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martes, 16 de septiembre de 2014

El aval personal a primer requerimiento



En otro lugar hemos destacado el riesgo que supone la prestación de avales, aquí vamos a subrayar y reiterar la gravedad de ese riesgo, para los avalistas.

El aval personal a primer requerimiento es un  contrato atípico, producto de la autonomía de la voluntad sancionada por el artículo 1255 del Código Civil (...) en el cual el fiador viene obligado a realizar el pago al beneficiario cuando éste se lo reclame, ya que la obligación de pago asumida por el garante se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente, de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza (STS 17/02/2000).

El Tribunal Supremo, en sentencia de diecisiete de Julio de dos mil catorce, casa y anula la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra que había acordado la suspensión del pago de un aval en tanto no se haga cesar la perturbación o se afiance la devolución por entender que:  el eventual cumplimiento del aval a primer requerimiento que solicitase el beneficiario pasa necesariamente por el incumplimiento del deudor y si este no existe tampoco puede solicitarse el cumplimiento del aval. En las garantías a primera demanda rige el principio genérico de toda obligación de garantía en virtud del cual sólo cabe actuar contra el garante cuando se ha producido el incumplimiento garantizado y en nuestro caso tal incumplimiento garantizado no se ha producido (...) Por muy amplio que sea el alcance de la autonomía de una garantía personal, ésta nunca puede verse privada de su carácter subsidiario, es decir, de la existencia de una obligación principal que asegurar y de la concurrencia ineludible de un previo incumplimiento de la obligación garantizada para poder actuar contra el garante.(...) es claro que si al deudor principal se le reconoce el derecho a la suspensión del pago del precio (por la perturbación que se le ha producido en su dominio) al comprador, no podrá este conseguirlo no obstante a través de la figura del aval a primer requerimiento porque con ello se estaría defraudando el derecho de aquél que tendría que responder igualmente del pago ante el banco avalista

Por el contrario el Supremo estima que La jurisprudencia de esta Sala ha tratado en diversas ocasiones dicha figura jurídica y así la sentencia de 27 de octubre de 1992 señalaba que "entre las nuevas modalidades de garantías personales nacidas para satisfacer las necesidades del tráfico mercantil al resultar insuficiente o inadecuada la regulación legal de la fianza, se encuentra el aval a primera solicitud, o a primer requerimiento, también denominado por la doctrina como garantía a primera demanda o a simple demanda o garantía independiente, contrato atípico, producto de la autonomía de la voluntad sancionada por el artículo 1255 del Código Civil (así S. 14-11-1989), en el cual el fiador viene obligado a realizar el pago al beneficiario cuando éste se lo reclame, ya que la obligación de pago asumida por el garante se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente, de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza; es nota característica de esta forma de garantía personal, que la diferencia de la fianza regulada en el Código Civil, su no accesoriedad, nota a lo que se alude en la Sentencia de esta Sala 11-7-1983 al incidir "las garantías denominadas de primera solicitud en el comercio internacional" entre las "nuevas figuras que tendiendo a superar la rigidez de la accesoriedad, es decir, la absoluta dependencia de la obligación garantizada para la existencia y la misma supervivencia..

La sentencia de 5 de julio de 2002 , con cita de las anteriores de 27 de octubre de 1992 , 17 de febrero , 30 de marzo y 5 de julio de 2000 , define la figura como "garantía personal atípica, producto de la autonomía de la voluntad proclamada por el artículo 1255 del Código Civil , que es distinta del contrato de fianza y del contrato de seguro de caución, no es accesoria y el garante no puede oponer al beneficiario, que reclama el pago, otras excepciones que las que derivan de la garantía misma. El efecto, por tanto, se produce por la reclamación de tal beneficiario, lo que supone que el obligado garantizado no ha cumplido; tan sólo si el garante prueba que sí ha cumplido (inversión, por tanto, de la carga de la prueba) puede evitar el pago.

