La necesidad del arrendador, motivo para finalizar un arriendo.

 

El artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos establece como motivo de improcedencia de la prórroga obligatoria para el casero la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El concepto de esa necesidad, ya prevista en la antigua ley de arrendamientos de 1964, a lo largo del tiempo ha sido interpretado por los tribunales, exigiendo una mayor o menor acreditación de esa necesidad por parte del arrendador.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de seis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino, que niega la existencia de esa necesidad, invocando que no se ha acreditado la existencia de roces en la convivencia entre la madre, propietaria y arrendadora de la vivienda en litigio, y la hija para quien se reclama esa vivienda, y, por otra parte, la hija tiene un salario de menos de 500 euros, que no le permite alcanzar una vida independiente.

Recuerda la Audiencia que ante la falta de un concepto legal de necesidad, la jurisprudencia la ha venido definiendo como lo equidistante entre la mera conveniencia y la necesidad strictu sensu (STS 28 /09/1954, 4 /12/1964 , 19 /11/1966, 18/03/2010 y 22/6/ 2011), así como que en principio constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una convivencia no deseada (STS 30/10/1961 , 8/06/1963, 13/03/1964, 6/06/1964).

El criterio mayoritario en la jurisprudencia menor es que el deseo de tener un hogar independiente es por sí solo suficiente para justificar la causa de necesidad, sin que resulte precisa la prueba de una convivencia difícil o incómoda en el seno familiar. El deseo de vivir con independencia de sus padres no puede considerarse como algo superfluo, sino algo necesario, en cuanto que es amparado por el art. 19 de la Constitución.

En este caso, no puede dudarse de la necesidad de vivienda ya que se constata el serio deseo de independencia de la hija de la demandante que tiene ahora 32 años y disponibilidad de recursos económicos, por los ingresos que percibe por su trabajo en la empresa "Embutidos Rodriguez" que, aunque no resulten excesivos, según nomina aportada ascienden a 395,87 euros le permiten de hecho materializar ese deseo.

¿Existe derecho de retracto para el inquilino en tácita reconducción?

 

A la vista de estas resoluciones judiciales al respecto parece que la respuesta no es muy pacífica:

SAP Málaga 5 de mayo de 2023: La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas; el contrato tenía una duración prevista de 1 año, y en todo caso, en el momento de la primera transmisión del inmueble, el demandado ya se encontraba en situación de tácita reconducción, habiendo transcurrido los 5 primeros años tras la celebración del contrato, de manera que el adquirente no se subrogaba en el contrato, no había obligación legal de ofrecer el derecho de adquisición preferente o retracto y el arrendatario se encontraba en situación de precario, situación en la que se sigue encontrando en este momento.

STS 14/09/2010: "La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato"

SAP Barcelona, 17 de marzo de 2023: Aquellas circunstancias justificaron la sucesiva aplicación de los efectos inherentes a la tácita reconducción, de modo que en el momento en el que el inquilino ejercitó la acción de retracto gozaba de legitimación activa -extremo que, como se dijo, se configura prácticamente como el único motivo del recurso de apelación- porque conservaba la cualidad jurídica de arrendatario -se recuerda que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, lo que obviamente confiere al ocupante de la finca tal condición de arrendatario-, de modo que, no cuestionados los demás presupuestos de la mencionada acción, debe respaldarse la decisión adoptada al respecto por el magistrado de primera instancia.

La tácita reconducción de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de abril de 2003, en el que se pacta una duración de diez años.

Con fecha 27 de abril de 2021 el abogado de las propietarias notificó al demandado la finalización del arrendamiento en fecha 1 de junio de 2021.

Al no abandonar la vivienda el inquilino e la citada fecha, si promovió demanda por extinción del contrato.

El Juzgado de primera instancia declaro resuelto el contrato de arrendamiento-

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estimo el recurso de apelación del inquilino y dejó sin efecto la anterior resolución.

Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, las partes fijaron libremente la duración del contrato en 10 años, plazo que en principio expiraría el 1 de abril de 2013. Sin embargo, no consta que ni propiedad ni inquilino comunicaran a la otra parte, a la finalización de las anualidades de 2013, 2014 y 2015, su voluntad contraria a la prolongación del contrato, por lo que debe entenderse que el arrendamiento, conforme al artículo 10.1 entonces vigente, se prorrogó legalmente por otras tres anualidades sucesivas, es decir, hasta el 1 de abril de 2016.

A partir de aquella última fecha -que se correspondía con la finalización de las tres prórrogas legales anuales-, la permanencia del inquilino en la vivienda, sin que conste la oposición de la propiedad, debe incardinarse en la figura de la tácita reconducción, a la que se refiere el artículo 1566 del Código Civil.

La citada norma, mediante la remisión a los artículos 1577 y 1581 del Código Civil, fija la duración del período de tácita reconducción.

En el supuesto que se enjuicia, las partes convinieron en el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2003 que el alquiler ascendería a 2.880 euros "cada año", es decir, aunque se pactara que las rentas se abonarían "por meses anticipados", se fijó un alquiler anual, de modo que habrá de considerarse que también los periodos de tácita reconducción tendrán dicha duración anual.

De lo anterior se deduce que, una vez concluido la última de las tres prórrogas legales, el contrato entró en tácita reconducción por sucesivos períodos de un año de duración, computados desde el 1 de abril de cada año.

En función de ello, el último periodo anual de tácita reconducción antes de la interposición de la demanda se inició el 1 de abril de 2021 y habría de expirar, consecuentemente, el 31 de marzo de 2022.

Por ello, cuando la propiedad remitió a la inquilina el burofax de fecha 27 de abril de 2021 -mediante la que su asesor jurídico notificó al demandado su voluntad de poner fin al arrendamiento en fecha 1 de junio de 2021-, e incluso en la fecha de interposición de la demanda (16 de junio de 2021), el contrato se encontraba plenamente vigente en virtud de la tácita reconducción, cuyo período anual, se reitera, no expiraba hasta el 31 de marzo de 2022.

La devolución de la fianza al término de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda, una vez terminado el arriendo reclama judicialmente a la arrendadora la cantidad de 3.000 euros, en concepto de devolución de la fianza arrendaticia prestada.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención reclamando 4.768,20 euros, diferencia entre el coste de la reparación de los daños existentes en la vivienda (7.768,20 euros) y el importe de la fianza (3.000 euros).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de la inquilina y la condena a pagar 4.768,20 euros, importe de la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de la inquilina y reduce la suma a pagar a 1.380,20 euros.

Considera la Audiencia que el en presente caso debe partirse de que la arrendataria declaró al firmar el contrato que recibía la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y se comprometía a dejar el inmueble en semejantes condiciones el día del cese del arrendamiento, así como que ocupó la vivienda solo un año y cuatro meses y medio.

En cuanto a los daños y desperfectos hay que tener en cuenta lo siguiente:

Cocina. - La placa vitrocerámica se encuentra bastante dañada, está totalmente rayada, y presenta una superficie muy deteriorada, que hace imposible su reparación. Se deberá sustituir por una placa vitrocerámica nueva. Respecto a la campana extractora de humos de acero inoxidable, presenta diversas manchas de óxido en la superficie que ha sido imposible limpiar. Afecta de manera notable al aspecto de la campana, por lo que se determina sustituir la misma por otra nueva, para su reposición al estado original.

Pintura. - Se comprueba que la pintura en general de toda la vivienda presenta un aspecto muy envejecido y deteriorado. Existen numerosas zonas manchadas y rozadas. Se observa en varios paramentos, zonas golpeadas y dañadas, en donde incluso se ha eliminado la capa de terminación hasta el revestimiento de yeso. También se observan zonas con restos de tacos, tornillos y agujeros en las paredes, de antiguas instalaciones de muebles o estanterías.

