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lunes, 13 de junio de 2022

LPH. El uso de la piscina en una comunidad de propietarios

 

La comunidad de propietarios de un complejo urbanístico acuerda por mayoría, con el voto en contra un copropietario, prohibir el uso de la zona deportiva (piscina y barbacoa) a los propietarios y usuarios de garajes, que, a su vez, no sean propietarios de una vivienda en el complejo.

El copropietario disidente impugna el acuerdo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el anterior acuerdo

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia de nulidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2022, estima el recurso de casación del disidente declarando que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.

Considera el Supremo que de acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

En función de ello debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

En función de lo expuesto procede estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.

lunes, 6 de junio de 2022

La prórroga extraordinaria de los alquileres con motivo del COVID

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del término contractual y condenando al inquilino al desalojo de la misma.

El inquilino apela la sentencia invocando la prórroga extraordinaria por el plazo de seis meses con fundamento en el art. 2 del real decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al SARS CoV-2.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecisiete de marzo de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, para la aplicación del citado decreto ley es presupuesto inexorable que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del respectivo real decreto-ley hasta la fecha que en el mismo se disponía, finalizara el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

El arrendamiento objeto del presente procedimiento, en el momento de dictarse la norma de aplicación ni finalizaba el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 ni el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, sino lo que finalizaba era su duración fijada contractualmente, circunstancia que no solo ya conocía perfectamente el demandado desde su propio otorgamiento, sino que, además, conocía ya la voluntad de la parte arrendadora de extinguirlo una vez finalizado el de la duración contractual cuando propone la prórroga extraordinaria.

Desde un primer momento el arrendatario era perfecto conocedor de que el contrato tenía una duración acorde con el máximo legal. También fue perfecto conocedor, con cuatro meses de antelación a la fecha de expiración, de la voluntad de los arrendadores de no querer prorrogar la relación arrendaticia. Tal comunicación, asimismo, reveló la ausencia de cualquier clase de prórroga tácita ni de tácita reconducción alguna sobre el meritado contrato.

De ahí que el presente contrato no se hallase en situación de prórroga que se refiere el art. 9.1 de la LAU vigente en el momento de celebrarse el contrato de autos, en redacción dada por el Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, atendido que la duración contractualmente pactada fue la mínima establecida en ese precepto por lo tanto, la petición extemporánea efectuada por el demandado de la prórroga extraordinaria resultaba improcedente.

lunes, 30 de mayo de 2022

La validez del burofax a efectos de posible enervación de un desahucio

 

HECHOS:

La arrendadora inicia acción de desahucio, resolución de contrato y reclamación de rentas atrasadas contra el inquilino de una vivienda.

El inquilino se opone invocando derecho de enervar la acción ya que no había tenido noticias de los burofaxes reclamando las rentas adeudadas y no es que hubiera rehusado los intentos de notificación sino que en el inmueble de la comunidad la recepción del correo estaba centralizada en un único buzón y que de éste, al parecer, tan solo tenía llave el presidente, que era quien lo abría y, con menos frecuencia de la deseada, repartía las cartas a los destinatarios; que desconocía lo que hubiera podido pasar con los avisos de correos y que jamás había tenido conocimiento de que se le quisiera notificar nada.

El Juzgado de primera estimó en parte la demanda, el inquilino es condenado a pagar 137,07 euros. Se declara enervada la acción de desahucio. Y se desestima la pretensión de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y se estima totalmente la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de mayo de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que en la sentencia de la Audiencia está acreditado:

a) que la arrendadora comunicó al arrendatario a través de los burofaxes con certificación de contenido de 28 de noviembre de 2017 y de 11 de junio de 2018 el incremento de la renta por repercusión de IBI, obras, servicios y suministros, así como por variaciones del IPC.

b) que en el burofax de 11 de junio de 2018 se contenía, además, un requerimiento de pago y se otorgaba el plazo de un mes para regularizar la deuda, con la advertencia, para el caso de no hacerlo, de interponerse acciones legales (desahucio por falta de pago)

c) que la entrega del burofax de 11 de junio de 2018, pese a intentarse hasta en dos ocasiones, los días 12 y 13 de junio de 2018, no llegó a realizarse, por lo que se dejó aviso en el buzón, asumiendo que dicho aviso llegó a conocimiento del arrendatario, no retirándose el burofax de la oficina de correos.