De lo anterior se desprende que la suspensión de la ejecución de este tipo de avales a solicitud del deudor y como consecuencia de una controversia surgida en el contrato principal, es contraria a su naturaleza jurídica puesto que desconoce su carácter autónomo, independiente, distinto y no accesorio, como se deduce de la doctrina jurisprudencial señalada.

Una confrontación surgida en relación con el contrato principal no puede dar lugar a la ineficacia de la garantía, de tal forma que se convierta ésta en accesoria, desnaturalizándose su verdadera función y quedando eliminada su especialidad

lunes, 15 de septiembre de 2014

Un desastroso fin de contrato para el arrendador



El arrendador de un local, cuyo contrato está extinguido plantea contra el arrendatario una acción de reclamación de cantidad ( art. 1089,  1091 y siguientes del CC) derivada del cumplimiento de las obligaciones dimanantes de ese contrato de arrendamiento:

a.- Gastos por las reformas que se tuvieron que efectuar para la nueva alta de suministro eléctrico y adaptación de la instalación a la normativa vigente.

b.- Importe de un calentador de la cocina propiedad de la arrendadora que supuestamente se llevó la arrendataria al fin del contrato.

c.- Gastos derivados de la reparación de supuestos daños a la fachada del edificio imputables a la inquilina.


El documento de finalización de contrato aportado por la demandada no fue suscrito por las partes.


La arrendataria demandada se opone a la reclamación y reclama, en reconvención, la devolución de la fianza conforme al  art. 36 de la LAU , que dispone que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución.


Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial de La Coruña (s. treinta y uno de julio de dos mil catorce) desestiman la demanda y condenan a la arrendadora a reintegrar la fianza a la inquilina con los intereses correspondientes.


Considera la Audiencia:


1º) El contrato de suministro de energía eléctrica fue suscrito por la arrendataria, demandada-apelada en este procedimiento,  por lo que al finalizar la duración del contrato de arrendamiento, dicha arrendataria dio de baja, como era su derecho, el referido contrato; sin que pueda pretender la demandante apelante, arrendadora del inmueble, ni que la arrendataria continuara como titular del suministro eléctrico -y, por lo tanto como responsable del pago del consumo de electricidad ante la empresa suministradora cuando ya no ocupa el local arrendado, ni que, al darse de baja en el contrato de luz, esté obligada a abonar, como pretende la demandante apelante, los gastos derivados de la instalación eléctrica exigidos por la nueva normativa, por cuanto dichos gastos no derivan de desperfectos originados por la arrendataria, sino del cumplimiento de normas administrativas, a que viene obligado el propietario del local.


2º) No existe prueba alguna de que el calentador que retiró la arrendataria fuera propiedad de la arrendadora demandante. Es más, la prueba practicada acredita que dicho aparato no era propiedad de dicha persona, por cuanto no figura en el inventario de los objetos existentes en el local.

Tampoco puede fundamentarse la obligación de la arrendataria de no retirar del local de negocio el calentador en que se trata de una mejora, por cuanto puede retirase sin menoscabo del inmueble.


3º) Habiendo finalizado el contrato de arrendamiento el 31 de diciembre de 2010, no es hasta la fecha de presentación de la demanda -27 de marzo de 2012- cuando se aportó un presupuesto de reparación de la fachada, cuyos daños imputa a la arrendataria, sin que ni siquiera hiciera referencia a dichos daños en un acto de conciliación celebrado el 15 de marzo de 2011.


Por ello, tenemos que concluir como la Sentencia de instancia que no existe prueba alguna que acredite que la arrendataria ha causado daños en la fachada del local y que por lo tanto, la arrendadora reconvenida tiene obligación de devolver el importe de la fianza.

viernes, 12 de septiembre de 2014

IVA en alquiler a empresa para vivienda de su empleado



Resulta relativamente habitual que una empresa con  personalidad jurídica propia (SL, SA etc.) suscriba como arrendataria un contrato de alquiler de vivienda, con el fin de que esa vivienda la ocupe un empleado de la empresa.

Teniendo en cuenta que el alquiler de viviendas está exento de IVA, se plantea una importante cuestión:  ¿Está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) ese alquiler?

