HECHOS:
El arrendatario de un local de negocio dedicado a bar,
solicita la reducción del alquiler que viene pagando en un 30%, durante las restricciones
acordadas por el gobierno en la pandemia, por aplicación de la cláusula rebus
sic stantibus.
El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la
demanda y modificó el contrato de arrendamiento de local suscrito entre las
partes el 1 de febrero de 2019 y redujo la renta pactada en un 30%, con
carácter retroactivo a abril de 2020 y hasta que cesen las restricciones
acordadas.
La Audiencia Provincial estima la apelación del casero y
deja sin efecto la anterior sentencia.
El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de diciembre de 2025,
desestima el recurso de casación del inquilino.
Considera el Supremo que la cuestión controvertida es si,
partiendo de la existencia de una alteración de las circunstancias que tuvieron
en cuenta las partes al contratar como consecuencia del covid-19, la aplicación
de la doctrina de la denominada cláusula rebus sic stantibus debe llevar en
este caso a la reducción de la renta arrendaticia.
Según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus,
la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en
último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que
incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del
contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas
fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condición necesaria
para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio
de circunstancias. (STS 6/03/2020).
En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la
sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la
pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en
concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las
restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las
autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.
Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido
por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción
de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha
descartado la aplicación al caso de la doctrina rebus por entender que el actor
no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En
especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como
consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas
por las autoridades sanitarias.
En consecuencia, el recurso de casación se desestima. Si
partimos de la ausencia de prueba sobre la concurrencia de los datos económicos
que permitirían valorar si en el caso concreto concurrían los presupuestos para
la aplicación de la cláusula, la mera reiteración de la invocación genérica de
las consecuencias que tuvo la pandemia en el sector de la hostelería no puede
justificar la estimación de las pretensiones del recurrente.
