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martes, 19 de junio de 2018

Propiedad Horizontal. Reclamación de cuotas a una copropietaria morosa.


La Comunidad de propietarios reclama judicialmente a una copropietaria la cantidad de 18.607,82 euros en concepto de gastos de comunidad según la certificación de deuda emitida por el secretario administrador.

La demandada se opone porque la deuda no estaba correctamente calculada, precisando que no cabe incluir dentro del importe de la deuda la totalidad de las tasas judiciales ya que no cabe reclamárselas porque ha sido beneficiaria de justicia gratuita.

Tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación estiman la demanda por considerar que el motivo de oposición, indebida inclusión en la liquidación de gastos de las tasas judiciales ya que es beneficiaria de justicia gratuita, no es admisible para eludir el pago de dichos gastos puesto que el art. 18 LPH prevé el cauce de impugnación de acuerdos y a dicho cauce debería haber acudido la parte demandada si no estaba de acuerdo con lo aprobado en relación a que debe abonar las tasas judiciales, y no lo ha hecho, no pudiendo hacerlo en este procedimiento sino en otro de impugnación de acuerdos en la que la ahora demandada fuera demandante.

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de junio de 2018, desestima el recurso de casación de la demandada copropietaria y confirma las resoluciones anteriores.

Considera el Supremo que en el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.
En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención».

Precisamente es lo que hace el art. 18. 1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley.

Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos.

En el presente supuesto en el que encajaría el acuerdo comunitario objeto del recurso, sería aquél por el que la Comunidad aprueba la liquidación de gastos de la misma, e incluye entre ellos los gastos procesales, que en este caso son las tasas judiciales (documento nº cinco de los apartados con la demanda), que ha tenido que soportar como litigante la Comunidad.

Tal inclusión la hace al amparo del art. 9.1.e) LPH , que establece las obligaciones de cada propietario.

Si tal acuerdo se acomoda o no a la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que la interpreta no se pone ahora en tela de juicio.

Lo que se plantea es si se trata de un acuerdo nulo, sin posibilidad de sanación, o un acuerdo anulable cuya impugnación se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad.

La conclusión es que el acuerdo de contravenir una ley, sería la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 9.1.e), y en tal supuesto, según la doctrina de la sala, el art. 18.1 a ) exige la necesidad de su impugnación.

Como la recurrente no actuó así, el acuerdo ha devenido firme, según razona y motiva la sentencia recurrida, sin que ésta contradiga, pues la doctrina de la sala.

miércoles, 13 de junio de 2018

La protección al honor y los foros de Facebook


El perjudicado, que ve desestimada su demanda por daños al honor tanto en primera instancia como en apelación, por supuestos insultos vertidos en un foro de Facebook, de acceso restringido, recurre en casación al Supremo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de mayo de 2018, desestima el recurso y confirma las anteriores resoluciones por considerar que es exigible una cierta intensidad ofensiva a la conducta del demandado para que pueda ser considerada constitutiva de una vulneración ilegítima del derecho al honor:

1.- La sala considera que la argumentación que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han utilizado para resolver el litigio, sustancialmente coincidentes, es correcta.

2.- El contexto en que se desarrollaron los hechos fue el de un foro cerrado en una red social, en el que, por las horas en que tuvieron lugar, participaban pocas personas, el tono de la discusión era agrio y varios participantes se estaban cruzando insultos y descalificaciones.
El propio demandante participaba de esta dinámica pues justo antes de que se produjeran las manifestaciones del demandado que considera ofensivas para su honor, el demandante había llamado "mierda" y "guarra" a otra participante en el foro.

3.- Esta intervención en foros de Internet en los que los participantes se cruzan mensajes escritos sobre la marcha es equiparable a los debates orales, en los que la jurisprudencia de este tribunal ha apreciado que el acaloramiento y el intercambio recíproco de acusaciones puede minorar la ilegitimidad de la conducta ofensiva objeto de la demanda ( sentencias 288/2015, de 13 de mayo , y 551/2017, de 11 de octubre ).