Instalaciones. - Respecto de las instalaciones de la vivienda, se han observado varios mecanismos eléctricos, en bases de enchufes y antena, que se encuentran afectados. Se comprueba la existencia de mecanismos que se encuentran desencajados, mal ajustados al paramento, desnivelados, o les falta el marco o tapa de plástico de remate del embellecedor. Asimismo, se comprueba el mal funcionamiento de un inodoro de la vivienda, por la rotura del mecanismo de descarga del sanitario.

Solados de tarima de madera. - Debe concluirse que no está acreditada ni la causa de la inundación, ni la producción de la inundación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pues bien pudo colocarse la tarima sintética encima de la madera original para ocultar su deterioro por humedades anteriores y, en consecuencia, tratarse de un daño anterior a la ocupación por la arrendataria aunque sus efectos salieran a la luz después del inicio del arriendo, toda vez que la tarima sintética ya estaba colocada al comienzo de la ocupación por la arrendataria.

La valoración total de la reparación de los daños y desperfectos conforme al informe pericial asciende a 7.768,20 euros IVA incluido, por lo que, excluido el importe de la reparación de solados de tarima por tratarse de defecto no imputable a la arrendataria y valorada la partida en 2.800 euros más 21% de IVA (2.800 + 588 euros = 3.388), el coste a cargo de la arrendataria es de 4.380,20 euros, por lo que, deducida la cuantía de la fianza (3.000 euros), la demandante reconvenida debe ser condenada al pago de la suma de 1.380,20 euros (4.380,20 euros - 3.000 euros).

Vicisitudes de un alquiler de vivienda por divorcio de los arrendadores

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 22 de junio del 2019, firmado por la exesposa del copropietario en régimen de gananciales, de quien se había divorciado por sentencia de 6 de julio del 2018 sin que se haya liquidado la sociedad de gananciales.

Con fecha 14 de abril del 2021, dicho copropietario remite notificación al inquilino, que no fue recogida, en el que se le hacía saber que el contrato no le iba a ser renovado por necesidades personales del condueño que interesaba recuperar la posesión del inmueble, haciéndolo con tres meses de tiempo.

El citado copropietario presenta demanda de resolución del arriendo por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que sobre la vivienda en cuestión existe un régimen de comunidad post ganancial entre el actor y su exesposa, al no haberse disuelto la sociedad de gananciales, y que, no mostrando acuerdo entre ellos sobre el destino de la vivienda, en aplicación del artículo 398 del Código Civil, debían celebrar una junta de propietarios y en caso de desacuerdo, acudir a la vía judicial demandando al otro copropietario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cinco de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del copropietario.

Considera la Audiencia en primer lugar que el recurso de apelación vulnera los artículos 456 y 458 de la LEC, en tanto que en el recurso de apelación se deben indicar con la debida precisión y claridad los pronunciamientos que se recurren, los motivos de dicho recurso, en qué error se considera que incurre la resolución y los motivos que fundamentarían su revocación.

El recurso incluye hechos nuevos que no fueron planteados en la demanda como la nulidad del contrato de arrendamiento, que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba.

El procedimiento se inició como un desahucio por expiración del plazo, es decir por haber transcurrido el plazo fijado en el contrato, así lo expresa el encabezamiento de la demanda y en la parte dispositiva. No cabe en el recurso de apelación alegar que además se trata de un desahucio por causa de necesidad personal del actor, copropietario de la vivienda, para ocupar la misma, por tratarse de acciones distintas y que no fue planteada como tal en la demanda.

Es cierto que el Juzgador a quo motivó su resolución al margen de la relación arrendaticia, basándose más en la relación entre los copropietarios de la vivienda, sin entrar en si el contrato de arrendamiento se había extinguido por la expiración del término, tal y como se había planteado en la demanda, sin que ninguna de las partes le hubiera planteado una cuestión de falta de legitimidad activa, lo cual si supone una incongruencia.

