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martes, 23 de noviembre de 2021

La devolución de la fianza al término del alquiler.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 13 de diciembre de 2012, con una duración pactada de 1 año prorrogable de acuerdo con la LAU hasta alcanzar una duración de 5 años. En consecuencia, el contrato quedaba extinguido el día 31 de diciembre de 2017

El día 11 de diciembre de 2017 el arrendatario dejó depositadas las llaves de la vivienda ante notario con instrucción realizada finalmente el 27 de diciembre de 2017 de su entrega finalmente a cualquier representante de la arrendadora legal o voluntario con facultades suficientes para su retirada.

El día 2 de enero de 2018 compareció en la notaría representante de la arrendadora a retirar las llaves.

La arrendataria interpone demanda de reclamación de la cantidad de 2.303,48 € a que asciende el importe de la fianza del arrendamiento ya extinguido.

La arrendadora se opone y reclama a su vez la cantidad de 8.529,85 € en concepto daños causados a la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la inquilina y desestima la reconvención de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de julio de dos mil veintiuno, desestima la apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la AP que la fianza prevista en el art. 36 de la LAU tiene por objeto responder de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos contractuales. En particular viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.

Que, en el presente supuesto, aunque se había pactado que el arrendatario debía dejar el inmueble en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, lo que debe ser puesto en relación con lo previsto en el art. 1561 del CC al establecer que el arrendatario debe entregar la finca tal como la recibió, expresión ésta que es reflejo de la obligación del arrendatario de no realizar obras inconsentidas y según interpretación de tradicional jurisprudencia tiene un significado relativo y equivalente a tal como deba entregarla, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable.

Y en el presente caso la prueba practicada, en particular el acta notarial de presencia 11 de diciembre de 2017 en la que el notario da fe del estado de la vivienda arrendada en el momento en que el arrendatario deposita las llaves en la notaría y que queda reflejado en las fotografías unidas a dicho instrumento público, demuestra el buen estado general del inmueble, sin que se aprecien deterioros o desperfectos más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato.

Que las facturas aportadas por la arrendadora llevan a la conclusión de que las "rayaduras", los desperfectos en armarios y los agujeros en piezas de madera de la escalera (realizados según la propia parte reconviniente para la instalación de puerta de protección de niños y que se encuentran dentro de lo autorizado a sensu contrario por el art. 23.1 de la LAU) y de las paredes a que asimismo alude, como también en este último caso en la factura al incluir el concepto de "retirada de barras de cortinas y remates en el techo", así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, son consecuencia todos ellos del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda. Junto a esos desperfectos ahora en el recurso se añade como hechos no referidos en la reconvención que hay baldosas rajadas, pegatinas en pared y la pintura en colores difíciles de cubrir, cuyos desperfectos siendo hechos novedosos no pueden ser admitidos en apelación.

jueves, 18 de noviembre de 2021

La solidaridad y el beneficio de excusión para el avalista

 

HECHOS:

El 7 de febrero de 2008 los demandantes intervienen, como avalistas, en la escritura de otorgamiento de un préstamo hipotecario por importe de 114.000 €, contratado por sus hijos, en cuya clausula 14ª, se expresaba:

"Los esposos ******* garantizan la obligación contraída por los prestatarios en la presente escritura con las condiciones expresadas, constituyéndose en fiadores obligados solidariamente con los deudores principales, al pago, con renuncia expresa a los beneficios de división, orden y excusión con arreglo a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio, relativos a los afianzamientos mercantiles y 1144, 1822 y 1831 y concordantes del Código Civil, hasta que el principal del préstamo pendiente de amortizar sea inferior a la suma de sesenta y cinco trescientos diez euros (€ 65.310)".

Los avalistas presentan demanda solicitando la nulidad de su aval por vicio del consentimiento de la cláusula de fianza antes transcrita.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad por error vicio del consentimiento de la cláusula de afianzamiento, por considerar que los fiadores habían prestado su consentimiento por error, al no haber sido informados sobre la diferencia entre la fianza simple y la solidaria y no haber sido conscientes de las implicaciones que conllevaba su renuncia a los beneficios que comporta la fianza simple.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la entidad bancaria avalada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de noviembre de 2021, estima el recurso de casación de la entidad avalada y declara válido y eficaz el aval.

