lunes, 25 de septiembre de 2023

La novación extintiva en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 13 de marzo de 2014, contrato cuya duración se fijó inicialmente en un año, "sin perjuicio de alcanzar el plazo mínimo de tres años de duración a que se refiere el artículo 9 de la vigente Ley".

Se matizaba en cuanto a la duración, no obstante, que "para que el arrendamiento alcance la duración de cinco años, el contrato se prorrogará automáticamente por otro periodo de un año, hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de cinco años, un máximo de cuatro prórrogas, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendador por escrito y con treinta días de antelación como mínimo a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. Transcurrida la segunda prórroga obligatoria, no cabra más prórrogas ni tácita reconducción, quedando el contrato extinguido de pleno derecho y estando la arrendataria obligada a devolver al arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca".

Con fecha 23 de enero de 2020, se notifica al inquilino la voluntad de dar por terminado el arriendo al término de la anualidad en curso. Llegada esa fecha el inquilino no abandona la vivienda.

El juzgado se primera instancia estima la demanda de resolución de contrato por término del plazo y declara haber lugar al desahucio por expiración de plazo

El inquilino apela la sentencia invocando que la prolongación del arrendamiento solo podía justificarse por la circunstancia de que, tras la novación extintiva, nació a la vida jurídica un nuevo contrato que quedó sometido a la normativa resultante de la reforma de la LEC introducida por el Real Decreto 7/2019, de modo que su duración mínima sería la de siete años, al ser la arrendadora una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que a, no podía considerarse probada la existencia de una novación extintiva por cuanto para ello habría sido precisa una declaración expresa de las partes dirigida a dar por finalizado el contrato de 2014 y de sustituirlo por otro, y tal declaración no consta que se formulara por ninguna de las partes

La permanencia de la inquilina en la vivienda litigiosa, con la aquiescencia de la propiedad, más allá de los cinco años que como plazo máximo de duración se fijaron en el contrato únicamente puede ampararse en la figura de la tácita reconducción, como también apunta correctamente la magistrada de primera instancia.

viernes, 22 de septiembre de 2023

El plazo de duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de febrero de 2018, con una duración de un año, prorrogable obligatoriamente hasta alcanzar una duración mínima de tres años.

El contrato debía finalizar el 1 de febrero de 2021, si bien, la arrendataria el 5 de septiembre de 2020 comunicó a la arrendadora su decisión de marcharse antes de finalizar el contrato, al haber adquirido una vivienda.

La casera le remitió un correo solicitándole que concretara la fecha en que iba a marcharse, sin obtener respuesta, remitiendo un nuevo correo en diciembre de 2020, requiriéndole para que tuviera presente que debía reponer la vivienda al estado en que se encontró, no dando respuesta la arrendataria sino el 8 de enero de 2021, mediante burofax en el que solicitaba a prórroga del contrato conforme al Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo.

La arrendadora, convencida de que la arrendataria abandonaría el inmueble en fecha 15 de diciembre de 2020 suscribió otro contrato de arrendamiento con un tercero, que no dispone de vivienda y tiene todos sus muebles y enseres en un trastero esperando entrar al piso en su día arrendado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora declarando resuelto el contrato con fecha 1 de febrero de 2021.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 6 de julio de 2023, estima el recurso de apelación de la inquilina y desestima la demanda de la casera, revocando la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que una cosa es la renuncia a la prórroga tácita por un año más, y otra, inferir de aquella, la renuncia a una prórroga extraordinaria reconocida por el legislador, que incluso dispone que deberá ser aceptada por el arrendador, imponiendo a éste la obligatoria sujeción a dicha disposición general. La comunicación dirigida por la arrendataria a la arrendadora en septiembre de 2020, no puede por tanto tener la significación de acto propio, en ella,  no se decía nada de no acogerse a una eventual prórroga extraordinaria del contrato, cuya prórroga legal no finalizaba sino el 1 de febrero de 2021, sino simplemente la voluntad de no renovarlo cuando en febrero de 2021 cuando finalizaba esa prórroga obligatoria para el arrendador, se trataba de no dar entrada a la prórroga tácita del contrato, dicho acto era inequívoco y concluyente para revelar esa voluntad exclusivamente, y hubiera impedido que la apelante hubiera pretendido la prórroga tácita del contrato conforme al art.-10 de la LAU, pero nada más. La pretensión de la apelante de acogerse a la prórroga extraordinaria por circunstancias sobrevenidas nada tiene que ver con la renuncia a la prórroga tácita.

