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martes, 15 de enero de 2019

El concepto de denegación de prórroga por necesidad en la LAU actual


Parece claro que conforme a lo previsto en el artículo 9.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho que se concede al arrendador es denegar la prórroga del contrato al inquilino, si necesita la vivienda; ello permite afirmar que si se pacta una duración del alquiler de cinco años, el arrendador no podrá ejercer ese derecho hasta que no transcurra el plazo pactado, que será cuando ese alquiler entre en prórroga.


Por otra parte el precepto citado, en ningún momento establece que el casero deba acreditar la necesidad que invoca, solamente se le exige ocupar esa vivienda en el plazo de tres meses.


Pues bien, una peculiar sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de noviembre de 2018, parece contradecir lo anteriormente expresado.


El arrendador de una vivienda, contrato firmado el 15 de octubre de 2013, por un plazo de cinco años, es decir hasta 15 de octubre de 2018, solicita y obtiene del Juzgado, en sentencia de 9 de octubre de 2017, la extinción del contrato de arrendamiento por rquedar acreditada la necesidad de la vivienda arrendada por parte de la arrendadora para destinarla a vivienda permanente para sí .


La Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia citada desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.


Considera la AP que las alegaciones de las partes se mueven en planos distintos, pues mientras la actora hace hincapié en la necesidad que tiene de ocupar la vivienda de su propiedad arrendada a la demandada, ésta se refiere a la mala fe y al enriquecimiento de la actora como consecuencia de su desleal proceder que determinó al arrendatario a hacer obras que, de saber que tendría que marchar, no hubiera emprendido.


Es de destacar que, no obstante sus alegaciones, la parte demandada no reconviene interesando las consecuencias que serían lógicas desde su propia argumentación (particularmente, la indemnización de los perjuicios seguidos a la arrendataria por la situación que denuncia).


Por ello, nos encontramos con una sola acción, la de resolución por necesidad. Pues bien, partiendo de esta situación, hay que concluir con la sentencia apelada que la situación de necesidad invocada se ha acreditado, puesto que la vivienda que ocupaba la actora ha pasado a propiedad del Banco y no se ha probado que tenga otra con la que satisfacer su necesidad de vivienda.


El motivo por el que la apelante dice que no hay necesidad es porque dice que la causa de la misma ya existía al tiempo de la contratación del arrendamiento. Pero, siendo ello cierto, no lo es menos que de ahí no puede colegirse, sin más, ánimo fraudulento cuando al alquilar la vivienda de autos, precisamente la actora pasaba a percibir unas rentas con las que, en principio al menos, su economía mejoraba y podría hacer frente a las deudas que dieron lugar a la ejecución.
 
Hay que subrayar sin embargo el comentario final de la sentencia, que parece tener en cuenta el argumento expresado al inicio: Y no podemos perder de vista, además, que ahora mismo ha transcurrido el plazo de cinco años previsto en el contrato, y la parte demandada continúa en la posesión de la finca.

miércoles, 9 de enero de 2019

¿Responde el Notario del asesoramiento fiscal a sus clientes?


HECHOS
El perjudicado demanda al notario, reclamando a cantidad de 251.359,58€, en concepto de responsabilidad por negligente asesoramiento fiscal prestado por un notario en el ejercicio de su profesión, ya que, como consecuencia del defectuoso asesoramiento prestado por el demandado, no pudo aplicar a una donación que le hicieron sus padres la reducción en la cuota prevista en la legislación valenciana.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda. Descartó que hubiera quedado acreditado el dolo, culpa o ignorancia inexcusable requeridos para declarar la responsabilidad civil (art. 146 del Reglamento notarial), puesto que el notario actuó en la convicción jurídicamente razonable de que la donación se perfeccionaba en el momento de la escritura pública y no con la mera transferencia bancaria realizada con anterioridad.

La Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación y condenó al notario a indemnizar por entender que el notario incurrió en error, que debió informar previamente de los requisitos exigidos por la normativa fiscal para disfrutar de la reducción de la base imponible y luego advertir en el momento de la escritura pública que había transcurrido el plazo para solicitar la reducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de diciembre de 2018, casó la sentencia de la Audiencia, desestimó íntegramente la demanda y confirmó la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que con carácter general debe afirmarse que el asesoramiento erróneo prestado por un profesional en materia propia de su actividad, aunque sea fuera del lugar en el que presta sus servicios, puede dar lugar a responsabilidad cuando, del conjunto de circunstancias, sea razonable deducir que tal asesoramiento ha sido la causa de un daño. Con todo, es indudable que no puede merecer la misma valoración el asesoramiento prestado en una consulta profesional realizada en la sede de trabajo del profesional, a la que el cliente acude buscando consejo, en especial cuando el negocio proyectado es de elevada cuantía, que la información improvisada suministrada en una conversación mantenida en un encuentro casual en un lugar estival. Este dato, unido a las demás circunstancias del caso, incluido el otorgamiento previo de otra donación ante otro notario, según resulta de la liquidación del órgano tributario a la que se refiere la sentencia de la Audiencia, impide valorar como razonable la explicación de que el modo de proceder del demandante y sus padres, esto es la transferencia de los primeros al segundo en el mes de agosto y que todos ellos comparecieran en la notaría en noviembre para otorgar la escritura de donación, obedeciera al asesoramiento del demandado.