Es claro, considerado lo anterior, que lo que el recurrente alega en el motivo altera la base fáctica de la sentencia y hace supuesto de la cuestión, puesto que su planteamiento da por sentado lo contrario de lo que la sentencia considera acreditado.

A tales efectos, se debe recordar que es doctrina constante de esta sala que la casación no constituye una tercera instancia y no permite revisar la valoración de la prueba realizada por los tribunales de apelación, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento a la cuestión de hecho, que ha de ser respetada.

lunes, 16 de mayo de 2022

La denegación de prórroga por necesidad

 

Hechos:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de renta antigua por necesidad del arrendador.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de marzo de 2022, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que concurre en el presente supuesto causa bastante para la denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento que liga a las partes, tras considerar acreditados los hechos contenidos en la demanda rectora del procedimiento, esto es, que la hija del arrendador por motivos laborales reside en Madrid desde el 25 de octubre de 2017 en una vivienda de alquiler por lo que le es necesaria la vivienda que ocupa el demandado como arrendatario. Y la Sala comparte la decisión del juzgador a quo sin que pueda admitirse la tesis sostenida en el escrito de apelación en orden a que residiendo la hija del actor en Madrid con anterioridad a la fecha reseñada en la resolución recurrida el arrendador debía acreditar el aumento de sus necesidades familiares y con ello la insuficiencia de la vivienda que habita en alquiler o que deba desalojar esta última por causas ajenas a su voluntad, puesto que la fecha de residencia en Madrid viene dada oficialmente por el alta en el padrón municipal. Por tanto, habida cuenta que por necesidad no debe entenderse solamente aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo o conveniente y que resulte adecuado para conseguir un fin útil y lícito y la reiterada jurisprudencia que establece que, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga forzosa del inquilino y el derecho del propietario a satisfacer sus necesidades de vivienda por medio del derecho de propiedad que ostenta, ha de primar éste sobre aquel cuando el titular reseñado en el art. 62 LAU se encuentre residiendo de forma obligada en vivienda ajena teniendo la propia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Se finaliza contrato de arrendamiento de vivienda, mediante entrega de las llaves a la inmobiliaria que había intervenido en el contrato, cuyo representante se personó en la vivienda, y tras observar su estado manifestó que todo estaba correcto.

Sin embargo, el propietario de la vivienda remitió un mensaje a los inquilinos en el que se indicaba que no se iba a devolver la fianza por los desperfectos que la misma presentaba, sin más detalle ni explicación, a lo que se opuso la parte arrendataria que asumió únicamente el coste de reparar la puerta de entrada, arañada por sus perros.

Los inquilinos presentan demanda solicitando la devolución de 5.149,18€, importe a que asciende la fianza y garantía suplementaria, en su totalidad más intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia desestima en su totalidad esa reclamación, al considerar que, efectivamente, la finca fue entregada con desperfectos imputables a la parte arrendataria a cuya reparación debían aplicarse las garantías constituidas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de febrero de 2022, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos y condena al arrendador a pagar la cantidad de MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que el posicionamiento de los que reclaman la devolución de la fianza es todo menos claro, pues se pide la estimación completa de la demanda cuando se admite que se deben los recibos de agua y que la puerta de entrada está dañada por arañazos de perro.

Por ello, repasaremos todos los conceptos aplicados por la propiedad a la fianza.

Respecto al gasto de agua, corresponde al período del arrendamiento, luego no hay duda de que deben pagarlo los arrendatarios; y en cuanto a la persiana, es obvio que debía estar en perfecto estado al devolver la posesión, ya que no consta que al inicio del contrato se entregara en mal estado.

Respecto de la puerta, la parte actora admitió que los perros la habían dañado, pero niega el importe, sosteniendo que basta con barnizarla. Ésta es la opinión de la actora, pero no viene apoyada en prueba alguna, mientras que la demandada acredita el gasto efectivamente producido en la reparación.

Es cierto que venimos diciendo que, normalmente, tras un período de arrendamiento, el adecentamiento de la vivienda y la pintura corren a cargo de la propiedad, siempre que todo ello se mueva dentro de un plano de normalidad, atendido que las casas tienen un desgaste que puede calificarse de ordinario y que no puede hacerse recaer sobre el arrendatario. Sin embargo, en el caso concreto observamos que no pretende cargarse la pintura general de la casa al arrendatario sino sólo la del salón, y a la vez se concreta en la factura que ha habido que proceder a la reparación de desperfectos en las paredes del mismo.

Y lo mismo cabe decir en cuanto a los daños en puertas y marco de acceso al salón, cuando está admitido por la actora que los perros causaron daños en la puerta de entrada a la vivienda; luego los mismos daños pudieron causar en las otras.

Sustitución de aspersores y reparación goteo. Partiendo, conforme al artículo 1562 CC de que la finca se entregó en buen estado, es obvio que las reparaciones indicadas eran procedentes.

No es procedente sin embargo la factura por acondicionamiento y puesta a punto general del jardín, por importe de 786,50€. Como hemos apuntado antes, tras un período de arrendamiento, no puede exigirse al inquilino que devuelva la casa a punto para alquilar de nuevo, sino que, precisamente, la puesta a punto y acondicionamiento general previos a un nuevo arrendamiento corresponde a la propiedad.

Tampoco la factura de una empresa de limpieza, por importe de 605€, la puesta a punto de la casa no es imputable al arrendatario saliente, y a falta de mayor precisión sobre los términos de la limpieza, se considera que la factura debe asumirla el propietario, no el arrendatario.

lunes, 9 de mayo de 2022

La notificación fehaciente del traspaso/cesión de un arriendo.

 Como es sabido la actual ley de arrendamientos urbanos permite el traspaso o cesión de un arrendamiento de local de negocio sin más requisito que notificárselo al arrendador

En el presente supuesto el juzgado de primera instancia desestima la demanda del arrendador de resolución del alquiler del local arrendado, por falta de notificación de traspaso, al entender que se notificó por las personas que firmaron un contrato de traspaso al actor en el plazo de un mes la celebración del mismo, cumpliendo así con establecido el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El demandante apela la sentencia alegando que la comunicación remitida mediante burofax y adverada por una entidad mercantil privada, no cumple las exigencias del citado artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en segundo lugar, al ser emitida dicha comunicación en todo caso por un tercero distinto al arrendatario y por tanto ajeno a la relación contractual que mantenían las partes.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de febrero de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que en lo que respecta al cumplimiento de la exigencia del artículo 32 citado, debe tenerse en cuenta que efectivamente el burofax remitiendo al actor con indicación del traspaso acontecido y la identificación del nuevo arrendatario fue rehusado por el arrendador y no pierde en absoluto eficacia por el hecho de ser remitido por un servicio postal privado, específicamente en el hecho de ser rehusado por el demandante. La alegación del recurrente en el sentido de la remisión mediante un servicio que no es el servicio público de correos carece de eficacia no puede ser aceptada, haciéndose constar en el documento en cuestión el estado del envío y su rechazo, debiendo al efecto considerarse cumplido el requisito de la fehaciencia en la comunicación que exige el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, habiendo acudido el arrendatario a un mecanismo plenamente eficaz y frecuente, admitido en el tráfico jurídico-mercantil, debiendo subrayarse además que la remisión del citado burofax aparece testimoniada notarialmente.

En cuanto a la segunda cuestión planteada debe igualmente ponerse de relieve que el artículo 32 exige la comunicación y conocimiento del arrendador de la cesión operada pero no específica a través de quien, dirigiéndose en este caso el nuevo arrendatario al arrendador y comunicando las circunstancias de la cesión, lo que igualmente cumple los requisitos que se contienen en el citado precepto.


lunes, 2 de mayo de 2022

LAU 1994: El retraso en el pago del alquiler

 

La arrendadora de una vivienda insta demanda de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €).

El juzgado de primera instancia estima la demanda puesto que el retraso en el pago del alquiler, aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia por considerar que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

Se alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Es cierto, que la transferencia de la renta del mes de abril se realizó el día 8 y que, por lo tanto, en principio, estaría fuera de los siete primeros días del mes a los que se refiere el art. 17.2 LAU que es el precepto que tendría que operar de forma subsidiaria a falta de una clara disposición en el contrato sobre el plazo de pago de la renta.

Pero también es cierto, que la Audiencia, refiriéndose a la orden que el arrendatario dio al banco de que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, dice que dicha orden "[n]o establecía hacerlo en ese plazo [...]", que se trata de "[u]n atraso pequeño inimputable al arrendatario [...]" y que "[e]s clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida [...]".

Añádase a todo lo anterior, por último, que el argumento esgrimido por la recurrida en el escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto un dato en el que no repara la Audiencia: la acción de desahucio carecería de fundamento, aunque se asumiera que el pago de la renta del mes de abril se produjo fuera de plazo al realizarse mediante transferencia el día 8, pues al haberse presentado la demanda, que está fechada el día 9, con posterioridad, cuando se ejercitó la acción la "falta de pago" ya no existía.

lunes, 25 de abril de 2022

Desahucio por falta de pago en un subarriendo inconsentido

 

HECHOS:

Se interpone una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas con base en un contrato suscrito el 1 de diciembre de 2018.

La inquilina se opone alegando que el demandante la había engañado al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en Alemania desde el año 2017.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la inquilina, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda, por entender que el demandante infringe la buena fe contractual al aparecer frente a la apelante como propietario de la finca, no siendo otra cosa que un mero arrendatario que por contrato firmado con la propiedad, tenía vedada la posibilidad de subarrendar sin autorización y considera que no estamos en presencia de la cuestión compleja en sentido técnico sino ante un antecedente lógico o presupuesto de la acción que repugna al derecho que, como dice el artículo 7 del Código Civil debe ejercitarse conforme a las reglas de la buena fe.

EL Tribunal Supremo, sentencia de14 de marzo de 2022, estima dos de los cinco motivos de casación alegados por el demandante inicial y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el resultado de la aplicación del artículo 7 del Código Civil es paradójico por partida doble.

Por un lado, y pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso.

Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, dado que no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella, así las cosas, obligación de pagársela.

La Audiencia, aunque estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia no disiente de ésta en la afirmación de que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta. Por lo tanto, debía haber aplicado el art. 27.2.a) LAU. Al no hacerlo así, ha incurrido, por inaplicación, en la infracción del precepto mencionado

lunes, 11 de abril de 2022

LAU 1994. Clausula penal de desistimiento en arrendamiento distinto de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento edificio destinado a hotel restaurante.

Se pacta un alquiler mensual de 3.000 euros.

El plazo de vigencia del contrato comienza el 20 de febrero de 2017 y concluye el último día del mes de diciembre del año 2025.

Las partes pactan un período de obligado cumplimiento, comprendido entre la fecha de formalización del presente contrato hasta el último día del mes de marzo de 2018, no pudiendo resolver el contrato hasta una vez transcurrido el mes de marzo de 2018, en caso contrario abonará las mensualidades correspondientes a este período.

La arrendataria deja de pagar los alquileres y la arrendadora insta demanda de desahucio y reclamación de rentas reclamando también la penalización pactada para el caso de abandono del local con anterioridad a la fecha fijada en el contrato.

El día 1 de diciembre de 2017 se produjo el desalojo de los inquilinos del inmueble arrendado. 

El Juzgado de primera instancia estima la demanda en su integridad entendiendo que, en cuanto a la penalización por abandono del local, aun cuando los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la actora, ello fue debido al incumplimiento de los mismos en relación con el pago de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por su parte.

La Audiencia confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación de la arrendataria

Considera el Supremo que el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación.

 En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.

Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistemáticamente impagaba las rentas.

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el "período de obligado cumplimiento", lo que conlleva que la cláusula desarrollase sus efectos.

LAU 1994: La reparación de daños en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar SETECIENTOS VEINTE EUROS, 720 € a los arrendadores, correspondientes a los daños apreciados en la vivienda arrendada, al término del arriendo.

Ambas partes, arrendador e inquilinos recurren la sentencia en apelación.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecisiete de Marzo de dos mil veintidós, estima en parte el recurso del arrendador en el único sentido de incluir en la cantidad objeto de condena el IVA correspondiente, desestimando las demás peticiones de ambas partes.

Considera la Audiencia que:

Que conforme a la prueba practicada se observa el daño en la puerta el horno y el estor del dormitorio que estaban realmente deteriorados, luego la culpa ha de imputarse a los inquilinos, sin que sea óbice para ello la circunstancia de que no fuera inmediatamente apreciado o el tiempo transcurrido hasta que el perito visitó el inmueble.

En cuanto a la reparación y pintado de la vivienda cuando estaba prohibido perforarla con colgadores. Este concepto es inaceptable toda vez que lo prohibido era la realización de obras, y la instalación de colgadores no merece dicha consideración a todas luces.

Respecto a la apreciación sobre el estado general de la vivienda y su necesidad de limpieza, cabe hacer las mismas consideraciones de la resolución a quo, se requeriría un plus de "suciedad" o deterioro del inmueble que lo hagan insalubre para que quepa la condena por este concepto que pueda encajar en el de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ex art.21.4 LAU.

No compartimos tampoco que el deterioro del tirador o del tirador de la cisterna quepa imputarse a los inquilinos en vez de al desgaste ordinario, máxime una vez visionadas las fotografías que obran en autos, y tratándose ambos de objeto de uso diario o muy frecuente, esto es, que se deterioran con facilidad y lo mismo pudo haberse producido después de finalizado el arriendo.

Que el lavavajillas estaba deteriorado es cuestión probada en la instancia, y la rebaja del precio por este motivo es perfectamente razonable.

Como en los casos anteriores, debe así mismo excluirse de la indemnización la existencia de baldosas dañadas en la cocina y salón, madera de salón, encimera de cocina, baldosas de hall y tarima dañada del dormitorio. Primero, porque no se ha acreditado el estado real previo de las mismas, el contrato ha de ser interpretado razonablemente, la casa no era nueva ni estaba renovada ad hoc para su uso por los demandados, por lo que cabe pensar que alguno de los daños reclamados era preexistente o bien que se deben a un desgaste ordinario.

Por último, en lo que se refiere a la partida de IVA, en el caso concreto no se está atendiendo a otra cosa más que a la restitución integral al demandante, y no al régimen fiscal del beneficiario de la indemnización que exija una interpretación de las normas administrativas, ni tampoco del tipo de IVA correspondiente -competencia de la jurisdicción contenciosa- es por lo que debe estimarse el recurso en este punto. En suma, no se trata de que la indemnización genere o devengue un IVA, sino que el impuesto ha de ser comprendido en ella como coste de la reparación de las partidas de las que responde el inquilino según la presente resolución y la de instancia.

lunes, 4 de abril de 2022

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos por un copropietario moroso.

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble.

Uno de los copropietarios, invocando el art. 17.6 de la LPH, impugna el acuerdo, por considerarlo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, solicitando que cesase la sostenida perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y que se condenara a la demandada a clausurar la puerta de nueva apertura, reponiendo la tabiquería a su situación preexistente.

La comunidad se opone, invocando el art. 18.2 de la LPH, puesto que el demandante era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

El Juzgado de primera instancia declara la nulidad del acuerdo adoptado.

La Audiencia provincial desestima el recurso de la comunidad y confirma la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de febrero de 2022, estima el recurso de la comunidad, revoca las sentencias anteriores y dicta otra, en su lugar, en virtud de la cual se desestima la demanda formulada por el copropietario.

Considera el Supremo que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado. La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH.

jueves, 31 de marzo de 2022

El traspaso de negocio en la actual ley de arrendamientos urbanos

 Es evidente, como está explicado en otro lugar,  que el traspaso tal como lo configuraba la antigua ley de arrendamientos urbanos de 1964, no aparece en la actual normativa arrendaticia.

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha veinticuatro de enero de dos mil veintidós, contempla un supuesto de traspaso de negocio muy interesante.

HECHOS

La sociedad arrendataria de un local en el que venía explotando un negocio de restauración, concierta con dos personas físicas un contrato de traspaso de ese negocio el 19 de julio de 2020, por el precio de 50.000 euros.

Los adquirentes del traspaso dejan sin pagar la cantidad de 21.000 euros que se les reclama judicialmente.

Los demandados se oponen a la reclamación alegando haber sido víctimas de un engaño, en cuanto desconocían que la demandante tuviera concertado un contrato de arrendamiento sobre el local, además el traspaso era nulo porque ese contrato prohibía al arrendatario el cambio de actividad y destino, así como el subarriendo o cesión, lo que les obligó a tener que suscribir un nuevo contrato.

Simultáneamente formulan reconvención, mediante la que solicitaban se declare resuelto el contrato de traspaso de negocio celebrado el 19 de julio de 2020 y se condene a la entidad reconvenida a pagarles las cantidades entregadas con anterioridad.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el contrato suscrito entre las partes lo era de traspaso del negocio, constando claramente en el mismo que quien cedía el negocio lo hacía en su condición de arrendataria del local, no es posible alegar de contrario que desconocía dicha situación. La validez del contrato de traspaso del negocio, no se ve afectada por el hecho de que en el contrato de arrendamiento del local donde se desarrollaba el negocio, se prohibiera el cambio de actividad o destino, lo que por otro lado no se produjo, en cuanto el local siguió destinándose a la actividad de restauración, o que prohibiera el subarriendo o cesión del local, lo que tampoco se produjo, en cuanto ninguna de esas situaciones se contemplaban en el contrato de traspaso y la posesión del local por los demandados se tuvo desde la firma de ese contrato, con consentimiento de la propiedad, aunque se formalizara al concertar éstos, con el propietario del local, un nuevo contrato de arrendamiento.

 A parte de la contradicción en que se incurre por la parte apelante al sostener por un lado que el contrato es nulo, sin solicitar la declaración correspondiente en tal sentido, y solicitar por otro lado la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas en éste, lo que supone admitir la validez inicial del mismo, el presupuesto del que se parte al oponerse a la demanda inicial y formular reconvención es erróneo, pues de la prohibición de subarrendar o ceder el local, no se deriva necesariamente la conclusión de haber incurrido la entidad que transmitió el negocio en el incumplimiento contractual de no haberle entregado la posesión, pues a lo que se comprometió la cedente del negocio fue a lo único que podía comprometerse; es decir, a ejecutar las acciones necesarias para que los compradores pudieran disfrutar de la posesión pacífica y como se indica, los apelantes estuvieron en la posesión del local ininterrumpidamente desde que firmaron el contrato de traspaso y  ha de considerarse acreditado, que esa situación era conocida y consentida por la propiedad, aunque se documentara transcurrido un período de tiempo, coincidente con la temporada en que normalmente se disfrutan las vacaciones por los empleados de dicha sociedad propietaria.