Considera el Supremo que conforme al art. 1266 CC, para que el error en el consentimiento tenga efecto invalidante "deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo". Es decir, debe recaer sobre elementos del negocio considerados básicos por los contratantes.

Desde ese punto de vista, el beneficio de excusión no constituye un elemento esencial del contrato de fianza, en tanto que puede ser excluido, sin merma de la validez de la garantía, en los supuestos que prevé el art. 1831 CC, entre los que se encuentran expresamente la renuncia a este beneficio y que el fiador se haya obligado solidariamente con el deudor.

Es decir, si la propia ley permite que el derecho de excusión no forme parte del negocio jurídico de fianza, a lo sumo el error se proyectaría sobre su consecuencia: la solidaridad, pero no sobre la fianza en sí. La solidaridad elimina la subsidiariedad de la fianza, de la que el beneficio de excusión constituye tan solo su manifestación más destacada, por lo que una cláusula que, al mismo tiempo, establece la solidaridad de la fianza y la renuncia al beneficio de excusión es, cuando menos, redundante.

martes, 9 de noviembre de 2021

Desistimiento del contrato por incendio de la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 22 de marzo de 2017 con un plazo de duración anual que finalizaba el 14 de mayo de 2018

El 10 de noviembre de 2018 se produce un incendio que deja la vivienda inhabitable, hasta que no se reparen los daños de la misma.

El día 28 de noviembre de 2018 la parte arrendadora recibió comunicación remitida por los arrendatarios que indicaba que procedían a resolver el contrato de arrendamiento con efectos del día 30 de noviembre de 2018 y solicitaban que se les indicara el lugar de entrega de llaves de la vivienda. Mediante correo electrónico la arrendadora comunicó su disconformidad.

La arrendadora presenta demanda solicitando, en concepto de lucro cesante, los alquileres hasta la finalización del contrato.

El Juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 2.150 euros, suma de los alquileres correspondientes al tiempo en que, presumiblemente, la vivienda estuvo inhabitable.

La sentencia se basa en los siguientes razonamientos:

1.- Apreciar la responsabilidad solidaria (art.1564 CC) de los arrendatarios conforme al art. 1563 CC y la jurisprudencia que lo interpreta, debido a que no obraron con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, siendo intrascendente que uno de ellos no se encontrara en la vivienda en el momento del siniestro.

2.- Estimar que el lucro cesante consistía en la renta dejada de percibir durante el tiempo en el que la vivienda estuvo inhabitable como consecuencia de los daños ocasionados por el incendio.

3.- Considerar que los arrendatarios desistieron del contrato mediante su comunicación de 28 de noviembre al amparo del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual no impediría exigir la indemnización del daño debido a la negligencia de los demandados.

4.- Pese a apreciar que no se habría probado exactamente cuándo terminaron las obras de reparación del inmueble, en atención a la prueba indirecta practicada se concluyó que las obras debieron concluir a final del mes de marzo de 2019.

Contra esta sentencia recurrieron ambas partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pamplona de 30 de julio de 2021, desestima ambos recursos y confirma la del juzgado.

miércoles, 27 de octubre de 2021

Daños por agua en vivienda arrendada

 

HECHOS:

1.- El hijo de la inquilina, por descuido, dejó el grifo del lavabo abierto durante bastante tiempo, que al desbordarse y caer el agua se produjo la inundación. La causa de la inundación, tiene su origen tanto en el descuido por dejarse el lavabo abierto durante tiempo y el atasco producido al existir suciedad en la tubería de desagüe.

2.- La aseguradora del casero indemniza por la reparación la cantidad de 3.717, 42 euros y a la perjudicada 3.365, 40 euros.

3.- No consta que desde que se inició el arriendo la inquilina o cualquier otra persona en su nombre comunicara a la arrendadora, o a su padre como administrador o gestor de sus intereses, la necesidad de sustituir, reparar o limpiar la tubería de desagüe del lavabo por su incorrecto funcionamiento -por acumular suciedad e impedir un correcto desaguado-.

La aseguradora reclama a la inquilina de la vivienda, la cantidad de seis mil setecientos cuarenta y seis euros con veintiocho céntimos (6.746,28 €), ejercitando la acción subrogatoria prevista en el art. 43 LCS tras pagar a su asegurado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de trece de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación de la inquilina y confirma la sentencia del Juzgado,

Considera la Audiencia que coincide con el juzgado en la identificación de la causa del siniestro, el descuido y el atasco -siquiera parcial- que provocó la inundación. Pero sobre todo coincide también en la apreciación relativa a la imputación de la responsabilidad, que parte de considerar que tanto el descuido -sobre el que no existe duda- como el atasco puntual derivado de la suciedad que obturaba en parte la tubería le son atribuibles a título de negligencia como ocupante de la vivienda y usuaria de sus elementos, con el matiz de que la justa distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC) le impone, para excluir su responsabilidad, la prueba suficiente de que la suciedad que pudiera obturar la tubería de desagüe hubiera sido comunicada a la propiedad para que adoptara las medidas oportunas para su adecuado funcionamiento, consecuencia de garantizar a la arrendataria el goce pacífico. Pero no existiendo dicha prueba, mal puede hacerse a la arrendadora copartícipe de la causa que contribuyó a la causación del daño.

Cita la STS de 15 de Abril de. 2021, que afirma como conclusión principal que “no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación”.

Experian-Badexcug. La indemnización por inclusión indebida en registro de morosos

 

HECHOS:

El perjudicado interpone demanda contra una entidad bancaria por su indebida inclusión en un fichero de los conocidos como "de morosos".

El Juzgado de primera instancia estima la demanda, fijando una indemnización de 8.000 euros por estimarse la misma proporcionada a los hechos acreditados, y teniendo en cuenta que atribuía al demandante, una condición pública de moroso significativa, privándole totalmente de cualquier acceso al crédito y a la financiación por terceros durante 16 meses.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de la entidad bancaria y reduce la indemnización a 2.000 €, como cuantía proporcional a la situación de intranquilidad, impotencia, molestias y desasosiego, sufridos por el demandante, que tampoco debieron ser excesivas, pues como hemos dicho, no precisó de acudir a los Tribunales para que se procediese a la baja en el Registro.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de octubre de 2021, revoca la sentencia anterior y confirma la del Juzgado, condenando a la entidad bancaria a las costas de la apelación.

Considera el Supremo que el perjuicio indemnizable ha de incluir el daño patrimonial, y en él, tanto los daños patrimoniales concretos, fácilmente verificables y cuantificables (por ejemplo, el derivado de que el afectado hubiera tenido que pagar un mayor interés por conseguir financiación al estar incluidos sus datos personales en uno de estos registros), como los daños patrimoniales más difusos pero también reales e indemnizables, como son los derivados de la imposibilidad o dificultad para obtener crédito o contratar servicios (puesto que este tipo de registros está destinado justamente a advertir a los operadores económicos de los incumplimientos de obligaciones dinerarias de las personas cuyos datos han sido incluidos en ellos) y también los daños derivados del desprestigio y deterioro de la imagen de solvencia personal y profesional causados por dicha inclusión en el registro, cuya cuantificación ha de ser necesariamente estimativa. STS 18/02/2015)

Precisamente la información sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias que se incluye en estos registros va destinada justamente a las empresas asociadas a dichos ficheros, que no solo les comunican los datos de sus clientes morosos, sino que también los consultan cuando alguien solicita sus servicios para evitar contratar y conceder crédito a quienes no cumplen sus obligaciones dinerarias.

Por ello, estos registros de morosos son consultados por las empresas asociadas para denegar financiación, o para denegar la facilitación de suministros u otras prestaciones periódicas o continuadas, a quien no merezca confianza por haber incumplido sus obligaciones dinerarias.

Es claro, que el demandante ha precisado la protección de los tribunales, pues es manifiesto que tuvo que acudir a ellos en demanda de tutela judicial frente a la intromisión ilegítima en su derecho al honor por parte de la entidad demandada. Y también lo es que esta ni siquiera al verse demandada admitió su improcedente actuación, dado que se opuso a la demanda, alegando una inexistente excepción de litispendencia, al tiempo que negaba haber cometido alguna infracción y defendía la legítima inclusión del actor en el registro de morosos.

