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lunes, 20 de noviembre de 2017

Intermediación inmobiliaria: El recurso de casación no es una tercera instancia



HECHOS

Se pacta un contrato de intermediación inmobiliaria según el cual los vendedores deberían pagar por sus servicios de intermediación el equivalente al 5% del importe de la compraventa al agente inmobiliario.

Dicho contrato se pacta con una duración de cuatro meses, durante los cuales el agente tendrá la exclusividad de dicha venta. Esta exclusividad queda referida únicamente a personas del colectivo chino en España.

Trascurridos los cuatro meses el inmueble se vende a un ciudadano chino.

El agente reclama el pago de 12.750 €, más el IVA (2.295€), y el juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que la mediación, conforme al contrato suscrito había sido determinante para la venta del piso, pues gracias a los servicios del demandante personas del colectivo chino acabaron finalmente adquiriendo el citado piso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia, por entender que el concierto de la compraventa se verificó varios meses después en condiciones distintas a las inicialmente proyectadas, que fue determinante la actividad desarrollada por el vendedor, que además de rebajar el precio, buscó financiación, sin que por la inicial mediadora se haya acreditado que su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente, pues no hizo seguimiento de la misma, no acudió a la notaría a la firma de la escritura, y solo posteriormente, cuando de forma accidental conoce la compraventa, es cuando pretende unos honorarios a los que entendemos no tiene derecho.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que la recurrente fundamenta su recurso en la denuncia de la infracción del artículo 1255 del Código Civil y esa referencia al art. 1255 que realiza la recurrente debe ser considerada como la invocación de un precepto genérico.

Esta sala, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero , tiene declarado, con referencia a los artículos 1091 , 1255 y 1256 del Código Civil , que los preceptos de carácter genérico «no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos»; y añade que su admisión como fundamento del motivo «permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia».

Esto es lo que ocurre en el supuesto objeto de análisis, en el que la recurrente sustenta el recurso de casación en la infracción del artículo 1255 del Código Civil , relativo a los «límites de la autonomía negocial», sin articular ningún otro motivo más específico fundado en la infracción de los artículos del Código Civil que respondan a la controversia planteada, como son los reguladores de la interpretación y cumplimiento de los contratos.

lunes, 13 de noviembre de 2017

La inclusión de avalistas en fichero del CIRBE



En distintas ocasiones hemos estudiado en este blog, los riesgos que conlleva la prestación de un aval personal.


En esta ocasión vamos a estudiar un menoscabo distinto para el avalista, la perdida de solvencia a la hora de solicitar créditos al haber sido incluido en el fichero de la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE)


HECHOS

Dos avalistas solicitan una indemnización de 733.283,36 euros por los daños morales y materiales padecidos como consecuencia de aparecer en el fichero de la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE) como avalistas del saldo deudor de determinadas operaciones crediticias, pese a que en noviembre de 2006 solicitaron el cese de la garantía mediante cartas presentadas en las oficinas de las entidades de crédito demandadas.

Consideran que la inclusión en el CIRBE constituiría una información errónea que habría provocado que los demandantes no hubieran podido obtener financiación para reestructurar su deuda, de modo que perdieron su vivienda habitual en un proceso de ejecución.


El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda.


La Audiencia Provincial estimó en parte la apelación por considerar que al haberse producido unas consecuencias desfavorables para los afectados, había de considerarse afectado su  derecho al honor, y fijó una indemnización de 25.000 euros.


El Tribunal Supremo en sentencia de 2 de noviembre de 2017, casa y declara sin valor ni efecto alguno le sentencia de la Audiencia Provincial, confirmando la del Juzgado.


Considera el Supremo que:


La sentencia de la Audiencia Provincial asocia la existencia de un daño patrimonial (que la información sobre el riesgo indirecto, consistente en ser los demandantes avalistas de la deuda de la sociedad de la que fueron socios, «coadyuvara» a su crisis de solvencia, al no conseguir refinanciar su deuda personal) a la existencia de una intromisión ilegítima en el derecho al honor.


Este tribunal no comparte esta apreciación. Como dijimos en la sentencia transcrita, la inclusión indebida, por no ser cierta o no ser exacta, de los datos personales de una persona física en el CIRBE puede suponer la vulneración de su derecho al honor, pero también de otros derechos distintos del derecho al honor, de naturaleza constitucional o infraconstitucional, o puede causar al afectado daños de naturaleza extracontractual, como pudiera ser el daño patrimonial consistente en la denegación de financiación por un exceso de riesgo que no era real, que es la situación que la Audiencia considera que se ha producido.