Siendo claro el objeto y finalidad del contrato de traspaso de negocio ha quedado acreditado que la finalidad del mismo se logró plenamente, así como que la entidad aquí apelada cumplió con las obligaciones a que se comprometió en el mismo, en cuanto los compradores adquirieron la licencia de actividad necesaria para ejercer dicho negocio, como efectivamente hicieron, sin que las incidencias que con posterioridad le impidieron continuar haciéndolo, sean atribuibles a la demandante ni justifiquen el impago en el que admiten los aquí apelantes haber incurrido respecto del precio convenido, por lo que la estimación de la demanda que se acuerda en la sentencia de primera instancia, ha sido correctamente adoptada.

miércoles, 23 de marzo de 2022

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

LAU 1994: Compensación de deuda en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2010.

El arrendador insta desahucio por falta de pago de los alquileres correspondientes a las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, por importe de 300 euros al mes cada una de ellas. No se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas. Se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

El inquilino no discutió el impago de la renta, si bien opuso la compensación, toda vez que el casero había sido condenado a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del casero decretando haber lugar al desahucio, con revocación de la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de7 de marzo de 2022, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto. La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.

La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina,  que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler

lunes, 21 de marzo de 2022

LAU 1994. El desistimiento del inquilino antes de cumplirse seis meses.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 1.900 euros, correspondientes a las rentas devengadas por abandono anticipado de la vivienda en un contrato de arrendamiento firmado el 22 de noviembre de 2019 .

Uno de los inquilinos interpone recurso de apelación contra esta sentencia, invocando error en la apreciación de la prueba, al no haberse entendido acreditado que la entrega de llaves del inmueble se produjo en el mes de febrero de 2021, y que, en consecuencia, sólo procedería abonar la parte proporcional de la renta de febrero.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no cabía el desistimiento unilateral de los arrendatarios en febrero de 2020, al no haber transcurrido aún seis meses desde su celebración el 22 de noviembre de 2019, tal y como resulta de lo dispuesto en el art. 11 de la LAU. Así las cosas, el abandono injustificado del inmueble en el tercer mes implicaría un desistimiento unilateral antes del momento permitido por el precepto. Por tanto, no cabe duda de que debe abonarse la renta, o las cantidades equivalentes a esta, como mínimo, hasta completar los seis meses, si se acreditara la entrega de las llaves previa, o hasta el momento de entrega de estas.

La carga de la prueba de la entrega de las llaves incumbe a los arrendatarios en cuanto hecho enervador de las pretensiones formuladas de contrario. Compartimos lo razonado en la sentencia respecto a que no resulta suficiente la prueba testifical practicada, que ni siquiera es clara respecto al hecho controvertido. Es necesaria una prueba concluyente, ordinariamente documental, como un documento de recepción de llaves suscrito por el arrendador o requerimiento notarial de entrega de llaves, o, al menos, de acudirse a la prueba testifical, que se trate de tercero no vinculado a los arrendatarios, como, por ejemplo, un agente de la propiedad inmobiliaria que hubiera intermediado en la contratación.

La juventud de los demandados y su alegada falta de experiencia no les exime del cumplimiento de sus obligaciones y de respetar las normas jurídicas, dada su plena capacidad.

Aún en el eventual supuesto de que el contrato de arrendamiento de 8 de abril de 2020 fuera real y efectivo, ello no implica "per se" la finalización del anterior, si no se acredita la entrega de las llaves.

No basta con acreditar la entrega de las llaves para entender que el contrato ha sido resuelto de mutuo acuerdo, sino que resulta necesario acreditar la aceptación del arrendador de dicha resolución, sin que la entrega de llaves implique "per se" tal aceptación. De no acreditarse esta, estaríamos, según las circunstancias, ante un desistimiento unilateral o ante una resolución unilateral.