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martes, 18 de abril de 2017

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas a un copropietario



La Comunidad de Propietarios reclama en juicio monitorio a los propietarios del bajo comercial del edificio la cantidad de 4.585,37 euros, correspondientes a la liquidación de cuotas de Comunidad adeudadas.

Los demandados se oponen alegando, además de un defecto formal en la certificación aportada por la comunidad, que si bien, no ha hecho ingresos mensuales al uso, sí ha cumplido con los gastos que le correspondían en relación a las cuotas ordinarias, teniendo dudas respecto de las cuotas extraordinarias reclamadas dado que desconoce su origen al no venir siendo notificada en tiempo y forma de las muchas reuniones existentes en la comunidad ni de los acuerdos adoptados y que se derivan de actuaciones realizadas en elementos privativos comunes en las que el bajo comercial no participa.

El Juzgado estima en parte la alegación y condena a los demandados al pago de 3.359,73 euros.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de 3 de marzo de 2017, estima el recurso de apelación d la Comunidad de Propietarios, revoca la sentencia anterior y condena a los demandados al pago de 4.585,37 euros.

Considera la Audiencia:

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

Por lo que la falta de cumplimiento de la formalidad exigida por el art. 21.2 LPH de la liquidación de la deuda se trata de un defecto formal subsanable, además de haberse subsanado en el burofax enviado a la parte apelada en donde consta la certificación firmada por el secretario-administrador, con el Vº Bª Presidente, tal como se acredita por el documento nº1 aportado con la impugnación de la oposición formulada.

Mientras el acuerdo o acuerdos que sirven de base a la reclamación actora no sean judicialmente impugnados, mediante el ejercicio de la correspondiente acción solicitando su declaración de ineficacia, han de producir todos sus efectos. De modo que los acuerdos que aprobaron los gastos y derramas y el acuerdo que liquidó la deuda de los propietarios del bajo comercial demandado, en tanto no se obtenga la declaración judicial de nulidad, despliegan la ejecutividad que les es propia, por lo que cuando la comunidad de propietarios exige judicialmente a los demandados las cuotas a su cargo conforme a tales acuerdos y al acuerdo que liquida la deuda, cumple los requisitos exigidos para que la acción de reclamación prospere.

Es más, si tales acuerdos fueran declarados nulos o anulados en el procedimiento correspondiente, lo que procedería, en su caso, es el recálculo por parte de la comunidad de las cuotas debidas por la demandada y las devoluciones o compensaciones que procedieran, pero mientras tanto, los acuerdos serían ejecutivos y la deuda líquida, vencida y exigible.

Siendo en consecuencia ejecutivos los acuerdos que sirven de base a la reclamación de la actora y la deuda líquida, vencida y exigible; y habiendo incumplido los demandados su obligación de pago de las cuotas comunitarias, la Comunidad demandante ha acreditado los hechos constitutivos de su pretensión.

jueves, 6 de abril de 2017

RENTA2016: El alquiler como retribución en especie (2)



Al inicio de la campaña de la RENTA2016 es muy conveniente subrayar una novedad que afecta a los arrendadores de inmuebles a empresas, con destino a vivienda de sus empleados, como retribución en especie de los mismos.

Hace ya algunos años estudiábamos en este lugar, el impacto fiscal en IRPF sobre el contribuyente que recibía como retribución en especie el pago del alquiler de su vivienda por parte de su empresa.

En dicho artículo mencionábamos, de pasada, el efecto perjudicial que sobre el arrendador tendría el hecho de que su arrendatario fuera una persona jurídica (SA, SL Coop. etc.) lo cual no le iba a permitir beneficiarse de la reducción prevista en el artículo 23 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por aplicación del criterio de la Dirección General de Tributos, expresado en distintas consultas vinculantes, en el sentido de que: “La reducción prevista en el apartado segundo del artículo 23 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no es de aplicación cuando el inmueble arrendado no constituye la vivienda del arrendatario.”

Pues bien, este criterio fiscal ha sido modificado, conforme a la resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 8 de setiembre de 2016 se fija como criterio que resulta procedente la aplicación de la reducción prevista en el apartado segundo del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sobre los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.