Por otra parte, la sala no comparte el criterio de la sentencia de instancia al considerar que la inquilina no pertenece a colectivos vulnerables, ya que el citado decreto ley no exige ese requisito para acogerse a la prórroga.

lunes, 18 de septiembre de 2023

Arrendamiento de una finca rústica para aparcamiento de vehículos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, consistente en la utilización de un terreno para el aparcamiento de camiones.

Al su término, la arrendadora reclama 23.421,72 euros, correspondiente al coste de dejar el terreno en el estado originario tras retirar los restos de construcción (hormigón, cerámicas, y otros) que consideraba indebidamente acumulados en su terreno en forma de taludes y en el subsuelo fruto de la actividad de la arrendataria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que no resultaron acreditados los daños por los que se reclamaba.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, en primer lugar, si bien en este caso la finca arrendada tenía la consideración catastral de rústica, el contrato no tenía por objeto el desarrollo de actividades agrícolas, lo que conduce inexorablemente al régimen del Código Civil y excluye la aplicación, en este caso, del Codi Civil de Catalunya.

Los principios básicos que han de regir la materia relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 CC).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

Es por cuanto antecede que se debe concluir que no se ha producido ninguna infracción de los arts. 1562 y concordantes del Código Civil, ya que ninguna indebida inversión de la carga de la prueba resulta de la sentencia apelada, en la medida en que, según se desprende de su lectura, la misma se limita a constatar la ausencia de prueba sobre los concretos daños por los que acciona la parte actora, lo que lleva a la desestimación de la demanda.

En el contrato ni siquiera se hace referencia a que la finca arrendada es un terreno rústico y no se incluye una cláusula específica sobre el estado en que tenía que restituirse el inmueble, con lo que solo cabe acudir a la genérica previsión del art. 1561 CC. De todo ello se deduce que el hecho de que la finca arrendada fuese rústica no significa que debiese restituirse en estado cultivable, sino en el que lo había recibido.

Para contextualizar la contienda también es necesario subrayar que el arrendatario no era el primero que destinaba esta finca formalmente rústica a usos industriales, había estado arrendada para esa finalidad desde 1978.

Sin perjuicio de que las serias dudas sobre la antigüedad de los taludes y los restos de construcción hallados en el subsuelo podrían bastar para rechazar las pretensiones de la parte apelante, se debe señalar que los peritos de la parte demandada concedieron en juicio que es posible que parte de los escombros hallados en los taludes tuviesen un origen reciente, con lo que podrían provenir, si bien no de una actividad de acumulación de materiales de construcción, del propio desmantelamiento del planché de hormigón que el arrendatario erigió para poder estacionar camiones. No obstante, la valoración del daño que efectúa la parte demandante en el informe del perito es manifiestamente genérica, escueta y poco rigurosa, con lo que no es posible identificar ni cuantificar, siquiera de forma parcial, un eventual daño parcial causado al apelante.

 

 

 

martes, 12 de septiembre de 2023

El desahucio por precario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por precario al considerar que el título jurídico que vinculaba a los contendientes, si bien formalmente había recibido la denominación de "contrato de arrendamiento por precario", materialmente constituía un contrato de arrendamiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de los propietarios.

Subraya la Audiencia que de conformidad con los criterios de interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss. CC) "Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son".

El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia.

En el presente caso existe un documento que lleva por título "contrato arrendamiento en precario", está fechado el 1 de julio de 2019 e identifica a los demandantes como "la propiedad" y a los demandados como "precaristas”, en el se establece que “será sin pago de precio ni merced de clase alguna y por mera concesión graciosa del propietario, excepto en la compensación por el no uso de la finca establecido a favor de los propietarios”. Dicha compensación se fija en una cantidad de 200 euros mensuales.