Por lo que se refiere al momento del otorgamiento de la escritura la Audiencia considera que hubo negligencia "por cuanto al testimoniar la transferencia del importe de la donación y conocer que esta se había efectuado el 11 de agosto de 2010, debió advertir al demandante de que había transcurrido el plazo para solicitar la reducción del impuesto, lo que no hizo, procediendo el personal de la notaría a confeccionar la autoliquidación del impuesto solicitando en el mismo la reducción de la base liquidable". Esta sala no comparte la valoración de la Audiencia y considera que en el caso examinado no se advierte que la conducta del notario demandado sea susceptible de ser calificada como integrante de una infracción del deber de diligencia profesional. En el caso, no puede hablarse de un error que permita apreciar la culpa o ignorancia inexcusable del notario porque el tema ha sido discutido en los tribunales de justicia.

Con independencia de cuál sea la interpretación técnicamente correcta y con independencia de la solución que se haya podido imponer en la práctica tributaria, lo cierto es que la cuestión ha sido discutida en los tribunales y el actor no intentó agotar la vía administrativa, por lo que ni puede apreciarse negligencia profesional del notario ni el actor puede pretender que sea el notario quien asuma el pago de las cantidades liquidadas por el órgano tributario.

viernes, 28 de diciembre de 2018

El concurso de acreedores como causa de extinción de un alquiler de renta antigua.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado en 25 de febrero de 1975.

El arrendador, en concurso desde el 17 de noviembre de 2011, presentó demanda de incidente concursal, con fundamento en el art. 61.1 de la Ley Concursal (en adelante, LC), en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso, ya que la renta que se paga es muy baja para las condiciones de mercado y para las finalidades del concurso es más favorable que el bien esté libre de arrendatarios.

La sentencia de primera instancia consideró que el precepto aplicable era el art. 61.2 LC y estimó la demanda.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial lo estimó.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de noviembre de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que el presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad.

Se refiere el Supremo a una anterior sentencia dictada en el mismo concurso en la que se estimó procedente la resolución de un alquiler de local de negocio firmado en 1983 por entender que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, acabó con el régimen de prórroga forzosa, sin perjuicio del régimen transitorio respecto de la actualización de rentas y la duración de los contratos.

Estas consideraciones son trasladables al presente caso, pero la solución debe ser distinta, por las razones que a continuación expondremos.

 Mientras que, en el caso precedente, por tratarse de un local de negocio, las previsiones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecían con certeza temporal el momento en que el contrato, de no haber sido resuelto, se habría extinguido ex lege, en el presente, por tratarse de una vivienda, el tiempo de extinción, de no mediar la resolución interesada, no está previamente determinado, por cuanto conforme al apartado B) 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en caso de fallecimiento del arrendatario, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, e incluso si al fallecimiento de éste hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación por otros dos años o hasta que el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o hasta su fallecimiento si está afectado por minusvalía.

Esta incertidumbre sobre la posible duración del contrato de arrendamiento tiene relevancia en este caso, porque incluso podría determinar que la indemnización que hubiera que abonar a las personas con derecho en la subrogación supusiera más sacrificio económico que el beneficio posible obtenido con un nuevo arrendamiento a precio actual de mercado.

En cualquier caso, la resolución está condicionada a la indemnización, con cargo a la masa, que corresponde al contratante que se ve obligado a soportar la resolución en interés del concurso. Y en este caso, la parte recurrente ni siquiera menciona aproximadamente a cuánto alcanzaría esta indemnización, como si el interés del concurso fuera tan absoluto que hubiera de prescindirse de cualquier derecho de la otra parte.

Como bien dice la sentencia recurrida, uno de los factores para ponderar el interés del concurso es la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia.

En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.

martes, 18 de diciembre de 2018

El juicio verbal de desahucio y la cosa juzgada


HECHOS:

Al no haberse aportado el contrato de arrendamiento, el Juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago, a la que el inquilino se opone invocando que no es arrendamiento sino derecho de habitación verbal, por considerar que: ...nos encontramos ante una cuestión compleja que excede del carácter sumario del presente procedimiento.

