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lunes, 8 de febrero de 2016

Renta antigua: Desalojo temporal del inquilino por instalación de ascensor.



Hechos:


Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de agosto de 1977.


Con fecha 6/11/2009 se concede licencia urbanística de obras en el inmueble para la instalación de ascensor y la modificación de huecos en fachadas, patios de parcela, con plazo de inicio de seis meses y de ejecución de 18 meses.


Se solicita judicialmente que el inquilino abandone temporalmente la vivienda  para la ejecución de las citadas obras.


Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación, desestiman la demanda, con condena en costas al casero en ambas instancias.


Considera la Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de diciembre de dos mil quince, que el proceso versa sobre la legitimidad de la pretensión del arrendador de obligar al inquilino a soportar unas obras tildadas de mejora, como presupuesto de la obligación de abandonar la vivienda para ejecutarlas. Sólo si su petición es legítima la condena del demandado sería viable.


En el caso presente, la demanda no es viable por las razones siguientes:


En primer término, dado que la actora carece actualmente de licencia para la ejecución de las obras pretendidas, para cuya realización le caducó la licencia en su día concedida, como consta de la documental pública obrante en autos, por lo que carece de título legitimador para imponer al demandado el desalojo sine die del piso alquilado.


En segundo lugar, porque no se pueden tildar como obras de mejora para el inmueble arrendado, y no olvidemos se acciona con base en la LAU de 1964, esto es, con base en el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes en el proceso, las que le privan de parte sustancial del piso cuya posesión goza al amparo del mentado contrato de inquilinato.


El art. 1557 del CC norma que el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada. En el informe del perito se indica: "La colocación del ascensor (si se estima la solución menos gravosa) implicaría un cambio en el uso hasta ahora realizado por el inquilino, ya que se elimina un dormitorio, teniendo que habilitar alternativas externas para poder dar cobijo al resto de la familia", señalando que "la afección no se puede circundar a un mero hecho de metros, si no al uso al que fue destinada la vivienda en su día y por lo que fue arrendada (con dos dormitorios), ya que las necesidades familiares se ven mermadas en más de un 40% debido a la eliminación de uno de ellos, quedando con un solo dormitorio".


Incluso de tratarse de un procedimiento de propiedad horizontal la constitución de servidumbres a soportar por un propietario para la instalación de un ascensor se encuentra condicionada a que "el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo" ( STS 10 de octubre de 2011 ), cual sucede en el caso presente en el que además se tramita el litigio con sujeción a la legislación especial arrendaticia.


No cabe ahora en el recurso sostener que las obras litigiosas son necesarias o que cabría un desahucio administrativo, pues son cuestiones la primera nueva y la segunda ajena al orden jurisdiccional civil.

martes, 2 de febrero de 2016

El pago de la Comunidad y el IBI no transforma la condición de precarista en inquilino



La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de  veintitrés de diciembre de dos mil quince delimita con gran claridad el concepto de precario.


HECHOS


La inquilina que convivía con su hermana abandona la vivienda alquilada, permaneciendo en ella ésta última desde 1995.


Instado por la propiedad desahucio por precario, el Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y condena a la precarista a abandonar la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento.


Recurrida en apelación la AP confirma la sentencia, con costas.


Considera la Audiencia que siendo encomiable la labor argumentativa desplegada en el escrito de interposición del recurso, es claro que con ella únicamente se pretende dar al debate una complicación que en modo alguno tiene, ya que cuando la inquilina abandonó la vivienda arrendada, su hermana negoció con el fallecido esposo de la demandante y dada su situación económica, permanecer en la vivienda sin pagar renta alguna haciéndose cargo de los gastos de comunidad e IBI, así como de las reparaciones precisas en el inmueble; es decir, como precarista.


