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jueves, 16 de abril de 2015

El derecho a uso de la vivienda familiar en caso de divorcio



HECHOS:
23 de enero de 1996, el marido, todavía soltero adquiere la vivienda objeto del pleito y se subroga en el préstamo hipotecario que la grava, más adelante contrajo matrimonio y esa vivienda constituyó el hogar familiar.

21 de marzo de 2006 se produce el  divorcio y se atribuye a la hija y a la madre, cuya guarda y custodia se le confiaba, el uso de la vivienda familiar.

Con motivo del impago del préstamo hipotecario se subasta la vivienda el 28 de octubre de 2010, compareciendo la ex esposa  aportando la sentencia de divorcio, para hacer valer su derecho de uso sobre la vivienda objeto de realización forzosa en subasta pública judicial

29 de noviembre de 2010 se adjudica la vivienda a un tercero que insta el lanzamiento de sus ocupantes, solicitud que es denegada por el Juzgado.

El adjudicatario insta el desahucio por precario que es estimado por el Juzgado de 1ª Instancia, pero revocado por la Audiencia Provincial en apelación.

El Tribunal Supremo (s. 6/03/2015) estima el recurso de casación y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia que estimaba la demanda de desahucio por precario.

Considera el Supremo:

Conforme a la STS 14/01/2010 «el uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente a uno de los cónyuges en aplicación del artículo 96 CC se configura como un derecho cuya titularidad corresponde al cónyuge al que se ha atribuido el uso, solo o en unión de los hijos, según se infiere del artículo 96, último párrafo, CC . El alcance de la facultad de oponerse a la reclamación por parte de un tercero de la vivienda ocupada por uno de los cónyuges ha sido determinado por la jurisprudencia según las circunstancias de cada caso, aplicando el principio de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente».

Del mismo modo la STS 14/01/2010afirma: que el derecho de uso a la vivienda familiar concedido mediante sentencia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquel que se estima, no habiendo hijos, que ostenta un interés más necesitado de protección (así se ha estimado en la RDGRN de 14 de mayo de 2009). Desde el punto de vista patrimonial, el derecho al uso de la vivienda concedido mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular no impone más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge, la cual se cifra en la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualesquiera actos que puedan ser calificados como actos de disposición de la vivienda. Esta limitación es oponible a terceros y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 10 de octubre de 2008).

Si tal doctrina se aplica al supuesto objeto del recurso la conclusión debe ser la no oponibilidad de ese derecho de uso al adjudicatario del bien a consecuencia de su enajenación forzosa en subasta pública.

El argumento de la sentencia recurrida para conceder prevalencia al derecho de uso de la vivienda ostentado por las demandadas, en el sentido de que la esposa no consintió la constitución de hipoteca sobre la vivienda familiar, bien privativo del marido, no se sostiene.

Difícilmente podía ser de aplicación el artículo 1320 del Código Civil y la doctrina de la Sala sobre el mismo, en un momento en que no existe matrimonio, ni siquiera convivencia, y en el que, por tanto, no constituye vivienda familiar.

miércoles, 15 de abril de 2015

¿Cuando se extingue la obligación del avalista por novación o prórroga del contrato afianzado?



HECHOS

En distintos contratos de renting de automóviles entre sociedades mercantiles se pacta el aval de dos personas físicas, que afianzan solidariamente las operaciones.
Entregados los vehículos a la arrendataria, ésta empezó a dejar de pagar las rentas convenidas y se procedió a la resolución de los contratos por incumplimiento de la arrendataria.
La arrendataria devolvió la totalidad de los vehículos, excepto uno, pues manifestó estar interesada en continuar con el contrato, en tal sentido se llegó a un acuerdo en que la arrendataria reconocía adeudar 39.459,44 euros, por distintos conceptos y se comprometía a liquidar esta deuda pagando 5.000 euros al mes. Las partes convenían mantener la vigencia del contrato, con determinadas condiciones
No habiéndose  cumplido esas condiciones  se reclama judicialmente contra  la arrendataria y los avalistas.

La sentencia de 1ª Instancia absolvió a los dos fiadores,  por entender que la concesión de un nuevo plazo a la arrendataria, deudora principal, les liberó de la obligación nacida de la fianza, como consecuencia del art. 1851 CC.

La sentencia de apelación sin embargo condena a los avalistas por considerar, respecto de uno de los contratos cuyo cumplimiento se exigía que no existió prórroga alguna que determinara la extinción de la fianza conforme al art. 1851 CC y respecto de otro que a pesar de haberse concedido en el acuerdo de 18 de noviembre de 2008 un aplazamiento de pago, el aplazamiento (de noviembre de 2008 a noviembre de 2009) estaba dentro del periodo comprendido hasta la fecha en que el fiador respondía del cumplimiento del contrato, en agosto 2010

Recurrida en casación por lo avalistas, el Tribunal Supremo (S. 17/03/2015) desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial con costas.

Considera el Supremo:

En la Sentencia 77/2014, de 3 de marzo , hicimos referencia al régimen legal de los efectos de la novación del contenido de la obligación garantizada, respecto de la fianza: «La modificación de los términos de la obligación principal, en principio, no extingue la fianza, sin perjuicio de que al fiador sólo le sea exigible el cumplimiento en los términos inicialmente convenidos. Sin embargo, si la modificación afecta al plazo de cumplimiento y resulta de aplicación el art. 1851 CC , la fianza sí que se extingue como consecuencia de la prórroga».

Pero en esta misma sentencia atemperamos la interpretación literal del art. 1851 CC : «en atención a la ratio del precepto, que puede hallarse en la protección del fiador frente al perjuicio que le puede deparar la concesión de la prórroga al deudor. Este perjuicio afloraría cuando la prórroga alargara la incertidumbre y con ello empeorara la situación económica del deudor, e hiciera ilusoria la vía de regreso. Por eso, en esos casos, el fiador podría liberarse de la fianza porque, aun no siéndole oponible la prórroga, le impide una vez pagada la fianza utilizar la subrogación en el derecho del acreedor para ejercer el regreso inmediato contra el deudor. De este modo, como se ha concluido en la doctrina, "el art. 1851 CC sólo tiene sentido en cuanto protege la vía subrogatoria, y siempre que ésta sea procedente en beneficio del fiador"».

En el caso del primer contrato, la resolución del contrato como consecuencia del primer incumplimiento, determinaba la responsabilidad del fiador de su cumplimiento. Si con posterioridad se accede por la arrendadora a rehabilitar el contrato, previo pago de las cuotas o rentas vencidas y adeudadas, debe entenderse que el fiador seguía respondiendo del cumplimiento del contrato, pues, en puridad, la novación que conlleva la resolución y posterior rehabilitación del contrato, no perjudica al fiador alargando la incertidumbre y haciendo ilusoria la vía de regreso, sino que, al contrario, manteniendo los mismos términos de la obligación afianzada por él, supuso una reducción de la deuda garantizada.

Y por lo que respecta al segundo contrato, su incumplimiento dio lugar a la responsabilidad del fiador y la concesión de unos plazos fraccionados para el pago de las obligaciones derivadas de aquel incumplimiento, dentro del inicial plazo de vigencia del contrato, lo que tampoco perjudica al fiador en el sentido antes apuntado, al que responde la protección conferida por el art. 1851 CC .

martes, 14 de abril de 2015

¿Cómo se computa el plazo de un año para reclamar una indemnización por muerte en accidente?



HECHOS:
20/01/2006: Accidente laboral con resultado de muerte, los perjudicados se reservan las acciones civiles.
29/07/2008: Sentencia penal absolutoria, comienza el plazo de prescripción de un año para el ejercicio de las acciones civiles.
30/07/2009: Se inicia la reclamación de la indemnización por el fallecimiento.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación dictan sentencia desestimatoria sin entrar en el fondo del asunto por considerar prescrita la acción.

Considera la AP:

i) Al estar fijado el plazo por un año se computa de fecha a fecha, según el artículo 5.1 del Código Civil , y sin que se excluyan en ese cómputo según el apartado 2, los días inhábiles;

ii) No estamos ante un acto procesal sencillamente porque ni tan siquiera se había iniciado un procedimiento en el que presentar escrito;

iii) Por tanto no puede aplicarse el artículo 135. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para considerar que la demanda de conciliación podía presentarse hasta las 15 horas del día 30 julio 2009, pues el plazo no tiene carácter procesal sino que es de contenido sustantivo.

Sin embargo el Tribunal Supremo (STS veinticinco de Marzo de dos mil quince) estima el recurso de casación deja sin efecto la sentencia recurrida y ordena que el mismo Tribunal vuelva a dictar sentencia sobre las cuestiones planteadas en el recurso de apelación de la parte demandante, pero sin poder ya pronunciarse sobre la prescripción.

Considera el Supremo:


i) La diferencia existente entre plazos procesales y sustantivos al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento), entre los que no están aquellos a los que se asigna un determinado plazo para el ejercicio de una acción  SSTS 1 de febrero de 1982 ; 22 de enero de 2009).

ii) El artículo 135 de la LEC , que permite la presentación de los escritos hasta las 15 horas del día siguiente hábil al del vencimiento, regla prevista para plazos procesales y no para los sustantivos, en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado.

iii) La acción judicial que pone en movimiento el derecho se materializa a través de la presentación de una demanda, que es un acto procesal sujeto a normativa procesal. El problema no es tanto de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los días de los que dispone el interesado sino de permitir al titular de un derecho, cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad, disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el artículo 5 del CC , que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así pues no excluye aquel precepto en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial.

iv) Una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar, como resultado final, un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular del derecho a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley, incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la presentación de escritos ante el Juzgado que presta servicio de guardia), pues siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esta facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que imposibilitan el pleno ejercicio de la acción ante los órganos judiciales.

viernes, 10 de abril de 2015

Breve análisis de la legislación española de alquiler de locales y viviendas



España es diferente. No cabe duda de que este eslogan se acomoda como un guante a la materia de arrendamientos urbanos; en los últimos ochenta años hemos sufrido  una legislación que ha distorsionado el mercado de alquileres urbanos de modo irreparable, cabe afirmar que el único criterio uniforme del legislador ha sido que los pactos contractuales carecen de valor, sobre todo en los que se refiere a la duración de los arriendos.

Para demostrar la anterior afirmación basta hacer un recorrido por los hitos fundamentales de esa normativa, si alguien piensa que es estéril remontarse en el tiempo, conviene que recuerde que las sucesivas reformas han mantenido en lo esencial  la situación anterior, no hace mucho he tenido en mis manos un contrato de arrendamiento firmado en 1927 todavía vigente.

I.- La primera norma, una auténtica 'perla'
El 28 de julio de 1936, es de subrayar la fecha, el BOE, entonces Gaceta de Madrid publica un Decreto en el que para poner término al régimen anormal de arrendamientos urbanos se toman medidas como:
A) Aprobar la condonación de determinados alquileres pendientes de pago.
B) Conceder una moratoria de seis meses en los desahucios por falta de pago en tramitación.
C) Revisar los alquileres vigentes para rebajarlos en porcentajes desde el 8 al 35% dependiendo de su cuantía previa.
D) Considerar justa causa de oposición al desahucio por falta de pago el paro o enfermedad del inquilino

II.- Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946
Esta norma establece en cuanto a la duración de los contratos lo siguiente:
Sea cual fuere la fecha de su edificación u ocupación, y tanto en las viviendas como en los locales de negocio, aunque cambie el dueño o el titular arrendador, llegado el día del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará  obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes.

III.- Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964
Reitera el criterio anterior:
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo.

IV.- Decreto Boyer.
El llamado Decreto Boyer, Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, considera que la situación del sector de la construcción ha aconsejado (...) la supresión de la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos que, sin duda, estimulará la construcción de viviendas y locales destinados a alquiler, y dispone:
Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil

V.- Ley de arrendamientos urbanos de 1994
Analiza en su preámbulo la situación anteriormente expuesta y reconoce que las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler, en consecuencia dispone:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

VI.- Reforma de 2013
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, penúltima reforma de los alquileres, señala en su preámbulo: Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio, para lo cual dispone:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización

Consideración final
¿No sería más eficaz una auténtica libertad de pactos con una normativa clara, sencilla y lo menos intervencionista posible, y que el Estado se preocupara exclusivamente de asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los ciudadanos?