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lunes, 27 de marzo de 2017

Propiedad Horizontal: El justiprecio de una expropiación que se percibe dieciocho años después.



Los propietarios de un chalet lo venden en 2002, estando pendiente de percepción el justiprecio por la expropiación de unos terrenos  comunes pertenecientes a la urbanización en que se encuentra ubicado ese chalet.  Dicha expropiación se llevó a cabo en 1992.


En el segundo semestre de 2010 se pagó a la comunidad de propietarios el justiprecio correspondiente, que luego fue distribuido proporcionalmente entre quienes eran propietarios de las fincas afectadas en función de los respectivos coeficientes de participación en los elementos comunes.


Percibida esa parte porporcional  por la sociedad compradora, los vendedores reclaman el pago de esta cantidad más los intereses.


El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la sociedad compradora a abonar a los demandantes la cantidad de 32.860,13 euros.


La Audiencia Provincial estima la apelación contra esta sentencia y la revoca, desestimando la demanda de los vendedores por considerar que para resolver la cuestión se ha de estar al momento en que la demandante vende a la demandada la vivienda junto con la parcela. Dicha venta se produjo el 21 de marzo de 2002 sin que se hiciese por la vendedora referencia alguna al proceso expropiatorio existente.

Entiende la sentencia de apelación que la parte actora dejó de ser propietaria de la finca cuando la transmitió a la demandada, siendo indiferente que en el año 1991 se iniciara, siendo propietaria la actora y su esposo, un procedimiento expropiatorio urgente con fecha 4 de julio de 1991. Añade que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, subrogándose el comprador en los derechos y obligaciones del anterior propietario.


El Tribunal Supremo, sentencia de a 8 de marzo de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.


Para el Supremo la sentencia impugnada afirma -y esto se erige en elemento fundamental para resolver la controversia- que a la demandada se le vendió el inmueble en las mismas condiciones en que había sido adquirido por los demandantes, sin referencia alguna en la escritura a la existencia de una expropiación que hubiera cercenado espacios comunes, por lo que si la vendedora no pudo entregar la totalidad de dichos elementos comunes por causa de la expropiación lo fue al margen de lo pactado y, en consecuencia, la indemnización resultante habrá de beneficiar a la demandada como incluida en la expresión utilizada en la propia escritura pública por la que compró, en la cual se decía que se le transmitía el inmueble «con todos sus derechos y acciones». A ello se podría añadir que el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros, supuesto en que quedaría sin sentido la reclamación de los demandantes.


Finalmente, también se ha de considerar que la percepción de indemnización por privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, ha de atribuirse al dueño actual como ocurre -sin perjuicio de los convenios particulares entre vendedor y comprador- con las derramas aprobadas para realizar mejoras en elementos comunes a cuyo pago siempre quedará afecto el inmueble, y así deberá pagarlas frente a la comunidad quien sea su propietario actual sin perjuicio de quién lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto. En definitiva, habiendo vendido los demandantes su propiedad en las mismas condiciones en que ellos la adquirieron en 1981, es claro que la privación de parte de los elementos comunes perjudica al nuevo propietario y, en consecuencia, ni siquiera podría sostenerse que éste ha experimentado una ganancia injustificada.

martes, 21 de marzo de 2017

Cláusula suelo, reclamación de nulidad desestimada



Los interesados concertaron con la entidad bancaria un contrato de préstamo hipotecario por un importe de 270.000 euros.
En la escritura de hipoteca, que garantizaba el préstamo, se hacía constar la siguiente cláusula:

TERCERA Bis. Dos- LIMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.
El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios de acuerdo con lo establecido en los párrafos anteriores no podrá ser, en ningún caso superior al 8,00 por ciento nominal anual, ni inferior al 3,00 por ciento anual.

Los deudores solicitaron en el Juzgado la nulidad de la citada cláusula por falta de reciprocidad y equilibro entre las contraprestaciones, falta de información y ser una condición general predispuesta por el banco.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda, por entender que la cláusula superaba el control de transparencia.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación por entender que los actores conocían con precisión el alcance y las consecuencias de la aplicación de la referida "cláusula suelo", que negociaron individualmente y terminaron por aceptar en uso de su autonomía negocial

El Tribunal Supremo sentencia de 9 de marzo de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que el control de transparencia a la postre supone la valoración de cómo una cláusula contractual ha podido afectar al precio y a su relación con la contraprestación de una manera que pase inadvertida al consumidor en el momento de prestar su consentimiento, alterando de este modo el acuerdo económico que creía haber alcanzado con el empresario, a partir de la información que aquel le proporcionó.