También es relevante destacar que la misma cláusula segunda otorga a la propiedad el derecho de poner fin a este contrato en cualquier momento, con un preaviso de quince días, sin que por ello se otorgue a los precaristas derecho al cobro de ningún tipo de indemnización.

Los demandados han acreditado ostentar un título que ampara legítimamente la posesión del inmueble. Dicho título deriva de una situación que estaba llamada a ser transitoria, pues su objeto era servir de puente entre la firma de las arras, previa a la firma del contrato objeto de esta litis, y la firma del contrato de compraventa, por la cual los apelados adquirirían la propiedad del inmueble al que se refiere este pleito. Ahora bien, esta situación jurídica provisional no se articuló mediante la constitución de una situación de precario, pues una característica definitoria y esencial de esta institución, según sostiene unánimemente la jurisprudencia, es la inexistencia de cualquier tipo de renta o merced "ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario".

Por mucho que se pretendiese calificar el contrato formalmente como de precario, materialmente revestía los rasgos propios de un arrendamiento. En tal caso, no puede privarse a la parte arrendataria de los derechos que imperativamente le corresponden (art. 4 LAU) por la terminología empleada en un contrato. De ello se desprende, en este caso particular, que no resulta válida la previsión contractual por la cual se podía desalojar a los demandados y apelados a la libre voluntad de los demandantes con un mero preaviso de quince días, pues ello, al margen de que se hubiese establecido como término la fecha de compraventa y sin perjuicio de lo que corresponda resolver en el procedimiento correspondiente (en su caso), conculca los más elementales derechos reconocidos en el art. 9 LAU.

lunes, 11 de septiembre de 2023

Desahucio por precario de un inquilino

 

HECHOS:

La sociedad propietaria de una vivienda insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esa vivienda.

El demandado invoca la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la vivienda en fecha 20 de abril de 2017, teniendo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario cuando se le ha notificado esta demanda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona estima el recurso de apelación del propietario y declara haber lugar al desahucio por precario.

Considera la Audiencia que es perfectamente admisible el examen del título invocado por la demandada y por ende su extinción, comportando por tanto la pérdida del título esgrimido, pues es este precisamente el objeto del proceso, extinción planteada por la actora en el acto de la vista, con ocasión del contrato presentado por la demandada al contestar a la demanda. El contrato fue concertado el 30 de abril de 2015, con la inicial propietaria, contra quien se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria, dictándose en el mismo decreto de adjudicación en fecha 13 de diciembre de 2017, adjudicándose la finca. La actora, devino propietaria por título de aportación en fecha 16-11-2018, con la inicial propietaria. Ciertamente, como señala la recurrente, en el momento suscribirse el contrato el texto vigente del citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, que prescribía que la enajenación forzosa, por ejecución hipotecaria, extinguía el contrato de arrendamiento, salvo que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, el derecho del arrendador quedó resuelto como consecuencia del decreto de adjudicación a partir de esa fecha, el contrato quedó extinguido por disposición legal, siendo la situación de la demandada la de mero precarista, al ostentar la posesión de la vivienda sin título que la amparara.

Por tanto, conforme a la jurisprudencia, debe afirmarse que la demandada posee sin título que justifique la ocupación, al haber quedado extinguido el arrendamiento invocado.

miércoles, 6 de septiembre de 2023

La terminación de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de diciembre de 2014, por dos años prorrogables por otro más a instancia de los arrendatarios.

Tras finalizar el plazo inicial el arriendo se fue prorrogando. El 24 de junio de 2021 se comunicó la finalización a los arrendatarios para a partir del 2 de diciembre de 2021. No se produjo la entrega de la vivienda.

El Juzgado estimó la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que la alegación de pago de las rentas desde diciembre, inclusive, de 2021, es algo que era relevante para la admisión del recurso y como cumplimiento de la obligación de pago de las rentas, pero no obsta a la resolución del contrato por finalización del plazo contractual.

En segundo lugar, se alega que no se ha probado que la demandante sea la propietaria de la vivienda, porque la nota simple aportada no acreditaba la propiedad. Con independencia de que la apelante pagaba las rentas a la demandante, según consta en los recibos aportados con el recurso, la nota simple es suficiente para acreditar la propiedad. En particular cuando no se aporta ni un solo indicio de que el contenido de la nota no se ajuste a la realidad.

En cuanto al fondo del asunto, se alega que no se notificó de forma efectiva la finalización del contrato y la no renovación, por lo que se había producido una nueva prórroga. Es una alegación incorrecta. La prórroga anual finalizaba el 2 de diciembre de 2021 y la comunicación de resolución se entregó, por medio de burofax, el día 28 de junio de 2021, es decir con antelación superior al mes a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

domingo, 27 de agosto de 2023

La responsabilidad por daños del dueño de un inmueble arrendado.

 

La aseguradora reclama 3.964,54 euros al propietario de un inmueble, que tuvo que pagar a su asegurado, derivados de una fuga de aguas producida en el inmueble de su propiedad.

El demandado alega su falta de responsabilidad, al tener el inmueble arrendado a un tercero y no haber infringido ningún deber de diligencia.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2023, desestima la apelación de la aseguradora.

Considera la Audiencia que en los supuestos de filtración de agua se ha aplicado el artículo 1907 y 1910 del Código Civil, aunque también puede acudirse a la normativa genérica de la culpa aquiliana del artículo 1902. La demanda, de hecho, se basa en tales preceptos.

En un supuesto de filtraciones a un piso inferior, la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2001 expuso la siguiente doctrina: "La mencionada responsabilidad "ex" art. 1910, limitada exclusivamente como acaba de decirse, al que, por cualquier título (arrendatario, en el caso que nos ocupa), habilita la vivienda como "principal" o "cabeza de familia" en la misma, no alcanza al propietario-arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella; 3ª. Si bien podría también exigirse responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda, aunque nunca con base en el citado precepto, sino en el genérico art. 1902 del Código Civil , ello sería en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario-arrendador conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas (núm. 2º, del art. 1554 del citado Código y art. 107 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos )".

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1987 se declaró: "La norma específica del artículo 1910 del CC impone al cabeza de familia que habita una casa o parte de ella la responsabilidad de los daños causados por las cosas que se arrojaron o cayeren en las mismas, norma que es clara muestra de un supuesto de responsabilidad objetiva, que constituye una obligación legal de indemnizar (artículo 1090 CC) e impone el deber de resarcir a quien sufrió el daño, medie o no culpa achacable al cabeza de familia, precepto aplicable al caso de autos por una masiva filtración de agua procedente de una cañería del piso de la demandada, rota por las fuertes heladas".

Dadas las circunstancias del caso, bien expuestas en la resolución recurrida, no apreciándose falta de mantenimiento o conservación (art. 553 - 38 CCCat) imputable al propietario, el recurso de apelación debe ser desestimado.

miércoles, 16 de agosto de 2023

Desahucio por impago de un mes de renta

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1 de diciembre de 1981, con una renta actual de 295,83 €.

El arrendador presenta demanda solicitando el desahucio por el impago de la renta del mes de enero de 2022, sin que pueda enervar por haber hecho uso de dicho derecho en una ocasión anterior.

La inquilina se opone al desahucio alegando que no era su intención el incumplir el contrato pues no fue consciente de que se hubiera impagado la renta de enero del 2022 hasta que recibió la demanda, pues no tuvo ninguna reclamación por parte de la propiedad con anterioridad a la interposición de este procedimiento. Una vez conocido el impago acudió al banco y procedió al pago de la cantidad reclamada.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de mayo de dos mil veintitrés, estima el recurso de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y acuerda que la vivienda debe dejar libre vacua y expedita a disposición de la parte actora.

Considera la Audiencia que en el presente procedimiento no se cuestiona que en el momento de la interposición de la demanda la demandada adeudaba el mes de enero del 2022, mes que la demandada satisfizo durante la tramitación del procedimiento en mayo del mismo año.

Conforme con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado.

Dice el TS "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendamiento es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual"; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

 "El pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora".

lunes, 7 de agosto de 2023

Reclamación de daños al término de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda desde 1 de marzo de 2012 hasta el 15 de marzo de 2018.

