Consultas legales - 807 520 008

lunes, 18 de febrero de 2019

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas de comunidad contra el dueño de un local.


La Comunidad de propietarios reclama en juicio ordinario a los herederos del propietario de un local sito en la finca, la cantidad de 9.513,26 euros por cuotas impagadas de los años 2005 a 2009 y derramas extraordinarias.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, descartó que hubiera quedado acreditado el pacto de no pedir o de no participar por parte del propietario del local en los gastos comunes, pero negó el valor de prueba definitiva o irrefutable al certificado de deuda aportado y emitido por el administrador de la comunidad con el fin de acreditar la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a pagar el importe reclamado, junto con los intereses devengados desde la fecha de interpelación judicial en el monitorio.

Considera la Audiencia que:

1.- La reclamación efectuada por la comunidad de propietarios se basa en un acuerdo adoptado dentro del régimen establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) que goza de la fuerza y eficacia que le otorga el art. 18 LPH , que parte del principio general de que la única manera de evitar la efectividad de los acuerdos es su impugnación en la forma allí establecida y en los casos que pudieran ser pertinente.

2.- Este régimen jurídico impide al copropietario que ha sido declarado deudor y liquidada su deuda en una junta de la comunidad aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada por la junta una vez transcurridos los plazos de caducidad del art. 18.3 de la misma ley .

3.- En el caso se reclama una deuda liquidada en una junta cuya impugnación está caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir, pero no puede oponer a la misma la existencia de defectos en la convocatoria o en la adopción del acuerdo, pues ello debiera haberlo realizado impugnándolo directamente, al amparo de lo establecido en el reiterado art. 18 LPH .

4.- Lo indicado conlleva que no resulte acertado, por improcedente, el análisis que se hace en la sentencia de primera instancia sobre la existencia, determinación y liquidez de la deuda, pues dichas cuestiones debieran haberse dilucidado por los cauces y procedimientos que establece la LPH, en el supuesto de que los demandados hubieran impugnado el acuerdo, lo que no ha sucedido.

5.-E s cierto que para poder ejercitar dicha facultad de impugnar el acuerdo, este debe haber sido notificado, pero en el supuesto analizado, a pesar de las manifestaciones de los demandados de no haber tenido   mismo, cuando menos a partir de la interposición de la demanda de procedimiento monitorio, tuvieron conocimiento exacto y formal de todo ello y ni siquiera en ese momento impugnaron el acuerdo comunitario, sin que pueda entenderse formulada dicha impugnación por el hecho de oponerse en el monitorio o impugnar dicha documentación en este procedimiento declarativo, pues lo que es exigible, para no quedar vinculados por el acuerdo comunitario, es que se ejercite la acción correspondiente impugnando la validez y eficacia.

El Tribunal Supremo, sentencia de siete de febrero de 2019, desestima el recurso de casación contra la anterior sentencia.

Considera el Supremo que la acción ejercitada es la reclamación de créditos a favor de la comunidad frente a un copropietario. Lo relevante para que prospere la acción de reclamación del crédito es que la comunidad haya acreditado los hechos constitutivos de su pretensión sin que el demandado haya acreditado hechos impeditivos o extintivos. En el caso, contra la denuncia de la parte recurrente, la Audiencia, como ya hemos dicho, no condena con apoyo exclusivo en la certificación del acuerdo de la junta sino que, examinando el fondo del asunto, da razones, dentro del ámbito de sus facultades, de por qué considera acreditada la existencia de la deuda y de por qué considera que no ha quedado acreditada la existencia de un pacto verbal de no pedir los gastos de la comunidad al propietario del local.

martes, 12 de febrero de 2019

Competencia desleal. Cierre de restaurante por desahucio.


HECHOS.

Sociedad anónima que explota restaurante en régimen de arrendamiento de local, propiedad del socio minoritario de la sociedad.

El arrendador obtiene sentencia de desahucio con fecha de lanzamiento el 21 de octubre de 2014, y manifiesta a algunos proveedores y clientes que el restaurante se iba a cerrar como consecuencia del lanzamiento. A una de las empleadas del restaurante se atribuye una conversación en voz alta haber manifestado también que el local se iba a cerrar.

La sociedad arrendataria, por este motivo insta demanda contra el arrendador y la empleada en la que ejercitaba acciones de competencia desleal, encaminadas a obtener una indemnización del perjuicio sufrido, 90.000€ en el caso del dueño del local y de 6000€, en el caso de la empleada.

El juzgado de lo mercantil desestima la demanda porque entendió que no había quedado acreditada la finalidad concurrencial de los actos imputados a los demandados, en concreto, que fueran realizados para promover la difusión en el mercado de prestaciones propias o de un tercero, y por otra parte examinadas las conductas imputados resulta que la información sobre el cierre no era falsa, y no se habían acreditado los demás hechos imputados.

La Audiencia Provincial desestima la apelación por entender que los actos denunciados carecían de finalidad concurrencial.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación por entender que,  conforme a la normativa, ley de Competencia Desleal , que se dice infringida, lo relevante es si los comportamientos denunciados y acreditados son idóneos para influir en el mercado, en concreto porque mermen la competitividad de la sociedad demandante en beneficio de sus competidores.

Los únicos actos acreditados han sido las manifestaciones que los demandados hicieron, en torno a octubre de 2014, sobre el próximo cierre del local como consecuencia del juicio de desahucio.