Fundamenta el TEAC su resolución del siguiente modo:

Según dispone el artículo 12.1 de la LGT, las normas tributarias se interpretarán con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 3.º del Código Civil, es decir, “según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”.
En aplicación de los citados criterios, la interpretación de una norma ha de partir, en primer lugar, del sentido propio de sus palabras y, en consecuencia, desde un punto de vista literal, el precepto anteriormente trascrito de LIRPF otorga al contribuyente, como perceptor de la renta por alquiler de un inmueble, un incentivo fiscal de reducción del rendimiento neto siempre que se cumpla el único requisito especificado relativo al destino dado al objeto del contrato, esto es, únicamente en función del destino a vivienda del inmueble arrendado y accesoriamente, si el rendimiento es positivo, que este haya sido declarado. En el texto de la Ley no se hace referencia alguna a la condición del arrendatario y, por tanto, literalmente, el beneficio se establece independientemente de la misma. Donde la Ley no distingue, no se debe distinguir.
El cumplimiento del único requisito exigido, esto es, que el inmueble se destine a la vivienda, puede quedar perfectamente acreditado por los hechos y los términos del contrato de arrendamiento. Así, en el caso contemplado por la liquidación provisional anulada por el TEAR, no nos encontramos ante un arrendamiento de inmueble a una sociedad para un destino genérico de utilización por “sus empleados”, sino que desde el primer momento ha quedado plenamente identificada la finalidad del arrendamiento en los términos expresados en la norma, constando el uso exclusivo de la vivienda para una persona física determinada, al expresar los términos del contrato que el objeto del arrendamiento se destinará a vivienda habitual del director general de la compañía y su familia, así como que el cambio de uso sin previa autorización expresa por escrito del arrendador será causa bastante de resolución del contrato, quedando prohibido el uso comercial, la cesión y el subarrendamiento. En suma, se ha cumplido todo lo exigido por la norma con independencia de que el arrendatario sea una sociedad mercantil que abona la renta y de que la persona física que habita la vivienda sea personal que en ella presta sus servicios.
Se plantea la cuestión de si el concepto de arrendamiento de vivienda debe entenderse necesariamente en los términos que expresa la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 2. Pues bien, a juicio de este Tribunal Central, dicho precepto no pretende definir qué se entiende por arrendamiento de vivienda a todos los efectos, sino, por contraposición a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (artículo 3 LAU), delimitar el régimen jurídico que le es aplicable (artículos 1 y 4 LAU), existiendo de hecho supuestos de arrendamientos de viviendas que aun estando excluidos del régimen general previsto para dichos arrendamientos en la LAU (artículo 4.2) serían claramente acreedores a la reducción objeto de controversia (artículo 23.2 LIRPF). Por ello, el mero recurso al concepto de arrendamiento de vivienda plasmado en la LAU no es suficiente para negar el derecho al incentivo fiscal que el citado artículo 23.2 establece en beneficio del arrendador en función de que el destino dado al inmueble sea el de vivienda, independientemente de que, en casos como éste, se contrate como parte arrendataria con la empresa en vez de con los empleados que vayan a ocupar efectivamente la vivienda. 

lunes, 3 de abril de 2017

La compensación económica por el trabajo doméstico de uno de los cónyuges



El Tribunal Supremo en sentencia de a 14 de marzo de 2017 casa y deja sin efecto las sentencias del Juzgado de 1ª Instancia y de la Audiencia Provincial dictadas como consecuencia de divorcio, en cuanto denegaban a la esposa el derecho a percibir una compensación por el trabajo doméstico, realizado durante el matrimonio.

El art. 1438 del Código Civil señala:
Los cónyuges contribuirán al sostenimiento de las cargas del matrimonio. A falta de convenio, lo harán proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos. El trabajo para la casa será computado como contribución a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el Juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación.

