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miércoles, 20 de marzo de 2019

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para aprobar el cerramiento de un elemento común.


HECHOS:

La Comunidad de propietarios, en una junta general extraordinaria, ratificada en junta ordinaria, acuerda el cerramiento de una plaza que es elemento común, por razones de seguridad y evitación de daños.

La sociedad propietaria de un local comercial en la finca solicitó la declaración de nulidad de los acuerdos alegando que dichos acuerdos se adoptaron por mayoría cuando, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17 LPH , era precisa la unanimidad, ya que alteraban la forma de uso que los copropietarios hacían de los elementos comunes. Alegó también que, además, dichos acuerdos le ocasionaban un grave perjuicio porque, de conformidad con lo dispuesto en el título constitutivo, los locales de los que era propietaria tenían acceso tanto desde la calle como desde las zonas de uso común.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la propietaria del local.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de marzo de 2019, estima el recurso de casación de la Comunidad de propietarios y deja sin efecto la sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado.

Considera el Supremo esta sala se ha pronunciado en supuestos semejantes al presente al resolver impugnaciones por parte de los propietarios de locales de acuerdos de cerramiento adoptados por mayoría en la comunidad de propietarios.

De acuerdo con esta jurisprudencia no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia. Con posterioridad, se han pronunciado sobre este problema otras sentencias, en las que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en la relevancia de la base fáctica de cada supuesto litigioso.

En el presente caso, el razonamiento de la Audiencia no resulta correcto ni se ajusta a la jurisprudencia de la sala, la sentencia recurrida, sin modificar los hechos probados en primera instancia, razona con apoyo en la consideración de la plaza como elemento común, pero no valora otras circunstancias que, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, deben ser tenidas en cuenta y que sí fueron debidamente valoradas por el juzgado para apreciar la naturaleza del acuerdo y rechazar la exigencia de unanimidad. Así, en primer lugar, la propia Audiencia afirma que en el título nada se regló sobre la "geografía" de la plaza y que los motivos que llevan a la mayoría a acordar el cerramiento, que el juzgado consideró "sobradamente acreditados", constituyen argumentaciones "muy serias y razonadas".

En atención a estos datos, y al hecho no discutido de la accesibilidad a los locales tanto por el interior, a través de los elementos comunes, como por el exterior, directamente desde la calle, esta sala considera que en el caso no es precisa la unanimidad para el acuerdo adoptado, siempre que el acceso esté abierto durante el horario comercial para no perjudicar a los propietarios de los locales. Ello por cuanto el acuerdo comporta un acto de administración para la realización de obras valoradas como necesarias que, además, no modifican el título constitutivo. En el título se contempla el uso común de la plaza, y ese uso no se altera con el cerramiento, pues no se trata de impedir el paso sino de regularlo, de modo que se permite el acceso a terceros por causa justificada. Por otra parte, puesto que los locales cuentan con acceso libre desde el exterior, el posible perjuicio futuro que se pudiera ocasionar en una eventual segregación de los locales no tiene entidad para impedir la validez de un acuerdo adoptado para la realización de obras extraordinarias, necesarias y no modificativas. En consecuencia, carece de justificación razonable el ejercicio de la acción de impugnación.

lunes, 11 de marzo de 2019

La interrupción de la prescripción en un accidente de tráfico


HECHOS:

Con motivo de la irrupción de un jabalí en la calzada, en fecha 30 de octubre de 2011, la conductora de un automóvil sufre lesiones y daños materiales, por lo el que 21 de abril de 2014 dirige demanda de reclamación contra el coto de caza del  que se afirmó que procedía el animal.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena al pago de un total de 15.129,53 euros, (1.005,09 euros para la aseguradora y 14.124,44 euros para la conductora accidentada.

La Audiencia Provincial estima la apelación del demandado y considera que a acción estaba prescrita, por aplicación de los artículos 1961 y 1968.2 CC , siguiendo la teoría de la actio nata , porque se pudo ejercitar desde la fecha del siniestro, sin que se acredite la interrupción de la prescripción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de febrero de 2019, estima el recurso de casación y deja sin efecto la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que sentencias recientes insisten en la aplicación rigurosa y restrictiva que se ha de dar a la aplicación de la prescripción de acciones en cuanto que: Esta construcción finalista de la prescripción tiene su razón de ser tanto en la idea de sanción a las conductas de abandono en el ejercicio del propio derecho o de las propias facultades como en consideración de necesidad y utilidad social. De ahí que mantenga la Sala reiteradamente, al interpretar la prescripción, que cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditado y sí por el contrario lo está el afán o deseo de su mantenimiento o conservación, la estimación de la prescripción extintiva se hace imposible a menos de subvertir sus esencias.

Alude al principio de tutela judicial efectiva en su vertiente de acceso a la jurisdicción y sostiene que: El día inicial para el ejercicio de la acción es aquel en que puede ejercitarse, según el principio actio nondumnata praescribitur [la acción que todavía no ha nacido no puede prescribir]. Este principio exige, para que la prescripción comience a correr en su contra, que la parte que propone el ejercicio de la acción disponga de los elementos fácticos y jurídicos idóneos para fundar una situación de aptitud plena para litigar.

En el presente supuesto los demandantes dirigieron inicialmente la acción contra otro coto de caza, viéndose obligados a desistir a la vista del informe de la Guardia Civil, certificado por la Junta de Galicia, que rectificaba un error anterior e indicaba que el punto kilométrico del accidente corresponde al coto que finalmente fue demandado.

Como consecuencia de esto entiende el TS que la aptitud plena para litigar, disponiendo de los elementos fácticos y jurídicos idóneos para sostener la acción, no ha concurrido en los ahora recurrentes hasta tanto, con carácter definitivo, la Administración hadado una respuesta final y cierta a la cuestión referida a la identidad del posible responsable del suceso, lo que lleva a concluir que las actuaciones judiciales anteriores al presente pleito se han producido en el vacío y que únicamente cuando la Administración precisó definitivamente el lugar de donde se entiende que procedía el animal causante del accidente "se ha podido ejercitar" la acción en los términos previstos en el artículo1969 CC .

lunes, 4 de marzo de 2019

¿Tiene valor fehaciente una carta meramente certificada?


HECHOS

Sentencia recaída en un juicio ordinario en el que la demandante, ejercitaba acción de reclamación de daños y perjuicios causados por la ocupación y destrozos causados en sus fincas, al amparo del art. 1902 y 1905 CC frente al demandado , por importe de 18.457,20euros. Éste se se opuso a la demanda, excepcionando en primer lugar la prescripción de la acción y en segundo lugar, su falta de legitimación.

En primera instancia se apreció la excepción de prescripción pues no otorgó efectos interruptivos a la última de las comunicaciones efectuadas, la practicada por carta certificada fechada el 12 de diciembre de2014, en cuanto no venía acompañada de su acuse de recibo y desestimó la demanda.

En apelación se estimó en parte el recurso de la demandante, rechazando la prescripción al estimar que la demandante acudió a un medio idóneo para que la comunicación llegase a conocimiento del demandado, como fue la remisión de carta certificada a su domicilio a través del Servicio Nacional de Correos, medio operativo cuya regularidad no hay razón alguna para poner en entredicho aunque falte el acuse de recibo, ya que este no es determinante para concluir que no tuvo lugar la recepción de la comunicación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de febrero de 2019, hace suya la anterior argumentación y desestima el recurso de casación interpuesto por el demandado.

Recuerda  el Supremo que para que opere la interrupción de la prescripción, es preciso que la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada, que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor, ya que es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización, y su acreditación es carga de quien lo alega.

Esta doctrina no la desconoce la sentencia recurrida por cuanto comienza, al enjuiciar la cuestión, por la cita precisa de ella.

La interrupción de la prescripción extintiva por la vía de la reclamación extrajudicial, supone una singularidad en nuestro derecho en relación al derecho comparado. Es más, nuestro Código Civil, en el mencionado artículo 1.973 , no exige fórmula instrumental alguna para la reclamación extrajudicial como medio para interrumpir la prescripción, por lo que cualquiera de ellos, puede servir para tal fin; es por lo que siguiendo una importante corriente doctrinal, se puede afirmar que esta cuestión puede plantear un problema de prueba -de la existencia de la reclamación y de su fecha- pero no un problema de forma.

Entre los litigantes se cruzaron distintas cartas que fueron enviadas a la misma dirección del demandado habiendo admitido el demandado la recepción de todas, excepto la de fecha 12 de diciembre de 2014.

En el certificado expedido por la Oficina de Correos, de la última carta de fecha 12 de diciembre de 2014,consta el justificante del envío, sin que dicha carta haya sido devuelta a su remitente por falta de entrega. En dicho certificado consta que se remite al recurrente y a dicha dirección. En el escrito de contestación a la demanda en su encabezamiento el propio demandado sigue señalando el mismo domicilio.

De tales hechos se infiere el envío de la carta y su recepción, y si se está a los antecedentes litigiosos entre las partes y a lo reclamado en las comunicaciones precedentes, no resulta difícil inferir el contenido del escrito de la carta cuestionada.

martes, 26 de febrero de 2019

La subrogación en arrendamiento de local por concurso del inquilino.


HECHOS.-


La empresa arrendataria de un local de negocio es declarada en concurso de acreedores en fecha 13 de febrero de 2012.


Se autoriza en el concurso la enajenación de la unidad productiva de la arrendataria concursada  mediante subasta y se adjudica en octubre de 2013 a la empresa "B".


El 2 de junio de 2014 la concursada remitió un burofax a los arrendadores en el que resolvía el contrato de arrendamiento y ponía a su disposición el local y las llaves. Al no recibir contestación de los arrendadores, intentó un requerimiento notarial y depositó las llaves en la notaria, el 21 de julio de 2014.


Los arrendadores interpusieron una demanda frente a la empresa "B", en la que reclamaban las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014.


La sentencia dictada en primera instancia entendió que, con la adjudicación de la unidad productiva, "B" había subrogado en la posición de arrendataria del local, y por esta razón tenía legitimación pasiva , respondiendo de las rentas desde que le fue adjudicada la unidad productiva, y cifró la suma adeudada en 19.619,81 euros, más los intereses pactados en el contrato.


La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso en el sentido de considerar que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores.


El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de febrero de 2019, desestima el recurso de casación de los arrendadores y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no procede la invocación, como infringido, del art. 1257 CC , "acerca de que los contratos (también los de arrendamientos urbanos) sólo producen efectos entre las partes -salvo las excepciones expresamente previstas en la ley- presentando interés casacional la resolución del recurso (...), pues la sentencia recurrida contradice la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, contraria a que tengan efectos en las obligaciones principales de un contrato de arrendamiento urbano las meras manifestaciones de voluntad de sujetos terceros que no son parte en él", y por tanto desestima el recurso por las siguientes razones:


Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . Según este precepto, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.


De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, "B" es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local. En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que "B" se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por "B".


Conviene advertir que la sentencia recurrida otorga eficacia resolutoria del contrato de arrendamiento ala comunicación dirigida por la concursada a los arrendadores, en junio de 2014, en la que hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se debían más rentas.

lunes, 18 de febrero de 2019

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas de comunidad contra el dueño de un local.


La Comunidad de propietarios reclama en juicio ordinario a los herederos del propietario de un local sito en la finca, la cantidad de 9.513,26 euros por cuotas impagadas de los años 2005 a 2009 y derramas extraordinarias.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, descartó que hubiera quedado acreditado el pacto de no pedir o de no participar por parte del propietario del local en los gastos comunes, pero negó el valor de prueba definitiva o irrefutable al certificado de deuda aportado y emitido por el administrador de la comunidad con el fin de acreditar la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a pagar el importe reclamado, junto con los intereses devengados desde la fecha de interpelación judicial en el monitorio.

Considera la Audiencia que:

1.- La reclamación efectuada por la comunidad de propietarios se basa en un acuerdo adoptado dentro del régimen establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) que goza de la fuerza y eficacia que le otorga el art. 18 LPH , que parte del principio general de que la única manera de evitar la efectividad de los acuerdos es su impugnación en la forma allí establecida y en los casos que pudieran ser pertinente.

2.- Este régimen jurídico impide al copropietario que ha sido declarado deudor y liquidada su deuda en una junta de la comunidad aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada por la junta una vez transcurridos los plazos de caducidad del art. 18.3 de la misma ley .

3.- En el caso se reclama una deuda liquidada en una junta cuya impugnación está caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir, pero no puede oponer a la misma la existencia de defectos en la convocatoria o en la adopción del acuerdo, pues ello debiera haberlo realizado impugnándolo directamente, al amparo de lo establecido en el reiterado art. 18 LPH .

4.- Lo indicado conlleva que no resulte acertado, por improcedente, el análisis que se hace en la sentencia de primera instancia sobre la existencia, determinación y liquidez de la deuda, pues dichas cuestiones debieran haberse dilucidado por los cauces y procedimientos que establece la LPH, en el supuesto de que los demandados hubieran impugnado el acuerdo, lo que no ha sucedido.

5.-E s cierto que para poder ejercitar dicha facultad de impugnar el acuerdo, este debe haber sido notificado, pero en el supuesto analizado, a pesar de las manifestaciones de los demandados de no haber tenido   mismo, cuando menos a partir de la interposición de la demanda de procedimiento monitorio, tuvieron conocimiento exacto y formal de todo ello y ni siquiera en ese momento impugnaron el acuerdo comunitario, sin que pueda entenderse formulada dicha impugnación por el hecho de oponerse en el monitorio o impugnar dicha documentación en este procedimiento declarativo, pues lo que es exigible, para no quedar vinculados por el acuerdo comunitario, es que se ejercite la acción correspondiente impugnando la validez y eficacia.

El Tribunal Supremo, sentencia de siete de febrero de 2019, desestima el recurso de casación contra la anterior sentencia.

Considera el Supremo que la acción ejercitada es la reclamación de créditos a favor de la comunidad frente a un copropietario. Lo relevante para que prospere la acción de reclamación del crédito es que la comunidad haya acreditado los hechos constitutivos de su pretensión sin que el demandado haya acreditado hechos impeditivos o extintivos. En el caso, contra la denuncia de la parte recurrente, la Audiencia, como ya hemos dicho, no condena con apoyo exclusivo en la certificación del acuerdo de la junta sino que, examinando el fondo del asunto, da razones, dentro del ámbito de sus facultades, de por qué considera acreditada la existencia de la deuda y de por qué considera que no ha quedado acreditada la existencia de un pacto verbal de no pedir los gastos de la comunidad al propietario del local.