Al finalizar el mismo la arrendadora ejerce una acción de reclamación dineraria "por daños ocasionados dolosamente por el arrendatario", por importe de 21.000 euros.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda y estima la reconvención del inquilino, condenando a la arrendadora a devolver la suma de 450 euros, importe de la fianza del arriendo.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 26 de mayo de 2023, estima en parte la apelación de la arrendadora, concediéndole una indemnización por importe de 669 euros, junto con los intereses legales que correspondan.

Considera la Audiencia que se debe partir de una importante constatación que efectúa la sentencia de primera instancia. Se trata de la declaración de que no ha resultado acreditado que los arrendatarios causaran ningún daño al inmueble durante su estancia en el mismo, pero, a la vez, de que deben responder de los daños en dos concretos electrodomésticos: aire acondicionado y lavadora. En efecto, aunque la sentencia apelada acaba desestimando la demanda por falta de prueba de la entidad real del daño, avala la reclamación por estos dos electrodomésticos en concreto, y ello porque resulta acreditada su preexistencia al inicio del arrendamiento y su inexistencia o avería al término de este.

Compartimos con el Juez de primera instancia que no puede pretenderse una indemnización por valor a nuevo de los electrodomésticos reclamados ya que, si no, se estaría amparando un enriquecimiento injusto, a la par que el informe pericial de la demandada no aporta elementos externos o fuentes que corroboren la fijación de la vida útil del aire acondicionado, el frigorífico y la lavadora en 8 años y lleven a una fijación por cero euros del valor de estos aparatos. La dictaminante de la parte demandada aseguró en juicio haberse basado en las tablas de depreciación de la AEAT, pero lo cierto es que no las anexa a su informe ni hace referencia alguna sobre el apartado de estas tablas a las que se remite.

Ello no debe llevar, sin embargo, a una desestimación de la demanda por aplicación del art. 217 LEC, ya que la parte actora ha acreditado unos presupuestos de adquisición de un nuevo aire acondicionado, un nuevo frigorífico y una nueva lavadora, por importes de 885 euros, 805 euros y 544 euros, respectivamente, con lo que no existe una absoluta orfandad probatoria que conduzca a operar en el vacío. La solución indemnizatoria más correcta es una estimación parcial.

En el presente caso, partiendo de que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de seis años, y de que se trata de aparatos destinados a cumplir funciones esenciales en una vivienda, se estima prudente una depreciación del 50% de su valor. En consecuencia, el total de la indemnización debe ser de 444,50 euros + 272 euros + 402,50 euros = 1.119 euros. Restada la fianza de 450 euros pendiente de devolución, hecho que ninguna de las partes discute, el importe total objeto de estimación es de 669 euros.

lunes, 31 de julio de 2023

Desahucio por precario en un local de negocio.

 

HECHOS:

El propietario de un local de negocio, cuya propiedad había obtenido mediante adjudicación en una subasta promovida por la tesorería general de la Seguridad Social, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el poseedor del inmueble y demás ignorados ocupantes de éste.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y declara el desahucio del demandado e ignorados ocupantes, condenándoles a dejarlo libre, expedito y a disposición del demandante, apercibiéndole que si no verificara el desalojo de forma voluntaria, en el caso de que adquiriera firmeza la presente resolución y se cumplieran los restantes requisitos legales establecidos en el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se procederá a su inmediato lanzamiento.

El demandado apela la sentencia invocando la existencia de título que justificaba la posesión del inmueble. En concreto, afirmó que tiene arrendado el local a su hijo, propietario del inmueble, con anterioridad a la adjudicación de éste en el procedimiento de apremio de la TGSS.