Entrando en dicha cuestión y analizando el contrato de arrendamiento el mismo se firmó por la copropietaria de la vivienda como arrendadora y el arrendatario el 22 de junio del 2019, la duración del contrato era de un año prorrogable anualmente hasta un periodo de tres años, por lo tanto, el contrato no finalizaba hasta junio del 2022, pues sólo es el arrendatario, durante esos tres años el que tendría la facultad de desistir del contrato. Por tanto, cuando se interpuso la demanda el 29 de julio del 2021 el contrato no había finalizado.

LAU 1994: La indemnización al arrendatario.

 

En un arrendamiento de local de negocio, al término de este, la arrendataria insta demanda solicitando la indemnización prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de primera instancia considera que no concurren los presupuestos para la aplicación de este precepto.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 15 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que  no pueden acogerse las alegaciones de la recurrente pues su proceder no se corresponde con el que exige el art. 34 de laLAU según el cual se exige que manifieste con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado, considerando como tal la que acuerden las partes y, en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.

Además de lo anterior, en el escenario más favorable para la parte arrendataria, esto es, aunque a efectos meramente dialécticos se admitiera que sí manifestó en tiempo y forma su voluntad de prorrogar el contrato, resulta que sus pretensiones indemnizatorias tampoco podrían ser admitidas, porque los diferentes conceptos por los que la arrendataria reclama indemnización son incompatibles entre sí, sin que se haya acreditado la concurrencia de los requisitos a que se subordina la procedencia de una u otra.

La finalidad del precepto no es otra que la de impedir un injusto enriquecimiento en el caso de que el arrendador o un nuevo arrendatario se aprovechen de la clientela generada por el arrendatario anterior, y precisamente por ello se exige que se trate de la misma actividad o de una afín, precisando el mismo art. 34 que se consideran afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

No puede apreciarse la concurrencia de este requisito, al haber quedado acreditado que la actividad que ejercía la actora en el local era la de Terapias Alternativas (yoga, psicología, masajes, etc.) mientras que el arrendatario que pasó seguidamente a ocupar el local se dedica al sector inmobiliario (Administración de Fincas, intermediación en compra venta y alquiler de inmuebles, seguros, etc.), según manifestó en el juicio el actual arrendatario, por lo que estamos ante sectores completamente distintos, sin que quepa apreciar la afinidad que constituye requisito fundamental para poder obtener provecho de la clientela generada por el arrendatario anterior y, por ende, para la procedencia de esta indemnización.

 

La liquidación de alquileres y desperfectos al final de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 19 de julio de 2016.

Al finalizar el plazo de duración los inquilinos no abandonaron la vivienda, se insta juicio de desahucio por expiración del plazo y entregaron las llaves el día 30 de abril de 2020, dejando de abonar las rentas de febrero, marzo y abril de 2020.

Se inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.886,46 euros, correspondientes a 2.437,17 euros (alquileres) más 2.949,29 euros (daños por mal uso), menos 1.500 euros (fianza entregada).

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 29 de septiembre de 2023, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos, dejando reducida la cantidad a pagar a 1.592,05 euros.

En cuanto a los alquileres considera la Audiencia que , no puede el inquilino negarse a pagarlos, invocando el hecho que la vivienda objeto de arriendo no disponía de las condiciones de habitabilidad necesarias pues, por un lado, los arrendatarios se mantuvieron voluntariamente en la vivienda nueve meses después de expirado el contrato de arrendamiento y no entregaron las llaves hasta que fue presentada demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo y, por otro, como es sabido no pueden ampararse en la vía de hecho.

En consecuencia, no apreciando el tribunal un incumplimiento de la arrendadora de la obligación de reparar que le viene legalmente impuesta y no habiendo instado los arrendatarios la suspensión del contrato de arrendamiento por existencia de humedades, procede confirmar la sentencia apelada en cuanto a esta partida.

Respecto a los daños en la vivienda a cargo del inquilino, se reclaman los siguientes conceptos:

Pintura plástica dos capas y retirada de adhesivos: 1.551,2 euros. Sustitución termo: 345 euros. Reparar encimera: 48 euros. Ajustar pica y grifería: 36 euros. Sustituir azulejos dañados: 115 euros. Sustituir puerta y marco ducha sí: 251,23 euros. Reparar cierres: 18 euros. Retirada de mobiliario: 73 euros.

A la vista de la prueba pericial se entiende que los mismos corresponden razonablemente al inadecuado uso de los diversos elementos afectados por parte de los arrendatarios.

Sin embargo, teniendo en cuenta que, con carácter general, corresponde al arrendador pintar la vivienda para volver a arrendarla, y por otro, que las manchas de humedades en las paredes en modo alguno son imputables a los arrendatarios, se considera que debe deducirse la partida de pintura de las reparaciones a cargo de los arrendatarios.

En cuanto a la sustitución del termo, teniendo en cuenta que los inquilinos avisaron que se había estropeado y estaba cayendo agua y solicitando el envío de un técnico con carácter de urgencia, pero es que, en todo caso, la caldera es necesaria para la habitabilidad de la vivienda, por lo que su reparación o sustitución corresponde a la parte arrendadora, por lo que se entiende que los arrendatarios no deben asumir la sustitución del termo eléctrico por uno nuevo.

Efectos de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar 1.577,34 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino apela la sentencia invocando que la entrega de la vivienda se hizo como acto de liberalidad y que nunca se formalizó un contrato y que por tanto no tenía sustento la condena al pago de las rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de julio de 2023, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en nuestro sistema rige el criterio espiritualista o de libertad de formas en la contratación, puede ser tanto verbal como escrito (artículo 1278 del CC). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio (artículo 1254 del CC). El primero de ellos es válido, y solo presenta importantes dificultades probatorias que pueden ser suplidas si existen indicios suficientes para acreditar, la existencia y contenido del contrato - servicios contratados y precio pactado.

Expuesto lo anterior, no puede excluirse la existencia de un contrato simplemente por la formalidad utilizada por las partes cuando puede determinarse la concurrencia de la voluntad y el alcance de lo acordado.

En el presente caso es muy relevante el contenido de los WhatsApps aportados  a la hora de determinar la voluntad de las partes para concertar un contrato de alquiler sobre la vivienda de autos fijando en concepto de renta 300 euros mensuales, así se indica en dichas comunicaciones: "el alquiler no quedaba en 300", "quedamos en 399 y te dije que estaba bien", "del 1 al 5 tendréis los 300", "el contrato ya está hecho?". A ello debe unirse que se hicieron pagos como reconoce la propia parte demandada, incluida la fianza, y que se disfrutó del uso de la vivienda. De todo ello se deriva que en modo alguno queda justificado un acto de liberalidad sino todo lo contrario. Negar ahora la existencia del contrato y sus elementos fundamentales supone en todo punto atentar contra la teoría de los actos propios, cuando concurren todos los elementos definidores del art. 1261 del Código Civil.

La devolución de la fianza en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 30 de enero de 2014, con fecha 26 de febrero de 2016 se da por terminado el arriendo.

Los inquilinos presentan demanda contra el casero reclamando la cantidad de 7.301,76 euros, correspondiente a la fianza entregada, menos 48,24 euros en concepto de suministro debido de gas natural. Después reconocieron que debían la renta del mes de febrero de 2016 (1.850 euros) y aceptaron que se dedujese de la suma reclamada, que se redujo así a 5.451,76 euros.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda condenando al casero a pagar 5.043, 21, por considerar que debía descontarse la reparación de una caldera existente en la casa, por importe de 308,55€.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima en parte la apelación del casero fijando la cantidad a devolver en 3.126,81 euros

Considera la Audiencia que hay que deducir 1.000 euros de la suma reclamada, conforme al siguiente razonamiento: la deuda es indiscutible (los arrendatarios tenían que pagar una cantidad concreta cada mes), los acreedores de esa deuda afirman que quedaron por pagar mil euros y los deudores no han aportado ni una sola prueba de que pagaron la totalidad de las rentas en ese período, ni muy lejano ni demasiado extenso.