La AEAT entiende que no cabe acogerse a la exención del artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, cuando se alquile a personas jurídicas, dado que no los pueden destinar directamente a viviendas, (CV0474-05), la referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no los destinen directamente a vivienda (CV1199-05), el uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas (CV2206-05), el alquiler de una vivienda realizado a una entidad no está exento del impuesto por no tener uso exclusivo para vivienda al no ser una persona física la arrendataria, independientemente de que la use la entidad directamente o la destine a otras finalidades (CV0097-05)

Sin embargo distintos Tribunales de Justicia han dictado sentencias en sentido contrario:

TSJ de  Cataluña (s. 1/07/2009):  En suma, coincidiendo con lo expuesto, entendemos que cuando, como es el caso, conste en los contratos de arrendamiento que el objeto de los mismos al el alquiler de los pisos que se citen, "para uso exclusivo como vivienda habitual" de las personas físicas que se mencionan explícitamente, tal arrendamiento esté exento del IVA por más que quien figure como arrendatario sea la sociedad mercantil que abona la renta arrendaticia y la persona física que habita la vivienda sea personal a su servicio, sin perjuicio de las consecuencias tributarias que se deriven de ello (retribución en especie, etc.), ajenas al caso enjuiciado.

TSJ de Madrid (s. 2/6/2004): La finalidad, del contrato de arrendamiento es única y exclusivamente el de vivienda, con identificación del inquilino. Esta finalidad es la que el legislador tuvo en consideración en la configuración de la exención, sin que de la redacción del art. 20.1.23 se presuponga o exija otra condición. La no estimación de la exención, en los términos propuestos por la Administración supone la exigencia de requisitos no previstos por la norma.

TSJ de Cataluña (s. 21/02/2014) recogiendo la anterior doctrina afirma: Aunque el Abogado del Estado hace alusión a una interpretación finalista, de su argumentación más parece que se refiere a una interpretación sistemática, al interpretar la norma fiscal a la luz del artículo 2 de la LAU . Sin embargo, entendemos que esa interpretación sistemática no puede prevalecer frente a la literalidad del precepto y su interpretación teleológica. La LAU, y en particular su artículo 2 , no es fuente del derecho tributario, conforme al artículo 7 de la Ley 58/2003 , y parece lógico pensar que si el legislador hubiera querido que el beneficio fiscal se restringiera a los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, dado que no esta Ley no es fuente del derecho tributario, así lo hubiera expresado.

Ante esta disyuntiva no parece fácil aconsejar en un sentido u otro. Para la empresa  arrendataria, salvo que realice una actividad no sujeta o exenta de IVA, la repercusión de este impuesto en los alquileres ni le beneficia ni le perjudica, por el contrario para el arrendador supone asumir una labor administrativa, declarar y liquidar el impuesto, que, en determinados supuestos puede ser excesivamente gravosa.

martes, 9 de septiembre de 2014

El precario en la relación de 'pareja de hecho' -convivencia "more uxorio"-.



El titular registral de una vivienda ve desestimada su petición de desahucio por precario contra la demandada, una vez rota su relación con ella tras años de convivencia "more uxorio".

La Audiencia Provincial de Pontevedra (s. 16/07/20214) desestima su recurso de apelación y confirma la sentencia en atención a lo siguiente:

Destaca en primer lugar, con abundante cita de sentencias,  que la mera convivencia de hecho "more uxorio", sin más, no es generadora de ninguna consecuencia económica, no demuestra la existencia de un régimen de comunidad de bienes, ni permite presumirlo, de modo de, en principio, la rotura de la convivencia no atribuye derecho de uso del inmueble en el que se ha desarrollado.

Se prevé, sin embargo, el supuesto de que la parte demandada presente título bastante, es decir, que los convivientes interesados demuestren, con el rigor que exige el art. 217 LEC , por pacto expreso o por sus evidentes actuaciones -aportación continuada y duradera de sus ganancias, o de su trabajo al acervo común-, que su inequívoca voluntad fue hacer comunes todos o algunos de los bienes adquiridos durante la unión de hecho, considerándose intrascendentes desembolsos en gastos de suministros, conservación o demás subordinados de la propiedad.

