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martes, 27 de enero de 2015

¿Qué obligaciones tiene el inquilino al terminar el arrendamiento?



HECHOS:
El casero presenta demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas pendientes.
La demandada depositó las llaves en al juzgado el día 25-3-14, pero dejo sin abonar las rentas pendientes, hizo constar que no se le había devuelto la fianza arrendaticia por importe del 1.300€, y que había abandonado el local muchos meses antes con conocimiento del arrendador.
El casero corrigió la demanda en el sentido de pedir las rentas hasta la entrega de las llaves, y el Juez de Instancia dicto sentencia compensando la fianza arrendaticia con las rentas pendientes.

La Audiencia Provincial de Burgos (s. 28/11/2014) estimó la apelación del casero y condenó al arrendatario a que pague al actor la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHO EUROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS de euro de principal mas sus intereses legales y las costas de la primera instancia.

Considera la Audiencia:

El contrato de arrendamiento urbano supone la transferencia de la posesión inmediata de un inmueble con todas sus facultades de goce y disfrute, a cambio de un precio en dinero.

Cuando el contrato se resuelve, se abre un nuevo abanico de obligaciones hasta su liquidación final, dejando a las partes en la situación de indiferencia jurídica y económica.

En ese haz de nuevas obligaciones, la primera que corresponde al inquilino es la de restitución posesoria en el mismo estado en que le fue entregado el inmueble, sin más perdidas que las originadas por el deterioro ordinario, y mientras no devuelva el inmueble es un incumplidor, pero no un incumplidor del contrato que ya está resuelto, si no de las obligaciones de la fase de liquidación.

La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial.

Esa prueba corresponde al arrendatario, (Art.217.3 L.E.C)., porque lo tiene muy fácil; la entrega de llaves o, como ya dijimos, su consignación y deposito notarial o judicial, y no lo ha probado. En esas circunstancias no nos queda más remedio que atender a la fecha del lanzamiento.
Con arreglo a estas ideas, la posesión no se entiende debidamente reintegrada hasta el 25-3-2014, día que se entregan las llaves en el Juzgado.

lunes, 26 de enero de 2015

¿Necesita permiso de la Comunidad un propietario para convertir un local en vivienda?



HECHOS:

El dueño de un  local comercial efectúa en el mismo obras para su transformación y utilización como vivienda, siendo demandado por la Comunidad de Propietarios por este motivo.

El Juzgado de 1ª Instancia y  la Audiencia Provincial en apelación, a petición de la Comunidad,  condenaron al copropietario a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. tres de Diciembre de dos mil catorce) revoca y casa lo anterior desestimando las pretensiones de la Comunidad de Propietarios que es condenada a pagar las costas de la primera instancia.

Considera el TS:

Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013 , está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras.

viernes, 23 de enero de 2015

¿Cómo tributan las indemnizaciones entre caseros e inquilinos?



La ley de Arrendamientos Urbanos tiene previstos supuestos en los que es exigible una indemnización:

En caso de enajenación de la vivienda arrendada el inquilino Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. (art. 14).

Si el inquilino se ve obligado a abandonar la vivienda por necesidad del arrendador: Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. (...)Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados. (art. 9)

Desistimiento anticipado del inquilino: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.(art. 11)

En todos estos casos y en otros similares ¿Cual es la repercusión fiscal por la percepción y pago de esas indemnizaciones?

En el Manual de IRPF de la Agencia Tributaria (pág. 105) se dice: La indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial cuyo período de genera­ción será el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

Conforme al art. 15 del Reglamento IRPF: Se con­sideran rendimientos del capital mobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclu­sivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo: ... b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario o subarrendatario por daños o desperfectos, en los su­puestos de arrendamiento.

La Agencia Tributaria en consulta vinculante V0614-14 considera rendimientos del capital inmobiliario la indemnización por rentas dejadas de percibir con motivo de unas filtraciones de aguas fecales en el local arrendado.