4.- Es cierto que las manifestaciones ofensivas proferidas por el demandante en el foro no habían sido dirigidas al demandado. Pero cuando la sentencia recurrida hace referencia a esas manifestaciones del demandante no pretende justificar la conducta del demandado como motivada por un animus retorquendi sino para explicar que el demandante había aceptado participar en un debate en un foro social que se estaba desarrollando en términos agrios e irrespetuosos, circunstancias en cuya concurrencia participaba activamente el demandante.

5.- Las expresiones del demandado referidas al demandante permanecieron poco tiempo en el foro, pues la administradora las borró. Por las horas en que se produjeron (hacia las 7 de la mañana), el poco tiempo que estuvieron en el foro y el carácter cerrado del mismo, tuvieron muy poca difusión. Además, el demandado se retractó de ellas en el mismo foro y en el acto de conciliación a que fue convocado por el demandante.

6.- Por otra parte, las expresiones utilizadas por el demandado, siendo desagradables, tenían una intensidad ofensiva limitada, pues por el contenido total de los mensajes quedaba evidenciado que no estaba acusando al demandante de haber cometido un delito de estafa, sino de haber defraudado las expectativas que, como abogado, había depositado en él una comunidad de propietarios que había pagado sus servicios.

7.- La conclusión de lo expuesto es que la afectación del honor del demandante no ha alcanzado una intensidad suficiente para ser considerada como una vulneración ilegítima del derecho fundamental al honor. Por esa razón, la desestimación de la demanda ha sido correcta.

jueves, 7 de junio de 2018

El nogal de la discordia


La sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de veintinueve de enero de dos mil dieciocho, resuelve un peculiar litigio.

El dueño de una vivienda demanda a los dueños del inmueble situado al otro lado de la calle justo enfrente de su casa porque del nogal de su huerta a unos cinco metros de distancia y cuyas ramas invaden la vía pública, cuando caen las hojas en otoño, invaden el tejado de la vivienda del actor, esta acumulación puede producir atascos en los canalones y bajantes que hace se desborde el agua. Las flores caídas en primavera también alcanzan el tejado.

Solicita se condene a los demandados  realizar las operaciones o trabajos oportunos para eliminar las hojas procedentes del nogal litigioso caídas sobre su tejado, y también los trabajos necesarios para eliminar la especie de moho- musgo originado en las tejas consecuencia de las flores que se depositan en primavera, y que se adopten las medidas necesarias a fin de que cesen las inmisiones en su finca, las flores en primavera y las hojas en otoño, de suerte que el cese sea definitivo.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Álava estima en parte el recurso de apelación condenando a los demandados podar el nogal impidiendo que las ramas vuelen por la vía pública, y que no alcance una altura superior a los cuatro metros, el mantenimiento y poda se deberá realizar todos los años. El nogal está en la propiedad de los demandados y guarda la distancia con la vivienda del actor, por tanto, no podemos ordenar su tala. En el futuro será inevitable que las hojas y las flores invadan el tejado del actor como consecuencia de la acción del viento y otras acciones meteorológicas, pero se evitará la acumulación de tanta hojarasca como la caída en este tiempo. Si no realizan la poda en el plazo de un mes se hará a su costa. En los sucesivos años la poda deberá realizarse antes de marzo.

La vivienda del actor está en un pequeño pueblo, es inevitable que hojas, ramas pequeñas, y flores alcancen su tejado, siempre habrá molestias de este tipo, deberá realizar labores de mantenimiento del mismo, si bien, con la medida dispuesta en el párrafo anterior las molestias disminuirán y también podrán evitarse los problemas previstos de cara al futuro.

