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miércoles, 25 de mayo de 2016

Tanteo y retracto de inquilino ¿Es inexcusable la notificación de la venta?



La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de marzo de dos mil doce, resuelve un supuesto en el que la sentencia de primera instancia declaró haber lugar al retracto y condenó a los demandados a otorgar escritura de compraventa, al considerar probado que el demandante es arrendatario de la vivienda en cuestión y que no se le había notificado fehacientemente el hecho de la venta del piso y sus circunstancias.

El propietario apela esa sentencia invocando que aunque no puede acreditar una notificación fehaciente de la compraventa, sí un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino del hecho de su condición de propietario.

La AP en la resolución citada revoca la sentencia y desestima la demanda del inquilino declarando no haber lugar al  retracto.

Considera la Audiencia que aunque no se ha acreditado una notificación fehaciente de la compraventa, si existe un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino de quien era el propietario.

Con esta afirmación y con este reconocimiento el ámbito de la controversia se desplaza desde la zona de la legalidad estricta a la zona que abre la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando ha flexibilizado y ha interpretado de forma extensiva el requisito de la notificación fehaciente.

No obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma. (STS 8/11/2010)

De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones en que se ha efectuado.

Así del examen de la prueba documental resulta que con fecha 24 de febrero de 1998 el actual propietario -a través de su letrado- se dirigió al arrendatario demandante para notificarle el aumento de la renta. Y a esa comunicación contestó el arrendatario -a través de su letrada- en la que se reconocía la condición de "arrendador" de dicho propietario.

Esto permite concluir que el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad, y que, no obstante, continuó en su condición de arrendatario y no inquirió datos ni manifestó voluntad alguna para ejercitar un derecho caducable como el de retracto, y ello a pesar de que estaba asesorado jurídicamente ya en el año 1998.
 
De lo expuesto, en contraste con la valoración hecha en la sentencia, se deduce que la juzgadora de instancia no apreció correctamente la prueba (a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo) y por ello el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada, para no dar lugar a la estimación de la demanda de retracto.

martes, 17 de mayo de 2016

Alquiler de "renta antigua" y "levantamiento del velo"



Como es sabido La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente aún para los alquileres contratados durante su vigencia, tenía prevista como causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en esa ley, tener los inquilinos en el plazo de seis meses, inmediatamente anteriores a la demanda, una vivienda a su libre disposición, desocupada y apta para satisfacer sus necesidades ya que en ese caso: La continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del inquilino sino a su mera comodidad o conveniencia, que deja de merecer la protección legal, restaurándose en plenitud el derecho del arrendador a poner fin al contrato.

En este caso concreto la vivienda a disposición de los inquilinos era propiedad en pleno dominio de una sociedad limitada formada exclusivamente por los dos inquilinos, siendo administradora la hija de los mismos.

El arrendador invocando la referida causa, solicita al Juzgado que declare resuelto el contrato condenando a los inquilinos a completamente libre, vacua y expedita a disposición del actor, la vivienda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que no era aplicable la doctrina del levantamiento del velo de la persona jurídica, dándose la ausencia de prueba del elemento defraudatorio esencial para la operatividad de tal doctrina.

La Audiencia Provincial en apelación revoca esa sentencia  y estima la demanda aplicando la doctrina del levantamiento del velo al entender que no es preciso el elemento defraudatorio para su operatividad y la adquisición es una vivienda por una sociedad limitada consigue eludir la causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en el mencionado artículo 62, causa quinta, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Recurrida en casación, el Tribunal Supremo (s. 4 de mayo de 2016) desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, declarando resuelto el contrato.

Considera el Supremo que ha quedado plenamente acreditada al ser los demandados los propietarios al 100% del capital social de la sociedad propietaria de la vivienda, por lo que una leve aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, conlleva que los demandados tienen a su disposición un piso de la misma extensión, ubicación y características que las que ocupan como arrendatarios

Todo ello, pues, no es otra cosa que el levantamiento del velo de la persona jurídica, cuando ésta se constituye para una finalidad, no tanto fraudulenta, sino en general para evitar la aplicación de una norma que le puede perjudicar. Así, es lícito la compra de una vivienda por una persona jurídica; no es lícito que la función de ésta sea evitar la aplicación de una causa de resolución del arrendamiento.

Las sentencias sobre el levantamiento del velo son innumerables y en el recurso no se aporta ninguna que guarde semejanza con el caso aquí debatido. La doctrina jurisprudencial es que se aplica esta doctrina para evitar que se utilice la persona jurídica «como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento» (sentencia de 29 octubre 2007), lo que «se conecta con la doctrina del abuso del derecho en el sentido de que no es admisible jurídicamente, al objeto de evitar el abuso de la pura fórmula jurídica» (sentencia de 30 octubre 2007) y «puede ser esgrimido por el tercero frente a quienes pretenden aprovechar una personalidad jurídica formalmente diferenciada para obtener consecuencias antijurídicas» (sentencia de 17 julio 2014).

