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miércoles, 18 de octubre de 2017

La eficacia de un contrato verbal de "renta antigua"

En primera instancia se desestima la demanda de desahucio por expiración del término contractual y legal, del arrendador de un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 28 marzo-2009. 

Considera el Juzgado de 1ª Instancia que el contrato aportado por el arrendador demandante no extinguía el anterior (contrato verbal de arrendamiento anterior a 1985) tratándose sólo de una novación modificativa (renta) y no extintiva. 

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de cuatro de junio de dos mil diecisiete, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia. 

Considera la Audiencia que el contrato de 2009, es cierto que no contiene la expresión NOVACIÓN pero no lo es menos, que debe interpretarse según su clausulado y la situación existente al momento de la firma. 

Documentalmente se ha probado que la parte arrendataria ocupaba la vivienda en cuestión desde muchos años antes a la firma del contrato que se aporta, y en concreto, la sentencia de instancia da por probado, y la contraparte nunca lo negó, que desde finales de 1970 el piso es ocupado en concepto de inquilinato por el matrimonio demandado. 

Desde el punto de vista práctico ningún sentido tiene que el inquilino firme un contrato nuevo en el que prácticamente renuncia a la prórroga forzosa porque ningún beneficio arrendaticio le va a procurar el nuevo contrato. 

Pero es que además, y a pesar de que el contrato de arrendamiento aportado por el actor fechado en 28 marzo 2009, parece decir otra cosa (nuevo contrato), las cláusulas de los contratos se interpretan los unos por los otros (1285 C.c) debiendo darse a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Siendo esto así, la cláusula SÉPTIMA del referido contrato dice algo que no debería haber dicho si, como el actor alega en su recurso, se tratara de un contrato nuevo y distinto al anterior. "Dándose por terminado el contrato con el fallecimiento de ambos cónyuges, sin posteriores subrogaciones" 

Ante los hechos que se someten a su consideración y tras una detallada revisión de la prueba practicada obrante a las actuaciones, este Tribunal conviene con la Juzgadora de Primera Instancia, en que, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 1281 y siguientes del Código civil , una interpretación literal del documento suscrito entre las partes el día 26 de Marzo de 2009 permite obtener la conclusión de que lo realmente querido por los contratantes fue la simple novación modificativa del contrato de arrendamiento concertado verbalmente entre los arrendatarios ( matrimonio) y la causante del actor a finales de 1970, por la que se aumenta la renta. Lo cual se colige tanto del tenor literal del referido documento como de la consideración en la situación analizada de lo dispuesto en el art. 1204 del Código, a cuyo tenor, "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", extremos que no concurren en el supuesto enjuiciado

miércoles, 11 de octubre de 2017

Inaplicación del art. 11 de la LAU, en desistimiento de alquiler de local.



El arrendatario de dos locales de negocio desiste del alquiler antes de cumplir el plazo de duración pactado en el contrato.


El arrendador exige el cumplimiento de ese contrato constituido por el pago de 3.784.097,11 euros, resultado de sumar el importe de las rentas pendientes de pago hasta el vencimiento de los arrendamientos.


El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara  la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.


La Audiencia provincial estima en parte el recurso de apelación y declara que procede la aplicación analógica del art. 11 de la LAU de1994, por lo que procedería el desistimiento anticipado del contrato por parte de la arrendataria.


El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de octubre de 2017, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.


Estima el Supremo la invocada infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, así como la infracción del art. 4.1 del Código Civil , según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, según la cual, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores.


Considera el Supremo que el  art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).


Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.


El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo.


En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.

En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.


Distingue el Tribunal Supremo los tres grupos de casos que la jurisprudencia ha elaborado para estos supuestos:


1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).


2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos.


3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución


El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

lunes, 2 de octubre de 2017

Los plazos en la normativa de arrendamientos urbanos



La seguridad jurídica exige que los plazos se cumplan, es lo que suele denominarse "realizar las actuaciones en tiempo oportuno", ya que realizarlas fuera de plazo, extemporáneamente, puede tener consecuencias dañosas incluso para los profesionales que, por negligencia o impericia,  hayan dejado transcurrir ese plazo.


Tampoco cabe invocar la ignorancia de la existencia esos plazos, como justificación  de su incumplimiento.


Por tales motivos vamos a enumerar los principales plazos y términos que la normativa de arrendamientos urbanos tiene previstos para que sean cumplidos por los interesados.


De menor a mayor duración, serían los siguientes:


TRES DIAS: A partir de la notificación de una demanda el demandado tiene tres días de plazo para solicitar justicia gratuita o el nombramiento de abogado de oficio. (art. 33.2 Ley de Enjuiciamiento Civil)


SIETE PRIMEROS DIAS DEL MES: Plazo en que debe hacerse efectivo el pago de la renta, salvo pacto en contrario (art. 17 LAU)


QUINCE DÍAS: Si, una vez terminado el plazo de duración pactado en un contrato de arrendamiento y sus prórrogas forzosas,  el arrendatario continúa disfrutando quince días  de de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción. (Art. 1566 Código Civil)


QUINCE DÍAS: Plazo que tiene el cónyuge del inquilino para comunicar al casero su voluntad de continuar el alquiler del que el inquilino ha desistido (art. 12 LAU)


VEINTE DIAS: Plazo máximo de duración de obras necesarias que debe soportar el inquilino, sin derecho a disminuir  la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. (art. 21 LAU)


TREINTA DÍAS: Plazo de requerimiento de pago previo, transcurrido el cual, el inquilino moroso no podrá enervar el desahucio, pagando en el Juzgado. No es preciso que en ese requerimiento se le haga saber que de no atenderlo perderá la posibilidad de enervar el desahucio. (art. 22 Ley de Enjuiciamiento Civil)


TREINTA DÍAS:  Plazo que tiene el inquilino desalojado de su vivienda por necesidad del casero, para reclamar a éste, si la vivienda no ha sido ocupada en el plazo de tres meses, ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)


TREINTA DÍAS: Preaviso mínimo que arrendador y arrendatario deben cumplir para notificar a la otra parte su voluntad de dar por terminado el contrato. (Art 10 Ley de Arrendamientos Urbanos)


TREINTA DÍAS: Plazo del arrendatario para ejercitar los derechos de tanteo y retracto, en caso de venta de la vivienda arrendada. (art. 25 LAU)


TREINTA DIAS: Plazo en que el arrendador debe notificar al inquilino su intención de vender la vivienda, cuando éste haya renunciado a su derecho de adquisición preferente. (art. 25 LAU)


UN MES: Plazo del inquilino para desistir del contrato cuando le haya sido notificada la ejecución de obras de mejora en la finca, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. (art. 22 LAU)


UN MES: Plazo en que el arrendatario debe comunicar al arrendador la cesión o subarriendo de la finca arrendada en los contratos de arrendamiento distintos de vivienda (art. 32 LAU)


UN MES: Plazo a partir del cual el retraso en la devolución de la fianza por el arrendador devenga intereses de demora a favor del inquilino. (Art. 36 LAU)


UN MES: Plazo a partir del cual el retraso en la devolución de la fianza por el organismo público que la tenga depositada,  devenga intereses legales (DA TERCERA LAU)


DOS MESES: Antelación con la que el arrendador debe comunicar al inquilino la fecha en que debe abandonar la vivienda por necesitarla para él o sus familiares. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)


DOS MESES: Plazo para comunicar al arrendador nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del inquilino, que el cónyuge continuará como inquilino en ese arrendamiento, (art 15 LAU)


DOS MESES: Plazo en que debe comunicarse al arrendador la subrogación del heredero por fallecimiento del arrendatario en los arrendamientos distintos de vivienda (art. 33 LAU)


TRES MESES: Plazo en que debe comunicarse al arrendador el fallecimiento del inquilino a efectos de la subrogación de familiares, en los arrendamientos de vivienda (art. 16 Ley de Arrendamientos Urbanos)


TRES MESES: Plazo en el que debe ser ocupada efectivamente la vivienda arrendada que el casero ha reclamado para él o para un familiar, desalojando al inquilino. (art. 9 de la LAU)


TRES MESES: Plazo en el que debe abandonar la vivienda el inquilino en caso de venta de la misma, si la finca no está inscrita en el Registro y el comprador le requiere para desalojar (art. 14 LAU)


TRES MESES: Anticipación con la que el arrendador debe comunicar al inquilino la realización de obras de mejora en la finca, su comienzo, duración y coste previsible. (art. 22 LAU)


CUATRO MESES: Tiempo de preaviso antes del término del contrato,  que debe cumplir el arrendatario para ofrecer al arrendador la continuación del alquiler por cinco años y a precio de mercado, para tener derecho a exigir indemnización si debe abandonar al inmueble arrendado. (art. 34 LAU)


SEIS MESES: Tiempo minino que debe cumplir el inquilino para desistir de un contrato de arrendamiento de vivienda (art. 11 Ley de Arrendamientos Urbanos)


SEIS MESES: Plazo durante el cual el arrendatario puede exigir al arrendador indemnización por abandono del local arrendador, si inicia la misma actividad en el mismo municipio (art. 34 LAU)


SEIS MESES: Plazo durante el cual al arrendador, si se inicia en el local la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario que debó abandonar dicho local por término del contrato, deberá indemnizar a éste. (art. 34 LAU)


UN AÑO: Duración presunta de los arrendamientos para los que no se haya pactado plazo de duración o ésta sea indeterminada. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)


UN AÑO: Término a partir del cual arrendador o arrendatario pueden revisar la renta, si así ha quedado pactado en el contrato. (art. 18 LAU)


TRES AÑOS: Duración total con sus prórrogas forzosas para el arrendador del contrato de arrendamiento de vivienda, opcional para el inquilino. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)


TRES AÑOS: Término a partir del cual el arrendador puede elevar la renta al inquilino por obras de mejora realizadas en la finca (art 19 LAU)


TRES AÑOS: Plazo en que la fianza legal no puede ser actualizada (art. 36 LAU)


TRES AÑOS: Nuevo plazo de duración del alquiler que se reconoce al inquilino realojado por incumplimiento de su casero de habitar en la vivienda de la que fue desalojado por necesidad (art. 9 de la LAU)


CINCO AÑOS: Duración de la actividad comercial de venta al público que, ejercida por el arrendatario, dará derecho a exigir indemnización si al término del arrendamiento el arrendador no accede a su renovación al precio de mercado ofrecido por el arrendatario (art. 34 LAU)

martes, 26 de septiembre de 2017

HOJALDRINES versus HOJALDRINA



La empresa titular de la marca registrada "HOJALDRINA", entre otras análogas,  demanda a la sociedades que han inscrito y utilizan  la marca "1880 HOJALDRINES", solicitando, que se declare: a) la infracción de los derechos exclusivos y prioritarios de la marcas de la demandante y se condene solidariamente a las demandadas a la cesación, la remoción, la indemnización de daños y perjuicios y a la publicación de la sentencia; b) la nulidad de esta última marca; c) la existencia de de actos de competencia desleal y consecuentemente la condena solidaria de las demandadas a la cesación, la remoción, la indemnización de daños y perjuicios.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda por entender:

i) Las marcas denominativas Hojaldrina y Hojaldrinas no son notorias;
ii) No hubo mala fe en la solicitud de registro de la marca de la demandada, porque la prueba practicada no permite afirmar que pretendiera aprovecharse del prestigio de las marcas de la demandante.
iii) No hay riesgo de confusión, ante la sustancial disparidad de las marcas confrontadas;
 iv) Tampoco hay riesgo de dilución, porque no concurre el requisito de la notoriedad en España de las marcas de la actora;
v) El elemento "1880" resulta dominante en la marca compuesta, que el consumidor percibe como un todo;
vi) Las mismas razones para desestimar el riesgo de confusión desde el plano marcario determinan su desestimación desde el punto de vista de la competencia desleal
vii) Los envases externos de los productos amparados por unas y otra marcas no inducen a confusión, al ser sustancialmente diferentes, sin que la coincidencia de algún elemento aislado altere dicha conclusión
viii) La demandante no puede arrogarse la exclusiva de la elaboración de un determinado dulce navideño, que incluso es fabricado desde hace muchos años por otras empresas de la localidad de Alcaudete;
ix) No hay actos de explotación de la reputación ajena, por cuanto el término Hojaldrina carece de notoriedad;
x) La introducción en el mercado de su producto por la demandada es una estrategia de diversificación de la oferta que no puede considerarse ilícita.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de septiembre de 2017, desestima el recurso de casación interpuesto contra la anterior sentencia  

Considera el Supremo que no existe el riesgo de confusión invocado por el recurrente ya que para ello parte de una petición de principio, puesto que da por hecho que las marcas de la demandante son notorias, cuando no ha sido reconocido así por la sentencia recurrida.

En todo caso, , para evaluar la semejanza entre dos marcas ha de hacerse la comparación en un triple plano: gráfico, fonético y conceptual ). Pero los criterios para determinar la semejanza dependen en buena medida de la estructura del signo, pues no es lo mismo comparar marcas denominativas simples, que marcas denominativas complejas, o gráficas o mixtas. Si, como sucede en este caso, las marcas en conflicto son compuestas o mixtas, su distintividad reside en la particular disposición de los elementos verbales y gráficos, que forman un conjunto, y no en sus componentes ,ya que como dijo la STJCE de 22 de junio de 1999 , asunto C-342/97, Lloyd Schuhfabrik Meyer , «[e]consumidor medio normalmente percibe una marca como un todo, cuyos diferentes detalles no se detiene a examinar».

En nuestro caso, las marcas registradas en conflicto son marcas mixtas. La sentencia recurrida considera que no hay semejanza, porque los elementos denominativos, los términos «hojaldrinas» (de la actora) y «hojaldrines» (de la demandada), son poco distintivos en sí mismos, al referirse al producto en sí (un tipo de dulce navideño) y el elemento predominante de la marca de la demandada es el término «1880», que la diferencia claramente de las marcas de la demandante. Criterio que no infringe ni las disposiciones legales citadas por la recurrente ni la jurisprudencia invocada y, por tanto, no yerra al considerar que no existe semejanza que produzca riesgo de confusión.

En primer lugar, globalmente no hay tal riesgo, porque el destinatario medio recuerda el signo como un todo y la impresión que producen uno y otros signos es claramente diferente. Máxime si, como se ha dicho, el elemento común, el término hojaldrina u hojaldrín, es por sí mismo poco distintivo.

En segundo lugar, porque la estructura de los signos es diferente: en el caso de las marcas de la demandante predomina la palabra en cuestión, junto a unos elementos geométricos y unas imágenes del propio producto, y en segundo término aparece la identificación del productor, mientras que en la marca de la demandada el elemento predominante es el numérico 1880, más grande, con tonos dorados claramente diferenciados y con un sombreado de fondo, que por sí misma constituye una marca notoria. Lo que, a su vez, excluye la semejanza conceptual, porque la inclusión del número 1880 en la marca de la recurrida hace que la evocación que producen la marcas de la demandante y la que genera la de la demandada, sea también distinta.