Posteriormente se vuelve a desestimar la demanda de desahucio, en la que se aportó el contrato de arrendamiento, al apreciar la existencia de cosa juzgada formal e inadecuación de procedimiento porque el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en anterior juicio de desahucio por falta de pago seguido entre las mismas partes y en relación al mismo inmueble y contrato, desestimó la demanda al entender que nos hallábamos ante una cuestión compleja.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veinte de Mayo de dos mil dieciséis, estima el recurso de apelación, revoca sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato y condena al inquilino a pagar los alquileres adeudados más los que se hayan devengado durante la pendencia de este juicio y las que se devenguen hasta la fecha de la puesta a disposición de la vivienda, y a las costas.

El Tribunal Supremo con fecha 26 de septiembre de 2018 inadmite los recursos contra la anterior sentencia.

Considera la Audiencia Provincial que la cosa juzgada produce dos efectos; el excluyente y el prejudicial. Ambos están basados en un único y esencial motivo; la seguridad jurídica que impone, entre otras cosas, la huida de la contradicción e incompatibilidad de resoluciones entre las mismas partes por el mismo objeto o con objetos conexos y relacionados.

Sobre esta base, el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada se rige por la regla de la identidad. Excluye otro proceso entre las mismas partes por el mismo objeto e idéntica causa de pedir. Por esa razón, la comparación entre la demanda de ambos pleitos dará la pauta a seguir.

Lo que causa cosa juzgada es el fallo, y no los fundamentos jurídicos de la resolución externa que se trae al proceso posterior. Esos razonamientos pueden servir de guía valiosa de interpretación de los límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, pero no determinan su concurrencia.

En este caso, la sentencia que dictó el Juzgado de Primera Instancia, dejó imprejuzgada la acción de desahucio por falta de pago entablada al apreciar la inadecuación del procedimiento por considerar que la cuestión planteada presentaba complejidad y dispuso en el fallo: "Desestimar en la instancia la pretensión de la actora al entender que nos encontramos ante una cuestión compleja que excede del carácter sumario del presente procedimiento"

La demanda que ahora plantea el actor, aunque entabla la misma acción, frente al mismo demandado y con la misma causa de pedir, no permite apreciar la existencia de cosa juzgada porque el fundamento de la declaración de complejidad en el anterior juicio, que no entró en el fondo de la acción planteada, fueron los motivos de oposición del demandado que alegaba un derecho de habitación sobre la vivienda en cuestión, pero en este procedimiento tal causa de oposición no se ha planteado, de manera que no existe ahora cuestión compleja y se puede entrar en el fondo de la cuestión planteada.

Sobre el fondo, nada ha opuesto el demandado frente a la acreditación por parte del actor de la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 31 de Mayo de 1.994, y sobre la alegada falta de pago, sin que la parte demandada haya probado haber hecho pago de las rentas que se reclaman, por lo que la demanda ha de ser estimada.

martes, 11 de diciembre de 2018

Arras penitenciales >< Precontrato o promesa de compraventa


HECHOS

Se firma, el 27 de octubre de 2014, un contrato denominado por las partes de "arras penitenciales" cuyo objeto es una vivienda para su venta por 112.000 euros, haciéndose entrega de 4.000 euros en ese momento. En dicho documento aparece una cláusula del siguiente tenor: "Si llegado el 31 de diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de 2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y quedando liberada para vender a quien quiera".
El 16 de enero de 2015 se envía un burofax al comprador rescindiendo el contrato. Éste interpone demanda n ejercicio de la acción de incumplimiento de contrato de compraventa con mediación de arras confirmatorias, por cuanto no fue requerido a fin de que pagara el precio, dando por resuelto el contrato de manera unilateral

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que, en primer lugar califica el contrato litigioso como precontrato de venta o promesa de venta, en el que medió entrega de arras; y en segundo lugar declara que no ha habido incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio pactado.

La Audiencia Provincial calificó el contrato litigioso como contrato de promesa de venta con respaldo en el art. 1451 CC, y consideró que le eran aplicables las normas previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC, precepto que considera infringido por los vendedores demandados quienes resolvieron el contrato sin requerimiento formal previo al comprador, según lo exigido en el citado art. 1504 CC, lo que, a juicio de la Audiencia, supuso un incumplimiento por parte de los vendedores que faculta al comprador a percibir doblada la suma de 4000 € que entregó en su momento en concepto de arras.

El Tribunal Supremo, en casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del Juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto
de las promesas de venta.
Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de de octubre de 1931 declaró: "...que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta..." y que "el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta..." (STS 30/12/1955, 7/10/1896 y otras). Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC.

No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis , se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 (STS 13/12/2000).

De todos modos, si por asumir la instancia calificáramos el contrato de compraventa y no de promesa de venta, correspondería, también, la desestimación de la demanda, por falta de efecto útil, pues no se puede pretender, que es lo realmente pretendido, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora cuando es el propio incumplimiento de la actora compradora quien lo propicia, a saber, por la falta de pago del precio.