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viernes, 26 de septiembre de 2014

¿ES ILEGAL MI INSTALACIÓN DE VIDEOVIGILANCIA?



El pasado 5 de Junio, entró en vigor la Ley 5/2014 de Seguridad Privada, cambiando la regulación de las instalaciones de videovigilancia –recordemos que con fines de seguridad en diversas instalaciones, locales, empresas, autónomos, comunidades de propietarios – y visionado de imágenes por ellas captadas, hoy en día tan generalizados en garajes, urbanizaciones, accesos a viviendas,  establecimientos comerciales, etc.

Tenemos que reflexionar sobre el contenido del Art. 42 de la misma, dado que introduce ciertos aspectos que van a afectar a muchos de los actuales sistemas de videovigilancia instalados. Veamos:

En su apartado 1, el art 42 en su párrafo primero, nos define los Servicios de Videovigilancia como aquellos que “consisten en el ejercicio de la vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras, fijas o móviles, capaces de captar y grabar imágenes y sonidos, incluido cualquier medio técnico o sistema que permita los mismos tratamientos que éstas”.  Hasta aquí, nada a destacar, podemos afirmar que nuestro sistema también es Videovigilancia. Pero acto seguido, en su párrafo segundo, aclara que, y aquí viene la cuestión a estudiar, que “cuando la finalidad de estos servicios sea prevenir infracciones y evitar daños a las personas o bienes objeto de protección o impedir accesos no autorizados, serán prestados necesariamente por vigilantes de seguridad o, en su caso, por guardas rurales”,  y en su párrafo tercero añade que, “no tendrán la consideración de servicio de videovigilancia la utilización de cámaras o videocámaras cuyo objeto principal sea la comprobación del estado de instalaciones o bienes, el control de accesos a aparcamientos y garajes, o las actividades que se desarrollan desde los centros de control y otros puntos, zonas o áreas de las autopistas de peaje. Estas funciones podrán realizarse por personal distinto del de seguridad privada”.  

Ellos nos debe llevar a plantearnos nuestro servicio de videovigilancia y la finalidad para la que fueron creados,  dado que la mayoría de los sistemas de videovigilancia están establecidos con la finalidad de prevenir infracciones y evitar daños a las personas o bienes objeto de protección o impedir accesos no autorizados. O lo que es lo mismo, podemos tener un problema.y deberemos solucionarlo cuanto antes. Podemos estar realizando una videovigilancia contraria a la ley sin saberlo. No hacerlo, podría suponer una sanción por parte de la Agencia Española de Protección de Datos. No hay que olvidar que el mismo artículo 42, en su apartado 5, nos indica que La monitorización, grabación, tratamiento y registro de imágenes y sonidos por parte de los sistemas de videovigilancia estará sometida a lo previsto en la normativa en materia de protección de datos de carácter personal, y especialmente a los principios de proporcionalidad, idoneidad e intervención mínima”.

Por cortesía de Ad Privata para Pedro Hernández Olmo.

jueves, 25 de septiembre de 2014

La costas procesales en la extinción de un condominio - actio communi dividundo-



Uno de los efectos no deseados de la crisis y de la llamada "burbuja inmobiliaria" ha sido la proliferación de la necesidad de dar por terminadas situaciones de copropiedad de pisos y viviendas con motivo de rupturas matrimoniales o de parejas de hecho.

La falta de acuerdo para disolver ese condominio aboca a una disolución judicial que entraña un pleito que puede ser largo y caro.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Ceuta de 15 de julio de 2014 analiza un supuesto de extinción de condominio en el que el demandado es condenado en costas en primera instancia y apela esa condena en costas.

La AP ratifica la condena la condena en costas y condena además al apelante a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia que se trata conforme con el artículo 392 del código civil de una situación de comunidad entre ambas partes, calificada doctrinalmente como romana u ordinaria, puesto que nos encontramos ante una unidad de objeto, que en puridad técnica es el derecho real de propiedad sobre la cosa, una pluralidad de titulares, que son los dos litigantes, y la atribución a cada uno de una cuota ideal, exclusiva y disponible sobre el bien, que es del 50% cada uno.

Que una de las características esenciales de las comunidades del tipo indicado es la posibilidad de que se extinga a instancia de cualquiera de los comuneros, que no pueden ser forzados a mantenerse en la situación de indivisión a no ser que lo hubieran convenido, lo que no se alegó por la demandada, y nunca por un plazo superior a 10 años, tal como dispone el artículo 400 del código civil.

Que si la división de la cosa común no se ha llevado a cabo por los comuneros por sí mismos, ya sea personalmente o recurriendo a los servicios de terceros, por las razones que fueran, como también es incontrovertido que ha acontecido en el supuesto que nos ocupa, nada impide que, conforme con el artículo 5 de la ley de enjuiciamiento civil , puedan impetrar el auxilio judicial para que ello tenga lugar, ejercitando la conocida como " actio communi dividundo ", que es la pretensión que formuló el demandante

Que la vida en sociedad multiplica la interrelación entre las personas y, con ello, que surjan conflictos entre ellas, como el de cómo dividir el inmueble del que eran titulares las partes. Estando proscrita la autotutela como regla general como medida de fomento de la paz de la comunidad, la administración de justicia se crea como un mecanismo para hacer valer las pretensiones de cada uno de sus miembros, lo que se instrumentaliza a través del procedimiento judicial, como el que se puso en marcha en el presente caso . El litigante demandado puede negar de forma injustificada lo que le corresponda al actor según las normas dictadas para regir la colectividad. Por ello se crea el concepto de costas procesales, cuya finalidad está encaminada a resarcir a quien ha tenido que efectuar unos gastos a causa del comportamiento de quienes se encuentran en tal situación, pero también cuando se pone en marcha la maquinaria judicial contra otro u otros sujetos sin que asista razón alguna, obligándoles a realizar unos desembolsos que, en caso contrario, no se habrían producido, tal como subyace a lo dispuesto en el artículo 241.1 de la ley de enjuiciamiento civil.

Que la división de la cosa común se configura como un derecho indiscutible e incondicional salvo en determinadas circunstancias excepcionales, que no se dan en el presente caso. La oposición que se sostuvo frente a la demanda, en consecuencia, es una postura procesal a la que es difícil encontrar alguna justificación. En nada afecta a tal conclusión que estuviera fundada en un erróneo entendimiento de lo que es el concepto de comunidad y el contenido de la "actio communi dividundo" y que, por ello, lo que interesaba el demandante era, en esencia, la solución que se consideraba por la demandada como la correcta a pesar de que no se allanara, así como que el inicio de la contienda le pudiera resultar más o menos sorpresivo. Ninguna seria duda de hecho o de derecho cabe apreciar ante ello, lo que, siendo la regla general, no requería su aplicación de una mayor explicación en la sentencia, que se tildó al respecto de inmotivada cuando se recogió expresamente el contenido del artículo 394.1 y 2 de la ley de enjuiciamiento civil recalcándose que se había estimado sustancialmente la demanda.

miércoles, 24 de septiembre de 2014

Ley de Propiedad Horizontal: Validez de una Junta no convocada por el Presidente



El art. 16.1 de la LPH señala: La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Ello plantea una interesante controversia: Esa facultad de convocar una Junta de los copropietarios  constituye una legitimación principal y equiparable a la reconocida al presidente o, por el contrario, tiene naturaleza subsidiaria vinculada a la previa inactividad o pasividad de éste.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de dieciocho de junio de dos mil catorce analiza la llamada 'jurisprudencia menor' sobre este asunto y aunque constata que la mayor parte de las Audiencias se inclinan por la segunda de las opciones, considerando que la capacidad de los comuneros para convocar juntas exige previa petición dirigida al presidente, que si no es atendida permite a dichos comuneros la convocatoria interesada, ésta se inclina por la tesis minoritaria que acepta la legitimación directa y principal de los convocantes.

Para ello analiza y refuta los argumentos expuestos a favor de la subsidiariedad:

1.º El art. 16.1 articula esta capacidad sobre el verbo "pedir", lo que implica que la convocatoria de la Junta habrá de ser solicitada al Presidente, quien puede acceder a la petición y anunciar la junta (en cuyo caso su celebración será consecuencia de la legitimación regulada como principal en el precepto citado), o no hacerlo, siendo ésta la única hipótesis que justifica acudir al mecanismo subsidiario.
En este primer párrafo, se establece sin distinción alguna la capacidad igualitaria de convocatoria de juntas, ya que podrá reunirse cuando "lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios...", disyuntiva que incluso gramaticalmente permite considerar la legitimación principal de la minoría cualificada de comuneros para convocar junta de propietarios. Cuando se habla de "pedir" en este primer párrafo del citado precepto de la LPH, no se utiliza desde un punto de vista técnico jurídico, sino desde el lenguaje común reconociendo el derecho de la minoría cualificada para convocar juntas. Además, carece de efecto práctico la subsidiaridad que se pretende, ya que si el Presidente deniega expresa o tácitamente la convocatoria, ello no obsta la legitimación de la minoría cualificada para promoverla.

2.º Aunque la negativa o pasividad no vienen expresamente impuestas por la norma, la idea que preside la legislación especial es atribuir al Presidente la capacidad para convocar la junta, y así se desprende de la expresión "la hará" que referida a la convocatoria utiliza el art. 16.2. No hay que olvidar la utilización de la expresión "en su defecto" del párrafo 2.º del art. 16 LPH , lo cual parece indicar que si la convocatoria no la realiza el presidente intervendrán los comuneros, pero sólo ante la inactividad del mismo.
El número segundo del precitado artículo sólo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho ya reconocido en el apartado primero, al señalar que la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan), los promotores de la reunión. Y como dice la STS Sala de 18 noviembre 2005 , "el legislador pudo preverlo expresamente y no lo hizo ("ubi lex voluit dixit, ubi noluit tenit")", o como indica la STS de 21 octubre 1976 , "sin que para ello se precise la concurrencia de ningún otro requisito ( sentencia de 23 de octubre de 1954 ), como el de la publicación, establecida por los artículos 46 y 80 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 17 de julio de 1958 , por no exigirla el mencionado artículo 64 y ser principio general de Derecho el de que: "Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus".

3.º Esta interpretación tiene la misma fundamentación que la admisión de la legitimación procesal para actuar en juicio de cualquier comunero, que requiere la inactividad del Presidente.
No es lo mismo la facultad de convocar juntas por una minoría cualificada de comuneros, que ejercitar acciones ante los tribunales que pueden conllevar la suspensión cautelar de los acuerdos por aplicación del artículo 18 de la LPH , así como la imposición de costas a la comunidad de propietarios.

4.º El inciso segundo del párrafo 2 del art. 16 condiciona la inclusión de temas en el orden del día a la decisión del Presidente, lo cual supone un reconocimiento de su legitimación directa para definir la celebración y el contenido de la Junta.
Evidentemente no es lo mismo una minoría cualificada como es la necesaria legalmente exigible para convocar la junta, que la petición que puede ser formulada incluso por un solo comunero para que se incluyan ciertos temas de interés en el orden del día de la siguiente junta.

5.º La admisión indiscriminada de una legitimación directa y propia de los comuneros, no sólo sería contraria a la función legal del presidente, sino que desnaturalizaría su cargo, permitiendo que los comuneros asumieran funciones que sólo por defecto les corresponden, llevando a situaciones de duplicidad en la dirección comunitaria que siempre tienen gravosas consecuencias para el conjunto.
En primer lugar, no resultan muy comunes los planteamientos de este tipo de convocatorias y, además, normalmente se producirán en comunidades con graves problemas o disensiones internas normalmente relacionadas con las actuaciones u omisiones de los órganos rectores del colectivo, que precisamente la LPH, pretende solventar atribuyendo una legitimación cualificada a una determinada minoría que permita también por esta vía defender los intereses de todos los miembros de las comunidades de propietarios.
En cuanto a la duplicidad patológica, no es fácil que se produzca, primero, porque como hemos dicho no es habitual este tipo de convocatorias y, segundo, porque resulta palmario que una vez convocada la junta por la minoría cualificada el presidente no podrá convocar otra, sin perjuicio de su derecho a incluir en el orden del día otros temas de interés.
Además, la subsidiaridad no elimina la eventual duplicidad patológica en la comunidad de propietarios, pues la negativa expresa o tácita del presidente abre la puerta a las convocatorias de las minorías cualificadas.

6.º El cauce legalmente previsto para resolver las discrepancias existentes en el seno de la comunidad de propietarios es la impugnación de los acuerdos adoptados en las juntas, sin que sea viable arbitrar una segunda vía no querida por la ley a través de la apertura indiscriminada de la facultad de convocatoria de las Juntas.
Tampoco es un razonamiento especialmente válido, ya que no solamente pueden perjudicarse los intereses de las comunidad de propietarios mediante la adopción de acuerdos, sino, precisamente no adoptando ningún, con lo que se veda la posibilidad de la impugnación.

martes, 23 de septiembre de 2014

Opción de compra y licencia de primera ocupación



Hechos:
I.- Se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra con plazo de duración de dos años que finaliza el 27 de febrero de 2011.

II.- Se entrega una prima o precio de la opción de 12.840,00 euros.

III.- El 24 de mayo de 2012 se dictó sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento, haber lugar al desahucio por falta de pago.

IV.- El 31 de mayo de 2012 el Ayuntamiento acordó denegar la licencia de primera ocupación por haber sobrepasado la altura máxima permitida.

V.- El 28 de febrero de 2013 los inquilinos optantes formularon demanda en la que exponían que dada la carencia de licencia de primera ocupación por la existencia de una infracción urbanística, no habían podido ejercitar en su momento la opción de compra, por lo que había un incumplimiento del contrato por parte de la demandada. suplicando se dictase sentencia declarando la resolución del contrato y se condenase a la demandada a devolver los 12.840,00 euros, intereses legales y costas.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender: (a) No se había pactado en el contrato como elemento esencial que se hubiese otorgado la licencia de primera ocupación; (b) no se produjo un incumplimiento del deber de entregar la vivienda; (c) no habiendo quedado acreditado que la causa de no optarse fuese la carencia de la licencia

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de 18 de julio de 2014, estima la apelación  y condena a devolver la cantidad de doce mil ochocientos cuarenta euros (12.840,00 €); condenando a la demandada al pago de la mencionada cantidad, que devengará el interés legal a contar desde el 28 de febrero de 2013.
Considera la AP:

La prima o precio de la opción de compra no es un elemento esencial del contrato de opción de compra, aunque sí es un pacto muy habitual. Es una cantidad que se entrega al concedente de la opción por el optante, como contraprestación a ese derecho de opción que el ofertante debe mantener en exclusiva durante el plazo pactado (lo que le impide ofrecer el objeto a terceros a terceros); cantidad que hace suya el concedente si transcurre el plazo sin haberse ejercitado la opción, y que se aplica como pago a cuenta del precio si se ejercita en tiempo y forma. Es por ello que la cláusula pactada en sí misma considerada no es abusiva. Es una contraprestación habitual en el mercado, tanto en su forma como en su cuantía.

Aplicando la doctrina jurisprudencial al presente caso, es cierto que en el contrato de opción de compra no se contempla expresamente que el otorgamiento de la licencia de primera ocupación sea un elemento esencial para poder ejercitar la opción y así perfeccionar la compraventa de la vivienda. Pero también lo es que se construye un edificio con una licencia de obra del año 2006, que se afirma en primer lugar que en febrero de 2008 ya tenía que finalizarse, en febrero de 2009 sigue sin legalizarse, se busca un sistema como es el arrendamiento para prorrogar el plazo, y a finales del año 2011 aún no había licencia de primera ocupación. Licencia no se obtenía pese al larguísimo tiempo transcurrido, y posteriormente se confirmó la denegación expresa por un problema urbanístico de exceso de altura. El hecho cierto es que a 27 de febrero de 2011, que es cuando finalizaba el plazo de la opción, el edificio carecía de licencia de primera ocupación, con un problema grave que sigue persistiendo a febrero de 2013. Por lo que se concluye que hubo un incumplimiento previo por parte del arrendador/oferente, al no poder ofrecer la vivienda totalmente terminada y correctamente legalizada para que los inquilinos/optantes pudieran ejercitar la opción. Lo que conlleva que el arrendador/oferente deba devolver el importe de la prima o precio de una opción que no se concedió en condiciones adecuadas para su ejercicio