En conclusión, la indemnización fijada por la sentencia recurrida, que reduce de forma significativa la establecida por la sentencia de primera instancia, no se ajusta a lo previsto en el art. 9.3 LOPDH, dado que la disminuye sin apreciar y valorar adecuadamente las circunstancias relevantes del caso convirtiendo de forma injustificada una indemnización de justo contenido reparador en una indemnización meramente simbólica.

miércoles, 20 de octubre de 2021

LAU 1994: La denegación de prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del plazo, al apreciar la excepción planteada de contrario por el arrendatario, de inadecuación del procedimiento, ya que debería haber acudido al juicio de retracto, habiendo adquirido la demandante la propiedad del inmueble por medio de escritura pública inscrita en el Registro el 16 de abril de 2015, sin efectuar al arrendatario la notificación fehaciente de la compraventa y de sus condiciones esenciales, prevista en el art 25 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que no puede compartir la tesis del juzgador de que el adquirente de la vivienda haya de ser quien ejercite la acción del art 249.1.7º de la LEC, es decir, el juicio de retracto, porque este corresponde no al propietario, que ya es dueño de la vivienda, sino evidentemente al arrendatario, que es quien pretende acceder a la propiedad de la misma. El adquirente de la vivienda tiene que comunicar las condiciones esenciales de la misma al arrendatario, para que sea este quien, si le interesa, ejercite el retracto, y si se incumple esa obligación, será el arrendatario retrayente quien interponga la acción por el cauce del 249.1.7º de la LEC.

El adquirente de la vivienda, haya o no cumplido con su obligación prevista en el art 25 de la LAU, puede ejercitar las acciones que le asistan si se cumple el plazo del contrato, o si el inquilino no paga la renta o si realiza obras inconsentidas, etc. Cosa diferente es que la acción prospere o no en cuanto al fondo.

Por parte del arrendatario, éste es quien tiene el derecho a acudir al procedimiento de retracto si se cree asistido del mismo por no haber sido convenientemente informado de las condiciones de la venta, pero mientras siga siendo inquilino, debe soportar las acciones que frente a él dirija el arrendador, como en este caso la de extinción del contrato por expiración del plazo. Por otra parte, es de hacer notar que al menos desde diciembre de 2015 tiene conocimiento si no de las condiciones esenciales, precio y demás, si de la venta de la vivienda arrendada a la nueva propietaria, con quien negocia y firma unas nuevas condiciones del contrato en cuanto a la reducción de renta, sin que haya realizado acción alguna tendente a ser informada conforme al art 25 de la LAU, adoptando una actitud completamente pasiva. En cualquier caso, no es este el procedimiento adecuado para determinar si la arrendataria tiene o no derecho de retracto, sino simplemente si ha transcurrido el plazo del arriendo y se ha denegado correctamente la prórroga del mismo.

Respecto al requerimiento denegando la concesión de prórroga, el mismo se realiza antes de los cuatro meses de vencimiento del plazo y en él se expresa con rotundidad la voluntad de no prorrogar el contrato.

El recurso en definitiva debe prosperar, sin perjuicio evidentemente del derecho de la demandada de acudir a un juicio ejercitando la acción de retracto si es que considera que se encuentra en plazo y tiene derecho al mismo.

martes, 19 de octubre de 2021

La subrogación por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 18 de febrero de 1935.

El inquilino fallece el 12 de febrero de 1951

El 14 de septiembre de 1956, se celebra acto de conciliación al que no comparece la arrendadora para hacer constar que la demandante, hija del inquilino fallecido, se halla subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento antes referenciado.

El día 23 de noviembre de 1977, fallece la inquilina subrogada, el día 18 de noviembre de 1978, su esposo contrae segundas nupcias y fallece el 21 de mayo de 2009.

Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a nombre del inquilino inicial, si bien a partir de esta fecha se han abonado a través de una cuenta en la que era cotitular la segunda esposa del inquilino subrogado.

La arrendadora insta demanda de resolución del arrendamiento, contra la actual ocupante de la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandante ha tenido conocimiento del fallecimiento del inquilino subrogado, pues tras su fallecimiento se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa hoy demandada.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento, revocando la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de septiembre de 2021, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que, aunque esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).

“Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe”. (STS 20/07/2018)

martes, 5 de octubre de 2021

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.

lunes, 4 de octubre de 2021

Opción de compra, denegación por necesidad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra para el inquilino.

El inquilino ejerce la opción de compra en la fecha prevista en el contrato, 30 de mayo de 2018.

El arrendador oferente se niega a vender, alegando que el contrato de arrendamiento estaba extinguido, a resultas del burofax enviado el día 26 de mayo de 2018, para que al amparo del art. 9.3 de la LAU abandonen la vivienda arrendada por causa de necesidad propia, otorgándoles un plazo de dos meses.

El juzgado de primera instancia condena al arrendador a otorgar cuantos documentos sean necesarios para llevar a cabo la compraventa libre de toda carga y gravamen con la advertencia de que de no realizarlo por su propia voluntad se ejecutará a su costa.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de junio de dos mil veintiuno, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, la arrendadora en principio y con las reservas que luego señalaremos, podría resolver el contrato por causa de necesidad. (art. 9.3 LAU).

Lo que sucede es que el citado derecho, como cualquier otro, debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7 del Código Civil). Y en el presente caso se ha acreditado que la recurrente no ha actuado de buena fe. Ello es así, ya que el derecho de opción de compra consiste precisamente en la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; comprende la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido. El concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato posterior. No necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo".

Cuando se pactó el contrato de arrendamiento con opción de compra la arrendadora carecía de otra vivienda disponible en propiedad o por cualquier otro título, por lo que arrendó una vivienda para ella y sus hijos, vivienda que, al parecer, abandonó para trasladarse a una vivienda de un familiar como precarista, habiéndosele solicitado que abandone esta última, lo que, a su juicio justifica la necesidad.

La recurrente esgrime una situación de necesidad que provocada intencionadamente por la propia arrendadora para desconocer el derecho de opción que había concedido a los apelados, pues no se ha producido una modificación de la situación existente al tiempo de concertarse el arriendo cuya resolución interesa.

Por lo expuesto, el derecho de la actora a recuperar la vivienda arrendada no puede prevalecer frente al derecho de opción reconocido a los apelados, pues entendemos que, no ser así, el ejercicio de este último quedaría al arbitrio de la concedente lo que impide el artículo 1256 del Código Civil, y se produciría un evidente fraude de ley.

viernes, 24 de septiembre de 2021

ASNEF. Los requisitos para la inclusión en el Registro de morosos.

 

HECHOS:

El perjudicado entabla demanda judicial solicitando se condene a BANKIA SA, a que rectifique y por tanto cancele de forma inmediata las anotaciones que se refieren a supuestas e inexistentes deudas del demandante en los ficheros BADEXCUG/Experian y ASNEF/Equifax y cualesquiera otros de solvencia patrimonial en los que pudiera haberse incluido por parte de la demandada los datos del actor, comunicando la cancelación a los responsables de dichos ficheros e informando por escrito al actor de tales comunicaciones. Asimismo, se condene a la citada demandada a pagar, como indemnización por daño moral genérico o por intromisión ilegítima en el derecho al honor en la cantidad de SIETE MIL EUROS.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación del perjudicado y confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de septiembre de 2021, estima el recurso de casación del perjudicado, así como todos los pedimentos de su demanda, antes relacionados.

Considera el Supremo que la atribución a una persona de la condición de "moroso", y la comunicación de esta circunstancia a terceras personas, afecta al honor de la persona a la que se realiza la imputación, porque existe una valoración social negativa de las personas incluidas en estos registros y porque la imputación de ser "moroso" lesiona la dignidad de la persona, menoscaba su fama y atenta a su propia estimación.

El cumplimiento de la normativa que regula la protección de datos de carácter personal es, por tanto, determinante para decidir si, en el caso de inclusión de los datos de una persona física en un registro de morosos, la afectación del derecho al honor constituye o no una intromisión ilegítima. Si el tratamiento de los datos ha sido acorde con las exigencias de dicha legislación (es decir, si el afectado ha sido incluido correctamente en el registro de morosos), no puede considerarse que se haya producido una intromisión ilegítima porque la afectación del honor estaría "expresamente autorizada por la Ley”.

El requisito del requerimiento de pago previo no es simplemente un requisito "formal", de modo que su incumplimiento solo pueda dar lugar a una sanción administrativa. El requerimiento de pago previo es un requisito que responde a la finalidad del fichero automatizado sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, que no es simplemente un registro sobre deudas, sino sobre personas que incumplen sus obligaciones de pago porque no pueden afrontarlas o porque no quieren hacerlo de modo injustificado. Con la práctica de este requerimiento se impide que sean incluidas en estos registros personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer frente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia. Además, les permite ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, oposición y cancelación.

En el caso, como ya hemos razonado con anterioridad, se ha puesto de manifiesto que el requerimiento de pago no fue previo, sino posterior a la inclusión de sus datos en los ficheros de información de solvencia patrimonial y crédito.

También se ha podido constatar, por más que no fuera esa la finalmente comunicada, que la cantidad cuyo pago se le requirió, bajo advertencia, si no la liquidaba en el plazo de diez días, de informar sus datos a los mencionados ficheros, fue establecida por la demandada en un acta de fijación de saldo, tras declarar vencido anticipadamente en la totalidad de su importe el préstamo concedido al perjudicado, y detallada como principal en una demanda de ejecución hipotecaria que después fue sobreseída al declarar el órgano judicial de ejecución nula la cláusula de vencimiento anticipado consignada en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria que les vinculaba, lo que impide considerar que dicha cantidad fuera expresiva de una deuda cierta, vencida y exigible en la que poder fundamentar la comunicación de los datos relativos a su impago a ficheros relativos al cumplimiento o incumplimiento de obligaciones dinerarias.

martes, 21 de septiembre de 2021

Propiedad Horizontal: El pago de los gastos de comunidad y tasa de basuras en caso de divorcio.

 

HECHOS:

Se presenta demanda por el propietario en reclamación de la cantidad de 23.457,82 euros, en concepto de gastos ordinarios de la comunidad de propietarios y tasa de basuras, correspondientes a la vivienda de su propiedad, cuyo uso y disfrute se atribuyó a su ex mujer tras el divorcio.

La parte demandada se opone a la reclamación efectuada de contrario porque ninguna de las sentencias dictadas en el Juzgado de Familia se refiere a tales gastos, cuyo pago por el actor tampoco considera acreditado.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda, con costas e intereses.

La Audiencia Provincial revoca parcialmente la anterior sentencia en el sentido de no dar lugar a la condena al pago de intereses legales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 13 de septiembre de 2021, estima en parte el recurso de casación, en el sentido de mantener la condena de la demandada, exclusivamente, en la cantidad de 671 euros.

Considera el Supremo que esta sala, en sentencias 508/2014, de 25 de septiembre, y 399/2018, de 27 de junio, declaró que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el excónyuge debe afrontar el pago de los suministros, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal (art. 9 LPH).

Dado que en el presente supuesto no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo el pago a la hoy recurrente, debe estimarse en parte el recurso al infringirse la doctrina jurisprudencial, todo ello sin perjuicio de las acciones que en el futuro pueda instar la parte demandante.

miércoles, 15 de septiembre de 2021

La renovación verbal de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 2006.

En fecha 27 de septiembre de 2018, cuando el contrato se encontraba en tácita reconducción una vez transcurrido el término ordinario legal de arrendamiento, el arrendador, notificó al inquilino su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento a fecha 1 de noviembre de 2018 requiriéndole para que desalojara la vivienda y reintegrara la posesión de la misma. Dicho burofax no fue entregado por estar ausente el demandado y fue dejado aviso por el servicio de correos.

El inquilino se opone a la demanda de desahucio por fin de contrato invocando que las partes acordaron un nuevo contrato de carácter verbal. Además, afirma que prueba de ello es que a partir de entonces ha venido abonando las rentas.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato y la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2021, confirmó la sentencia, desestimando la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil(CC), resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes (art. 1256 del CC). Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/ o contenido es negado por alguna de las partes o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

Trasladada esta consideración al supuesto de autos y revisadas en esta alzada las actuaciones, coincidimos con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que, desde luego, no consta acreditada la concertación de un nuevo contrato. Así, para que el demandado lograra la justificación de nuevo contrato verbal que invoca no son suficientes ni adecuadas sus meras manifestaciones, que como alegaciones de parte no tienen virtualidad probatoria, sin que proceda efectuar sobre las mismas un acto de fe, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento resolutorio previo remitido formal y tempestivamente por el actor al demandado.

A las anteriores consideraciones no se opone el hecho, que tampoco ponemos en cuestión, de que el apelante se hiciera cargo del pago de la renta. En este sentido, siguiendo el criterio que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo o extinguiendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

LAU 1994. Notificación defectuosa del fin de contrato

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 23 de julio de 2014, por un plazo de duración de cinco años.

El arrendador remitió a un burofax al arrendatario, de fecha 30 de mayo de 2019, por lo tanto, con más de treinta días de antelación a la terminación del plazo pactado, el 23 de julio de 2019, manifestándole su voluntad de extinguir el contrato.

Llegado el momento el arrendador interpone demanda de desahucio por fin de contrato, a la que el inquilino se opone, invocando que no tuvo conocimiento del burofax de la demandante.

El juzgado de primera instancia y posteriormente la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2021, admiten esa invocación y desestiman el desahucio, por entender prorrogado el arriendo.

Considera la Audiencia que, siendo indiscutida la naturaleza recepticia del requerimiento al arrendatario, según es doctrina constante y reiterada, si bien la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada, que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En este caso, sin embargo, resulta de lo actuado:

1º.- Que la única comunicación remitida por la demandante, consistente en el burofax de 30 de mayo de 2019, aparece remitida a la vivienda arrendada, habiendo emitido el servicio de Correos una "certificación de imposibilidad de entrega", siendo devuelto a origen por "Desconocido", no habiéndose dejado aviso al destinatario, no habiendo intentado la demandante una nueva comunicación.

2º.- Que, en la Diligencia de Notificación y Emplazamiento, intentada por el Procurador, con fecha 31 de octubre de 2019, se hace constar que "el nombre del demandado aparece en el buzón", por lo que el destinatario no era "desconocido" según se hizo constar en la certificación de Correos, no habiéndose podido practicar el emplazamiento por el Procurador, por haberlo intentado una sola vez, a las 11:45 horas de un jueves, 31 de octubre de 2019, no habiendo respondido nadie al timbre de la vivienda, lo cual es normal a la hora y el día en que se intentó el emplazamiento, teniendo en cuenta que, según resulta del informe de los Servicios Sociales del Ayuntamiento, el demandado comenzó a trabajar en agosto de 2019 con un contrato de trabajo de 40 horas semanales; su hijo está escolarizado en la escuela; y su cónyuge es normal que a esa hora estuviera comprando, o haciendo otras gestiones, fuera del domicilio.

3º.- que, por el contrario, la Diligencia de emplazamiento practicada por el Servicio de Actos de Comunicación, con fecha 12 de noviembre de 2019 se practicó sin ningún problema en la vivienda arrendada, con resultado positivo, entendiéndose la comunicación con la cónyuge del demandado, por lo que tampoco es posible apreciar la "imposibilidad de entrega" a la que se refiere la certificación de correos. En el presente caso, por lo tanto, no es posible apreciar que la frustración de la comunicación al arrendatario de la voluntad de la arrendadora de extinguir el contrato, se haya debido a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia del destinatario de la comunicación, apreciándose, por el contrario, que no se produjo la comunicación por la ausencia de diligencia de la arrendadora, al conformarse con un único intento de comunicación, en el que no se agotó la diligencia exigible para conseguir su recepción por el destinatario.

lunes, 9 de agosto de 2021

Reclamación por el inquilino de los alquileres adelantados, por desistimiento anticipado.

 

HECHOS:

Arrendamiento de vivienda con una duración pactada de octubre de 2018 a abril de 2019, en la que el inquilino ha anticipado el importe completo de los alquileres.

El inquilino abandona la vivienda, en noviembre de 2018, invocando malas condiciones de esa vivienda y reclama  por el tiempo no disfrutado pero abonado por adelantado, mientras que la propietaria había vuelto a alquilar la vivienda a un tercero, por cuyo alquiler percibe nuevamente una renta, enriqueciéndose así injustamente por cuanto el actor había abonado la suya por anticipado.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena al arrendador a pagar la cantidad de 3.100,00 euros.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de treinta y uno de mayo de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca la sentencia apelada. En su lugar, se desestima la demanda interpuesta por el inquilino.

Considera la Audiencia que se constata la ausencia de prueba acerca del mal estado de la vivienda como causa legitimadora para el arrendatario para desistir del contrato o instar su resolución. Sólo se nos expone el hecho del abandono de la vivienda arrendada el 28.11.18 y se invoca como motivo -pero no se acredita a través de la prueba practicada- las malas condiciones de la vivienda y los incumplimientos de la parte arrendadora (aunque el único que parece concretarse sería el relativo a la forma escrita del contrato, para cuya formalización, simplemente, cada parte puede compeler a la otra, de ser obligatoria la forma escrita, a fin de verificarlo, de acuerdo con el art. 1.279 CC). Sin embargo, ni consta que se instara la resolución por incumplimiento, ni consta pacto alguno que permitiera al actor desistir del contrato, sin que, conforme resulta del art. 11 LAU, invocado al efecto por la parte apelada, resulte el derecho del arrendatario al reembolso de la cantidad en concepto de renta que anticipadamente hubiera satisfecho.

