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lunes, 29 de junio de 2015

La interpretación judicial de un contrato de arras penitenciales



HECHOS

El 22/03/2006 se celebra un denominado contrato de arras entre el comprador interesado en la adquisición de un inmueble y el propietario del mismo.

El comprador entrega 3.000 euros en concepto de arras penitenciales y como pago parcial por la compra del referido inmueble.

Se pacta que el comprador tendrá un plazo de treinta días para gestionar la hipoteca, que en el caso de que no se concediese se devolvería la cantidad entregada.

Se fija el 5 de mayo de 2006 como fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Con fecha 4 de mayo de 2006 el comprador comunica al vendedor la denegación de la hipoteca solicitada.

El comprador solicita judicialmente la devolución de la cantidad entregada.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por considerar que de una adecuada y conjunta interpretación de la prueba con la que hemos contado se infiere que los compradores tenían un plazo de 30 días no solo para gestionar sino también para comunicar la concesión o no de la hipoteca. En consecuencia, entiende incumplido el plazo de 30 días para comunicar la denegación del préstamo hipotecario y desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Lugo (s. 29/05/2015) estima el recurso de apelación contra la anterior sentencia y condena al vendedor a devolver la cantidad recibida con intereses desde la fecha de notificación del procedimiento monitorio.

Considera la Audiencia que:

En el contrato se dice literalmente, para este supuesto, que el comprador tendrá un plazo de treinta días para gestionar la hipoteca, que en el caso de que no se concediese se devolvería la cantidad entregada, y dicha obligación de gestionar la hipoteca resultó cumplida por los demandantes en el plazo indicado pues consta que, al menos una entidad bancaria resolvió el 26.04.2006 no concederle el préstamo hipotecario por ellos solicitado, lo que demuestra que cumplieron diligentemente su obligación de solicitar la hipoteca.

En conclusión, no nos encontramos en el supuesto de desistimiento de los compradores, sino de denegación del préstamo hipotecario por lo que, ante la falta de concreción contractual de un plazo de comunicación de dicha denegación, resulta razonable que lo pongan en conocimiento de los vendedores con anterioridad a la fecha fijada para la celebración del contrato, el 5 de mayo.

Y así, indiscutido por los litigantes que se cumplió la obligación de gestionar la hipoteca en el plazo de los 30 días concedidos en el contrato de arras, estimamos que en cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula A in fine de la estipulación segunda del contrato litigioso, procede condenar a los vendedores a la devolución de las arras entregadas, al haberse acreditado que no se concedió la hipoteca pese a haber sido gestionada en el plazo concedido de 30 días, con los intereses legales de dicha cantidad desde la notificación del procedimiento monitorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1108 del Código Civil .

jueves, 25 de junio de 2015

La responsabilidad del API o Agencia Inmobiliaria como intermediario en un contrato de arrendamiento



Aunque habitualmente el intermediario no responde del buen fin de la operación en la que interviene puede haber excepciones como es el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de veinticinco de Mayo de dos mil quince que condena a una Agencia Inmobiliaria a pagar VEINTE MIL QUINIENTOS DIECIOCHO EUROS con SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (20.518,69 €), en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Recuerda la SAP que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993); es por tanto un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en cuyo caso el contrato o comisión pactado se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además aquel contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del corredores el plazo marcado para aquel negocio.

Al mediador es exigible mayor diligencia que la ordinaria del buen padre de familia que contempla el artículo 1.104 del CC porque su código deontológico, al que se remite el Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General, indica en su artículo 11 que el agente de la propiedad inmobiliaria se compromete a proteger y a promover los intereses del cliente que haya realizado el encargo, respecto de los que observará una fidelidad absoluta, que no le dispensará de tratar equitativamente a las demás partes de la transacción, a los que considerará también como sus clientes.

En este caso concreto los propietarios pusieron a su disposición unas llaves para que pudiera exhibir la vivienda a los interesados en el arriendo, pero no le habían autorizado a entregar la posesión, ni menos aún a contratar en su nombre.

Es de todo punto inadmisible que la agencia hubiera entregado esa misma mañana las llaves a la interesada, por mucho que esta hubiera depositado a título de reserva el importe de la mensualidad que debía dejar como fianza una vez se firmara el contrato, que tendría lugar el 3 de diciembre, es decir veinte días después.

Es fácil entender y no precisa de especial prueba que, como cualquier otro propietario, los demandantes no estaban interesados en contratar a cualquier riesgo, antes bien el futuro inquilino debía reunir unos requisitos mínimos de solvencia moral y económica pues la propiedad corría el riesgo de poner en manos ajenas un inmueble cuidado y amueblado con esmero, cuya recuperación, caso de precisarse la intervención de los tribunales, sería compleja y costosa; por tanto no se trata en modo alguno de que el agente deba garantizar el buen fin de un contrato de tracto sucesivo y con duración prorrogable a voluntad del arrendatario durante al menos cinco años, como es el arrendamiento de vivienda, pero sí de verificar que quien se postulaba como inquilina reunía, al menos aparentemente, los requisitos antes mencionados.

Esa actuación es fuente de todas las incidencias posteriores, por lo que, de conformidad con el artículo 1727 del CC ., la agencia solo podría excusar su responsabilidad si la propiedad hubiera confirmado expresa o tácitamente lo realizado por aquella traspasando los límites del encargo.

La recepción de la señal por parte de los dueños no puede equipararse a la convalidación de lo realizado por la agencia porque, puestos ante el hecho consumado de que un tercero estaba en posesión del inmueble, era perfectamente razonable que los dueños hubieran optado por retener la señal en garantía de la indemnización de los daños y perjuicios que pudieran irrogárseles.

Existe un reportaje gráfico ilustrativo del estado del piso en el momento de la entrega de llaves y un informe pericial en el que se describen los daños, las reparaciones y el coste correspondiente que no ha merecido mayor atención para la parte demandada; así pues, a falta de contradicción sobre este particular, el Tribunal estará a lo que resulta del único informe pericial obrante en autos.

Consta igualmente la tasación de las costas devengadas en el procedimiento de desahucio que la propiedad tuvo que interponer para recuperar el inmueble indebidamente cedido a tercero.

Y lo propio sucede con las demás facturas de cerrajería, limpieza del inmueble y suministros consumidos.

miércoles, 24 de junio de 2015

La reparación de daños en la vivienda arrendada al finalizar el alquiler



Al término de un alquiler de vivienda suele ser frecuente la controversia entre casero e inquilino acerca del estado en que se entrega la vivienda.

El inquilino considera que, sobre todo en arrendamientos de larga duración, los desperfectos son consecuencia del uso normal y por tanto corresponde al casero su reparación.

El casero por el contrario suele opinar que el inquilino debe entregar la vivienda en "perfecto estado de revista".

Como regla general conviene recordar el artículo 1561 del Código Civil: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La interpretación que los Tribunales hacen de esta norma  es de sumo interés:

Así la SAP de La Coruña de 3 de junio de 2015 señala: El artículo 1561 del Código Civil , impone al inquilino la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda alquilada a él atribuidos. Siendo este extremo combatido en el recurso interpuesto pues no hay constancia de las condiciones en que la vivienda ha sido entregada; los desperfectos no pueden ser considerados extraordinarios, son consecuencia del uso de la vivienda durante 12 años, el que ha realizado asimismo la reparación de la puerta de entrada. Es suficiente observar las fotografías unidas con la demanda para concluir considerando que el estado en que se ha dejado la vivienda litigiosa es deplorable, pues el uso durante 12 años no puede llevar a tal estado; ciertamente no consta el estado en que éste lo recibió, se deduce que lo ha sido en perfectas condiciones, pues la cláusula cuarta del contrato dice "que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y se obliga a conservarla en perfecto estado" con lo que está reconociendo haberla recibido en buen estado, pues es impensable que se pudiera haber recibido en el estado en que la dejó, lo que determinó el realizar los arreglos pertinentes por el arrendador, incluida su limpieza, así como la reparación de la puerta de entrada, la que habiendo sido reparada por el inquilino no lo ha sido correctamente; la suma concedida por tal concepto en la sentencia apelada se considera ajustada, por lo que debe mantenerse.

SAP de Oviedo 1 de junio de 2015: La pretensión de devolución del local o vivienda arrendado en el estado en que tenía al tiempo de la entrega de la posesión del mismo tiene su cobertura en el art. 1.561 del código civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el art. 1.555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el art. 1.563 del código civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. (...)En vista de ello, y respecto al estado adecuado estado de la vivienda y la presencia de los enseres que constituyen lo que de ordinario se conoce como vivienda amueblada existentes en ella al tiempo se suscribirse el contrato de arrendamiento, no ofrece discusión, al quedar debidamente acreditado por la prueba testifical tanto el perfecto estado del inmueble al momento de la firma, y que se trataba de una vivienda amueblada, que pese a no constar relación de muebles, su realidad, como constatan las fotografías de ambas partes es más que evidente, así como la propiedad por parte de la arrendadora, al no manifestarse en ningún momento por parte del arrendatario que alguno de ellos fuera de su pertenencia.

SAP Madrid de 19 de mayo de 2015: Constituye obligación de todo arrendatario, consustancial al propio contrato de arrendamiento, la de devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Obligación expresamente recogida en el artículo 1561 del Código Civil que puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador, pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente , judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, conforme a lo prevenido por el artículo 1563 del mismo Código Civil ; pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.(...) En el supuesto enjuiciado, los elementos probatorios aportados al proceso no acreditan, en modo alguno -el único elemento probatorio a tal fin encaminado, el documento obrante al folio 38, únicamente permite afirmar que la entidad XXX presupuestó, en fecha 31 de mayo de 2013, los trabajos consistentes en emplastecido de desconchón en el pladur de la chimenea, lijado y pintado de esmalte azul en la suma de 80,00 #- ni que, al tiempo de su entrega y recepción -el 28 de abril de 2013- la cosa arrendada presentase defecto alguno, ni que el hipotético daño, cuya eventual reparación determinó la confección del reseñado presupuesto, hubiere sido real y efectivamente originado por una actuación de la demandada, ni, tampoco, que tal supuesto daño derive de un uso indebido o inadecuado de la cosa arrendada y no de un uso ordinario del inmueble, conforme a su destino, durante el plazo de duración del arriendo.

jueves, 18 de junio de 2015

¿Es anulable la compra de un local que no puede ser convertido en vivienda?



HECHOS.-

El interesado adquiere una finca urbana denominada "vivienda izquierda en planta baja" y descrita como "a estrenar, exterior, jardín, dos habitaciones, sala, cocina equipada, 160.100€"

Al intentar empadronarse en dicha vivienda en el Ayuntamiento le comunicaron la imposibilidad de empadronarse al no ser una vivienda por estar destinado el local a otros usos y "se informa desfavorablemente a la posibilidad de otorgar uso residencial al local objeto de consulta".

Ante ello el adquirente plantea demanda en que se pedía la declaración de nulidad de la compraventa y la restitución al demandante del precio y de los gastos en que ha incurrido.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y declara de oficio la caducidad de la acción ejercitada.

La Audiencia Provincial de Bilbao sentencia de treinta de marzo de dos mil quince, estima el recurso de apelación, declara resuelta de compraventa y condena al vendedor a restituir al comprador la suma de 207.534,72 euros más sus intereses legales

Considera la Audiencia que no se trata, como estimó el Juzgado de 1ª Instancia de un contrato anulable al que es de aplicación el plazo de caducidad señalado por el art. 1.301 del Código civil ; habiéndose otorgado la escritura de compra el 10 de marzo de 2006 y presentada la demanda el 5 de septiembre de 2012, la acción de nulidad está caducada por lo que desestima la demanda.

Estamos en presencia de la entrega de una cosa distinta de la vendida, es decir, ante el supuesto de un "aliud pro alio", en que la vendedora, una mercantil que se dedica al tráfico inmobiliario y que en el desarrollo de su objeto social compró el local, lo rehabilitó y vendió como si se tratara de una vivienda, entrega al demandante cosa distinta de la convenida pues éste lo que pretende es adquirir una vivienda y lo que adquiere es un local de negocios o almacén que la vendedora vende como vivienda
No se trata por tanto de un supuesto de anulabilidad de contrato sino de aplicar la doctrina jurisprudencial sobre incumplimiento de contrato que entra dentro del art. 1.124 del Código civil-

Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1972 , 25 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero.de 1984, la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción.
Seguidamente vamos a estudiar las consecuencias económicas del incumplimiento, consecuencias que vamos a valorar desde una doble óptica: primero, considerando que la vendedora ha hecho dejación absoluta de sus obligaciones para con el comprador no sólo entregando cosa distinta de la convenida sino absteniéndose de facilitar cualquier solución a la problemática suscitada y, segundo, que debe procederse a una íntegra reparación del comprador en relación con el daño sufrido.

En tal sentido se reconoce al comprador el derecho a ser resarcido no solo del precio de la compra (160.000€) sino de todos los gastos originados por importe de 47.534,72€, solamente se excluyen los gastos solicitados de suministro eléctrico que consideramos de todo punto innecesario y el importe correspondiente al alquiler de una vivienda pues los demandantes en todo caso habrían tenido necesidad de cubrir esta atención primaria por lo que no cabe repercutirla a la parte demandada.