Es cierto que el razonamiento de la sentencia de apelación no es del todo correcto, pues parece que funda la ausencia de finalidad concurrencial en que ninguno de los demandados desarrolla una actividad "destinada a ese mercado de la restauración". Como hemos visto, cabe presumir la finalidad concurrencial no sólo cuando se beneficia objetivamente la posición de los propios demandados, autores de los comportamientos, sino también cuando se beneficia la posición de otros operadores económicos que concurren en ese mercado. De ahí que, como hemos advertido antes, no sea necesario que exista una relación de competencia entre los sujetos activos, demandados, y el sujeto pasivo, la sociedad demandante. 

Pero, a pesar de lo anterior, si nos atenemos a las circunstancias del caso, las manifestaciones sobre el cierre del local carecen de relevancia objetiva para potenciar la posición de otros operadores que concurren en ese mismo mercado de la restauración. Estas manifestaciones orales son vertidas en un contexto de conflicto entre socios y con ocasión del juicio de desahucio instado por el propietario del local y socio minoritario de la sociedad que explota el restaurante, sin que hubieran adquirido una especial difusión, ni se hubieran empleado medios para ello. Esto es más claro todavía en el caso de la demandada, a quien sólo se le imputa una conversación en voz alta sobre el próximo cierre del local.

martes, 5 de febrero de 2019

¿En un alquiler de larga duración puede el arrendatario reducir al renta por la crisis económica?


HECHOS
Una importante cadena hotelera asume, con fecha 1 de diciembre de 2002, el alquiler de un inmueble destinado a hotel, con una duración de 18 años,  comprometiéndose a pagar una renta variable, basada en los resultado de la explotación hotelera, pero con un mínimo garantizado de  841.416,95 euros anuales, equivalente a 70.118,08 euros mensuales, revisable al 1 de diciembre de cada año conforme al índice de precios al consumo.

Se pacta así mismo la posibilidad de desistimiento anticipado de la arrendataria, transcurridos diez años, con una cláusula penal de tres anualidades de alquiler.

Con fecha 18 de julio de 2011, la arrendataria notificó a la propiedad que como 
consecuencia de la crisis económica y la pérdida de expectativas había decidido ajustar el alquiler a los precios de mercado, dejándolo en 759.000 euros anuales.

La arrendadora inició demanda de juicio verbal reclamando los importes pendientes de pago.

La arrendataria presenta demanda de juicio ordinario en la que solicitó, en lo sustancial, la resolución del contrato de arrendamiento y, subsidiariamente, la reducción de la renta.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la arrendataria.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

La arrendataria interpuso recurso de casación fundamentado en la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus".

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2019, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que el recurso se desestima porque, por lo que se dice a continuación, la sentencia recurrida explica de manera convincente las razones por las que en el caso no es de aplicación la regla "rebus".

Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".

 ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".

iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".

La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

lunes, 28 de enero de 2019

Propiedad Horizontal: Los elementos comunes en las Supracomunidades de Propietarios.


Las Comunidades de propietarios de distintos edificios y bloques demandan a otras Comunidades de propietarios por haber realizado modificaciones en los elementos comunes de la urbanización sin la debida autorización de la comunidad general de propietarios, integrada por los presidentes de las comunidades de propietarios de cada uno de los 10 edificios que conforman el conjunto residencial.
En concreto, dichas alteraciones consistieron en el cerramiento de los porches o soportales y su utilización como trasteros.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda. Consideró que en el título constitutivo del conjunto residencial dicho soportales no tenían la calificación de elementos privativos de cada uno de los edificios, por lo que condenó a las demandadas a demoler a su costa las obras realizadas a los efectos de restablecer dichos elementos comunes al estado anterior a las modificaciones realizadas.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de enero de 2019, desestima el recurso de casación, confirmando las anteriores sentencias.

Considera el Supremo que aunque las recurrentes denuncian la infracción del art. 396 CC y de la doctrina jurisprudencial actualmente vigente sobre la determinación del carácter privativo o común de los elementos de propiedad horizontal que no han sido expresamente identificados en el título constitutivo. Argumentan que la moderna doctrina jurisprudencial ha relativizado el valor de la denominada presunción de comunidad en el supuesto de omisiones o inexactitudes en el título constitutivo.

El motivo debe ser desestimado. En el presente caso, si bien en el título constitutivo del conjunto residencial, no se mencionan expresamente los referidos soportales, su condición de elementos comunes por destino se infiere de la propia interpretación de dicho título constitutivo, que destina el "resto de la parcela" a "zonas libres de paso y ajardinadas, zonas de recreo, piscinas y zonas de uso común".

También conviene señalar, a mayor abundamiento, que esta sala no ha modificado su doctrina acerca de que la enumeración que contiene el art. 396 CC debe ser interpretada de un modo meramente enunciativo y no taxativo

En el motivo segundo, las recurrentes denuncian la infracción del art. 24.2 b) Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) y de la doctrina jurisprudencial que establece la singularidad o especificidad del régimen jurídico de las supracomunidades o agrupaciones de comunidades a las que dicho precepto se refiere, de forma que la denominada presunción de comunidad no resulta de aplicación en este caso de supracomunidades.

El motivo debe ser desestimado. Como se desprende del título constitutivo, el art. 24.2 b LPH no resulta aplicable al presente caso, pues el conjunto residencial no se constituyó como una agrupación de comunidades de propietarios, tal y como requiere el citado precepto, sino como una sola comunidad general compuesta por todos los propietarios del conjunto residencial; sin que le resulte aplicable, por tanto, la previsión normativa con relación a las citadas agrupaciones de comunidades del art. 24.2 b LPH.