Así las cosas, no puede acogerse la tesis del demandante, expuesta en su escrito de demanda, según la cual, si durante el plazo de obligado cumplimiento se produce el desistimiento unilateral del inquilino, y, simultáneamente, el propietario arrienda nuevamente el inmueble, se estaría produciendo un doble ingreso por la tenencia de un mismo bien y, con ello, el enriquecimiento injusto del arrendador. Dicho planteamiento no resulta estimable cuando no se ha justificado que la causa del desistimiento unilateral del arrendatario sea el incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador (lo que justificaría en su caso la reclamación de devolución de la renta anticipadamente pagada en razón a una causa imputable al arrendador), sin que la renta obtenida por el nuevo alquiler comporte un enriquecimiento injusto o sin causa correlativa al empobrecimiento del actor en la correlación derivada de un nexo de causalidad, necesario para su apreciación.

lunes, 2 de agosto de 2021

La responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, de fecha 1 de julio de 2012, en el que se excluye la aplicación de los artículos 30, 31, 32 y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994 de 24 de noviembre, en lo referente a conservación, mejora y obras; derecho de adquisición preferente; cesión y subarriendo; e indemnizaciones al arrendatario.

Resuelto el contrato de común acuerdo, en el momento de ser restituida su posesión, el inmueble arrendado presenta una serie de daños (en el firme interior y en la acera perimetral, vados y zonas de acceso, en la nave y en la cubierta exterior trasera).

El arrendador reclama judicialmente la reparación de esos daños.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena al arrendatario a pagar 208.364,88 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a 23.378,53 euros.

El Tribunal Supremo, sentencia de 8 de julio de 2021, desestima el recurso de casación del arrendador y confirma la sentencia de la Audiencia.

Entiende el Supremo que, aunque el arrendador considera que el reconocimiento de los conceptos indemnizatorios rechazados por la sentencia recurrida procede de acuerdo con lo pactado en el contrato por lo que, al no entenderlo así, la sentencia no respeta el amplio margen de la autonomía privada que se reconoce en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de viviendas.

Sucede sin embargo que la sentencia recurrida no prescinde del contenido del contrato, sino que, lo analiza y, a la vista del mismo y de su interpretación, concluye razonablemente que la arrendataria no debe responder de los daños en el aparcamiento-zona de maniobra y en las soleras de acera perimetral, lavadero y vados de acceso.

En el caso que juzgamos, la demandante ahora recurrente imputó en su demanda el deficiente estado de los terrenos y los daños en las soleras de hormigón adosadas (y al lavadero y los vados de acceso) al trasiego de la maquinaria pesada empleada por la demandada y al apilamiento excesivo de los contenedores. Basó su reclamación en los arts. 1561, 1563 y 1564 CC, que consideraba aplicables tal y como se recogía en el contrato. Pero la sentencia recurrida, al valorar la prueba, concluyó que ni el tránsito ni el apilamiento excesivos han quedado acreditados y que, por el contrario, los daños cuya indemnización no estima proceden de que la instalación no era apta para el desarrollo de la logística de almacén de contenedores, dada la ineptitud del firme de la parcela para la actividad desarrollada.

La atribución prevista en el contrato de responsabilidad al arrendatario por los daños causados en el inmueble no comprende el desgaste y deterioro natural conforme a los usos propios de la actividad pactada en el mismo contrato. En el contrato de arrendamiento celebrado por las partes expresamente se contemplaba el destino del local a la actividad de la arrendataria, que se recogía de forma detallada. Contra lo que alegó la demandante, ha quedado acreditado en la instancia que el deterioro del suelo procede de la ineptitud del firme de la parcela para el uso propio de la actividad para la que se celebró el contrato. Si partimos, como debemos en casación, de estos hechos probados, es correcto concluir que los daños discutidos no son daños imputables a la arrendataria y al ejercicio de su actividad, pues su causa es la inaptitud del firme para la actividad para la que la arrendadora cedió voluntariamente su uso, y por tanto deben ser asumidos por ella, conocedora del destino para el que arrendaba la finca.