La actuación de la demandante, su pasividad o dejación durante años, no hace sino poner de manifiesto la situación de precario en que se encontraba la demandada, la cual se ha beneficiado enormemente de esa pasividad o dejación de la propietaria que lo es de la totalidad del inmueble desde 1995, es decir, veinte años en los que ha disfrutado de una vivienda ajena sin pagar renta alguna a cambio de asumir unos ínfimos pagos.


Ha de recordarse que el precario comprende los supuestos de posesión sin título, posesión tolerada y posesión concedida y es de insistir, de que en el concepto jurisprudencial de precario se incluyen no sólo la cesión en tal concepto sino la ocupación y permanencia en ella sin título o con un título inválido.


Esa mera tolerancia no se ve afectada por el hecho de que quien ocupa la vivienda efectúe, con o sin acuerdo con la propiedad, determinados pagos. Y así cabe citar la STS de 28 de febrero de 2013 entre otras muchas, en cuya virtud "... no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler ..." y la STS de 29 de Junio del 2012 , citada en la anterior declaró como doctrina jurisprudencial "que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.
 
No puede por tanto equipararse el pago, incluso regular y no sólo esporádico, de conceptos relativos a gastos de comunidad, impuestos estatales o municipales y tasas, o de los efectuados en favor de la habitabilidad y conservación del inmueble, con el abono de renta.

martes, 26 de enero de 2016

ORANGE, condenada a pagar 10.000€ a una empresa indebidamente incluida en dos registros de morosos



La empresa considera que no  adeudaba cantidad alguna a Orange, puesto que había hecho uso de su derecho a desistir del contrato de prestación de servicios de telefonía móvil por el cambio de tarifas realizado por Orange sin habérselo comunicado y, en consecuencia, la factura girada por el importe de la penalización por incumplir la obligación de permanencia era indebida.

La inclusión en registros de morosos de esa empresa como consecuencia de una factura indebida es por tanto incorrecta y constituye una intromisión ilegítima de la operadora en su derecho fundamental al honor, por lo que solicita una indemnización de 10.000€.

El Juzgado desestima la demanda porque consideró probado que Orange notificó a la demandante la modificación de tarifas sin que ésta le hubiera comunicado a Orange su no aceptación de tal modificación en el plazo de un mes, por lo tanto incumplió la obligación de permanencia asumida, y la deuda era correcta como penalización por ese motivo.

Sin embargo la Audiencia Provincial en apelación revocó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia y estimó plenamente la demanda.

Entendió la Audiencia que no existía prueba adecuada de que la notificación del cambio de tarifas se hubiera realizado, puesto que la aportación por Orange del impreso de comunicación del cambio de tarifas no era prueba suficiente de que el mismo hubiera sido remitido a la empresa interesada  y recibido por ésta.

Ante el reconocimiento por Orange de que la inclusión de la empresa en los registros de morosos constituyó un método de presión para que abonara el importe de la penalización, por considerarlo más eficaz para el cobro del crédito, la Audiencia recordaba la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la que se consideraba que acudir a este método de presión para cobrar deudas controvertidas constituía una intromisión ilegítima en el derecho al honor.

Por último consideraba probado que la denegación a la demandante de financiación ICO a través del BBVA había sido causada por su inclusión en los registros de morosos.

El Tribunal Supremo (S22/12/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, por considerar que el recurrente dedica su argumentación a intentar modificar el supuesto de hecho al que se han aplicado los preceptos invocados, con argumentaciones dirigidas fundamentalmente a cuestionar la valoración probatoria realizada por la Audiencia Provincial, en el motivo primero para justificar que comunicó a la demandante la modificación de las tarifas y aplicó correctamente la penalización origen de la deuda comunicada a los registros de morosos, y en el segundo, para desvirtuar que la pérdida de la financiación del ICO se debió a la inclusión de la demandante en los registros de morosos, con olvido de que recurso de casación tiene por finalidad controlar la correcta interpretación y aplicación de las normas jurídicas al supuesto de hecho fijado por la sentencia de la Audiencia Provincial, no al que el recurrente pretenda introducir en su recurso prescindiendo del establecido en la instancia.

jueves, 21 de enero de 2016

TELEFÓNICA, condenada a pagar 7.500€ a un cliente por incluirle indebidamente en registros de morosos



El Tribunal Supremo, s. veintidós de Diciembre de dos mil quince, condena a TELEFÓNICA a pagar 7.500 euros a un cliente por intromisión ilegítima en su honor al inluirle indebidamente en los registros de morosos "Asnef" y "Badexcug", por una deuda de 639,19€.

HECHOS

12/04/2012 Por disconformidad con una reclamación económica de la operadora, el cliente solicita un arbitraje de consumo.

9/05/2012. Se comunica a la operadora esa disconformidad y el sometimiento a arbitraje.

4/09/2012. TELEFÓNICA comunica a  los ficheros de solvencia patrimonial, ASNEF y BADEXCUG, los datos personales del cliente atribuyéndole una deuda de 762,79 euros.

6/09/2012. TELEFÓNICA queda enterada de la admisión a trámite del arbitraje.

16/11/2012. Se dan de baja en ASNEF y BADEXCUG los datos personales del supuesto moroso.

17/01/2013. Laudo de la Junta Arbitral de Consumo fijando la deuda en 613,19 euros.

4/02/2013. Nueva inclusión de los datos del cliente en ASNEF y BADEXCUG, por 762,79 euros y el 27/02/2013 por 613,19 euros.

Durante los dos periodos en que los datos personales del demandante fueron objeto de tratamiento en los ficheros Badexcug y Asnef, fueron comunicados a diversas entidades crediticias que solicitaron información sobre la solvencia del demandante.

El Tribunal Supremo, con abundante cita de sentencias recuerda que uno de los ejes fundamentales de la regulación del tratamiento automatizado de datos personales es el que ha venido en llamarse "principio de calidad de los datos". Los datos deber ser exactos, adecuados, pertinentes y proporcionados a los fines para los que han sido recogidos y tratados.

El principio de calidad de datos no se limita a exigir la veracidad de la deuda. Los datos que se incluyan en estos registros de morosos han de ser ciertos y exactos, pero no basta con el cumplimiento de esos requisitos para satisfacer las exigencias del principio de calidad de los datos en este tipo de registros. Hay datos que pueden ser ciertos y exactos sin ser por ello pertinentes, pues no son determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados.

Si la deuda es objeto de controversia, porque el titular de los datos considera legítimamente que no debe lo que se le reclama y la cuestión está sometida a decisión judicial o arbitral, la falta de pago no es indicativa de la insolvencia del afectado.

Recuerda el Supremo la STS 6/03/2013: La inclusión en los registros de morosos no puede ser utilizada por las grandes empresas para buscar obtener el cobro de las cantidades que estiman pertinentes, amparándose en el temor al descrédito personal y menoscabo de su prestigio profesional y a la denegación del acceso al sistema crediticio que supone aparecer en un fichero de morosos, evitando con tal práctica los gastos que conllevaría la iniciación del correspondiente procedimiento judicial, muchas veces superior al importe de las deudas que reclaman.
Por tanto, esta Sala estima que acudir a este método de presión representa en el caso que nos ocupa una intromisión ilegítima en el derecho al hono.r

La inclusión de los datos personales del deudor en los registros de morosos, una vez que TELEFÓNICA conocía que el cliente había sometido a arbitraje la procedencia de la deuda, puede interpretarse como una presión ilegítima para que el demandante pagara una deuda que había cuestionado, sin que existan datos que permitan considerar abusiva o manifiestamente infundada la conducta del afectado.

martes, 19 de enero de 2016

La responsabilidad civil dimanante del artículo 1902 del Código Civil



HECHOS

El comprador de un automóvil, aparcado junto al talud de un río, al intentar introducir efectos en el maletero, se precipita por ese talud falleciendo al instante.

Los herederos demandan a la aseguradora de la empresa vendedora del vehículo que no era propietaria del terreno, si bien lo utilizaba para exposición pública y estacionamiento de vehículos.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia, como la Audiencia Provincial desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo (s. veintidós de Diciembre de dos mil quince) estima el recurso de casación y condena a la compañía aseguradora a indemnizar a la esposa del fallecido con la suma de 119.731,16.- euros y al los hijos con 9.977,99 y 19.955,18.- euros respectivamente, más los intereses legales desde la fecha del siniestro,  21 de julio de 2011.

Recuerda el TS que "esta Sala viene declarando que para la infracción del artículo 1902 del C. Civil es preciso que conste una acción u omisión atribuible al que se pretende responsable (o por quién se debe responder) determinante, -en exclusiva, o en unión de otras causas; con certeza, o en un juicio de probabilidad cualificada, según las circunstancias concurrentes (entre ellas la entidad del riesgo)-, del resultado dañoso producido".

A la vista de los hechos declarados acreditados debemos declarar que, al no existir vallas de protección en el lugar, era previsible para la demandada que se generase un riesgo como el acaecido, dado que existía una escasa distancia entre los vehículos y el talud. Se acredita que el demandado intentó levantar un muro y no se le permitió, pero no acreditó que se intentase un sistema de vallado. El muro y las escolleras tenían como misión principal la contención del agua del río, pero lo que se debió efectuar fue un sistema para evitar la caída de personas dado que la explanada se utilizaba como anexo del negocio.

En base a ello, no estamos ante lo que la doctrina y jurisprudencia considera como riesgos generales de la vida, dado que el suceso no podía ser previsto por el accidentado pues el riesgo creado excedía de los estándares medios.

A continuación la sentencia que estamos glosando enumera distintos supuestos que sí se consideran riesgos generales de la vida, puesto que no puede apreciarse responsabilidad en los casos en los cuales la caída se debe a la distracción del perjudicado o se explica en el marco de los riesgos generales de la vida, por tratarse de un obstáculo que se encuentra dentro de la normalidad, o tiene carácter previsible para la víctima. (STS 17/12/2007),que por su interés transcribimos:

Caída en restaurante de un cliente que cayó al suelo cuando se dirigía a los aseos por escalón que debía ser conocido por la víctima.

Caída de una persona que tropezó con una man
guera de los servicios municipales de limpieza que no suponía un riesgo extraordinario y era manejada por operarios con prendas identificables.

Daño en la mano por la puerta giratoria de un hotel que no podía calificarse de elemento agravatorio del riesgo.

Caídas en la escalera de un centro comercial, en las escaleras de un hotel, en el terreno anejo a una obra y en una discoteca, respectivamente.

Caída de la víctima sin causa aparente en un local

Caída en una discoteca sin haberse probado la existencia de un hueco peligroso

Caídas sin prueba de la culpa o negligencia de los respectivos demandados

Caída en una cafetería-restaurante por pérdida de equilibrio

Caída en un local de exposición, al tropezar la cliente con un escalón que separaba la tienda de la exposición, perfectamente visible

Caída en un bar; caída a la salida de un supermercado

Caída en un mercado por hallarse el suelo mojado por agua de lluvia.

De esta doctrina cabe deducir que no todo evento dañoso puede imputarse al pretendido causante, pues debe valorarse la interferencia de la víctima, la previsibilidad y la posibilidad de eludir el siniestro por parte del accidentado con una diligencia normal.

Sin embargo en este caso, la conducta del demandado interfirió la causalidad jurídica al incrementar notablemente el riesgo, más allá de lo asumible de ordinario pues, sin medidas de seguridad, utilizaba el terreno para la exposición, venta o entrega de vehículos de su concesionario que se encontraba junto a un talud de seis metros en cuya base había piedras, contra las que se precipitó el cliente falleciendo como consecuencia del golpe en la cabeza.