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lunes, 14 de abril de 2014

La responsabilidad del Notario en una compraventa.



HECHOS:


Por parte de la Notaría se solicita por fax al Registro de la Propiedad, información registral continuada de una finca, con la finalidad de otorgar escritura pública de compraventa sobre la misma el día 18 de septiembre de 2008, en realidad se otorgó el 22 de setiembre.


Ese día a las 9,48 horas el Registro contesta por fax informático, sin que conste acreditada su recepción. A las 12,39 horas, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo sobre esa finca del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona, por un importe de 1.970.877 euros de principal y 580.000 euros de intereses y costas. El Registro comunica a  a la notaría por fax informático que había tenido entrada aquella orden de anotación de embargo. El sistema informático generó un informe según el cual el documento fue recibido por el destinatario el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.


La escritura fue otorgada sin que incluyera, ni se pusiera en conocimiento del comprador, el embargo trabado sobre la finca.


El comprador demanda a la Notaría y obtiene en apelación una sentencia condenatoria a pagar a la demandante, solidariamente con la codemandada la cantidad de 2.450.000 € a modo de indemnización por los daños y perjuicios causados y las costas derivadas de la acción contra él planteada.


Formulado recurso de casación contra esta sentencia por parte del Notario, el Tribunal Supremo (s. 18/03/2014) lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con imposición de las costas generadas por ambos recursos al recurrente.


Considera el Supremo que:


Conviene no perder de vista que la sentencia de instancia declara probado que el fax informático remitido por el Registro el día 18 de septiembre, en el que daba cuenta del mandamiento judicial de embargo sobre la finca que iba a ser objeto de compraventa, fue recibido en la notaría el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.


Conforme al art. 175.1 del Reglamento Notarial (en adelante, RN), el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de un bien inmueble, debía comprobar la titularidad y el estado de cargas del bien. Para ello, debe solicitar del Registro una nota informativa del estado de cargas en ese momento y que se le informe de las posteriores, antes de que autorice la escritura de compraventa. Las partes que acuden a la notaría, especialmente, el comprador, confían en que el notario les informará adecuadamente de las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de la compraventa, para evitar lo que ocurrió en este caso, que el comprador preste su consentimiento a la compra de un inmueble sin conocer que acaba de trabarse un embargo sobre este bien, que lógicamente lo devalúa.


El art. 146 RN prescribe la responsabilidad civil del notario respecto de los daños y perjuicios ocasionados por dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Es indudable que el hecho de que el notario no dejara constancia del embargo judicial que gravaba el inmueble al tiempo de autorizar la escritura de compraventa, ocasionó un grave perjuicio al comprador, quien consintió pagar un precio de 2.450.000 euros por dicho inmueble, que estaba devaluado en una cifra similar como consecuencia del embargo. No puede negarse un nexo de causalidad entre esta conducta, omitir el estado actual de las cargas que pesan sobre el inmueble cuya escritura de compraventa se autoriza, y el detrimento patrimonial del comprador que se obliga a pagar un precio por un inmueble que como consecuencia del embargo apenas vale. Y esta conducta es imputable al notario que, aunque pudiera alegar que desconocía la circunstancia del embargo, esta ignorancia no era excusable frente al comprador. Corresponde al notario tener los medios técnicos necesarios para prestar sus servicios, en este caso para cerciorarse de que informa al comprador de las cargas que pesan sobre la finca que compra. En un caso como el presente en que el sistema de comunicación entre la notaría y el registro no funcionó, y se declara probado que el registro remitió la comunicación en la que informaba del embargo y la notaría debió recibirlo, la ignorancia del notario sobre la existencia de esta carga es inexcusable, a los efectos de responder, conforme al art. 146 RN, de los daños y perjuicios ocasionados al comprador.


Lo anterior, no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario, si se llega a demostrar que los problemas de comunicación también fueron debidos al sistema informático del Registro.

viernes, 11 de abril de 2014

El retraso en el pago del alquiler y la enervación del desahucio



En un alquiler de 'renta antigua' (1984) el arrendador insta procedimiento de desahucio por el impago de dos meses de renta.

El inquilino paga los alquileres después de presentada la demanda y el casero lo comunica al Juzgado solicitando se declare enervada la acción de desahucio y se condene en costas al inquilino. Así lo decide el Juzgado.

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial la revoca absolviendo al inquilino, sin costas en ninguna de las instancias.

El Tribunal Supremo, sentencia de veintisiete de Marzo de dos mil catorce, casa y revoca la sentencia de la AP, confirmando el fallo de la sentencia de primera instancia que estimó íntegramente la demanda y declaró enervada la acción de desahucio ejercitada, condenando al inquilino a las costas de la primera instancia.

Declara así mismo la siguiente doctrina jurisprudencial: El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Considera el Supremo que la Jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :
a) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
b) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

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En definitiva hay que subrayar que, en este caso concreto, un nuevo retraso del inquilino facultará al casero para desahuciarlo sin que pueda enervar ese desahucio pagando en el Juzgado.

sábado, 5 de abril de 2014

¿Está protegido quien contrata un alarma conectada a la Central?



Como quiera que en esta época, próxima a la Semana Santa, arrecia la propaganda de las empresas que ofrecen la seguridad contra robos de una alarma conectada a su Central, puede ser de interés traer a colación una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (11/03/2014) que se pronuncia sobre este asunto.

Hechos: La aseguradora reclama contra la empresa de alarmas, en vía subrogatoria de su asegurado, el importe de la indemnización por robo que le había satisfecho fundando su petición en el contrato de servicio de seguridad suscrito con la demandada, por entender que hay incumplimiento contractual por defectuoso funcionamiento del sistema de seguridad.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La AP revoca la sentencia condenando a la empresa de seguridad a pagar la suma de 15.852,30 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, así como las costas de la primera instancia.
Considera la Audiencia:

En el presente caso estamos en presencia de un contrato de seguridad, en su modalidad de "prestación de servicios centrales de alarmas", por parte de una empresa dedicada a ello. La contratación de un sistema de alarma o seguridad como el enjuiciado sólo tiene una finalidad disuasoria y en modo alguno puede impedir sin más que un robo o intrusión ilícita en la nave se produzca. Ahora bien, ello es así cuando el sistema ha funcionado y a pesar de ello se ha cometido la sustracción o el daño de que se trate, no pudiendo confundirse lo que es esa actuación y la culpabilidad de su autor con el cumplimiento por la demandada de sus obligaciones contractuales. Si la alarma hubiera funcionado es obvio que la demandada habría cumplido con su obligación de instalar y mantener el sistema para que funcione, obligación por la que percibe como contraprestación un precio determinado. Pero si la alarma no funciona, la demandada, salvo que pruebe una causa justificada, ha incumplido sus obligaciones o lo ha hecho negligentemente y ello determina, ex art. 1101 C.C ., el derecho de la perjudicada por derecho propio o por subrogación en las acciones de aquél a exigir una indemnización por el daño causado derivado de ese incumplimiento.

El robo se produce en la nave en la noche del 24 al 25 de octubre de 2009, cometido por varios desconocidos los cuales, tras forzar la puerta de acceso trasera a zona de almacenamiento en planta baja de nave asegurada, acceden al interior de la misma. Una vez en el interior, pasaron a la planta superior, forzando la puerta de acceso existente en escalera, y ya en la planta de oficinas, producen diversos daños en puertas de paso y mobiliario de oficinas, así como arrancan de su emplazamiento la centralita de alarmas y la queman. Los ladrones accedieron al interior de la nave por una zona protegida por detectores volumétricos, así como, en su deambular por el interior de la nave, pasaron por la zona de barrido de al menos 3/4 detectores volumétricos más. La propia centralita de la alarma fue arrancada y destruida. La alarma no salta en ningún momento

Aunque aparentemente se encontrara el sistema operativo y en perfecto estado, (...) lo cierto es que la alarma no funcionó antes de que los autores del robo inutilizaran la centralita, arrancándola y destruyéndola, habiendo recorrido los intrusos los espacios interiores cubiertos por detectores volumétricos, sin que exista certeza y constancia técnica de la posible utilización de inhibidores de señal por parte de las personas que se introdujeron en la nave y que arrancaron y destruyeron la central de alarma.

Ante ello, discrepa esta Sala de la conclusión a la que se ha llegado en la instancia, toda vez que la parte actora ha acreditado como le impone tal precepto, el hecho constitutivo de su acción, cual es que la demandada ha incumplido el contrato puesto que el sistema contratado no funcionó, no envió las señales correspondientes a pesar de que estaba conectada, los intrusos accedieron al local, pasaron por donde se encontraban los detectores volumétricos y alcanzaron la central que destruyeron. Incumbe a la demandada la cumplida acreditación de los hechos impeditivos u obstativos a esa acción, los cuales no pueden ser otros que la efectiva prueba, no meras hipótesis, de que la alarma no funcionó por causa a ella no imputable, no bastando con acreditar la susceptibilidad del correcto funcionamiento, sino la realidad de que no funcionó por causas ajenas a ella, siendo así además de que está en mejores condiciones para acreditarlo al ser la entidad técnica que ha de conocer de entre las posibilidades de que la actuación de un tercero determine su fallo, cuál de esas posibilidades se hizo realidad y hasta qué punto era inevitable.

martes, 1 de abril de 2014

La estafas inmobiliarias en España



Los que ya tenemos alguna edad recordamos la promulgación de la Ley 57/1968 de 27 de julio, dictada como consecuencia de la  justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto

Pues bien a pesar del tiempo transcurrido, más de cuarenta y cinco años, como ha recordado el Tribunal Supremo en una reciente sentencia, 6 de marzo de 2014, esa norma continúa en vigor, si bien su aplicación ha sido más bien escasa durante la época de bonanza económica en el ámbito de la construcción, pues aunque generalmente los promotores inmobiliarios introducían en los contratos de compraventa la referencia a los preceptos de la ley, estos compromisos no siempre se traducían en la formalización efectiva del aval o contrato de seguro previsto en dicha norma.
La llegada de la crisis económica ha vuelto a reproducir los abusos que justificaron la aprobación de la Ley 57/68, pionera en la defensa de los derechos de los consumidores, y a resaltar la necesidad de garantizar su cumplimiento, con la exigencia de las responsabilidades correspondientes, administrativas o penales, en caso de incumplimiento.

Conviene recordar que esta ley inicialmente tipificaba y sancionaba  penalmente conductas delictivas, hoy teóricamente incorporadas al Código Penal, para quienes no cumplieran la obligación establecida y actualmente vigente de proporcionar al futuro comprador un seguro o aval que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la compra de un piso y sus intereses.

En la sentencia antes referida los hechos que se juzgan son la recepción de cantidades por el acusado en concepto de entrega a cuenta por la compra de un inmueble que el acusado no construyó, porque no pensaba hacerlo, ya que lo que pretendía era obtener dinero.

Por estos hechos fue condenado como autor de un delito de estafa a la pena de un año y medio de prisión, accesoria legal de inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de la condena, multa de seis meses a seis euros con la responsabilidad personal subsidiaria establecida así como al pago de las costas procesales incluidas las de la acusación particular, y por vía de responsabilidad civil a indemnizar a la perjudicada.

Recurrida en casación la sentencia el Supremo desestima el recurso, condenando en costas al recurrente.

Recuerda el Supremo que  la estafa requiere como elemento esencial la concurrencia del engaño que debe ser suficiente, además de precedente o concurrente con el acto de disposición de la víctima. El acto de disposición tiene que ser la consecuencia o efecto de la actuación engañosa, sin la cual no se habría producido el traspaso patrimonial, acto de disposición que se realiza, por tanto, bajo la influencia del engaño que es el que mueve la voluntad del engañado.

Cuando se trata de dinero adelantado como parte del precio de una vivienda, la jurisprudencia ha sostenido que, incluso después de la derogación del art sexto de la L 57/68,la entrega de cantidades a cuenta del precio no invertidas en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el constructor o promotor pueden ser objeto de la alternativa típica de la distracción de dinero del art. 252 Código Penal. El fundamento de esta jurisprudencia es claro. En el contrato de compraventa de una vivienda de futura construcción financiada en parte por los adquirentes la relación jurídica entre comprador y vendedor tiene unas características especiales. Por lo tanto la interpretación de las normas que rigen la compraventa debe ser completada por los principios aplicables al mandato y particularmente podispuesto en los arts. 244 y 252 Códr lo igo de Comercio. y 1720 del C. Civil , de tal manera que el vendedor queda constituido, en realidad, en un administrador cuya remuneración es la ganancia que puede obtener de la diferencia entre la cantidad recibida como precio y la empleada en la construcción.

El delito de apropiación indebida lo cometerá, conforme al art. 252 del CP quien, habiendo recibido cantidades que, conforme al art. 1° de la Ley 57/68, tenía obligación de garantizar y de no confundir con el patrimonio propio afectándolas a un destino específico , se apropiare de tales cantidades o las distrajere de su destino, no entregando la vivienda ni devolviendo las cantidades percibidas anticipadamente.

El promotor tiene la obligación legal de garantizar la devolución de dichas cantidades, y la prohibición de gastarlas si no están garantizadas. Si las emplea, incumpliendo su obligación de garantía, las está distrayendo, aun cuando las dedique a la construcción, pues la ley le obliga a ingresarlas en una cuenta especial, y le prohíbe disponer de ellas si no están garantizadas en la forma que imperativamente establece la normativa legal.

En este caso concreto  conociendo el promotor las obligaciones que legalmente se derivaban del contrato en garantía de los derechos de la compradora, así como el carácter irrenunciable de dichos derechos, decidió deliberadamente incumplirlas desde el momento inicial, engañando a la compradora, pues constituye una norma elemental de la experiencia que la compradora no habría entregado las cantidades adelantadas en el caso de que hubiese conocido que el promotor no tenía intención alguna de cumplir las obligaciones establecidas legalmente en garantía de sus derechos, aun cuando no conociese específicamente dichas garantías legales.