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martes, 12 de julio de 2016

Renta antigua: Derecho de retorno del inquilino



En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se reconoce a los inquilinos, el derecho de retorno a su alquiler cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

Sin embargo ni el Juzgado de 1ª Instancia, ni la Audiencia Provincial en apelación, ni el Tribunal Supremo (s. 27 de junio de 2016) han reconocido este derecho a un inquilino de "renta antigua" que se vio obligado a desalojar su vivienda por Decreto del Ayuntamiento de 9 de febrero de 2000, al encontrarse el edificio en situación de ruina. Sin embargo el inmueble fue adquirido por una sociedad que procedió a su rehabilitación, razón por la que el inquilino desalojado solicitó que se hiciera efectivo su derecho de retorno arrendaticio.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que el contrato de arrendamiento había quedado extinguido cuando se produjo la declaración de ruina total del inmueble el 9 de febrero de 2000, lo que impide la posibilidad de retorno

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación razonando que en el sentido de que el derecho de los arrendatarios del inmueble -que es demolido o rehabilitado en su integridad- a que se les proporcione una nueva vivienda de similares características exige como condición previa que la actuación urbanística -aislada o asistemática y no expropiatoria- venga exigida por el planeamiento urbanístico, concepto en el que no tiene adecuado encaje la declaración de ruina acordada por el Ayuntamiento de Sevilla, ya que la resolución administrativa no se adoptó por exigencias del planeamiento urbanístico sino como consecuencia de la incoación y tramitación del expediente contradictorio de ruina, en cuyo transcurso se decretó el desalojo del edificio y la ejecución de determinadas obras de rehabilitación; todo ello con la declaración de ruina total del edificio, que efectivamente es un acto administrativo pero no es propiamente una actuación urbanística exigida por el planeamiento.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que según la regulación contenida en la LAU 1964 (artículo 114 ), el arrendamiento quedaba resuelto, entre otras causas, por la declaración de ruina de la finca acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados.

Por otra parte resume la doctrina jurisprudencial existente acerca de la obligación de reparación por parte del arrendador, en el siguiente sentido:
A) La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos.
B) No son reparables con arreglo de dicha normativa ( arts. 1.554.2.º CC y 107 LAU de 1964 ) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina
C) No existe razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad

En definitiva en este caso se trata de una situación de ruina total del inmueble, supuesto en que procede la resolución de los contratos de arrendamiento que se hallen vigentes sobre el mismo. Tampoco se trata aquí del supuesto de derecho de retorno a que se refiere la Disposición Adicional Octava LAU 1994 por causas de carácter administrativo que no son equiparables al supuesto de ruina, como acertadamente ha puesto de manifiesto la sentencia recurrida mediante los razonamientos que se han recogido con anterioridad.

lunes, 4 de julio de 2016

Propiedad Horizontal: Legitimación del Presidente para demandar por obras en la fachada.



El Presidente de la Comunidad demanda a uno de los condueños por la realización de obras que alteraban la estética de un elemento común como era la fachada y haberse realizado sin autorización previa de la junta de propietarios, para que  se le condenara a reponer a su costa el inmueble y los elementos comunes afectados.


El demandado se opuso a la demanda y planteó, con carácter preliminar, la excepción de falta de legitimación activa ad causam de la parte actora por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad contra los propietarios afectados.


La sentencia de primera instancia estimó la demanda por razones de fondo tras rechazar la excepción procesal planteada, sobre la que declaró, en su fundamento de derecho segundo, que debía ser desestimada porque, siendo cierto, a tenor del acta de la junta, que el acuerdo para ejercitar acciones legales no estaba en el orden del día, también lo era que dicho acuerdo fue debidamente notificado al demandado y no fue impugnado en su día.


La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del demandado y confirmó la sentencia de primera instancia, por entender que no puede aceptarse que el acuerdo de 6 de agosto de 2007 -por el que no se aprobaron cerramientos como el realizado por el demandado en su terraza y que no fue impugnado por él- esté afectado de nulidad radical pues, contrariamente a lo que se alegaba en el recurso, en ningún caso la junta decidió sobre algo que no estuviera en el orden del día, dado que en el punto 11 se planteó someter a aprobación la cuestión de si procedía el cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y a la zona ajardinada y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre, lo que permitía tomar un acuerdo de no aprobación como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización


El Tribunal Supremo, sentencia de  24 de junio de 2016 desestima el recurso de casación, basado en la vulneración del art. 14 e) en relación con el art. 13.3,ambos de la LPH.


Considera el Supremo que como concluye la reciente STS5/11/2015, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las STS10/10/2011, 27/03/2012, y 12/12/2013) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.


Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.


Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias.


En el presente caso la controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo.
 
Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta

miércoles, 29 de junio de 2016

Local Renta Antigua: Jubilación del inquilino



El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de junio de 2016, resuelve un interesante asunto sobre la jubilación del inquilino como causa de extinción del alquiler del local en que ejerce su actividad.

En un contrato de arrendamiento de local de negocio firmado  el 1 de septiembre de 1967, el inquilino es calificado como afecto de invalidez permanente en fecha 16 marzo 1990, en su oficio de trabajador de la fábrica de artillería. Pero sigue trabajando en la actividad comercial del local de negocio, presentando al efecto sus declaraciones fiscales. El artículo 143. 4 de la Ley General de la Seguridad Social impone que cuando el beneficiario de la declaración de invalidez, cumple 65 años la pensión de invalidez pasa a ser pensión de jubilación, lo que se produjo en 2005.
Con tal motivo la arrendadora insta judicialmente la extinción del contrato de arrendamiento con forme a lo previsto en la DisposiciónTransitoria tercera, B.3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la jubilación del arrendatario producida antes del 1 de enero de 1995 (el 16 marzo 1990) tuvo sus consecuencias jurídicas, respecto a la relación arrendaticia, manteniendo en pleno vigor el derecho arrendaticio en cuanto el jubilado continuaba como titular del negocio.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima la apelación y revoca esa sentencia  por entender que el arrendatario en 1990 pasó a situación de invalidez, no de jubilación; esta última tuvo lugar al cumplir la edad de 65 años, edad general de jubilación, y así está establecido en el art. 143.4 de la Ley General de Seguridad Social conforme al cual las pensiones de incapacidad permanente, cuando sus beneficiarios cumplan la edad de 65 años, pasarán a denominarse pensiones de jubilación, cumpliendo en el supuesto de autos tal edad en el año 2005. Ocurriendo pues la jubilación ya entrada en vigor la norma que la contempla como causa de resolución del contrato arrendaticio, procede estimar la demanda resolutoria, previa estimación del recurso y revocación de la sentencia.

El Tribunal Supremo confirma la sentencia anterior y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera el Supremo que los términos jurídicos de jubilación y titularidad de actividad empresarial no son equiparables, pues jubilación es el nombre que recibe el acto administrativo por el que un trabajador en activo, ya sea por cuenta propia o ajena, pasa a una situación pasiva o de inactividad laboral, tras alcanzar una determinada edad máxima legal para trabajar, mientras que el empresario individual (autónomo) es una persona física que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad comercial, industrial o profesional, que generalmente se asocia con el autoempleo, dado que el propietario de la empresa es a su vez trabajador en la misma, independientemente de la actividad que desarrolle y del tipo de trabajo que realice. Es decir es empresario y trabajador al mismo tiempo y por tanto como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial.

La STS del 21 enero 2013 reitera lo anterior y dice expresamente que la jubilación determina la extinción del contrato aunque siga al frente de la actividad empresarial; o, puede añadirse, siga en la situación de invalidez: Dice así: Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 establece que: "[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial". Asimismo declara que: La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas.

De lo que se deduce que la jubilación es la que determina la extinción de la relación arrendaticia, sin importar que siga trabajando o cualquier otra cosa, como el que haya sido declarado antes con invalidez que se le aplica a su anterior relación laboral, no a la arrendaticia. Esta queda extinguida por la jubilación.
 
En definitiva el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia, independientemente de que (después) siga con su actividad o (antes) haya sido declarado inválido para otro trabajo.

jueves, 23 de junio de 2016

¿Es motivo de nulidad la incomparecencia del Procurador en el acto de la vista?



En un juicio ordinario de reclamación de cantidad, ante la incomparecencia del Procurador de los demandantes  en el acto de la vista, por causas que ellos ignoraban, la juez de primera instancia tuvo por incomparecida a la parte actora, practicándose únicamente la prueba documental propuesta por la parte demandada y no la que había sido admitida a los demandantes, a los cuales no dejó intervenir.