La segunda petición, realizar trabajos para eliminar la especie de moho-musgo del tejado ya hemos dicho que no queda acreditado que sea consecuencia de la caída de flores en primavera, cuando se realizan las fotografías es otoño, de lo contrario el canalón no estaría con esa cantidad de hojas. No podemos estimar esta pretensión.

martes, 22 de mayo de 2018

La obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias.


El artículo 500 del Código Civil señala que: El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.

Con base en ese precepto legal, el nudo propietario reclama judicialmente al usufructuario de una finca realizar determinadas reparaciones en ella y, subsidiariamente, la condena al pago del importe de dichas obras que, según la estimación que hacía el propio demandante, alcanzaba un total de 52.726,24 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que las reparaciones solicitadas resulta de imposible realización por disposición legal o reglamentaria y, en tal caso, la falta de reparaciones no es imputable a la demandada, sino que la pérdida de posibilidades de aquella construcción ideada como casa de aperos de labranza se ha producido sin culpa suya, sino por imperativo de las normas urbanísticas y en tal caso, la obligación de mantener con el objetivo final de restituir en el mismo estado en que se recibió al concluir el usufructo es de imposible cumplimiento.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, interpuesto por el nudo propietario, condenando a la usufructuaria a que realizara unas reparaciones ordinarias, y excepcionó determinadas reparaciones que solicitaba el demandante porque consideró que tenía razón la demandada al señalar que se referían a partidas que eran inexistentes en el estado de la técnica en el momento en que la casa fue ampliada en 1969.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de abril de 2018, estimó parcialmente el recurso de casación interpuesto por la usufructuaria y condenó a ésta a realizar, de entre las reparaciones ordinarias a que se refiere el fallo de la sentencia recurrida, aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello

Considera el Supremo que a obligación legal del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias impuesta por el art. 500 CC es configurada en nuestro ordenamiento como una auténtica obligación exigible durante toda la vida del usufructo, porque el nudo propietario tiene interés en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore. Es una obligación que nace con el inicio del derecho del usufructo y no con la entrada en posesión de la cosa y su fundamento es el propio deber de conservar y cuidar diligentemente los bienes usufructuados.

El art. 500.2 CC define las reparaciones ordinarias como las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. El nudo propietario, por tanto, no podría pedir mejoras, obras que incrementen el valor de la cosa dada en usufructo, pero sí las reparaciones indispensables para su conservación, las que permitan continuar disfrutando de la cosa en el estado que se recibió para mantener su función y utilidad. El nudo propietario tampoco podría exigir la reparación de los deterioros naturales y consustanciales al uso adecuado de la cosa conforme a su destino

En el caso, corrigiendo la valoración de la sentencia de primera instancia, que entendió que los materiales empleados en la construcción habían agotado su vida útil y que las reparaciones solicitadas pretendían transformar lo que en origen fue una caseta de labranza en una segunda residencia, la sentencia de la Audiencia Provincial considera probado que las reparaciones que exige el nudo propietario (con las excepciones que establece la propia sentencia en su fundamento quinto) son reparaciones exigibles al usufructuario porque el deterioro y los desperfectos de la casa proceden de la falta de mantenimiento durante un número prolongado de años.

En el supuesto objeto del presente recurso, a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.

Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias ( arts. 500 y 497 CC ) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.

martes, 15 de mayo de 2018

La doctrina de los actos propios y el retraso desleal en el ejercicio de un derecho


HECHOS:

Con fecha 17 de marzo de 2008, una entidad bancaria concierta con su empleado un crédito a treinta años, sin garantía hipotecaria, por importe de 95.869 €,, para la adquisición de una vivienda.

En dicho contrato de préstamo se hace constar que se considerará vencido el préstamo si el prestatario dejase por cualquier concepto de pertenecer a la plantilla activa de la entidad, sin perjuicio de lo establecido en el Estatuto de Empleados, respecto de las situaciones de excedencia.