No puede tomarse en consideración la invocación de que los inquilinos no cumplieron el preaviso de cuatro meses previsto en el contrato. La cláusula es en efecto ilícita, porque el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía y permite al arrendatario desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. Por tanto, no podía exigirse a los arrendatarios, en este caso, que la comunicación fuese con 4 meses de antelación.

Dado que en el contrato se afirma que la vivienda se entregaba bien pintada y de esa forma se debía devolver, dado que, aunque los arrendatarios indican que no se les entregó pintada, esta afirmación no está confirmada por pruebas objetivas y sí matizada por la afirmación de que se les entregó estando impecable, se considera procedente aceptar en este punto la pretensión de la propiedad y deducir el coste de la pintura, reflejado por el documento 10 de la contestación, de 1.016,4 euros

En cuanto a la factura por reparación de cierre de puertas, de importe 72,60 euros. No permite deducir que se trate de conceptos imputables a los arrendatarios, por derivar de actuaciones incorrectas de éstos o del uso ordinario, en cuyo caso la estipulación novena del contrato imponía la responsabilidad a los inquilinos.

Por último, está la reparación del horno marca Teka, de importe 271,52 euros. Como en el caso del concepto anterior, tampoco hay medio de conocer la razón determinante de esta actuación, por lo que resulta imposible, a mi juicio, imputar el coste a los arrendatarios.

La devolución del precio de la opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración de dos años.

Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

La arrendataria optante presenta demanda solicitando la devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €, invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32 euros-

La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.

Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.

En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.

Vicisitudes de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre dos personas físicas el  14 de julio de 2012.

El 26 de febrero de 2015, la esposa del inquilino comunica  a la arrendadora que su marido ha fallecido y ella se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

Llegada la fecha de finalización del contrato, 13 de julio de 2017, éste fue prorrogado de conformidad con el artículo 10 de la LAU.

Antes de que finalizaran las prórrogas legales ambas partes, en documento de fecha 21 de noviembre de 2019, prorrogaron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la vivienda de autos, fijando la fecha de finalización el día 30 de noviembre de 2029; ese mismo día la inquilina, en escritura pública renunció a su derecho de adquisición preferente

El día 11 de diciembre de 2019 la arrendadora entregó, en concepto de dación en pago a una sociedad mercantil, la vivienda arrendada.

El 8 de mayo de 2020, arrendadora e inquilina, en presencia de testigos suscriben un documento en el que hicieron constar: "Las partes reconocen la nulidad de pleno derecho de la prórroga del contrato de arrendamiento suscrita por las partes en fecha 21 de noviembre de 2019, careciendo la misma ab initio de efectos jurídicos, por lo que se deja expresamente sin efecto alguno desde la fecha su firma el 21 de noviembre de 2019".

La inquilina solicita y obtiene del juzgado de primera instancia sentencia declarando la nulidad del documento firmado el 8 de mayo de 2020.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2023, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que no puede admitirse la argumentación de la inquilina, cuando afirma que no leyó el documento, lo firmó y que no le dieron copia alguna y que lo firmó sin leer en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, pero no resolver el mismo, por lo que se trata de un supuesto de error por vicio en el consentimiento.

En efecto, ¿Cómo puede decir la inquilina que firmó en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, cuando había suscrito un documento por el que prorrogaba el contrato de arrendamiento por el plazo por diez años más hasta el día 30 de noviembre de 2029?

La inquilina no firmó un solo documento, sino tres: la escritura pública de renuncia a los derechos de tanteo y retracto arrendaticios el día 21 de noviembre de 2019, el documento privado de prórroga del contrato por un periodo de diez años el mismo día 21 de noviembre de 2019 y el documento reconociendo la nulidad de la prórroga, objeto de este procedimiento, el día 8 de mayo de 2020.