Toda la doctrina expuesta no favorece a la parte recurrente, sino a los arrendadores y da lugar a que se desestime el motivo.

miércoles, 4 de mayo de 2016

Cómo ser inquilino muerto durante 15 años



Después de tantos años en este tema de alquileres de vivienda, parece imposible encontrar otro "hallazgo" de "picardías de inquilino" para prolongar un arrendamiento de vivienda en perjuicio del dueño, aquí va una auténtica "perla".

HECHOS

-Contrato de arrendamiento de vivienda de 2 de noviembre de 1988.

-Arrendador: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid. EMVSM

-Fallece el inquilino el 29 de diciembre de 2001.

-El 25/05/2012 la EMVSM pide el desahucio de la actual ocupante de la vivienda, Valentina,  por no haber comunicado el fallecimiento y no tener derecho de subrogación.

-Valentina niega el fallecimiento y como no llega al Juzgado la certificación de defunción el Juzgado desestima la demanda, 15 de abril de 2014

El Juzgado argumenta así su resolución desestimatoria:
Siendo el fallecimiento del titular del arrendamiento el hecho causante para que opere la subrogación mortis causa o, en su caso, se produzca le extinción del contrato, y negado este hecho por la parte demandada, corresponde a la actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 LEC , la prueba de dicho hecho.
El resultado del oficio dirigido al Registro Civil ha sido negativo, resultando por tanto que no existe una prueba fehaciente del fallecimiento del arrendatario. El hecho de que en el padrón municipal conste su baja por fallecimiento no es dato bastante para tener tal hecho por acreditado, pues en nuestro ordenamiento jurídico el fallecimiento no es dato bastante para tener tal hecho por acreditado, pues en nuestro ordenamiento jurídico el fallecimiento de una persona se acredita mediante su inscripción en el Registro Civil, presumiéndose que vive hasta que no se constate el mismo. Teniendo en cuenta además que no puede presumirse que por su edad (73 años) deba haber fallecido.

-La EMVSM pone un segundo pleito contra su inquilino y Valentina, 16 de junio de 2014, pidiendo la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de destinar dicha vivienda a domicilio habitual y permanente, y por cesión no consentida de la vivienda arrendada.

-En este pleito Valentina, a requerimiento del Juzgado, acredita la defunción del inquilino, aportando el certificado.

-La EMVSM interpone entonces demanda de revisión de la primera sentencia .

-El Tribunal Supremo sentencia de  22 de abril de 2016, rescinde totalmente la primera sentencia, devolviendo todo al Juzgado para que las partes usen de su derecho, según convenga, en el juicio correspondiente, sin costas.

Considera el Supremo que:
Examinadas las actuaciones, la demanda de revisión ha de ser estimada. El documento, certificado de defunción, ha sido obtenido después de pronunciada la sentencia cuya revisión se pretende. En el procedimiento judicial se libraron los mandamientos al Registro Civil para constatar este hecho, al constituir este medio la forma prevista en nuestro ordenamiento para acreditar la defunción. Por circunstancias que, desde luego, resultan ajenas a la parte demandante de revisión, no se obtuvo el certificado de defunción, de forma que su no disposición para acreditar los hechos constitutivos de la demanda obedeció a razones de fuerza mayor. Por último, el certificado aportado que acredita el fallecimiento del arrendatario con anterioridad a la presentación de la demanda de extinción del arrendamiento, por tanto, anterior al proceso, resultó decisivo en la medida en que el fallo de la sentencia, precisamente, fuera desestimatorio de la demanda por la no acreditación de este hecho.(...) sin que proceda hacer pronunciamiento alguno sobre las costas procesales

martes, 26 de abril de 2016

Propiedad Horizontal: Ascensor y barreras arquitectónicas



En un litigio suscitado entre un copropietario y su Comunidad acerca del quórum necesario para instalar ascensor en una finca en régimen de Propiedad Horizontal, la sentencia  de la Audiencia Provincial de La Coruña de diez de marzo de dos mil dieciséis, declara que conforme al art. 17.2  de la Ley de Propiedad Horizontal  requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Desarrolla la sentencia una interesante argumentación de orden práctico exponiendo además la evolución histórica de la norma, cuyo resumen nos parece interesante:

Uno de los problemas más actuales en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal es el relativo a la instalación de aparatos elevadores en aquellas casas que no estaban dotadas de este sistema. El progresivo envejecimiento de la población, la mayor esperanza de vida (con el consiguiente incremento de personas que sufren deterioros físicos más o menos importantes con el paso de los años), y obviamente las exigencias de una mejor calidad de vida, nos muestra una realidad social que está revisando los conceptos urbanísticos y la habitabilidad de los edificios. Una de las primeras exigencias es que, en edificaciones más o menos antiguas, que en su momento se construyeron sin aparato elevador, hoy se desea instalar, al haberse convertido en una necesidad básica para conseguir una mínima confortabilidad en nuestros hogares. Y no sólo pensando en las personas mayores, sino también los jóvenes lo demandan para usos tan elementales como subir la compra o el cochecito del niño.

a) El texto original de la Ley de Propiedad Horizontal , en su artículo 16.1 ª, exigía la unanimidad, el consentimiento prestado de forma expresa o presunta por parte de todos y cada uno de los miembros de la comunidad en división horizontal. Sin embargo, jurisprudencialmente se advirtió que una exigencia rigurosa de la unanimidad podía desembocar en situaciones fácticas manifiestamente injustas (dura lex, sed lex):STS 13/07/1994: en atención a la minusvalía de algunos de los comuneros y que el opositor no estaba obligado al pago de los gastos de mantenimiento, consideró suficiente la mayoría, porque el aparato elevador era una mejora general para los propietarios de la finca. STS 22/091997: Mantuvo ese criterio añadiendo que la no obligación de abonar los costes (al superar el importe de tres cuotas mensuales ordinarias) no era aplicable a este tipo de supuestos, porque la instalación del ascensor no puede considerar como una innovación no exigible... sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble.

b)Una segunda etapa, que tendría su inicio en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, norma que, curiosamente, no suele tenerse en consideración, cuando afecta de forma muy importante al régimen de la propiedad horizontal en el ámbito de la jurisdicción civil. Período que culminaría con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal efectuada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que en el artículo 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce añade la mención de «seguridad» a «conservación» y «habitabilidad». Y en el articulado, si bien se mantiene el principio de la unanimidad para la validez de acuerdos que supongan modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, introduce a renglón seguido notables excepciones: 1)El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes «de interés general». 2)La realización de obras o instauración de servicios comunes con el fin de suprimir barreras arquitectónicas.

c) Otra etapa la marca la reforma que introduce la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, titulada «Minusválidos», que tiene una gran repercusión en los conceptos manejados hasta ese momento en la Ley de Propiedad Horizontal, además de agregar el concepto de «accesibilidad».

d) El camino legislativo marcado se continúa con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, y actualmente por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

lunes, 18 de abril de 2016

Propiedad Horizontal: ¿Necesita unanimidad la Junta de Propietarios para adquirir una parcela?



HECHOS:

La Junta de propietarios de una Comunidad aprueba, no por unanimidad pero sí por tres quintos de los propietarios, la compra de una parcela  para la instalación de un aljibe y otros elementos necesarios para la centralización de servicio del suministro de aguas a las parcelas que forman la comunidad y espacios para oficina y reunión.

Uno de los propietarios disidentes, formula demanda contra la Comunidad, solicitando la declaración de nulidad del acuerdo de compra y consecuentemente la nulidad del acuerdo de aumento de las cuotas de Comunidad.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia y desestima la demanda por considerar que para la adopción de dicho acuerdo sólo se requería la aprobación por los 3/5 del total de los propietarios, por lo que constando acreditado que dicho acuerdo se adoptó por la citada mayoría, el recurso debe ser estimado.

El Tribunal Supremo (s. 8/04/2016) estima el recurso de casación y revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y hace suya la sentencia de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que el artículo 17, en su norma primera dispone que la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Y en el siguiente párrafo prevé que sólo será exigible el voto favorable de los tres quintos para la aprobación de servicios comunes de interés general.

Esta es la norma que en el recurso se mantiene como infringida y lo es en efecto.

El primer pedimento de anulación del acuerdo se refiere al de adquisición de una parcela. Este es un acto de disposición, no es un acuerdo de servicio común. Que el acto dispositivo tenga una finalidad de interés general no elimina la naturaleza del negocio jurídico. Un acto de disposición, en todo caso, exige la unanimidad. No es válida la constante comparación con el establecimiento de un ascensor, que prevé expresamente el artículo 17 y que no comporta un acto de disposición de un elemento extraño a la comunidad.

El artículo 17 exige unanimidad en actos que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y en el presente caso se acuerda adquirir una parcela que modifica el status de la comunidad al ampliar el número de comuneros (una parcela más) y la cuantía de las cuotas de participación.

No es válido el argumento de que ello deviene en un servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela que, aparte del agua, comprende y otros servicios.

El segundo acuerdo impugnado es más claro que exige la unanimidad. Se trata del acuerdo en que se aprueba el aumento de las cuotas de participación modificando el título constitutivo y los estatutos, lo cual exige la unanimidad. Y no es argumento el que se hubiera aprobado por unanimidad en una junta anterior que se refería a otro caso, el de una compra de una parcela distinta.