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lunes, 11 de diciembre de 2017

La importancia del correo electrónico en un juicio de desahucio.



El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de noviembre de 2017, estima la demanda de revisión de la inquilina desahuciada y anula el Decreto del Juzgado dictado en juicio de desahucio por falta de pago, que queda rescindido y sin efecto alguno.

Considera el Supremo esta sala ha afirmado en múltiples resoluciones que una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que va dirigida, a fin de que se le emplace o cite por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía.

Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber cambiado de domicilio.

La maquinación fraudulenta consistente en la ocultación maliciosa del domicilio del demandado concurre objetivamente no solo cuando se acredita una intención torticera en quien lo ocultó, sino también cuando consta que tal ocultación, y la consiguiente indefensión del demandado, se produjo por causa imputable al demandante y no al demandado.

En el presente supuesto, en la demanda de desahucio no se hizo constar que las partes llevaban prácticamente dos años comunicándose por correo electrónico, ni se facilitó la dirección de email de la demandada, sino que únicamente se indicó como medio de localización la finca arrendada.

El segundo párrafo del art. 155.2 LEC establece que el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax, dirección de correo electrónico o similares. En este caso, la indicación del correo electrónico era muy relevante, porque era el modo de comunicación habitual entre las partes y la arrendadora era consciente de que la arrendataria, por razones de edad, personalidad, desconfianza, etc., no atendía otros medios de comunicación.

Es cierto que antes de interponer la demanda se enviaron tres correos electrónicos a la inquilina que no fueron contestados. Pero ello no relevaba a la demandante de desahucio de su obligación legal de comunicar la dirección de correo electrónico; máxime si en la demanda ni siquiera se hacía mención a esas comunicaciones fallidas y solo se hizo mención al envío de un burofax. Aparte de que, como se puso de manifiesto en el acto de la vista y se comprueba documentalmente, la inquilina había acordado comunicarse por email con el casero y los correos electrónicos fallidos se los envió una empleada, por lo que era el nombre de ésta el que aparecía en la bandeja de correo electrónico.

jueves, 7 de diciembre de 2017

¿Es bien ganancial una clínica dental?



En la disolución de una sociedad de gananciales, la esposa reclama la inclusión en el inventario de bienes gananciales a liquidar, la cínica dental por considerar que es un negocio y tiene un valor cierto, valor de fondo de comercio, independiente del valor del inmueble y de los elementos de equipamiento.
El marido, titular de la clínica, se opone argumentando que es privativa, por constituir mero ejercicio profesional.

El Juzgado de primera instancia incluye en el activo de la sociedad la clínica dental así como los rendimientos de la clínica hasta la disolución de la sociedad de gananciales, momento que identifica con la fecha de la sentencia de divorcio.

La sentencia de la Audiencia estima el motivo del recurso de apelación del marido que impugnaba la inclusión en el activo de la clínica y desestima el motivo del recurso de la esposa que pretendía que se incluyeran también los beneficios o rendimientos de la clínica hasta la liquidación de la sociedad, pues tal pretensión presupone que la clínica es ganancial, lo que se niega por la Audiencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2017, casa parcialmente la resolución de la Audiencia Provincial y la deja sin efecto en lo que se refiere a la supresión del activo de la sociedad de gananciales de la clínica dental, y declarar que procede incluirla en el activo del inventario de bienes gananciales a liquidar así como los rendimientos netos de la clínica hasta la liquidación, pero no las retribuciones correspondientes al trabajo personal de del titular en la clínica, privativas desde el día en que se disolvió la sociedad de gananciales, y cuya valoración se hará en la liquidación.

Considera el Supremo que esta sala ha admitido en ocasiones anteriores la distinción entre la titularidad precisa para el ejercicio de una actividad y la base económica del negocio, que sí puede ser ganancial si se dan los requisitos del art. 1347 CC .

En el presente caso litigioso, a la vista de los hechos probados, hay que concluir que no nos encontramos ante el mero ejercicio de una actividad profesional. Con independencia de su denominación y de que desde el inicio la clínica se identificara con el nombre del marido, en los servicios prestados predomina el aspecto objetivo de la estructura y la organización mediante la apertura al público de un establecimiento en el que hay cuatro sillones de dentista y en el que trabajan, además del titular y del personal auxiliar, una ortodoncista y otros dos odontólogos. Así lo confirma el que la clínica funcione incluso muchas mañanas mientras él trabaja en el Sergas. El recurrido, por tanto, no se limita a desarrollar personalmente la actividad profesional que le es propia, sino que por el modo en que la ejercita ha dado lugar a un entramado de instrumentos que determina la aplicación del art. 1347.5.º CC .

Por ello, procede casar la sentencia de la Audiencia que, al calificar la clínica como bien privativo, ha infringido el art. 1347.5.º CC y, asumiendo la instancia, confirmamos en este punto la sentencia del Juzgado de Primera Instancia.

Por otra parte resulta que los rendimientos generados por un establecimiento común gestionado por uno de los excónyuges son comunes hasta la liquidación, pero ello no hace comunes los ingresos que procedan del propio trabajo del excónyuge. En consecuencia, los frutos o rendimientos de la empresa o explotación generados por su actividad se integran en el patrimonio indiviso pero corresponde al productor una remuneración por su actuación. Es decir, de los beneficios reclamados solo pueden ser tenidos en cuenta los rendimientos de la clínica, pues las retribuciones del titular se hicieron privativas desde el mismo día en que se disolvió la sociedad de gananciales.

lunes, 27 de noviembre de 2017

TRLAU 1964: Límite cuantitativo a la reparación de daños en la vivienda arrendada.



La inquilina de una vivienda, contrato de 9 de marzo de 1966, reclama a la propiedad la cantidad de 33.811,23.-€ en concepto de reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad y alquiler de otra vivienda durante el tiempo de la reparación. (art. 21 de laLAU 1994)

La propiedad se opone y formula reconvención solicitando la resolución del contrato puesto que el gasto de reparación excede del 50% del valor de la vivienda. (Art. 118.2 del TRLAU 1964)


Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación estiman la demanda y desestiman la reconvención.


Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2017, estima el recurso de casación y casa la anterior resolución, en el sentido de desestimar la demanda de la inquilina y declarar resuelto el contrato de arrendamiento.


Considera el Supremo que la cuestión jurídica que se plantea en el recurso de casación se centra en determinar si en la referencia que hace el art. 118.2 LAU de 1964 al valor real de la vivienda, se puede calcular atendiendo al valor de reposición de la misma, es decir, el coste que supondría la construcción de una vivienda de similares características.


Ha quedado incontrovertido que las obras que el arrendatario pretendía que efectuase el arrendador para mantener la vivienda arrendada (casa unifamiliar de una planta) en perfecto estado de uso ascendían a 33.811,23 euros, que fue la cantidad objeto de condena en primera instancia. El contrato de arrendamiento databa de 9 de marzo de 1966. 
La edificación se construyó en el año 1947.


Por su parte la demandada aporta informe pericial, tasando el valor de reposición cuantificándolo en 35.206,15 euros, por lo que alegaba que las obras a realizar superaban el 50% del valor real del inmueble, lo que era constitutivo de causa de resolución.


El art. 118 de la LAU de 1964 (aplicable por la fecha del contrato) establece como causas de resolución:

1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.


En la sentencia recurrida no se considera que el valor de reposición se corresponda con lo que el art. 118 de la LAU establece como valor real.


Tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor real.


La sentencia 581/2011, de 20 de julio , declara:

La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida, técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).


Declara la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre , que:

Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina.


A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues por valor real debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble.

lunes, 20 de noviembre de 2017

Intermediación inmobiliaria: El recurso de casación no es una tercera instancia



HECHOS

Se pacta un contrato de intermediación inmobiliaria según el cual los vendedores deberían pagar por sus servicios de intermediación el equivalente al 5% del importe de la compraventa al agente inmobiliario.

Dicho contrato se pacta con una duración de cuatro meses, durante los cuales el agente tendrá la exclusividad de dicha venta. Esta exclusividad queda referida únicamente a personas del colectivo chino en España.

Trascurridos los cuatro meses el inmueble se vende a un ciudadano chino.

El agente reclama el pago de 12.750 €, más el IVA (2.295€), y el juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que la mediación, conforme al contrato suscrito había sido determinante para la venta del piso, pues gracias a los servicios del demandante personas del colectivo chino acabaron finalmente adquiriendo el citado piso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia, por entender que el concierto de la compraventa se verificó varios meses después en condiciones distintas a las inicialmente proyectadas, que fue determinante la actividad desarrollada por el vendedor, que además de rebajar el precio, buscó financiación, sin que por la inicial mediadora se haya acreditado que su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente, pues no hizo seguimiento de la misma, no acudió a la notaría a la firma de la escritura, y solo posteriormente, cuando de forma accidental conoce la compraventa, es cuando pretende unos honorarios a los que entendemos no tiene derecho.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que la recurrente fundamenta su recurso en la denuncia de la infracción del artículo 1255 del Código Civil y esa referencia al art. 1255 que realiza la recurrente debe ser considerada como la invocación de un precepto genérico.

Esta sala, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero , tiene declarado, con referencia a los artículos 1091 , 1255 y 1256 del Código Civil , que los preceptos de carácter genérico «no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos»; y añade que su admisión como fundamento del motivo «permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia».

Esto es lo que ocurre en el supuesto objeto de análisis, en el que la recurrente sustenta el recurso de casación en la infracción del artículo 1255 del Código Civil , relativo a los «límites de la autonomía negocial», sin articular ningún otro motivo más específico fundado en la infracción de los artículos del Código Civil que respondan a la controversia planteada, como son los reguladores de la interpretación y cumplimiento de los contratos.