En una acción individual como la presente, el juicio sobre la transparencia de la cláusula no tiene por qué atender exclusivamente al documento en el cual está inserta o a los documentos relacionados, como la previa oferta vinculante, sino que pueden tenerse en consideración otros medios a través de los cuales se pudo cumplir con la exigencia de que la cláusula en cuestión no pasara inadvertida para el consumidor y que este estuviera en condiciones de percatarse de la carga económica y jurídica que implicaba.

En este sentido, en la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia.

En el presente supuesto, los hechos acreditados ponen en evidencia que la cláusula está introducida y ubicada dentro del contrato de tal forma que no aparece enmascarada ni se diluye la atención del contratante entre otras cláusulas, sino que se muestra como una cláusula principal del contrato que expresa con meridiana claridad el contenido de la misma que no es otro que los límites al tipo de interés, señalando como límite inferior el 3% nominal anual, que aparecía resaltado en negrilla.

Está acreditado que la cláusula fue negociada individualmente entre los demandantes y la Caja Rural, como lo muestra que se aplicó como suelo un tipo inferior al que venía usando la entidad, y que la notario que autorizó la escritura expresamente advirtió a los contratantes de la cláusula de variación del tipo de interés.

La cláusula cumple los requisitos de transparencia exigidos por la sala, en la medida en que, como declaramos en la sentencia 241/2013, de 9 de mayo , la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago, y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato.

Esto es, a la postre, lo verdaderamente relevante. No que en el análisis del control de transparencia la Audiencia tenga que mencionar todos y cada uno de los parámetros empleados por la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, para poder concluir, en aquel caso, que las cláusulas enjuiciadas superan el control de transparencia. En cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia.

jueves, 9 de marzo de 2017

La validez de una compraventa de inmueble pactada verbalmente



Se demanda a una promotora inmobiliaria con el fin de que sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 287.000 euros a favor de los demandantes sobre determinada vivienda, con fundamento en que dicha compraventa había sido pactada verbalmente con anterioridad. Subsidiariamente, para el caso de imposible cumplimiento por haber devenido el bien irreivindicable, se condene a la demandada a indemnizar a los actores en la suma de 43.000 euros por incumplimiento y frustración.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda con imposición de costas a los demandantes.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de 22 de diciembre de 2016, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia, con costas.

Considera la Audiencia que el artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente, la causa para el comprador es la cosa y para el vendedor el precio, de modo que éste último es su elemento más característico, ya que sin él no existe contrato compraventa.

Es cierto el carácter consensual que tiene en nuestro Derecho el contrato de compraventa, claramente expuesto en el artículo 1450 del Código Civil. Quiere ello decir que la existencia del contrato se produce cuando las partes han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio del mismo. A partir de ahí la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado.

Podemos partir, como se hace en la sentencia de instancia, del hecho acreditado del sistema de venta que siguió la entidad demandada en la promoción en la que se encuentra la vivienda objeto de discusión; su comercialización mediante reservas verbales.

Partiendo de esta base es necesario analizar la prueba practicada para poder determinar si los demandantes suscribieron un contrato de compraventa verbal en relación a la vivienda que ya se ha mencionado.

Con la demanda se aportan unas fotografías que afirma la parte demandante que fueron tomadas en la visita a la vivienda. La parte demandada niega que el demandante haya visitado la vivienda. Las fotografías, tal y como se pudo comprobar en el reconocimiento judicial, sí que se corresponden a la vivienda y, aunque no existe una prueba plena de que los demandantes visitaran la vivienda objeto de discusión, sí que resulta significativo que puedan aportar unas fotografías que se corresponden con la misma, cuando no existe motivo justificado alguno que permita poner en duda la forma en que fueron obtenidas las fotografías.

La parte demandada aporta un acta notarial de transcripción de unas conversaciones a través de la aplicación whatsapp, de uso generalizado hoy en día. No puede entrarse a valorar su contenido como prueba en la medida en que a través del informe pericial aportado a los autos se pone de manifiesto la facilidad en la manipulación, a lo que debe añadirse la particular forma en la que se recogen las conversaciones, sin una reproducción de las pantallas, que hubiera permitido una más clara valoración de las mismas.

La prueba esencial, como se viene a expresar en la sentencia objeto de recurso con un criterio que comparte plenamente este tribunal, la aporta la propia actora con su escrito de demanda. Se trata del correo electrónico que remitió el demandante a la demandada en fecha 2 de noviembre en el que se dice textualmente: Nuestro interés es comprar cualquiera de los dos y a los precios acordados, lo que contradice la versión que ofrece en el escrito de demanda.

El correo fue remitido en fecha 2 de noviembre, en fecha posterior a que la entidad promotora subiera el precio de las viviendas y, esto es más importante en relación a lo que es objeto de debate, en un momento posterior al que se refieren los testigos, que recuerdan conversaciones mantenidas o escuchadas en la piscina del complejo, esto es, en época que es con toda seguridad anterior a la fecha de remisión del correo electrónico.

Pues bien, la literalidad de la comunicación remitida muestra la voluntad de la parte demandante de comprar cualquiera de las dos viviendas a las que se refiere. No puede hablarse de perfección del contrato de compraventa, que iba a ser único, pues restaba por determinar con claridad el objeto sobre el que la misma iba a recaer, la concreta vivienda que iba a ser adquirida.

martes, 28 de febrero de 2017

La notoriedad de la marca de calzado, 24HRS, veinticuatro horas.



La compañía mercantil titular de las marcas, 24 HRS y otras similares derivadas de esta, todas identificativas de modelos de zapatos, demanda a la empresa titular de la marca PANGASA 24 H, en ejercicio de la acción de nulidad relativa de marca, y otra de indemnización por infracción marcaria.


El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar la ausencia de riesgo de confusión y de asociación y que no existe  ánimo de aprovechamiento de los derechos preferentes de la demandante.


La Audiencia provincial desestima el recurso de apelación con base en las siguintes consideraciones:


I.-El enfrentamiento entre las marcas de la actora y la demandada ya superó el control de distinguibilidad o diferenciación suficiente para convivir en el mercado, pues así lo estableció, con efecto de cosa juzgada ( art. 53 LM ), la jurisdicción contencioso-administrativa.


II.-No existe confundibilidad, ni medió falta de justa causa, ni mala fe en la solicitud de la marca de la demandada, dadas las acusadas diferencias de todo orden que presentan ambas marcas, tanto en su aspecto denominativo y gráfico, como en el ámbito competencial en el que concurren, pues ni siquiera el que ambas marcas estuvieran registradas para productos de la clase 25 (ropa, calzado y sombrerería) puede tomarse como factor vinculante si la propia apelante ya reconoció en la audiencia previa que el uso de la marca se lleva a cabo por la demandada se realiza fuera de los productos que comprenden esta clase del nomenclátor internacional.


III.- El riesgo de confusión que constituye el fundamento y razón de ser de la protección de la marca notoria no concurre, porque la diferencia entre ambos signos es tan acusada, que prácticamente no tienen nada que ver; son suficientemente distintivos y la similitud exigida solo puede encontrarse en elementos residuales o accesorios; desde los planos fonéticos, gráficos y conceptuales, se aprecia un elevado grado de disimilitud o de disparidad entre ellos, aplicable al prototipo de consumidor medio, normalmente informado y perspicaz.


El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de febrero de 2017 desestima el recurso de casación y confirma las anteriores sentencias con condena en costas en las tres instancias.


1.- Considera el Supremo que no existe ningún riesgo de confusión, puesto que los signos en conflicto son acusadamente diferentes y sus únicas similitudes son accesorias o residuales. Y aunque en el recurso de casación se alegue que la sentencia recurrida se aparta de las pautas jurisprudenciales a la hora de afrontar la semejanza entre los signos, pues en la valoración de conjunto no se han tenido en cuenta los elementos distintivos y dominantes, en realidad, esta denuncia no deja de ser una tacha genérica, para facilitar la sustitución de la valoración de la Audiencia, que no aprecia la conexión, por la de la parte recurrente.

A tal efecto, debemos reiterar que la valoración de si la marca de la demandada evoca las marcas notorias de la actora corresponde al tribunal de instancia, sin que sea posible revisar esta valoración, a no ser que sea arbitraria o incurra en un error palmario (sentencia 95/2014, de 11 de marzo), que no es el caso.


2.- La sentencia recurrida afirma que el único elemento común que tienen las marcas en conflicto es la mención al término 24 horas (completo o abreviado), pero no coinciden ni los colores ni elementos gráficos muy relevantes, como son la disposición de las letras dentro de un círculo o de un rectángulo o mediante su simple enunciado -en las marcas de la actora-, o la presencia del dibujo de un oso en el caso de la marca de la demandada. Por lo que no es posible confusión alguna, ni siquiera en atención al carácter notorio de las marcas de la demandante, en los términos ya expuestos de la STJUE de 10 de diciembre de 2015, al ser el grado de similitud totalmente inexistente.


3.- No cabe olvidar que las marcas de la recurrente son notorias, pero no renombradas, y no se ha declarado acreditado que por parte de la demandada haya existido aprovechamiento de su reputación, ni que la marca de la demandada haya menoscabado la mencionada notoriedad, ni su prestigio, ni la distintividad de tales marcas.