguramente se tuvo en cuenta a la hora de determinarle precio del arriendo y la venta del resto de los elementos propios de la industria ganadera realizados en el otro contrato de compraventa a cuya validez se allanaron los demandados.

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:

1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.

Opción de compra y licencia de primera ocupación

Hechos:

I.- Se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra con plazo de duración de dos años que finaliza el 27 de febrero de 2011.

II.- Se entrega una prima o precio de la opción de 12.840,00 euros.

III.- El 24 de mayo de 2012 se dictó sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento, haber lugar al desahucio por falta de pago.

IV.- El 31 de mayo de 2012 el Ayuntamiento acordó denegar la licencia de primera ocupación por haber sobrepasado la altura máxima permitida.

V.- El 28 de febrero de 2013 los inquilinos optantes formularon demanda en la que exponían que dada la carencia de licencia de primera ocupación por la existencia de una infracción urbanística, no habían podido ejercitar en su momento la opción de compra, por lo que había un incumplimiento del contrato por parte de la demandada. suplicando se dictase sentencia declarando la resolución del contrato y se condenase a la demandada a devolver los 12.840,00 euros, intereses legales y costas.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender: (a) No se había pactado en el contrato como elemento esencial que se hubiese otorgado la licencia de primera ocupación; (b) no se produjo un incumplimiento del deber de entregar la vivienda; (c) no habiendo quedado acreditado que la causa de no optarse fuese la carencia de la licencia

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de 18 de julio de 2014, estima la apelación  y condena a devolver la cantidad de doce mil ochocientos cuarenta euros (12.840,00 €); condenando a la demandada al pago de la mencionada cantidad, que devengará el interés legal a contar desde el 28 de febrero de 2013.

Considera la AP:

La prima o precio de la opción de compra no es un elemento esencial del contrato de opción de compra, aunque sí es un pacto muy habitual. Es una cantidad que se entrega al concedente de la opción por el optante, como contraprestación a ese derecho de opción que el ofertante debe mantener en exclusiva durante el plazo pactado (lo que le impide ofrecer el objeto a terceros a terceros); cantidad que hace suya el concedente si transcurre el plazo sin haberse ejercitado la opción, y que se aplica como pago a cuenta del precio si se ejercita en tiempo y forma. Es por ello que la cláusula pactada en sí misma considerada no es abusiva. Es una contraprestación habitual en el mercado, tanto en su forma como en su cuantía.

Aplicando la doctrina jurisprudencial al presente caso, es cierto que en el contrato de opción de compra no se contempla expresamente que el otorgamiento de la licencia de primera ocupación sea un elemento esencial para poder ejercitar la opción y así perfeccionar la compraventa de la vivienda. Pero también lo es que se construye un edificio con una licencia de obra del año 2006, que se afirma en primer lugar que en febrero de 2008 ya tenía que finalizarse, en febrero de 2009 sigue sin legalizarse, se busca un sistema como es el arrendamiento para prorrogar el plazo, y a finales del año 2011 aún no había licencia de primera ocupación. Licencia no se obtenía pese al larguísimo tiempo transcurrido, y posteriormente se confirmó la denegación expresa por un problema urbanístico de exceso de altura. El hecho cierto es que a 27 de febrero de 2011, que es cuando finalizaba el plazo de la opción, el edificio carecía de licencia de primera ocupación, con un problema grave que sigue persistiendo a febrero de 2013. Por lo que se concluye que hubo un incumplimiento previo por parte del arrendador/oferente, al no poder ofrecer la vivienda totalmente terminada y correctamente legalizada para que los inquilinos/optantes pudieran ejercitar la opción. Lo que conlleva que el arrendador/oferente deba devolver el importe de la prima o precio de una opción que no se concedió en condiciones adecuadas para su ejercicio