En el supuesto enjuiciado, si bien el demandante ostenta la titularidad formal del controvertido inmueble mediante escritura de compraventa de 1.7.1998 acompañada a demanda, resulta probado con firmeza que mantuvo relación de convivencia durante casi diez años con la demandada, en pleno período de amortización de hipoteca, demostrándose -mediante coherente y conjunta valoración de documental y testifical a la luz de arts. 217 y 376 LEC - una verdadera unidad patrimonial plasmada en entramado de cuentas corrientes, nutridas con salarios e ingresos de ambos, con disponibilidad conjuntas, en estratégica programación de gastos comunes, tanto corrientes como de amortización de hipoteca, según se constata al examinar extractos y libretas obrantes en autos. De dicha confusión patrimonial se colige situación de comunidad de bienes y consiguiente cuota de participación de la demandada en la amortización de hipoteca -y en la consiguiente adquisición material de la vivienda-, que, en definitiva, configuran título suficiente para enervar la pretensión demandante de precario.

lunes, 8 de septiembre de 2014

El comodato hoy día



El contrato de comodato puede parecer una figura jurídica que ha caído en desuso, sin embargo una sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de dieciocho de julio de dos mil catorce define certeramente el comodato y viene a sostener con ejemplos la máxima actualidad y vigencia de supuestos de comodato, de la forma que sigue:


Naturaleza:


El comodato es una modalidad del préstamo -artículo 1740 del Código Civil-, que recae sobre bienes no fungibles -aunque la característica real no es que sea fungible o no fungible, sino que no se consume por el «uso que se autoriza»-, por lo que también recibe la denominación de «préstamo de uso» -diferenciándolo así del «préstamo de consumo», o simple préstamo, de los bienes fungibles, y cuya obligación es devolver otro tanto de la misma especie y calidad, a tenor del artículo 1753 del mismo Código-. 

Características:



a) El comodatario no adquiere la propiedad  de la cosa recibida en comodato-artículo 1741CC-

b) Es inherente la gratuidad del uso -artículos 1740 y 1741-, pues si media contraprestación estaríamos ante un contrato de arrendamiento.

c) El comodatario adquiere un derecho a usar la cosa prestada durante un tiempo o un uso determinado, con la obligación de devolver esa misma cosa una vez transcurrido el tiempo o finalizado el uso.

d) Pueden constituir su objeto tanto los muebles como los inmuebles.


Ejemplos típicos de contratos de comodato, en nuestros días, son la cesión de objetos de colección para exhibiciones (cuadros, estatuas, joyas, etcétera), que se prestan a una institución para que los exponga conjuntamente; y que se facilitan por un tiempo predeterminado (la duración de la exposición). O incluso de objetos esencialmente consumibles (billetes, sellos, botellas de vino, municiones de distintas épocas y calibres, etcétera), es decir, cosas que tienen una naturaleza fungible, que se crearon para un uso ordinariamente extintivo, pero que es este caso no se prestan con esa finalidad, sino para un «préstamo de uso»: el fin no es el consumo (comprar cosas, franquear una carta, abrir la botella, o disparar la munición), sino la exhibición, y debe devolverse precisamente el mismo objeto prestado, no otro similar. Y obviamente también puede recaer sobre inmuebles: supuestos de cesión de una finca a un familiar o un amigo para celebrar un acontecimiento social concreto (boda, bautizo...); el préstamo de una casa de veraneo a las mismas personas para que pasen en él un determinado período más o menos largo; o el titular de un solar que autoriza a su vecino a almacenar en él materiales de obra mientras construye su casa. En la actualidad se están dando múltiples casos de comodato en lo que se ha denominado "servicio de atención al cliente", siendo ejemplos ya clásicos el préstamo sin contraprestación de "vehículos de cortesía" mientras se repara el del cliente; o el facilitar al usuario una máquina similar mientras se repara la suya.