En definitiva, no se ha probado que la inquilina suscribiera el documento de 8 de mayo de 2020 bajo la concurrencia de un vicio en el consentimiento (artículos 1.265 y siguientes del Código Civil), por lo que procede estimar el recurso y desestimar la demanda.

La prohibición de arrendar un inmueble hipotecado.

 

HECHOS:

En la escritura de hipoteca, que garantiza un préstamo de 350.000 euros, se estipula la siguiente cláusula:

"En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por una renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter"

Los propietarios del inmueble articulan demanda solicitando, entre otras cuestiones, la declaración de nulidad de la anterior cláusula.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad de esta clausula

La Audiencia Provincial, estimó el recurso de apelación de la entidad prestamista precisamente en cuanto a la validez de esta cláusula.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de septiembre de 2023, desestimó el recurso de casación en cuanto a esta cláusula.

Considera el Supremo que para el examen de abusividad de este tipo de cláusulas se había de estar a los siguientes parámetros:

a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se halla desfasado con el marco legislativo vigente.

b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en la perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.

c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva la cláusula de referencia

La sentencia recurrida en casación aplica correctamente esta doctrina:

(i) no prohíbe el arrendamiento, sino que únicamente impone que se comunique su existencia al acreedor hipotecario.

(ii) no consta que la cuantía de la renta perjudique los derechos del arrendador y se adapta a las previsiones del art. 219 RH;

(iii) el incumplimiento de la cláusula no acarrea ninguna consecuencia gravosa para el prestatario.

A lo que debemos añadir que el motivo de casación se plantea desde el punto de vista de la protección del derecho del propietario de la vivienda, pero el art. 13 LAU en la redacción aplicable lo que protege es el derecho del arrendatario a permanecer en la misma pese a la subasta y adjudicación a un tercero, por lo que sus previsiones repercutirían en el adquirente, no en el propietario/prestatario.

El desistimiento de uno de los convivientes en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 7 de mayo de 2019, entre los copropietarios del inmueble y un arrendatario.

El 29 de abril de 2021, el inquilino notifica a los arrendadores su voluntad de dar por terminado el arriendo con fecha 30 de abril de 2021, dejando las llaves depositadas en una notaría, y manifestando que queda en la vivienda su expareja y madre de su hija.

Los arrendadores remiten a la ocupante de la vivienda burofax en el que le indican …”usted tiene 15 días para comunicarnos si desea continuar o no con el contrato de arrendamiento y en tal caso acreditar su solvencia y probar que concurren los requisitos de relación conyugal y convivencia. Si en dicho plazo no nos da cumplida respuesta, se entenderá extinguido el arrendamiento y se promoverá demanda judicial para forzar el desalojo”

Esta carta se intentó entregar, en ese domicilio, el día 13 de mayo de 2021 a las 9 horas y 23 minutos habiendo resultado ausente y devuelto, a la oficina de Correos, a las 10 horas y 41 minutos del día 14 de mayo de 2021.

Loa arrendadores promueven demanda para la inmediata recuperación de la plena posesión de su vivienda, el juzgado de primera instancia estima totalmente la demanda y se condena a la demandada a la entrega de la posesión de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinte de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda, en la que no había más que un arrendatario, y, aunque esa vivienda arrendada era la familiar en la que el arrendatario convivía extramatrimonialmente con la demandada, ésta no era la arrendataria.

De esta manera cobra todo su significado el artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso el arrendatario manifestó su voluntad de no renovar el contrato al tiempo que abandonaba la vivienda arrendada.

Es cierto que, en su día, la vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento, pero el arrendatario manifestó a los arrendadores, su voluntad de no renovarlo y la abandonó y nació, en favor de la conviviente extramatrimonial del arrendatario, un derecho a subrogarse en la posición de arrendatario en la relación arrendaticia que no ejercitó en plazo, por lo que, esa relación arrendaticia, quedó extinguida en su totalidad.