Ese mismo día el empleado y su esposa suscribieron con la entidad otro contrato de préstamo por importe de 128.000 €, con un plazo de duración de treinta años. En este contrato no se contenía una cláusula como la anteriormente transcrita.

El 11 de junio de 2008, se produce el despido del empleado prestatario.

Los días 30 de enero y 5 de febrero de 2013, la entidad  comunicó a los prestatarios y a la fiadora el vencimiento anticipado de ambos préstamos, por la razón de haber causado baja prestatario en la plantilla de la entidad, y requirió la devolución de los capitales pendientes.

Los interesados presentaron demanda solicitando se declarase la vigencia de los dos contratos de préstamo.

El juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia por la que declaró la vigencia del segundo de los préstamos, al no haberse pactado ninguna cláusula de vencimiento anticipado ligada a la permanencia del prestatario como empleado de la entidad prestamista.

La Audiencia Provincial en apelación desestimó el recurso y confirmó dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de abril de 2018, estimo el recurso de casación de los prestatarios y declaró la vigencia y efectividad de los dos contratos de préstamo.

Considera el Supremo que si el ejercicio de una facultad contractual de vencimiento anticipado de un préstamo vinculada a la existencia de una relación laboral, contraviene los actos propios de la entidad prestamista al activarse cuatro años y medio después de haberse extinguido el contrato de trabajo y supone un retraso desleal en el ejercicio del derecho, debe analizarse la concurrencia de tres requisitos:

(i) El transcurso de un período dilatado de tiempo durante el cual el titular del derecho se ha mantenido inactivo sin ejercitarlo. No obstante, a diferencia de lo que sucede con la prescripción o la caducidad, no basta con el mero transcurso del tiempo, sino que tiene que ir acompañado de unas circunstancias que hagan desleal el retraso en el ejercicio del derecho.

(ii) La inactividad del titular del derecho durante ese periodo de tiempo, pudiendo haberlo ejercitado.

(iii) Y, por último, como ya ha quedado apuntado, la confianza legítima del sujeto pasivo de que el derecho ya no va a ser ejercitado. Debe ser el titular del derecho quien genere esa confianza, lo que supone algo más que su mera inactividad.

Conforme a tales presupuestos, no cabe compartir las valoraciones jurídicas en las que se basan las conclusiones de la Audiencia Provincial, porque sí apreciamos la concurrencia de los requisitos necesarios para estimar que la entidad prestamista ha ido contra sus propios actos y con el ejercicio tardío de la facultad de vencimiento anticipado del préstamo ha violado la confianza legítima que había creado en los deudores sobre la vigencia del contrato:

(i) En primer lugar, el tiempo en que tardó en ejercitarse la facultad de vencimiento anticipado es relevante, puesto que, estando vinculado el préstamo a la relación laboral entre las partes, hasta el punto de que se enmarcó en las previsiones del convenio colectivo y del estatuto de los empleados de Cajas de Ahorros, hubo una diferencia de cuatro años y medio entre el despido y la comunicación de que se daba por vencida la póliza.

(ii) También concurre la inactividad de la parte acreedora, que en la documentación referente al despido no hizo ninguna mención al préstamo y mantuvo subsistente este contrato sin objeción de ningún tipo, no ya en ese momento, sino durante el dilatado lapso de tiempo antes indicado.

(iii) Y en último término, se creó en el prestatario y en la fiadora una confianza legítima en que no se iba a ejercer la facultad de vencimiento anticipado, pues no solo no se activó en conexión con el despido -como hubiera sido lo lógico dado el nexo funcional entre el contrato de trabajo y el préstamo-, sino que se siguieron pasando al cobro los recibos mensuales durante el extenso periodo de tiempo antes dicho, e incluso se comunicaron las revisiones del tipo de interés variable pactado. De modo que el prestatario y la fiadora pudieron creer razonablemente, en atención a los actos propios de la entidad acreedora, que ésta había optado por mantener la vigencia del préstamo pese a la extinción de la relación laboral.