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miércoles, 26 de abril de 2017

Cómo abandonar un piso en alquiler sin problemas



El inquilino de una vivienda tiene propensión a considerar que puede dar por terminado el alquiler a su antojo, cosa que hasta la reforma  de los alquileres llevada a cabo por la Ley 4/2013, de 4 de junio , de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, no era un criterio acertado, ya que el inquilino estaba sujeto al cumplimiento de la duración pactada en el contrato de arrendamiento lo mismo que el casero.

Lo cierto es el desistimiento del inquilino antes y después de la reforma de la LAU no es un tema pacífico y en tal sentido ha sido tratado en este blog desde distintos puntos de vista:

Las consecuencias de un desistimiento anticipado del inquilino en contrato anterior a 6 de junio de 2013: DESISTIMIENTO DEL INQUILINO
El derecho a exigir indemnización por parte del casero en caso de desistimiento anticipado: Indemnización por desistimiento "justificado" en alquiler de vivienda.
La posibilidad de desistir de uno de los inquilinos en un arrendamiento compartido: El desistimiento de un inquilino en un alquiler compartido

Sin embargo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de veintidós de febrero de dos mil diecisiete, nos ofrece una novedosa interpretación de la situación actual del problema.

HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de 21 de octubre de 2013.
El de 16 de julio de 2014,  el inquilino comunica al casero su voluntad de dar por terminado el alquiler el 18 de agosto de 2014.
El 22 de julio abandona la vivienda y el 18 de agosto procede a la baja del suministro de agua comunicando al casero por SMS al teléfono el depósito de las llaves de la vivienda arrendada en la conserjería del edificio.
El casero demanda y obtiene del Juzgado, julio de 2015, sentencia de desahucio que condena al inquilino a pagar los alquileres desde setiembre de 2014 hasta la fecha de efectivo desalojo de la vivienda.
La AP estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la anterior sentencia, desestimando la demanda del casero y condenando al inquilino a las costas de primera instancia.

Considera la Audiencia que el artículo 11 de la vigente Ley, con vigencia desde el 6 de junio de 2013, con anterioridad, por tanto, a la conclusión del contrato litigioso- dispone literalmente:
«... El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización...»

Conforme a la clara dicción literal del precepto -que la sentencia apelada ha obviado por completo- se reconoce, en todo caso, al arrendatario la facultad de resolver unilateralmente el contrato -de extinguir la relación obligatoria por su sola y libre voluntad e iniciativa-, cualquiera que sea la duración de éste, siempre que hubieren transcurrido al menos seis meses desde su celebración -con independencia de que se encontrara en situación de prórroga o no- y que el arrendatario notifique al arrendador su voluntad de desistir con, al menos, treinta días de antelación.

Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos .

Consecuentemente, efectuada la notificación con la antelación legalmente establecida, siendo incuestionable que el arrendamiento se prolongó más de seis meses -ya que, al realizar la notificación, el contrato había estado en vigor la totalidad de los meses de noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, y 15 días del mes de julio de 2014, en total, 8 meses y 15 días-, y habiéndose puesto a disposición de la parte arrendadora la vivienda arrendada, resulta incuestionable que la relación obligatoria objeto del litigio quedó, en todo caso, extinguida a partir del 18 de agosto de 2014.

Por consiguiente, es evidente que ninguna obligación de pago correspondía a los aquí demandados, en virtud del contrato invocado como fundamento de las pretensiones formuladas en la demanda, a partir de septiembre de 2014; lo que determina, inexorablemente, la total inviabilidad de dichas pretensiones.

martes, 18 de abril de 2017

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas a un copropietario



La Comunidad de Propietarios reclama en juicio monitorio a los propietarios del bajo comercial del edificio la cantidad de 4.585,37 euros, correspondientes a la liquidación de cuotas de Comunidad adeudadas.

Los demandados se oponen alegando, además de un defecto formal en la certificación aportada por la comunidad, que si bien, no ha hecho ingresos mensuales al uso, sí ha cumplido con los gastos que le correspondían en relación a las cuotas ordinarias, teniendo dudas respecto de las cuotas extraordinarias reclamadas dado que desconoce su origen al no venir siendo notificada en tiempo y forma de las muchas reuniones existentes en la comunidad ni de los acuerdos adoptados y que se derivan de actuaciones realizadas en elementos privativos comunes en las que el bajo comercial no participa.

El Juzgado estima en parte la alegación y condena a los demandados al pago de 3.359,73 euros.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de 3 de marzo de 2017, estima el recurso de apelación d la Comunidad de Propietarios, revoca la sentencia anterior y condena a los demandados al pago de 4.585,37 euros.

Considera la Audiencia:

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

Por lo que la falta de cumplimiento de la formalidad exigida por el art. 21.2 LPH de la liquidación de la deuda se trata de un defecto formal subsanable, además de haberse subsanado en el burofax enviado a la parte apelada en donde consta la certificación firmada por el secretario-administrador, con el Vº Bª Presidente, tal como se acredita por el documento nº1 aportado con la impugnación de la oposición formulada.

Mientras el acuerdo o acuerdos que sirven de base a la reclamación actora no sean judicialmente impugnados, mediante el ejercicio de la correspondiente acción solicitando su declaración de ineficacia, han de producir todos sus efectos. De modo que los acuerdos que aprobaron los gastos y derramas y el acuerdo que liquidó la deuda de los propietarios del bajo comercial demandado, en tanto no se obtenga la declaración judicial de nulidad, despliegan la ejecutividad que les es propia, por lo que cuando la comunidad de propietarios exige judicialmente a los demandados las cuotas a su cargo conforme a tales acuerdos y al acuerdo que liquida la deuda, cumple los requisitos exigidos para que la acción de reclamación prospere.

Es más, si tales acuerdos fueran declarados nulos o anulados en el procedimiento correspondiente, lo que procedería, en su caso, es el recálculo por parte de la comunidad de las cuotas debidas por la demandada y las devoluciones o compensaciones que procedieran, pero mientras tanto, los acuerdos serían ejecutivos y la deuda líquida, vencida y exigible.

Siendo en consecuencia ejecutivos los acuerdos que sirven de base a la reclamación de la actora y la deuda líquida, vencida y exigible; y habiendo incumplido los demandados su obligación de pago de las cuotas comunitarias, la Comunidad demandante ha acreditado los hechos constitutivos de su pretensión.

jueves, 6 de abril de 2017

RENTA2016: El alquiler como retribución en especie (2)



Al inicio de la campaña de la RENTA2016 es muy conveniente subrayar una novedad que afecta a los arrendadores de inmuebles a empresas, con destino a vivienda de sus empleados, como retribución en especie de los mismos.

Hace ya algunos años estudiábamos en este lugar, el impacto fiscal en IRPF sobre el contribuyente que recibía como retribución en especie el pago del alquiler de su vivienda por parte de su empresa.

En dicho artículo mencionábamos, de pasada, el efecto perjudicial que sobre el arrendador tendría el hecho de que su arrendatario fuera una persona jurídica (SA, SL Coop. etc.) lo cual no le iba a permitir beneficiarse de la reducción prevista en el artículo 23 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por aplicación del criterio de la Dirección General de Tributos, expresado en distintas consultas vinculantes, en el sentido de que: “La reducción prevista en el apartado segundo del artículo 23 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no es de aplicación cuando el inmueble arrendado no constituye la vivienda del arrendatario.”

Pues bien, este criterio fiscal ha sido modificado, conforme a la resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 8 de setiembre de 2016 se fija como criterio que resulta procedente la aplicación de la reducción prevista en el apartado segundo del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sobre los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.

Fundamenta el TEAC su resolución del siguiente modo:

Según dispone el artículo 12.1 de la LGT, las normas tributarias se interpretarán con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 3.º del Código Civil, es decir, “según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”.
En aplicación de los citados criterios, la interpretación de una norma ha de partir, en primer lugar, del sentido propio de sus palabras y, en consecuencia, desde un punto de vista literal, el precepto anteriormente trascrito de LIRPF otorga al contribuyente, como perceptor de la renta por alquiler de un inmueble, un incentivo fiscal de reducción del rendimiento neto siempre que se cumpla el único requisito especificado relativo al destino dado al objeto del contrato, esto es, únicamente en función del destino a vivienda del inmueble arrendado y accesoriamente, si el rendimiento es positivo, que este haya sido declarado. En el texto de la Ley no se hace referencia alguna a la condición del arrendatario y, por tanto, literalmente, el beneficio se establece independientemente de la misma. Donde la Ley no distingue, no se debe distinguir.
El cumplimiento del único requisito exigido, esto es, que el inmueble se destine a la vivienda, puede quedar perfectamente acreditado por los hechos y los términos del contrato de arrendamiento. Así, en el caso contemplado por la liquidación provisional anulada por el TEAR, no nos encontramos ante un arrendamiento de inmueble a una sociedad para un destino genérico de utilización por “sus empleados”, sino que desde el primer momento ha quedado plenamente identificada la finalidad del arrendamiento en los términos expresados en la norma, constando el uso exclusivo de la vivienda para una persona física determinada, al expresar los términos del contrato que el objeto del arrendamiento se destinará a vivienda habitual del director general de la compañía y su familia, así como que el cambio de uso sin previa autorización expresa por escrito del arrendador será causa bastante de resolución del contrato, quedando prohibido el uso comercial, la cesión y el subarrendamiento. En suma, se ha cumplido todo lo exigido por la norma con independencia de que el arrendatario sea una sociedad mercantil que abona la renta y de que la persona física que habita la vivienda sea personal que en ella presta sus servicios.
Se plantea la cuestión de si el concepto de arrendamiento de vivienda debe entenderse necesariamente en los términos que expresa la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 2. Pues bien, a juicio de este Tribunal Central, dicho precepto no pretende definir qué se entiende por arrendamiento de vivienda a todos los efectos, sino, por contraposición a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (artículo 3 LAU), delimitar el régimen jurídico que le es aplicable (artículos 1 y 4 LAU), existiendo de hecho supuestos de arrendamientos de viviendas que aun estando excluidos del régimen general previsto para dichos arrendamientos en la LAU (artículo 4.2) serían claramente acreedores a la reducción objeto de controversia (artículo 23.2 LIRPF). Por ello, el mero recurso al concepto de arrendamiento de vivienda plasmado en la LAU no es suficiente para negar el derecho al incentivo fiscal que el citado artículo 23.2 establece en beneficio del arrendador en función de que el destino dado al inmueble sea el de vivienda, independientemente de que, en casos como éste, se contrate como parte arrendataria con la empresa en vez de con los empleados que vayan a ocupar efectivamente la vivienda. 

lunes, 3 de abril de 2017

La compensación económica por el trabajo doméstico de uno de los cónyuges



El Tribunal Supremo en sentencia de a 14 de marzo de 2017 casa y deja sin efecto las sentencias del Juzgado de 1ª Instancia y de la Audiencia Provincial dictadas como consecuencia de divorcio, en cuanto denegaban a la esposa el derecho a percibir una compensación por el trabajo doméstico, realizado durante el matrimonio.

El art. 1438 del Código Civil señala:
Los cónyuges contribuirán al sostenimiento de las cargas del matrimonio. A falta de convenio, lo harán proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos. El trabajo para la casa será computado como contribución a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el Juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación.

Recuerda el Supremo que este artículo ha sido interpretado en el sentido siguiente:
El derecho a obtener la compensación por haber contribuido uno de los cónyuges a las cargas del matrimonio con trabajo doméstico en el régimen de separación de bienes requiere que habiéndose pactado este régimen, se haya contribuido a las cargas del matrimonio solo con el trabajo realizado para la casa. Se excluye, por tanto, que sea necesario para obtener la compensación que se haya producido un incremento patrimonial del otro cónyuge.(STS 14/07/2011)
Por un lado, ha excluido la exigencia del enriquecimiento del deudor que debe pagar la compensación por trabajo doméstico. De otro, exige que la dedicación del cónyuge al trabajo y al hogar sea exclusiva, no excluyente, ("solo con el trabajo realizado para la casa"), lo que impide reconocer, de un lado, el derecho a la compensación en aquellos supuestos en que el cónyuge que lo reclama hubiere compatibilizado el cuidado de la casa y la familia con la realización de un trabajo fuera del hogar, a tiempo parcial o en jornada completa, y no excluirla, de otro, cuando esta dedicación, siendo exclusiva, se realiza con la colaboración ocasional del otro cónyuge, comprometido también con la contribución a las cargas del matrimonio, o con ayuda externa, pues la dedicación se mantiene al margen de que pueda tomarse en consideración para cuantificar la compensación, una vez que se ha constatado la concurrencia de los presupuestos necesarios para su reconocimiento. El trabajo para la casa no solo es una forma de contribución, sino que constituye también un título para obtener una compensación en el momento de la finalización del régimen (STS 14 de julio de 2011)-
Se trata de una norma de liquidación del régimen económico matrimonial de separación de bienes que no es incompatible con la pensión compensatoria, aunque pueda tenerse en cuenta a la hora de fijar la compensación. (STS 11/12/2015)

Señala el TS que en este caso la sentencia recurrida en casación contradice la doctrina de esta sala. En primer lugar, porque toma como argumento para negar la compensación el que expresamente excluye reiterada jurisprudencia de esta sala, como es el de la exigencia del enriquecimiento del deudor que debe pagar la compensación por trabajo doméstico. En segundo lugar, porque ha habido una dedicación exclusiva de la esposa al trabajo para la casa, computable como contribución a las cargas. En tercer lugar, porque en ningún caso el artículo 1438 exige que para ser merecedor de la compensación haya existido una imposibilidad probada y manifiesta, para poder trabajar fuera casa por parte del cónyuge que solicita la compensación. Lo cierto es que esta situación se ha producido, y lo que sostiene la sentencia sobre la crianza de los hijos y su cuidado en función de la edad es simplemente especulativo. Es lo que es y lo que ha sido en esta relación de matrimonio mantenida hasta el divorcio.