Posteriormente dictó sentencia desestimando la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la demanda por entender, entre otros razones que se concedió un tiempo a la parte para intentar la comunicación con la Procuradora para conocer y justificar la razón de la incomparecencia. Transcurrido el tiempo concedido, al no dar justificación alguna sobre la incomparecencia de la Procuradora, se procedió a la celebración del juicio sin tener por comparecida a la parte actora. no puede considerarse como circunstancia de fuerza mayor (artículo 183.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) prevista como causa de suspensión y de nuevo señalamiento del juicio la supuesta enfermedad alegada por la Procuradora mediante escrito presentado al día siguiente pues el parte médico que acompaña está expedido a las 22,19 horas del día 26 de julio cuando el juicio estaba previsto ese mismo día a las 9,00 horas en el que se indica que padece "desde hace 24 hs inicia dolor abdominal intenso tipo cólico". No se acredita suficientemente la existencia de causa de fuerza mayor pues no estaba impedida la Procuradora para comunicar al Juzgado al momento de la celebración del juicio su imposibilidad para asistir al mismo o, al menos, haber informado con anterioridad al Letrado de las razones de su incomparecencia.

Sin embargo el Tribunal Supremo sentencia de 15 de junio de 2016, estima el recurso de casación y declara la nulidad de las actuaciones realizadas desde la celebración del juicio, volviendo al momento procesal anterior al mismo para nuevo señalamiento.

Considera el Supremo que ha de apreciarse la infracción procesal invocada y anular la sentencia recurrida, así como la de primera instancia, volviendo a la fase procesal de celebración del juicio en primera instancia a efectos de que se celebre el mismo con respeto a dicho derecho fundamental de carácter procesal

Es cierto que el legislador ha querido que en el acto del juicio las partes comparezcan representadas por su procurador y asistidas de abogado, lo que viene establecido en el artículo 432.1 LEC como garantía procesal de la propia parte y no de la contraria ni de la actuación del tribunal. En el caso presente los demandantes comparecieron por sí con su abogado defensor, no haciéndolo la procuradora que los representaba por causas en ese momento ignoradas, sin que pudiera ser localizada pese a que consta que se intentó.

Ante tal situación, cabía a la juzgadora de primera instancia adoptar distintas soluciones y optó finalmente por la más perjudicial para los derechos de la parte demandante, que quedó indefensa al no poder practicar la prueba que le había sido admitida, ya que se le tuvo por no comparecida.

La norma del artículo 432 LEC -que se considera infringida- es clara al requerir la presencia de procurador y letrado para que la comparecencia de la parte en el juicio pueda entenderse correctamente efectuada. No obstante, ante una situación como la que se dio en el caso presente en que, sin conocimiento de la causa motivadora por la parte ni por su abogado, no comparece la procuradora y no es posible su localización, es preciso determinar si resulta proporcionada, y acorde con los derechos constitucionales de tutela judicial y defensa en juicio, la consecuencia de tener por no presente a la parte y privarle de cualquier intervención, incluida la práctica de la prueba que se le había admitido y que podía llevarse a cabo en ese momento sin detrimento alguno de derechos para la contraria.

La inasistencia del procurador al acto del juicio, cuando le consta el señalamiento y no alega causa justificada para ello, podrá comportar incumplimiento de deberes profesionales de carácter estatutario y de las obligaciones propias de la relación de apoderamiento, con las consecuencias a que haya lugar -incluso el artículo 553-3º LOPJ prevé la incomparecencia como generadora de posible responsabilidad disciplinaria exigible por el tribunal- pero no ha de suponer la privación al litigante de toda posibilidad de defensa en juicio cuando el mismo está presente y asistido técnicamente por abogado.

A tal conclusión conduce, además, la propia previsión del legislador para el caso de la suspensión de vistas, regulada en el artículo 188 LEC , pues en su apartado 1.5º dispone que la celebración de las vistas en el día señalado sólo podrá suspenderse en los siguientes supuestos y, entre ellos, «por muerte, enfermedad, imposibilidad absoluta o baja por maternidad o paternidad del abogado de la parte que pidiere la suspensión, justificadas suficientemente a juicio del secretario judicial, tales hechos se hubiesen producido cuando ya no fuera posible solicitar nuevo señalamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 183, siempre que se garantice el derecho a la tutela judicial efectiva y no se cause indefensión ...».

La lectura de dicha norma pone de manifiesto que la concurrencia de iguales circunstancias -que incluso pueden ser inmediatas a la celebración del juicio- no está previsto que provoquen la suspensión de la vista cuando afectan al procurador y no al abogado, siendo así que en cualquier caso si el tribunal considera imprescindible en el caso dicha presencia siempre puede instar a la parte a que se lleve a cabo la sustitución por otro procurador en los amplios términos que permite el artículo 29 del Estatuto General de los Procuradores de los Tribunales de España, aprobado por Real Decreto 1281/2002, de 5 de diciembre , incluso sin necesidad de apoderamiento previo, como también prevé el artículo 543.4 LOPJ ; igualmente la ley no ha exigido de modo especial la presencia del procurador en la audiencia previa al juicio cuando comparezcan las propias partes, según dispone el artículo 414 LEC .