La Audiencia Provincial desestima el recurso con los siguientes argumentos:

1. La demandada no esgrime título que justifique su posesión, circunstancia que conduce a su consideración como precarista pues su ocupación lo es por la simple o mera liberalidad de su titular

2. En lo que respecta a la inadecuación de procedimiento, el procedimiento desahucio por precario implica, dentro de su propio objeto, el examen del título que pueda invocar la parte demandada para justificar su posesión y concluir - como hace la sentencia de primera instancia - que tal título no justifica la posesión de la finca

3. La sentencia de primera instancia pone de manifiesto, en atención a lo dispuesto en los arts. 1571 CC y 29 LAU que el pretendido contrato de arrendamiento, título que esgrime el codemandado para justificar su posesión, no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no puede ser oponible a terceros que de buena fe adquieren en procedimiento de ejecución la finca en cuestión;

4. El nuevo adquirente, rematante o adjudicatario que adquiere a título oneroso de quien figuran el Registro de la Propiedad como titular de la finca e inscribe su adquisición, no vendría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador;

5. Sin que por tanto quepa apreciar ni la inadecuación de procedimiento ni incongruencia, pues en ningún momento la sentencia de primera instancia declara la resolución de un contrato arrendamiento, pretensión que no es ejercitada en la demanda deducida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de julio de 2023, desestima el recurso de casación por inadmisibilidad.

Considera el Supremo que en el encabezamiento del recurso no se identifica como infringida ninguna norma legal y “Constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos de casación, como hemos recordado recientemente en el acuerdo sobre los criterios de admisión de los recursos de casación, que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara". (STS 27/06/2017)

viernes, 28 de julio de 2023

La solidaridad en los arrendamientos compartidos

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a tres personas físicas a abonar conjunta y solidariamente a abonar a la demandante la cantidad de 5.978,57 €

Uno de ellos apela la sentencia articulando el recurso en orden a un único motivo, esto es, el pronunciamiento condenatorio por cuando que se condena de forma solidaria y debiera de ser de forma mancomunada, por lo que debiera de ser distribuida la cantidad en tres partes. Al ser tres los arrendatarios.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de uno de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que estamos ante un contrato de arrendamiento en el que la parte arrendataria son tres personas físicas, formando una comunidad, si así se puede decir, y pagando como un único arrendatario, por lo que ahora se pretende no puede ser aceptado.

“Si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso” (STS 26/11/2008)

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (STS 28/10/2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (STS 17/10/1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos”. (STS 23/06/2003)

lunes, 24 de julio de 2023

El valor de un arrendamiento verbal

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda solicita y obtiene sentencia que acuerda tener por extinguido por expiración del plazo y con efectos del 2 de enero de 2022 el contrato de arrendamiento de vivienda, declara haber lugar al desahucio y condena al demandado a dejar la vivienda libre y expedita y a disposición del actor.

El inquilino apela la sentencia invocando error por cuanto, iniciada la relación arrendaticia en mayo de 1996 -tal y como reconoce la sentencia-, no ha existido novación modificativa. Afirma que se debe aplicar un criterio de interpretación restrictivo en relación con la supuesta novación de contratos de arrendamientos urbanos cuando tal novación implique una pérdida de los derechos adquiridos por el arrendatario, como sucede en el presente caso.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de cinco de junio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Para esta resolución, han de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

A) Resulta acreditado que el demandado ha estado empadronado en la vivienda arrendada desde el 1 de mayo de 1996, tal y como se desprende del volante de empadronamiento individual histórico aportado, por lo que podemos pensar que, desde dicha fecha, el inquilino ha ocupado el inmueble.

B) Aunque el demandado hubiera ocupado el inmueble desde 1996 a 2017 en calidad de arrendatario -tal y como afirma la parte demandada- no existe prueba alguna de las condiciones que regían la relación arrendaticia que vinculaba a las partes, tales como plazo, renta, etc.; prueba cuya carga corresponde a la parte demandada que invoca su existencia. Por tanto, no puede hablarse de novación modificativa de un contrato anterior.

C) Por último, aun en el caso de que hubiera existido dicho contrato verbal (hecho que no afirmamos), el mismo quedó claramente sustituido por el suscrito por las partes en fecha de 2 de enero de 2017 ya que en éste se indica expresamente que el arrendamiento comienza el día 2 de enero de 2017 (estipulación segunda), estableciendo los derechos y obligaciones que integran su contenido desde dicho momento, sin que el demandado haya invocado la existencia de vicio alguno que pueda invalidar el consentimiento que supone la rúbrica por el mismo de todas sus estipulaciones.