No cabe duda de que el requerimiento al que se refiere el apartado 2 del artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre tiene carácter recepticio. Pero ello no impide que se tenga por recibido cuando, como sucede en el presente caso, la carta se dirige al domicilio en el que sabemos que reside la destinataria, quién, de ser cierto que estaba ausente, no tuvo a bien desplazarse a la oficina de correos para recogerla. Resulta evidente que la destinataria no quería recibir la carta. En estos casos, debe darse por recibida la carta, como se argumenta en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (se trataba, en este caso, de un telegrama).

 

Las obligaciones del usufructuario, arrendador de una vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 10 de enero de 2.019, con la usufructuaria de un piso, en calidad de arrendadora.

Como consecuencia de filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta del edificio, producidas el 11 de diciembre de 2.019, el piso arrendado resultó con desperfectos, habiéndose acreditado que la causa de dichas filtraciones es una falta de mantenimiento de la zona de la cubierta del edificio.

El inquilino demanda a la arrendadora reclamando el pago de 4.410,75 euros por los daños, más la obligación de hacer de reparación del origen que cuantifica en 4.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandada carece de legitimación pasiva por su condición de usufructuaria de dicha vivienda, y que siendo la causa de los daños el deterioro de la impermeabilización de la cubierta comunitaria, los daños no son imputables a la demandada sino a la Comunidad de Propietarios.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la cuestión que se plantea es el alcance el alcance de la obligación de reparar que soporta el arrendador en los casos, como el presente, en que el origen o la causa de daño sufrido no se encuentra en la propia vivienda arrendada, sino que se localiza en un elemento ajeno como pueden ser los elementos comunes del inmueble; en nuestro caso, la cubierta del edificio que tiene la consideración de elemento común.

La cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 29 de febrero de 2.012, en la que fijó como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos nos lleva a concluir también que, al derivar las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por dichas filtraciones.

Y no podemos olvidar que la arrendadora no es propietaria de ninguno de los pisos que componen el edificio, siendo únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante, con lo que, ni puede responder de los daños sufridos en la vivienda por falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, ni cabe imponerle la obligación de llevar a cabo la reparación de tal elemento común.

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito 1 de enero de 2012 con una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta una penalización de 50.000 euros a cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria, por rescisión del contrato durante su vigencia y prórrogas, salvo caso de fuerza mayor.

La sociedad arrendataria desiste del arriendo con fecha 1 de abril de 2018.

A demanda de la arrendadora, el juzgado de primera instancia condena a cada una de las administradoras a pagar 50.000 euros a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de las demandadas y reduce la cantidad a pagar a para cada una de ellas a 36.232 euros.

Considera la Audiencia que no procede estimar la existencia de fuerza mayor invocada por la parte apelante.

Fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión (STS 20/07/2000), y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico.

Requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad "mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor" debiendo haber "una total ausencia de culpa), porque la culpa es incompatible con la fuerza mayor y el caso fortuito. (STS 18/12/2006)

Trasladando dicha jurisprudencia al presente caso, como muy acertadamente señala la sentencia recurrida, en el presente caso no concurren los requisitos de imprevisibilidad e inevitabilidad. La cuantía de la renta fijada al celebrar el contrato de arrendamiento de los locales de 3000 euros, más un importe variable y los gastos y la duración del contrato, 23 años, es evidente que no pueden considerarse hechos imprevisibles y menos inevitables pues, si la renta era muy superior a la establecida en el mercado para locales semejantes, las arrendatarias tenían que haberlo determinado previamente mediante un estudio de mercado, teniendo ellas la capacidad de decisión de suscribir o no el contrato en dichas condiciones.

No se puede alegar como un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta.

En cuanto a la moderación de la indemnización, en el presente caso hay una  cláusula penal para el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.