La vulneración del derecho al honor exige, para que pueda considerarse producida, que de las menciones contenidas en el fichero del CIRBE se desprenda que el afectado es un moroso, y que tales menciones no respondan a la realidad. Pero en el presente caso no es controvertido que las menciones contenidas en el CIRBE solo indicaban que los demandantes estaban afectados por un riesgo indirecto al aparecer como avalistas.


Por tanto, no se ha producido una vulneración ilegítima del derecho al honor de los demandantes. Y en cuanto a la existencia de otros daños patrimoniales, desligados de una vulneración del derecho al honor, la sentencia de la Audiencia Provincial ha declarado prescrita la acción para reclamarlos.

Por tanto, no procede indemnizar los daños patrimoniales y morales derivados de una vulneración del derecho al honor que no se ha producido.

miércoles, 8 de noviembre de 2017

El pago de gastos de comunidad no descarta el precario



Hechos:
Persona que permanece en  una vivienda al fallecimiento de sus padres, inquilinos de la misma desde uno de julio de 1977, pagando los gastos de Comunidad.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio por precario del dueño de la vivienda por considerar que:
a) La demandada no sostiene que proceda la subrogación prevista en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , ni intenta acreditar que ocupaba el inmueble al fallecer su madre
b) La oposición de la demandada descansa exclusivamente en los actos propios de la parte demandante que había consentido la posesión durante diez años y la existencia de arrendamiento al haber abonado gastos de comunidad, gastos de escalera, sin hacer referencia a pago por su parte de renta alguna.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, con base en que la demandada aparece empadronada en dicha vivienda desde enero de 2003 y ha venido abonando gastos comunitarios correspondientes a determinadas anualidades.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de octubre de 2017, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Entiende el  Supremo que la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.
Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos. (STS 29/06/2012).

martes, 31 de octubre de 2017

El burofax como requerimiento de pago contra el fiador o avalista



En la sentencia que resuelve un desahucio por falta de pago, con reclamación de rentas adeudadas, el Juzgado, condena, sin costas,  a la inquilina a abandonar la vivienda y al pago de las cantidades reclamadas pero absuelve a la avalista de este arrendamiento al no haberse acreditado haber sido requerida de pago antes de la presentación de la demanda.

El tal sentido la sentencia del juzgado razona que aunque fue remitido el burofax que se aporta, no se acredita cual fue el contenido del mismo porque la carta remitida por este medio no lleva sello alguno de Correos que es lo que hubiera justificado la remisión de su contenido.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 21 de julio de 2017 estima el recurso de apelación y condena a la avalista pago de la cantidad fijada en la sentencia, así como condena a ambas demandadas al pago de las costas causadas en primera instancia,

Considera la Audiencia que aunque el documento presentado como contenido del burofax no lleve ningún sello de Correos la avalista ha reconocido la recepción de un burofax remitido el 9 de abril de 2.015 y recibido el 10 de abril de ese mismo año, siendo la carta remitida de 6 de abril de 2.015, no solo es que para la demandada avalista hubiera sido fácil exhibir otro burofax distinto al remitido y el contenido del mismo, sino que además cuando se remite una carta certificada donde consta un burofax, la oficina de correos no pone ningún sello, sino que solo deja constancia por medio de la entrega de una copia al remitente, acreditando de esa forma que se ha presentado el escrito remitido por burofax.

Por otra parte "Debe tenerse en cuenta que el burofax, combinado con el servicio de acuse de recibo y copia certificada, es un medio que proporciona al remitente un justificante legal del envío, de la recepción y de la exacta reproducción de su contenido impreso o manuscrito, que la Ley General de Telecomunicaciones regula ese medio de comunicación el cual acredita fehacientemente tales aspectos y que la jurisprudencia menor lo ha venido admitiendo equiparándolo al acto de conciliación y a la carta remitida por conducto notarial" (STS 24/07/2011).

martes, 24 de octubre de 2017

Propiedad Horizontal: Alcance de la exención de gastos comunitarios a los locales.



La Comunidad de Propietarios acuerda repercutir a los propietarios de locales comerciales el importe de la obra de reparación de bovedillas en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal.


En los Estatutos de la Comunidad se establece: b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso (...)f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso.


Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda de nulidad del citado acuerdo interpuesta por el propietario de los locales.


El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2017, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad, exonerando al propietario de los locales del pago de los gastos derivados de la sustitución de las bovedillas y de la instalación de la puerta del portal.


Considera el Supremo que la doctrina jurisprudencial al respecto tiene declarado que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.


La mayor parte de las sentencias de esta sala se refieren a la instalación de ascensores, es decir, a la inclusión de un servicio nuevo dentro de la comunidad, con la especificidad que dicha cuestión genera.


En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.


En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.


De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.