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martes, 11 de diciembre de 2018

Arras penitenciales >< Precontrato o promesa de compraventa


HECHOS

Se firma, el 27 de octubre de 2014, un contrato denominado por las partes de "arras penitenciales" cuyo objeto es una vivienda para su venta por 112.000 euros, haciéndose entrega de 4.000 euros en ese momento. En dicho documento aparece una cláusula del siguiente tenor: "Si llegado el 31 de diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de 2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y quedando liberada para vender a quien quiera".
El 16 de enero de 2015 se envía un burofax al comprador rescindiendo el contrato. Éste interpone demanda n ejercicio de la acción de incumplimiento de contrato de compraventa con mediación de arras confirmatorias, por cuanto no fue requerido a fin de que pagara el precio, dando por resuelto el contrato de manera unilateral

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que, en primer lugar califica el contrato litigioso como precontrato de venta o promesa de venta, en el que medió entrega de arras; y en segundo lugar declara que no ha habido incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio pactado.

La Audiencia Provincial calificó el contrato litigioso como contrato de promesa de venta con respaldo en el art. 1451 CC, y consideró que le eran aplicables las normas previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC, precepto que considera infringido por los vendedores demandados quienes resolvieron el contrato sin requerimiento formal previo al comprador, según lo exigido en el citado art. 1504 CC, lo que, a juicio de la Audiencia, supuso un incumplimiento por parte de los vendedores que faculta al comprador a percibir doblada la suma de 4000 € que entregó en su momento en concepto de arras.

El Tribunal Supremo, en casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del Juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto
de las promesas de venta.
Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de de octubre de 1931 declaró: "...que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta..." y que "el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta..." (STS 30/12/1955, 7/10/1896 y otras). Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC.

No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis , se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 (STS 13/12/2000).

De todos modos, si por asumir la instancia calificáramos el contrato de compraventa y no de promesa de venta, correspondería, también, la desestimación de la demanda, por falta de efecto útil, pues no se puede pretender, que es lo realmente pretendido, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora cuando es el propio incumplimiento de la actora compradora quien lo propicia, a saber, por la falta de pago del precio.

lunes, 3 de diciembre de 2018

Reclamación extemporánea de pensión de alimentos


La ex esposa y la hija reclaman contra el ex marido y padre, con fecha 6 de junio de 2011, la cantidad de 64.575,81€, en concepto de alimentos fijados en sentencia de separación dictada con fecha de 3 de noviembre de 1987.

La sentencia de primera instancia desestimó la reclamación por apreciar abuso de derecho ya que ambas reclamantes cuentan con medios de subsistencia propios.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por las recurrentes, en el sentido de revocar parcialmente la sentencia apelada con reconocimiento de las cantidades solicitadas por ambas demandantes cuya acción de reclamación no se había extinguido.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de noviembre de 2018, estima el recurso de casación y desestima la reclamación, declarando extinguida la pensión establecida a favor de las demandantes en sentencia de separación matrimonial de 3 de noviembre de 1987 cargo del hoy recurrente.

Considera el Supremo que la reclamación se realiza sobre una pensión establecida en el año 1987 de la que resultaba beneficiaria la esposa y que se había fijado para alimentos propios y de la hija menor, lo que significa que en todo caso la posibilidad de reclamación correspondería a la madre beneficiaria y no a la hija ya que ésta -mayor de edad- únicamente podría reclamar por sí frente al padre los alimentos que necesitara de conformidad con lo dispuesto por los artículos 142 y ss. del Código Civil, previa declaración judicial de su procedencia.

En cualquier caso, la pensión de alimentos se fija en atención a las necesidades existentes en cada momento, siendo revisable cuando varíen las necesidades del alimentista y las posibilidades económicas del alimentante. No cabe considerar que cumple con los requisitos de ejercicio del derecho conforme a las reglas de la buena fe la reclamación que se hace con tanto retraso respecto del momento en que presumiblemente era necesario percibir la pensión alimenticia, cuando se acumulan cantidades que difícilmente pueden ser asumidas por el obligado al pago.

Hay que tener en cuenta que, establecida la obligación de pago de la pensión en el año 1987, no se produce la primera reclamación hasta el año 2007, cuando ya habían transcurrido veinte años desde que se había dictado la sentencia de separación matrimonial. El decaimiento del derecho por su falta de uso no cabe predicarlo exclusivamente de los supuestos específicos en que la ley establece los oportunos plazos de prescripción o de caducidad en su exigencia, sino también en aquellos supuestos como el presente en que el derecho se ejercita de forma tan tardía que supone desconocimiento del mandato establecido en el artículo 7 del Código Civil.

Se falta así a la buena fe en el ejercicio de los derechos y se vulnera la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de esta sala.

Como señala la sentencia de 3 diciembre de 2010,"según la doctrina, la buena fe "impone que un derecho subjetivo o una pretensión no puede ejercitarse cuando su titular no solo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará". (...) Es decir, lo que se sanciona en el art. 7 CC es una conducta contradictoria del titular del derecho, que ha hecho que la otra parte confiara en la apariencia creada por dicha actuación. Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo,16 febrero 2005, 8 marzo y 12 abril 2006, entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988, 21 diciembre 2000 y todas las allí citadas) ".

lunes, 26 de noviembre de 2018

Renta antigua: La duración del traspaso de local de negocio.


HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1980.
Primer traspaso en 30 de enero de 1992.
Segundo traspaso en el año 2002.
El arrendador y dueño del local solicita en vía judicial la resolución del contrato por expiración del plazo considerando que el contrato había quedado extinguido el 31 de diciembre de 2014.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial estima sustancialmente el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia desestimando la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 06/11/2018, estima el recurso, casa la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado en cuanto al motivo segundo, que denuncia la infracción de la DT 3.ª de la LAU 1994, pues reconoce un alcance al hecho del traspaso producido en el año 1992 que no se corresponde con lo previsto en dicha disposición transitoria.

Es lo cierto que quien era arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 procedió al traspaso del local en favor de la hoy demandada en fecha 15 de enero de 2002 de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del TR 1964. Para este caso la DT 3.ª contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley", aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

En este caso, el traspaso producido a favor de la demandada en el año 2002 produciría su efecto hasta veinte años después de la entrada en vigor de la LAU 1994, extinguiéndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que ha tenido lugar el 31 de diciembre de 2014 como sostiene la parte demandante.

En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del  que a su vez traspasó el local a la demandada en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994.

miércoles, 21 de noviembre de 2018

ASNEF/EQUIFAX, indemnización por incorrecta inclusión.


Hechos:

Entidad de crédito que, sin previo requerimiento de pago, incluye al deudor de 439,67 euros en el fichero de morosos ASNEF/EQUIFAX.

El perjudicado reclama en concepto de daños y perjuicios la cantidad  de 4.000€.

El juzgado de primera instancia apreció intromisión ilegítima en el derecho al honor y condenó a la demandada al pago de la indemnización solicitada.

La Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación en el sentido de fijar la indemnización en la suma de 1.000€.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de noviembre de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial:
Invoca el Tribunal Supremo en la sentencia 261/2017, de 26 de abril, que hace una síntesis de la doctrina relevante sobre la materia, de interés para el recurso, sostenida por la sala.

I.- El artículo 9.3 de la Ley Orgánica 1/1982 que señala: La existencia de perjuicio se presumirá siempre que se acredite la intromisión ilegítima. La indemnización se extenderá al daño moral que se valorará atendiendo a las circunstancias del caso y a la gravedad de la lesión efectivamente producida, para lo que se tendrá en cuenta en su caso, la difusión o audiencia del medio a través del que se haya producido. También se valorará el beneficio que haya obtenido el causante de la lesión como consecuencia de la misma.

II.- También ha afirmado la sala que no son admisibles las indemnizaciones de carácter meramente simbólico.

III.- La inclusión de los datos de una persona en un registro de morosos sin cumplirse los requisitos establecidos por la LOPD, sería indemnizable en primer lugar la afectación a la dignidad en su aspecto interno o subjetivo, y en el externo u objetivo relativo a la consideración de las demás personas.

En el presente supuesto, descartada la fijación de indemnizaciones simbólicas o que se relacione el quantum con la escasa trascendencia de la deuda, por ser pequeña, ello no empece a que la indemnización tenga que ser, forzosamente, elevada.

Como hemos expuesto se habrá de tener en cuenta y ponderar las circunstancias concurrentes en cada caso, utilizando criterios de prudente arbitrio. Así ha obrado la audiencia en la sentencia recurrida.

Podría haber motivado más, pero se ha de reconocer los escasos mimbres que ha aportado la parte recurrente para esa pretendida motivación.

No consta las consultas efectuadas a los datos inscritos y, por ende, el potencial peligro por su difusión, a efectos de adquisición de bienes de consumo.

Si a ello se une que se trata de persona jubilada y sin actividad profesional o empresarial que pudiese verse afectada, es incuestionable la cantidad que fija la sentencia recurrida.

En atención a las circunstancias no puede calificarse de simbólica, ni tampoco de poco disuasoria para la empresa, pues supera suficientemente el beneficio obtenido por la financiación o venta a plazos del bien.

Tampoco de disuasoria para el recurrente, pues ha impetrado la tutela judicial efectiva de sus derechos con el beneficio de justicia gratuita, con lo que la administración de justicia ha tutelado adecuadamente su derecho.

martes, 13 de noviembre de 2018

Propiedad Horizontal: Reclamación a la Comunidad de daños por agua.


El arrendatario de un local comercial, después de varias reclamaciones previas sin éxito, el 11 de mayo de 2016, demanda a la Comunidad de Propietarios y su aseguradora reclamando los daños producidos por inundación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar la excepción de prescripción de la acción al sostener que nos encontramos en presencia de una responsabilidad extracontractual al fijar el "dies a quo" de la prescripción el 26 de diciembre de 2014, fecha en que lo supo el agraviado el alcance de los daños causados en los bienes de su propiedad, sin que la denuncia ni el acto de conciliación puede considerarse motivos de interrupción de la prescripción formulada.

La Audiencia Provincial de Cuenca, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho, estima el recurso de apelación del demandante y revoca la sentencia del Juzgado, ordenando se le devuelvan los autos para que dicte sentencia, en la que resuelva la cuestión de fondo planteada.

Considera la Audiencia que el primer motivo de recurso, inexistencia de prescripción invocando que la a responsabilidad que ahora se juzga no es extracontractual sustentada en el art. 1902 del Código Civil, sino que es derivada del régimen legal de la propiedad horizontal, producto de sus obligaciones de conservación de los elementos comunes establecidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo caso el plazo de prescripción sería de cinco años, no es atendible, ya que a nuestro entender, se ejercita expresamente una acción de responsabilidad extracontractual -dado que no es comunero- y como fundamento de derecho material los correspondientes preceptos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo estima el segundo motivo de recurso , error en la apreciación de la prueba, ya que la arrendatario formuló el 5 de mayo de 2015, denuncia ante la policía  de una fuga de agua y de los daños causados en los productos que tenía almacenados.

Es doctrina consolidada que seguido un pleito penal sobre los mismos hechos, éste subsiste, como impedimento u obstáculo legal para el ejercicio de la acción civil en el orden correspondiente, hasta que no alcance firmeza la sentencia absolutoria o resolución de sobreseimiento libre o provisional y, por tanto, archivo, una vez notificada al perjudicado, esté o no personado en las actuaciones"

En aplicación de la doctrina expuesta resulta -a falta de datos concretos respecto de la notificación del Auto por el que se acordó el archivo de la causa penal- que por Auto de 27.09.2015 se confirmó el Auto anterior de archivo de la causa penal y siendo que los hechos denunciados en vía penal son los mismos que son objeto del presente procedimiento (daños en los productos almacenados en el local arrendado) debemos partir de los siguientes hitos temporales:
* 26/12/2014, constatación por parte del perjudicado de la causación de los daños:
* 05/05/2015, denuncia penal, que interrumpe la prescripción de la acción.
* Auto de 27/09/2015, archivo de la causa penal.
* 11/05/2016: demanda en vía civil.

No ha transcurrido, pues, el plazo de un año para el ejercicio de la acción civil y, en consecuencia, procede desestimar la excepción de prescripción apreciada en la instancia.