En definitiva, el contrato que rige entre las partes es del suscrito en fecha de 2 de enero de 2017, sin que pueda hablarse de novación modificativa o extintiva de un contrato anterior ya que éste no resulta probado y, por tanto, no resulta probada su novación.

lunes, 17 de julio de 2023

La prórroga de un alquiler con avalista personal.

 

En un juicio de desahucio por falta de pago, entre otras cosas, se condena a la avalista del inquilino a pagar solidariamente la cantidad de 6.450€ en concepto de rentas insatisfechas, así como aquéllas que se devenguen desde la presente resolución hasta la devolución de la posesión.

La avalista apela la sentencia invocando el art. 1.851, Código Civil, que dispone que "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de abril de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en el contrato se hizo constar: “La avalista se responsabiliza de forma solidaria con los arrendatarios y responderá frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato".

Por lo tanto, se convino expresamente que la avalista se obligaba de forma solidaria con el arrendatario y frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato.

Y en cuanto a su duración, se pactó "UN AÑO a contar desde el día 15 de marzo de 2018, prorrogable de año en año hasta un máximo de 3 años, pasado este periodo será renovado un año más".

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sala en fecha 13 de marzo de 2020: "De lo que se sigue que, en el contrato de arrendamiento, que incluye el pacto expreso de aval solidario sin limitación a la extensión temporal, se pacta una prórroga por plazos anuales que es asumida y aceptada por las partes contractuales y el fiador, quien suscribe la totalidad del contrato. De tal suerte, la extensión temporal de la responsabilidad del fiador se vincula, como mínimo, a la duración pactada en el contrato (pactos 4ª y 5ª) y aceptada por el fiador, no siendo, por ello, aplicable en el supuesto de autos la previsión legal del artículo 1.851 del Código Civil, que prevé la extinción de la fianza en los casos de prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador"

En consecuencia, de la interpretación del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento se hace preciso concluir que, en el supuesto concreto, el aval o fianza pactada se extiende a garantizar el pago de las rentas adeudadas devengadas entre el 15 de marzo de 2018 y el 14 de marzo de 2022, por concurrir el consentimiento (aceptación) de la fiadora emitido al tiempo de concluirse el contrato, por lo que, desde entonces, obligaba a las partes, determinando la responsabilidad de la avalista apelante.

lunes, 10 de julio de 2023

El Acoso Inmobiliario en los Tribunales -2-

 

En las relaciones casero/inquilino se producen situaciones que, a pesar de ser relativamente frecuentes, no por ello dejan de ser susceptibles de constituir delito, por ello puede ser interesante recopilar algunas sentencias recientes, sobre este controvertido tema:

 

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 17 de febrero de 2023, considera delito leve de coacciones, los siguientes hechos: El casero con el objeto de que el arrendatario, abandonara la vivienda, procedió a cambiar el bombín de la cerradura cuando el arrendatario se encontraba trabajando.

2. Sentencia de la AP de Las Palmas de Gran Canaria de 21 de noviembre de 2022, considera que se ha cometido el subtipo agravado del delito de coacciones del artículo 172.1 párrafo tercero del CP por el casero que: cambió la cerradura de la misma, impidiéndole el pleno goce de su vivienda y con la finalidad de que la abandonasen, provocándole una alteración en el desarrollo normal de su vida diaria.

3. Sentencia de la AP de Álava de 21 de julio de 2022, considera delito de coacciones, cometido por varias personas que desarrollaron conductas parecidas como insultar, obstaculizar el acceso de los vehículos, amenazar y poner la música muy alta y causar ruidos insoportables. Ninguno de los acusados aceptaba que el terreno colindante fuera propiedad de los denunciantes, por lo que en la sentencia se deduce que el objetivo era hacerles la vida imposible para asustarles, impedirles hacer una vida normal en la vivienda y en su propiedad y, de esta forma, lograr que abandonaran el pueblo.

4. Sentencia de la AP de Madrid de 20 de junio de 2022, considera delito de acoso inmobiliario los siguientes hechos: Ante la negativa del inquilino  de abandonar la referida vivienda, el acusado comenzó a proferir expresiones que ponían en riesgo su seguridad, procediendo unos días antes del 12 de febrero a ponerle un cuchillo en el cuello y decirle "te vas del piso o te corto el cuello" insistiendo más tarde, telefónicamente con expresiones en el mismo sentido "me cago en muertos, te voy a matar, te vas a enterar maricón, te doy una semana para salir o de ahí te sacan en una caja".

5. Sentencia de la AP de Cádiz de 13 de junio de 2022, considera delito de acoso por hostigamiento los siguientes hechos: El acusado desde la azotea de su domicilio y por detrás del muro medianero pronunciaba gritos dirigidos a sus vecinos diciéndoles en tono insultante y conminatorio "a Cádiz os voy a mandar, vámonos ya a Cádiz, aburridos os voy a dejar hasta que os vayáis, aquí duerme quien a mí me sale de los cojones, si no os vais vamos a ver qué pasa, qué buena azotea tengo para vigilar, ya os cogeré, y otra vez al juzgado, a ver si testificáis otra vez, si tenéis cojones de seguir declarando".

6. Sentencia de la AP de Murcia de 15 de marzo de 2022, considera delito de coacciones los siguientes hechos: El acusado, sin antecedentes penales, mantenía una relación sentimental con el denunciante, con convivencia al menos desde el año 2010 en el domicilio que la propiedad del acusado. Tras desavenencia de pareja prolongadas un determinado tiempo atrás, en el mes de septiembre del año 2013, cuando el denunciante regresaba a ese domicilio que constituía su vivienda habitual, no pudo acceder a la misma al haber desconectado el acusado el mecanismo eléctrico de apertura de la puerta del garaje, forma habitual de ambos de acceder al domicilio, impidiéndole dicho acceso que tampoco pudo realizar por la puerta principal de la vivienda al estar la misma inutilizada al tener las llaves introducidas desde el interior en dicha cerradura. El acusado no pudo acceder al domicilio a partir de ese momento sin que volviera a penetrar en el mismo a recoger sus enseres personales.

7. Sentencia de la AP de Madrid de 12 de enero de 2022, considera delito leve de coacciones los siguientes hechos: La casera el día 11 de febrero de 2020 impidió a los inquilinos hacer uso de la parte del piso que le tenía arrendada habiendo cortado la luz de esa zona y sacado sus pertenencias, llegando incluso a alquilar una de las habitaciones

viernes, 7 de julio de 2023

Las reformas de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1 de noviembre de 2017.

Con fecha 13 de julio de 2020, el arrendador comunica su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento estaba previsto el 31 de octubre de 2020.

Se ejercita acción de desahucio, el inquilino es declarado en rebeldía, sin embargo el juzgado de primera instancia dicta sentencia desestimando la demanda al considerar que conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de cinco años, al no constar que el arrendatario hubiera manifestado su voluntad de no renovarlo, por lo que estima que al no cumplirse dicho plazo hasta el 30 de octubre de 2022, no concurrían los requisitos para que prosperase la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ejercitada.

El arrendador apela la sentencia invocando errónea aplicación del derecho, al estimar que han de aplicarse los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigentes en la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento, el 1 de noviembre de 2017.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de marzo de dos mil veintitrés, estima la apelación, revoca la sentencia del juzgado y declara extinguido el arriendo.

Considera la Audiencia que, teniendo en consideración que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende fue suscrito en fecha 1 de noviembre de 2017, habiéndose pactado en el mismo una duración de tres años, no cabe aplicar el artículo 9 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada en virtud de Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que es la recogida erróneamente en la Sentencia recurrida, siendo de aplicación la redacción anterior a dicha modificación que establecía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si está fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste el arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo."

Por lo que teniendo en consideración que el plazo de tres años pactado finalizaba, atendiendo a la fecha del contrato, el 31 de octubre de 2020, no cabe exigir como establece la Sentencia recurrida que se cumpla el plazo de cinco años desde la celebración del contrato, lo que determina que proceda estimar el recurso de apelación planteado, al haberse comunicado por el arrendador a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato.