Consultas legales - 807 520 008

jueves, 30 de octubre de 2014

No se presume la prórroga forzosa en los alquileres del Decreto Boyer



Nuevamente el Tribunal Supremo, (s. 23/10/2014) revocando la sentencia de la Audiencia Provincial,  da por terminado   un alquiler de vivienda suscrito durante la vigencia del llamado Decreto Boyer, por considerar que no estaba sujeto a la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Recuerda el TS la doctrina sobre este particular:

"La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 y 
de 7 de julio de 2010)

El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo (STS 5 de diciembre de 2013)

Resulta particularmente interesante destacar los argumentos del Supremo para desvirtuar los de la Audiencia Provincial que sustentaban la sentencia revocada:

1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.

2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.

3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente.

4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales.

5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.

6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada

martes, 28 de octubre de 2014

¿Es aconsejable hoy coger un traspaso?



En otro lugar de este blog ya hemos dicho que el traspaso, como lo concebía la vetusta Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no aparece en la actual Ley arrendaticia, sin embargo se pueden encontrar en las calles de nuestras ciudades carteles con los siguientes anuncios: "Traspaso por jubilación", "Traspaso, pero no me jubilo" o simplemente "Se traspasa este local".

Como quiera que en cualquiera de los casos al aspirante a "coger un traspaso" se le va a pedir una cantidad de dinero por ello, puede ser conveniente, para evitar desagradables sorpresas, clarificar algunos conceptos, examinado los tres principales casos que puede haber y subrayando que no se trata de meras cuestiones terminológicas.

a) Traspaso clásico: Supuesto de un inquilino de local de los llamados de "renta antigua" que cede sus derechos arrendaticios sobre ese local.

Antes de decidirse a quedarse con ese traspaso conviene saber que este caso está regulado por la antigua Ley de Arrendamientos de 1964 que exige toda una serie de requisitos cuyo incumplimiento puede significar la pérdida del local alquilado y consecuentemente del dinero entregado. No conviene por lo tanto dar ningún paso sin contar con el asesoramiento de alguien experto en este tema.

b) Dueño de un negocio instalado en local alquilado después de 1995, que lo 'traspasa'.

Quien  esté interesado en ese 'traspaso' debe saber que el titular  del negocio puede 'traspasarlo'(cederlo), sin necesidad de contar con la autorización del  dueño del local, salvo que el contrato de alquiler que tiene se lo prohíba. El dueño del local no tiene derecho a percibir cantidad alguna sobre el precio de esa cesión ('traspaso') pero puede incrementar la renta en un veinte por ciento. Conviene conocer previamente ese contrato de alquiler cuyos derechos se traspasan ya que la duración del mismo será la que figure en el contrato y quien se quede con ese negocio por cesión/traspaso no tendrá derecho a mayor duración. Es preferible que una vez consumada la cesión del negocio, el nuevo titular y el dueño el local pacten otro contrato de alquiler.

c) Dueño de un negocio instalado sobre local propio que decide 'traspasarlo'

En realidad lo que ocurre es que el dueño vende su propio negocio conservando la propiedad del local que alquila al comprador del negocio. En este caso conviene pactar por un lado las condiciones de esa compra y por otro las clausulas del contrato de arrendamiento del local en el que será del máximo interés no consentir la prohibición de ceder o subarrendar el local alquilado.

lunes, 27 de octubre de 2014

EL CONSTITUCIONAL Y LA PREFERENCIA DE LA MUJER EN LA CESIÓN DE LOS TÍTULOS NOBILIARIOS



El mes de octubre del 2006 se aprobó y publicó la Ley 33/2006,  de 30 de octubre, sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios (la LITN), por medio de la que se abrogaba la discriminación de la mujer en la sucesión de los títulos nobiliarios. Hasta este momento, hasta la entrada en vigor de dicha Ley, estaba vigente el principio de varonía o de preferencia del varón sobre la mujer en la sucesión de los referidos títulos nobiliarios. Hemos de recordar que el Tribunal Constitucional, en una Sentencia de 1997, dijo que el derecho histórico en esta materia (Leyes de Toro, Las Partidas, etc.) en el que se establecía la varonía, o preferencia del varón sobre la mujer, NO ERA INCONSTITUCIONAL, es decir, que la preferencia del varón sobre la mujer en la sucesión de los títulos de nobleza no era discriminatorio. Por ello, o más bien, a raíz de ello, el legislador, en el año 2006, aprobó la ley a la que hemos hecho referencia antes y por medio de la que se abolía la referida discriminación de la mujer.

Pues bien, considerando lo establecido en la referida Ley y en dichas fechas un grupo de Señoras presentó ante los Tribunales de Justicia sus pretensiones: que se les reconociese que ellas, mayores que sus hermanos, tenían más derecho que ellos al uso del Título Nobiliario, todo ello pese a ser mujeres. Los tribunales, tanto en Primera Instancia como las Audiencias Provinciales denegaron el derecho de dichas Sras., si bien, el Tribunal Supremo en enero de 2012, en Pleno,  por unanimidad y estimando un recurso de casación planteado por este Letrado, dictó una Sentencia por medio de la que,  para una cesión de 1985, fijaba la siguiente doctrina:
La cesión de títulos nobiliarios efectuada con arreglo a la legislación vigente a la entrada en vigor de la Ley sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios (Ley 33/2006, de 30 de octubre, LITN) en la que regía el principio de varonía se encuentra en el ámbito objetivo  de aplicación retroactiva de la Disposición Transitoria de la LITN, dado que la transmisión de la posesión del título producida por cesión no es una situación definitivamente consolidada. Es decir, le daba la razón a la mujer.

Dicha Sentencia fue recurrida en amparo ante el Tribunal Constitucional, el cual, en Sentencia de 6 de octubre de 2014 (pendiente de publicación en el BOE), estimando nuestras alegaciones, ha denegado el referido Recurso amparo, confirmando lo indicado por Supremo, dando la razón a la Señora que había reclamado el título frente a su hermano menor, declarando que lo indicado por el Tribunal Supremo, máximo intérprete de la legalidad ordinaria, en relación con la cesión de los títulos nobiliarios y su no consolidación, es ajustado  a derecho.

Con este fallo del Constitucional entendemos que queda abierta, que sigue abierta, la puerta para que las primogénitas, aunque sean mujeres, puedan reclamar su mejor derecho al uso de un título nobiliario frente a sus menores hermanos cuando éstos los hubiesen recibido vía cesión. Ahora bien, habrá que estar al caso concreto y  a lo que digan los Tribunales, pleitos tengas ….

Ldo.- Tulio García O´Neill

viernes, 24 de octubre de 2014

Las arras o señal en las operaciones inmobiliarias



Aunque este tema ya ha sido tratado en otro lugar de este blog desde el punto de vista teórico o doctrinal también es útil analizarlo desde el punto de vista práctico.  

Suele ser más habitual de lo que sería conveniente que después de visitar, acompañado de un intermediario, un inmueble para comprar o alquilar, al ver que parece habernos satisfecho, nuestro acompañante , que también puede ser el dueño, manifieste que debemos dejar una cantidad en concepto de señal, añadiendo con evidente falta de coherencia, que ese dinero será devuelto caso de no llevarse a cabo la venta o alquiler.

A continuación se lleva a cabo esa  entrega contra un simple recibo. Si la operación señalizada se realiza, pues muy bien, pero si por un motivo u otro no llega a feliz término, el que recibió la señal suele "olvidar" su promesa de que sería devuelta y empiezan los problemas para el que la entregó.

Vamos a analizar los tres supuestos más comunes.

I.- Alquiler cuya firma se pospone porque el intermediario debe obtener la aprobación del arrendador para ese contrato.  
Es el supuesto que más problemas suele originar, examinándolo objetivamente no es lógico que entregue arras el aspirante a inquilino que no necesita ese aplazamiento del contrato y por lo tanto si las entrega con un simple recibo es fácil que tenga problemas, en razón a lo siguiente:

a)El dueño puede no haber autorizado la percepción de esas arras a un tercero, que las pide para asegurarse su comisión.

b) El dueño puede cambiar de opinión exigiendo condiciones no previstas o haber alquilado ese inmueble por su cuenta.

c) El dueño puede no considerar suficientemente solvente a la persona que ha entregado arras al intermediario.

Es por lo tanto absolutamente desaconsejable entregar arras en esas condiciones, máxime tratándose en la mayoría de los casos de cantidades que por su cuantía hacen inviable un procedimiento judicial.

II.- Compra en la que el otorgamiento de la escritura se pospone porque el vendedor no puede llevarlo a cabo en ese momento por la razón que sea, por ejemplo tener pendiente una testamentaría.

 En este caso, como en el anterior a quién beneficia  el aplazamiento no es la persona a la que se piden arras, que puede firmar la compraventa inmediatamente, luego lo lógico sería lo contrario que entregara arras el vendedor para obligar a comprar una vez terminada la testamentaría.

Lo aconsejable es, si el vendedor o su intermediario persisten en la exigencia de arras y el inmueble interesa al comprador, pedir a cambio la puesta en posesión, entrega de llaves en el momento de constituirse las arras.

III.- Compra en la que se aplaza el otorgamiento de la escritura porque el comprador debe obtener la financiación del precio de compra.
En este caso es lógica la exigencia de arras a esa persona puesto que el aplazamiento se hace a su instancia y beneficio. En tal caso será más que conveniente que en el contrato de arras se haga constar si en el caso de no obtener esa financiación por causas ajenas a la voluntad del comprador las arras se devuelven o no.

martes, 21 de octubre de 2014

Litigio entre colindantes por un seto de arizónicas

¿Las arizónicas, son árboles o arbustos?


Es una cuestión que se suscita en un litigio sobre luz y vistas entre dos parcelas colindantes, donde uno de los propietarios   plantó en toda su linde un seto de arizónicas que éstas se eleva entre 2 y 5 metros de altura y están a una distancia entre 50 y 70 centímetros de la parcela vecina.


La propietaria contigua formuló demanda contra el anterior, fundada en el artículo 591 de Código civil alegando que dichas arizónicas le afectan a la luz y a las vistas, por su  extraordinaria altura e interesa que, en sentencia, se le obligue a talar las arizónicas que afecten a las luces y a las vistas de su propiedad.


El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que no se había constituido servidumbre alguna de luces y vistas y no se daba abuso del derecho, siendo así que la propiedad se presume libre.


La Audiencia Provincial en apelación revocó esa sentencia y ordenó la poda de las arizónicas en lo que excedan a la altura de dos metros y medio. Rechaza que se trate de una posible servidumbre de luces y vistas, sino que aplica el artículo 591 del Código civil . Y resume:

"Así las cosas, el demandado puede mantener la plantación de arizónicas en la situación actual del lindero con la propiedad de la actora siempre que por su configuración merezca la consideración de seto vegetal, y en consecuencia de arbusto, lo que le obliga a podarlo en lo que exceda de una altura de 2,50 metros desde su base. Esto mismo es lo que entendió el perito designado judicialmente, cuandoexplicó que aunque la arizónica tiene la consideración técnicamente de árbol no se suele apreciar como tal cuando se utiliza como un seto separador ente fincas y con tales dimensiones."


El Tribunal Supremo (s. de dos de Octubre de dos mil catorce) confirma la sentencia anterior por entender que:


No se plantea ni en el fundamento de la demanda, ni se aprecia en el reconocimiento judicial practicado en primera instancia, el que se afecten las luces ni las listas. Lo que sí se plantea es que las plantaciones que constituyen los setos de la parcela del demandado incumplen las distancias que, como límite al derecho de propiedad establece el artículo 591 del Código civil:


No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.


La calificación botánica o conceptual más que jurídica de las arizónicas puede ser de arbusto o árbol, tal como califican los distintos peritos que cada uno lo dictamina con consideración distinta.


Ciertamente, el artículo 591 no entra en calificaciones botánicas y simplemente ordena que la distancia entre árboles altos y la heredad ajena debe ser de 2 metros y si son árboles bajos o arbustos, 50 centímetros.


Lo cierto también es que la altura de las arizónicas plantadas por el demandado no es uniforme: "algunas se eleva a más de 4 metros" declara probado la sentencia de la Audiencia Provincial. Con lo cual no cabe aplicar drásticamente el artículo 591 que permite al propietario (la demandante) pedir que se arranquen , ya que no todas las arizónicas pueden ser consideradas árboles altos (a 2 metros) y las hay que son inferiores, es decir, árboles bajos (a 50 centímetros) y en todo caso, no son árboles o simples plantaciones, sino que constituyen setos (su concepto se remite a arbustos, es decir, a árboles bajos).


La solución que ha dado la Audiencia Provincial no es la estimación total de la demanda, sino la imposición de que las arizónicas que sea árboles bajos no procede sean arrancados; así, ordena la poda hasta que queden como arbustos, es decir, a la altura máxima de dos metros y medio. En otras palabras, podría resolver en el sentido de ordenar que se arranquen los árboles altos, de altura superior a dos metros y medio y mantener los árboles bajos, de inferior altura.


Es cierto lo que se expresa a este respecto en el recurso, que la norma del Código civil no alude a las alturas, sino a las distancias, pero la fundamentación del fallo de la sentencia recurrida se basa precisamente en la distancia. Siendo la arizónica un tipo de planta que puede tener consideración de árbol o arbusto, según declara la sentencia del Audiencia Provincial y se desprende de los distintos dictámenes periciales, es la altura lo que determina si es arbusto o árbol bajo como dice el artículo 591 y se puede plantar a 50 centímetros o es más alto y tiene la consideración de árbol alto que debe estar a 2 metros. 

Por tanto, la sentencia recurrida no impone una altura arbitraria, ni siquiera discrecional, sino que aplica el artículo 591 y dispone que si es árbol bajo se puede mantener y si es árbol alto se tiene que talar y siendo la arizónica de especial calificación (como otras plantas) ordena la poda en cuanto sea árbol alto.