En consulta vinculante V0777-08: La percepción por el consultante de una cantidad en concepto de indemnización por la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio constituye para el mismo una alteración en la composición de su patrimonio que dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Por tanto, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la percepción de la indemnización por la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio no se incluirá para la determinación del rendimiento neto de la actividad económica, sino que se incorporará al ámbito general de las ganancias y pérdidas patrimoniales.

miércoles, 21 de enero de 2015

¿Se extingue el alquiler al fallecimiento del arrendador/usufructuario?



Conforme al art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos parece que la respuesta ha de ser afirmativa y así lo entendió el Juzgado de 1ª Instancia  al denegar la solicitud del nuevo propietario por importe de 9.524,83 euros más IVA en reclamación de las rentas arrendaticias de un local comercial correspondientes al periodo de arrendamiento que media entre el  fallecimiento la usufructuaria arrendadora del local y la devolución de las llaves del mismo por la arrendataria.
 
Sin embargo la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, (s. diez de julio de dos mil catorce) revocó esta sentencia condenando a la arrendataria a pagar la cantidad de siete mil novecientos cuarenta y seis euros con ochenta y tres céntimos (7.946,83 euros), a incrementar con el correspondiente IVA e intereses legales devengados por dicho principal desde la fecha de presentación de la demanda.

Considera la AP:

La sentencia del juzgado se basa en que, partiendo de que tenía arrendado el local la demandada en virtud de contrato celebrado con la usufructuaria del local en el año 2003, una vez fallecida ésta no ha quedado probado que continuara vigente el arrendamiento, dado que no se puede concluir que hubiere una voluntad por parte de la demandada de continuar el alquiler con el nuevo arrendador (a la sazón la parte actora y aquí adelante, nudo propietario del local que devino pleno con la extinción del usufructo al fallecer su titular) y de que se hubiere suscrito un contrato entre las partes.

Una vez examinado el acervo probatorio en relación con las alegaciones de las partes, consideramos que debe acogerse el recurso en el sentido de estimar parcialmente la demanda condenando a la demandada a abonar la cantidad de 7.946 euros en concepto de rentas arrendaticias, suma que conforme lo postulado en la demanda devengará el correspondiente interés legal desde su fecha de presentación ( arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del C. Civil ) y deberá igualmente incrementarse con el IVA devengado.

Fundamento esencial de nuestra decisión,  es que una vez fallecida la usufructuaria arrendadora del local se extinguió el arrendamiento, aceptando ambas partes de manera tácita la continuación de dicha situación, con el consiguiente surgimiento de una nueva relación arrendaticia coincidente en sus elementos esenciales con la anterior y que se mantuvieron hasta su finalización por no alcanzarse un acuerdo en orden a su modificación.

Basamos dicha apreciación probatoria en que de las comunicaciones entre las partes vía correo electrónico documentadas con la demanda se desprende la existencia de la relación arrendaticia y la correspondiente voluntad de las partes al respecto porque se reflejan unas discrepancias en cuanto al importe en que debe fijarse la renta, se reclaman las rentas adeudadas, se esgrime desde la demandada ante dicha pretensión la existencia de unas reparaciones costeadas por la misma al modo de una y se habla igualmente por la propia demandada de renegociar la renta, lo que además debe unirse al hecho más que sintomático de mantenerse la arrendataria en la posesión del local y abandonarlo ante el requerimiento de la apelante por no fructificar la negociación en cuanto a la determinación definitiva de la cuantía de la renta (según se infiere de los últimos correos cruzados entre las partes).

Como consecuencia de lo expuesto procederá la condena de la demandada a satisfacer las rentas devengadas durante el periodo que medió entre la última mensualidad que satisfizo y el final de la relación asumido por ambas partes y consumado con la entrega de llaves, a razón de los 387,65 euros mensuales que figuraban en su día en el contrato celebrado con la usufructuaria, lo que nos da la suma ya adelantada de 7.946,83 euros, que deberá adicionarse con los incrementos ya señalados previamente.

Ello significa en relación con el desglose que se efectúa en la demanda que excluimos las mensualidades devengadas hasta febrero del año 2010 y que en lugar de 400 euros deba tomarse como referencia en las rentas en que lo ha sido la cantidad antedicha.

viernes, 16 de enero de 2015

¿Es exigible a una Comunidad de Propietarios la larga duración pactada en un contrato de mantenimiento de ascensor?



La empresa de mantenimiento de ascensores demanda a la Comunidad de Propietarios reclamando 3.111,01€ más intereses y costas, por haber rescindido el contrato de mantenimiento antes de la fecha acordada para ello.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda condenando en costas a la empresa.

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. quince de septiembre de dos mil catorce) desestima el recurso de apelación , confirmando la sentencia anterior y condenando a la empresa a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia Provincial:
En primer lugar, cabe advertir que el contrato suscrito entre actora y demandada es un contrato de arrendamiento de servicios para el mantenimiento y conservación de ascensores y debe ser calificado como de adhesión en el sentido de que sus cláusulas, estipulaciones o condiciones de carácter general que aparecen incorporadas al mismo han sido redactadas previamente por una de las partes para aplicarlos a toda suerte de contratos que celebre con otros usuarios, con la aceptación expresa de la otra.

Igualmente se ha de advertir que nos encontramos dentro del ámbito subjetivo de aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues la Comunidad de Propietarios demandada ha de considerarse consumidora al ser destinataria final de los servicios prestados por la empresa de mantenimiento de ascensores.

La Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, introdujo en la Disposición Adicional Primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y usuarios -vigente al tiempo de firmarse el contrato de autos- como cláusula o estipulación que debía "al menos" considerarse abusiva, "las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al profesional de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados"

En relación a estas cláusulas de duración contractual, es verdad que algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales venían declarando que un plazo contractual de cinco años no podía considerarse de "duración excesiva" al entender que no rompe el justo equilibro de las prestaciones pues se trata de un contrato de mantenimiento en el que la empresa de ascensores asume el riesgo de que el aparato elevador se averíe, supuesto en el cual se obliga a su reparación sin coste alguno para el cliente, situación que justifica se asegure un periodo de tiempo de vida del contrato a fin de establecer una relación de equilibrio entre el referido riesgo y el pago de un número determinado de cuotas.

Ello no obstante, debe tenerse en cuenta como señala la sentencia de la AP Barcelona, sección 1ª de 7 de abril de 2014 , que la realidad negocial es cambiante en el tiempo y las pautas fijadas en un determinado momento histórico pueden no resultar válidas para otro posterior pues las empresas se van adaptando a la nuevos tiempos, tal y como sucede en el sector de mantenimiento de los ascensores en donde se ha pasado en pocos años de plazos de hasta diez años a tan solo tres años, o incluso un año, lo que demuestra que el equilibrio del contrato puede obtenerse por las compañías sin necesidad de imponer al consumidor periodos de tiempo tan amplios, lo que redunda en una mayor competitividad en el sector y mejores precios e incluso servicio para los consumidores ante la posibilidad real que tienen de cambiar de empresa.

En cuanto a la indemnización solicitada por la empresa de mantenimiento y denegada por el Juzgado: Todas las sentencias de la AP Barcelona que cita la recurrente se refieren a contratos que contemplaban una cláusula penal a modo de indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de resolución contractual anticipada. En el caso que nos ocupa, como bien pone de relieve la sentencia de instancia, el contrato suscrito por las partes no contiene ninguna estipulación de este tipo. En consecuencia, cualquier indemnización que se pretenda en concepto de daños y perjuicios exige necesariamente la prueba cumplida de la existencia de los mismos y de su importe. Y esta prueba es la que no se ha verificado, pues la empresa demandante se ha limitado a reclamar una indemnización consistente en el 50% del importe de los servicios dejados de prestar desde la resolución del contrato hasta la fecha de su finalización alegando que ésta es la indemnización que viene admitiendo la jurisprudencia como ajustada a derecho. (...)Ahora bien, entendemos que esta simple alegación del perjuicio no es suficiente. Consideramos que la empresa de mantenimiento no ha acreditado en autos que precisara del período de tiempo en que ha estado vigente el contrato (más de 26 años), ni siquiera el plazo inicial de 5 años, para asegurar la viabilidad económica del contrato o garantizar su rentabilidad en atención a las inversiones en medios técnicos y humanos que hubo de acometer en orden a garantizar la correcta prestación de los servicios comprometidos.