Recuerda el Supremo que este artículo ha sido interpretado en el sentido siguiente:
El derecho a obtener la compensación por haber contribuido uno de los cónyuges a las cargas del matrimonio con trabajo doméstico en el régimen de separación de bienes requiere que habiéndose pactado este régimen, se haya contribuido a las cargas del matrimonio solo con el trabajo realizado para la casa. Se excluye, por tanto, que sea necesario para obtener la compensación que se haya producido un incremento patrimonial del otro cónyuge.(STS 14/07/2011)
Por un lado, ha excluido la exigencia del enriquecimiento del deudor que debe pagar la compensación por trabajo doméstico. De otro, exige que la dedicación del cónyuge al trabajo y al hogar sea exclusiva, no excluyente, ("solo con el trabajo realizado para la casa"), lo que impide reconocer, de un lado, el derecho a la compensación en aquellos supuestos en que el cónyuge que lo reclama hubiere compatibilizado el cuidado de la casa y la familia con la realización de un trabajo fuera del hogar, a tiempo parcial o en jornada completa, y no excluirla, de otro, cuando esta dedicación, siendo exclusiva, se realiza con la colaboración ocasional del otro cónyuge, comprometido también con la contribución a las cargas del matrimonio, o con ayuda externa, pues la dedicación se mantiene al margen de que pueda tomarse en consideración para cuantificar la compensación, una vez que se ha constatado la concurrencia de los presupuestos necesarios para su reconocimiento. El trabajo para la casa no solo es una forma de contribución, sino que constituye también un título para obtener una compensación en el momento de la finalización del régimen (STS 14 de julio de 2011)-
Se trata de una norma de liquidación del régimen económico matrimonial de separación de bienes que no es incompatible con la pensión compensatoria, aunque pueda tenerse en cuenta a la hora de fijar la compensación. (STS 11/12/2015)

Señala el TS que en este caso la sentencia recurrida en casación contradice la doctrina de esta sala. En primer lugar, porque toma como argumento para negar la compensación el que expresamente excluye reiterada jurisprudencia de esta sala, como es el de la exigencia del enriquecimiento del deudor que debe pagar la compensación por trabajo doméstico. En segundo lugar, porque ha habido una dedicación exclusiva de la esposa al trabajo para la casa, computable como contribución a las cargas. En tercer lugar, porque en ningún caso el artículo 1438 exige que para ser merecedor de la compensación haya existido una imposibilidad probada y manifiesta, para poder trabajar fuera casa por parte del cónyuge que solicita la compensación. Lo cierto es que esta situación se ha producido, y lo que sostiene la sentencia sobre la crianza de los hijos y su cuidado en función de la edad es simplemente especulativo. Es lo que es y lo que ha sido en esta relación de matrimonio mantenida hasta el divorcio.

lunes, 27 de marzo de 2017

Propiedad Horizontal: El justiprecio de una expropiación que se percibe dieciocho años después.



Los propietarios de un chalet lo venden en 2002, estando pendiente de percepción el justiprecio por la expropiación de unos terrenos  comunes pertenecientes a la urbanización en que se encuentra ubicado ese chalet.  Dicha expropiación se llevó a cabo en 1992.


En el segundo semestre de 2010 se pagó a la comunidad de propietarios el justiprecio correspondiente, que luego fue distribuido proporcionalmente entre quienes eran propietarios de las fincas afectadas en función de los respectivos coeficientes de participación en los elementos comunes.


Percibida esa parte porporcional  por la sociedad compradora, los vendedores reclaman el pago de esta cantidad más los intereses.


El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la sociedad compradora a abonar a los demandantes la cantidad de 32.860,13 euros.


La Audiencia Provincial estima la apelación contra esta sentencia y la revoca, desestimando la demanda de los vendedores por considerar que para resolver la cuestión se ha de estar al momento en que la demandante vende a la demandada la vivienda junto con la parcela. Dicha venta se produjo el 21 de marzo de 2002 sin que se hiciese por la vendedora referencia alguna al proceso expropiatorio existente.

Entiende la sentencia de apelación que la parte actora dejó de ser propietaria de la finca cuando la transmitió a la demandada, siendo indiferente que en el año 1991 se iniciara, siendo propietaria la actora y su esposo, un procedimiento expropiatorio urgente con fecha 4 de julio de 1991. Añade que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, subrogándose el comprador en los derechos y obligaciones del anterior propietario.


El Tribunal Supremo, sentencia de a 8 de marzo de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.


Para el Supremo la sentencia impugnada afirma -y esto se erige en elemento fundamental para resolver la controversia- que a la demandada se le vendió el inmueble en las mismas condiciones en que había sido adquirido por los demandantes, sin referencia alguna en la escritura a la existencia de una expropiación que hubiera cercenado espacios comunes, por lo que si la vendedora no pudo entregar la totalidad de dichos elementos comunes por causa de la expropiación lo fue al margen de lo pactado y, en consecuencia, la indemnización resultante habrá de beneficiar a la demandada como incluida en la expresión utilizada en la propia escritura pública por la que compró, en la cual se decía que se le transmitía el inmueble «con todos sus derechos y acciones». A ello se podría añadir que el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros, supuesto en que quedaría sin sentido la reclamación de los demandantes.


Finalmente, también se ha de considerar que la percepción de indemnización por privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, ha de atribuirse al dueño actual como ocurre -sin perjuicio de los convenios particulares entre vendedor y comprador- con las derramas aprobadas para realizar mejoras en elementos comunes a cuyo pago siempre quedará afecto el inmueble, y así deberá pagarlas frente a la comunidad quien sea su propietario actual sin perjuicio de quién lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto. En definitiva, habiendo vendido los demandantes su propiedad en las mismas condiciones en que ellos la adquirieron en 1981, es claro que la privación de parte de los elementos comunes perjudica al nuevo propietario y, en consecuencia, ni siquiera podría sostenerse que éste ha experimentado una ganancia injustificada.

martes, 21 de marzo de 2017

Cláusula suelo, reclamación de nulidad desestimada



Los interesados concertaron con la entidad bancaria un contrato de préstamo hipotecario por un importe de 270.000 euros.
En la escritura de hipoteca, que garantizaba el préstamo, se hacía constar la siguiente cláusula:

TERCERA Bis. Dos- LIMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.
El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios de acuerdo con lo establecido en los párrafos anteriores no podrá ser, en ningún caso superior al 8,00 por ciento nominal anual, ni inferior al 3,00 por ciento anual.

Los deudores solicitaron en el Juzgado la nulidad de la citada cláusula por falta de reciprocidad y equilibro entre las contraprestaciones, falta de información y ser una condición general predispuesta por el banco.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda, por entender que la cláusula superaba el control de transparencia.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación por entender que los actores conocían con precisión el alcance y las consecuencias de la aplicación de la referida "cláusula suelo", que negociaron individualmente y terminaron por aceptar en uso de su autonomía negocial

El Tribunal Supremo sentencia de 9 de marzo de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que el control de transparencia a la postre supone la valoración de cómo una cláusula contractual ha podido afectar al precio y a su relación con la contraprestación de una manera que pase inadvertida al consumidor en el momento de prestar su consentimiento, alterando de este modo el acuerdo económico que creía haber alcanzado con el empresario, a partir de la información que aquel le proporcionó.

En una acción individual como la presente, el juicio sobre la transparencia de la cláusula no tiene por qué atender exclusivamente al documento en el cual está inserta o a los documentos relacionados, como la previa oferta vinculante, sino que pueden tenerse en consideración otros medios a través de los cuales se pudo cumplir con la exigencia de que la cláusula en cuestión no pasara inadvertida para el consumidor y que este estuviera en condiciones de percatarse de la carga económica y jurídica que implicaba.

En este sentido, en la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia.

En el presente supuesto, los hechos acreditados ponen en evidencia que la cláusula está introducida y ubicada dentro del contrato de tal forma que no aparece enmascarada ni se diluye la atención del contratante entre otras cláusulas, sino que se muestra como una cláusula principal del contrato que expresa con meridiana claridad el contenido de la misma que no es otro que los límites al tipo de interés, señalando como límite inferior el 3% nominal anual, que aparecía resaltado en negrilla.

Está acreditado que la cláusula fue negociada individualmente entre los demandantes y la Caja Rural, como lo muestra que se aplicó como suelo un tipo inferior al que venía usando la entidad, y que la notario que autorizó la escritura expresamente advirtió a los contratantes de la cláusula de variación del tipo de interés.

La cláusula cumple los requisitos de transparencia exigidos por la sala, en la medida en que, como declaramos en la sentencia 241/2013, de 9 de mayo , la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago, y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato.

Esto es, a la postre, lo verdaderamente relevante. No que en el análisis del control de transparencia la Audiencia tenga que mencionar todos y cada uno de los parámetros empleados por la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, para poder concluir, en aquel caso, que las cláusulas enjuiciadas superan el control de transparencia. En cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia.