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martes, 26 de abril de 2016

Propiedad Horizontal: Ascensor y barreras arquitectónicas



En un litigio suscitado entre un copropietario y su Comunidad acerca del quórum necesario para instalar ascensor en una finca en régimen de Propiedad Horizontal, la sentencia  de la Audiencia Provincial de La Coruña de diez de marzo de dos mil dieciséis, declara que conforme al art. 17.2  de la Ley de Propiedad Horizontal  requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Desarrolla la sentencia una interesante argumentación de orden práctico exponiendo además la evolución histórica de la norma, cuyo resumen nos parece interesante:

Uno de los problemas más actuales en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal es el relativo a la instalación de aparatos elevadores en aquellas casas que no estaban dotadas de este sistema. El progresivo envejecimiento de la población, la mayor esperanza de vida (con el consiguiente incremento de personas que sufren deterioros físicos más o menos importantes con el paso de los años), y obviamente las exigencias de una mejor calidad de vida, nos muestra una realidad social que está revisando los conceptos urbanísticos y la habitabilidad de los edificios. Una de las primeras exigencias es que, en edificaciones más o menos antiguas, que en su momento se construyeron sin aparato elevador, hoy se desea instalar, al haberse convertido en una necesidad básica para conseguir una mínima confortabilidad en nuestros hogares. Y no sólo pensando en las personas mayores, sino también los jóvenes lo demandan para usos tan elementales como subir la compra o el cochecito del niño.

a) El texto original de la Ley de Propiedad Horizontal , en su artículo 16.1 ª, exigía la unanimidad, el consentimiento prestado de forma expresa o presunta por parte de todos y cada uno de los miembros de la comunidad en división horizontal. Sin embargo, jurisprudencialmente se advirtió que una exigencia rigurosa de la unanimidad podía desembocar en situaciones fácticas manifiestamente injustas (dura lex, sed lex):STS 13/07/1994: en atención a la minusvalía de algunos de los comuneros y que el opositor no estaba obligado al pago de los gastos de mantenimiento, consideró suficiente la mayoría, porque el aparato elevador era una mejora general para los propietarios de la finca. STS 22/091997: Mantuvo ese criterio añadiendo que la no obligación de abonar los costes (al superar el importe de tres cuotas mensuales ordinarias) no era aplicable a este tipo de supuestos, porque la instalación del ascensor no puede considerar como una innovación no exigible... sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble.

b)Una segunda etapa, que tendría su inicio en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, norma que, curiosamente, no suele tenerse en consideración, cuando afecta de forma muy importante al régimen de la propiedad horizontal en el ámbito de la jurisdicción civil. Período que culminaría con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal efectuada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que en el artículo 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce añade la mención de «seguridad» a «conservación» y «habitabilidad». Y en el articulado, si bien se mantiene el principio de la unanimidad para la validez de acuerdos que supongan modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, introduce a renglón seguido notables excepciones: 1)El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes «de interés general». 2)La realización de obras o instauración de servicios comunes con el fin de suprimir barreras arquitectónicas.

c) Otra etapa la marca la reforma que introduce la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, titulada «Minusválidos», que tiene una gran repercusión en los conceptos manejados hasta ese momento en la Ley de Propiedad Horizontal, además de agregar el concepto de «accesibilidad».

d) El camino legislativo marcado se continúa con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, y actualmente por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

lunes, 18 de abril de 2016

Propiedad Horizontal: ¿Necesita unanimidad la Junta de Propietarios para adquirir una parcela?



HECHOS:

La Junta de propietarios de una Comunidad aprueba, no por unanimidad pero sí por tres quintos de los propietarios, la compra de una parcela  para la instalación de un aljibe y otros elementos necesarios para la centralización de servicio del suministro de aguas a las parcelas que forman la comunidad y espacios para oficina y reunión.

Uno de los propietarios disidentes, formula demanda contra la Comunidad, solicitando la declaración de nulidad del acuerdo de compra y consecuentemente la nulidad del acuerdo de aumento de las cuotas de Comunidad.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia y desestima la demanda por considerar que para la adopción de dicho acuerdo sólo se requería la aprobación por los 3/5 del total de los propietarios, por lo que constando acreditado que dicho acuerdo se adoptó por la citada mayoría, el recurso debe ser estimado.

El Tribunal Supremo (s. 8/04/2016) estima el recurso de casación y revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y hace suya la sentencia de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que el artículo 17, en su norma primera dispone que la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Y en el siguiente párrafo prevé que sólo será exigible el voto favorable de los tres quintos para la aprobación de servicios comunes de interés general.

Esta es la norma que en el recurso se mantiene como infringida y lo es en efecto.

El primer pedimento de anulación del acuerdo se refiere al de adquisición de una parcela. Este es un acto de disposición, no es un acuerdo de servicio común. Que el acto dispositivo tenga una finalidad de interés general no elimina la naturaleza del negocio jurídico. Un acto de disposición, en todo caso, exige la unanimidad. No es válida la constante comparación con el establecimiento de un ascensor, que prevé expresamente el artículo 17 y que no comporta un acto de disposición de un elemento extraño a la comunidad.

El artículo 17 exige unanimidad en actos que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y en el presente caso se acuerda adquirir una parcela que modifica el status de la comunidad al ampliar el número de comuneros (una parcela más) y la cuantía de las cuotas de participación.

No es válido el argumento de que ello deviene en un servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela que, aparte del agua, comprende y otros servicios.

El segundo acuerdo impugnado es más claro que exige la unanimidad. Se trata del acuerdo en que se aprueba el aumento de las cuotas de participación modificando el título constitutivo y los estatutos, lo cual exige la unanimidad. Y no es argumento el que se hubiera aprobado por unanimidad en una junta anterior que se refería a otro caso, el de una compra de una parcela distinta.

lunes, 11 de abril de 2016

Comentarios jurídicos en torno a la vivienda



Vivienda es, según la Real Academia de la Lengua Española: Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas.

La Constitución Española en su artículo 47 declara: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
 Sin embargo conviene tener en cuenta a este respecto que se trata de la declaración de un principio que solo podrá ser alegado ante los tribunales invocando la ley que lo desarrolle, inexistente en este caso, conforme prescribe el art. 53.3 de la Constitución.

Así mismo la Constitución, art. 18.2,  recogiendo el principio del Derecho Germánico, mi casa es mi castillo, (Mein Haus ist mein Burg/My house is my castle) formulado por Gayo como, la casa es para cada uno segurísimo refugio y acogida (Domus tutissimus cuiusque refugium atque receptaculum est) declara que el domicilio es inviolable
 Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo caso de flagrante delito.
 Esta declaración está amparada por la calificación de delito de allanamiento de morada como la acción cometida por  el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador (art. 202 Código Penal).

El Tribunal Supremo (1/06/2000) considera que se consuma el delito desde el momento en que se entra en la morada o no se abandona desobedeciendo al morador.
Así mismo señala el Supremo que el bien jurídico protegido es la intimidad de los moradores de la vivienda como reducto interno de la vida personal y lugar de desarrollo de la vida familiar con exclusión de terceros (STS 30/06/2011), aún cuando no hace falta el propósito de atentar contra la intimidad domiciliaria, para que el delito se produzca (STS 21/02/2007)
En este sentido la vivienda constituye el espacio de privacidad más íntimo de la persona, allí donde la persona y su familia vive su intimidad al resguardo de los usos y convencionalismos sociales, por lo que nadie puede invadir ese escenario sin el consentimiento del morador. (STS 6/04/2011)

En el ámbito del derecho arrendaticio el concepto de vivienda tiene la máxima importancia puesto que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece una distinción esencial en cuanto a la regulación legal de los alquileres, según se trate de arrendamiento de vivienda o arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Considera la citada norma que vivienda es una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.(Art. 2 LAU)
Conviene subrayar el carácter finalista de esa definición, en el sentido de que el alquiler será de vivienda, si el arrendatario dedica el objeto del contrato a satisfacer su necesidad de vivienda, con independencia de lo que se haga constar en ese contrato, contrato de temporada, duración de once meses etc. 


En el ámbito fiscal el concepto de vivienda es muy importante puesto que la calificación o no de vivienda repercute notablemente en el gravamen del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) así como del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
A efectos fiscales vivienda habitual del contribuyente es  la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, que debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente.

lunes, 4 de abril de 2016

Desistimiento anticipado en alquiler de local de negocio



HECHOS:

Arrendamiento distinto de vivienda con duración desde 1 de julio de 2006 hasta 30 de junio de 2011 (cinco años).

El 5 de agosto de 2009, las arrendatarias entregan las llaves a través de mensajero por considerar que las obras que se están realizando en la calle donde se encuentra el local dificultan el acceso, al mismo aunque no impedían el ejercicio de la actividad comercial.

Al burofax recibido se opuso la arrendadora, insistiendo en la necesidad del cumplimiento del contrato, e instando judicialmente la condena al pago de todas las rentas correspondientes al arrendamiento de un local de negocio hasta la finalización del mismo

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, al considerar que las demandadas habían entregado las llaves del local y la arrendadora lo había tenido a su disposición, pudiendo haber dispuesto del local en cuestión, condena a las demandadas, solidariamente al pago de la cantidad de 11.667,28 euros, en concepto de las rentas adeudadas de siete mensualidades, ejerciendo la facultad moderadora y desestima la reconvención al considerar que no había acreditado ningún incumplimiento por parte de la arrendadora.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del arrendador condena a las demandadas (arrendatarias) al pago de la cantidad de 42.214,72 euros que se corresponde con la totalidad de las rentas que las demandadas dejaron de abonar hasta la terminación según contrato de arrendamiento. Considera que no procede la moderación en cuanto a la suma indemnizatoria solicitada por impago de las rentas, pues no es de aplicación el art. 1154 CC , ni nos hallamos ante una responsabilidad que proceda de un incumplimiento negligente del artículo 1103 CC . Asimismo argumenta que el hecho de que la arrendadora tuviera el local a su disposición desde agosto de 2009 y pudiera arrendarlo no significa seguridad de que se encuentre algún interesado que lo arriende en condiciones similares a las pactadas con las arrendatarias y, en todo caso, corresponde a las arrendatarias acreditar que el arrendador pudo arrendar y no lo hizo, sin que se haya probado tal extremo.

El Tribunal Supremo, sentencia de dieciocho de Marzo de dos mil dieciséis, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con costas.

Considera el Supremo que no se puede admitir la doctrina jurisprudencial invocada por las arrendatarias demandantes por cuanto estamos ante una solicitud de cumplimiento del contrato, dado que el arrendador no aceptó la resolución a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento alguno del arrendador que motivara la resolución pretendida por la arrendataria mediante reconvención. En concreto, en la resolución recurrida no se deduce la aquiescencia del arrendador a la resolución, pese a la entrega de llaves por la arrendataria, ya que cuando el arrendador recibió las llaves se opuso expresamente a la resolución unilateral del contrato, mediante burofax remitido al arrendatario.

Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en él Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.