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martes, 16 de abril de 2019

Propiedad Horizontal: Ascensor a cota cero, contribución de los locales


HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda la instalación de un nuevo ascensor a cota cero.

Los propietarios  de los locales comerciales del edificio impugnan judicialmente ese acuerdo por considerar que sería suficiente para superar las barreras arquitectónicas la instalación de una plataforma salva escaleras con un coste de unos 6000 euros, mientras que las obras proyectadas afectarían a uno de los locales de los demandantes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por apreciar falta de legitimación de los demandantes, en aplicación del art. 18.2 LPH por falta de consignación previa de la deuda comunitaria.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender la obra proyectada no se trata de un gasto extraordinario, sino de la modificación del trazado y trayectoria del ascensor para su prolongarlo hasta la cota 0, para la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble con discapacidad física y de edad superior a 70 años. Asimismo, considera la sala que al tratarse de un gasto destinado a eliminar barreras arquitectónicas no se trata de un gasto ordinario, del que estarían exentos los actores de acuerdo con los estatutos, por lo que deben de contribuir todos los propietarios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de abril de 2019, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad de propietarios, con base en lo siguiente:

La sentencia recurrida efectúa una valoración de la prueba practicada, y opta por admitir la solución votada por la mayoría de la comunidad que no es la deseada por la parte demandante, pues entre la posibilidad de instalar un salvaescaleras o la bajada del ascensor a cota 0 opta por esta última, sobre lo cual no hay motivación alguna.

En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.

Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.

martes, 9 de abril de 2019

Propiedad Horizontal :¿Puede la Comunidad demandar a la promotora por defectos en las viviendas?


HECHOS
La Comunidad de propietarios, representada por su presidente, demanda a la sociedad vendedora -promotora del edificio solicitando que realice a su costa las obras necesarias para la eliminación de los defectos existentes conforme informe pericial, en plazo de dos meses, y en caso no ejecutarse, se condenara al pago de la cantidad equivalente al coste de las operaciones que según informe, alcanza a los 36.353,50 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda.

La Audiencia Provincial, en apelación, absuelve a la demandada porque en este caso se accionó exclusivamente en base al art1101 del Código Civil.

La Comunidad recurre en casación por un solo motivo, desconocimiento de la doctrina jurisprudencial sobre legitimación activa del presidente de una comunidad de propietarios para ejercer la acción de responsabilidad contractual ex art 1101 CC frente a al sociedad vendedora -promotora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de marzo de 2019, estima el recurso de casación y asume y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que del contenido de las actas de la Comunidad se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos.

En cuanto  la legitimación activa del Presidente trae a colación la STS 16/06/2017, cuando señala: .Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen "según ley". Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).
Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.
El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.

A la vista de la referida doctrina jurisprudencial debemos declarar que en la sentencia recurrida se restringe indebidamente la legitimación del presidente de la comunidad, en cuanto que debemos declarar que ostentaba un amplio mandato de los comuneros para reclamar por los daños en los elementos privativos.

Alega la recurrida que los acuerdos de las juntas, mencionaban a la constructora y no a la promotora, pero del tenor de los mismos debemos declarar que el acuerdo facultaba para cualquier tipo de acción, debiendo concretarse que las acciones por responsabilidad contractual solo cabían contra la promotora, que es la demandada.

lunes, 1 de abril de 2019

Propiedad Horizontal: Las costas judiciales de pleitos entre Comunidad y copropietario.


HECHOS:

Un copropietario interpone demanda contra la Comunidad de propietarios en dos pleitos, en el primero la Comunidad se allana a la demanda y en el segundo el juzgado estima parcialmente la demanda. En ningún caso se produce condena en costas.

La Comunidad acuerda incluir como gasto general las minutas del abogado y del procurador que han intervenido en defensa de ésta, en los pleitos presentados por dicho copropietario contra la comunidad.

Este acuerdo es impugnado por el interesado y tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo en sentencia de 06/03/2019, estima parcialmente el recurso de casación contra dichas sentencias en el sentido de que la comunidad no puede cargar al demandante los gastos procesales habidos en los procedimientos judiciales antes descritos, procediendo, en su caso, la restitución de lo indebidamente cobrado por la Comunidad de Propietarios.

Invoca el Supremo la sentencia de esa sala de 24 de junio de 2011, cuando dice: "Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Igualmente declaró en sentencia 146/2012, de 26 de marzo :"Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se ha reconocido parcialmente al recurrente su derecho (en dos procedimientos previos), lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

domingo, 24 de marzo de 2019

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para la construcción de una piscina


HECHOS:
Dos copropietarios demandan a la Comunidad de propietarios, ejercitando contra esta última acción de nulidad del acuerdo adoptado por la misma para la construcción de una piscina. Consideran que dicho acuerdo no es válido por cuanto para la instalación de una nueva piscina en un espacio común es necesaria la unanimidad de los copropietarios por afectar al título constitutivo.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso y revocó la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda y declarar la nulidad del acuerdo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de octubre de 2018, estima el recurso de casación contra la sentencia recurrida y confirma la sentencia de primera instancia.

Destaca el Supremo una cierta ambigüedad en la formulación de la demanda, pues mezcla aspectos de la regla3.ª con la 4.ª, no queda la menor duda que tiene presente a ésta última como causapetendi.

En el fundamento de derecho IV sobre el fondo de la acción se cita especialmente el art. 17.4. in fine, y este párrafo prevé que "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso".

Y esta cita se encuentra estrechamente ligada a la afirmación que se hace en el número cuatro de los hechos de la demanda en el sentido de que se les priva de espacios con los que en origen contaban por su propiedad, así como que los vecinos disidentes dejarían de utilizar un espacio que les pertenece como patio de recreo de uso común.

No obstante, y ahí la ambigüedad, se hace mención a sus economías precarias y a la sentencia de esta sala de 9 de octubre de 2008, esto es, a suponer que se estaría sometiendo a acuerdo la creación de un servicio de interés general, que ahora se prevé en la regla 3.ª del art. 17 -redacción por Ley 8/2013- y que coincide con el párrafo 1.1 del art. 17 en la redacción dada por la Ley 51/2003, vigente al tiempo de dictarse la sentencia citada de la sala.

Por tanto, podemos concluir que hay que soslayar la regla 3.ª del art. 17 LPH y la interpretación del concepto jurídico indeterminado del interés general, cuestión sumamente interesante para la doctrina y en íntima relación con la realidad social y condiciones de tiempo y lugar, como sugiere la sentencia de primera instancia(concepto dinámico y variable), por no ser de esta clase el acuerdo impugnado.

Una vez que la sala ha decidido que la sentencia recurrida, por las razones expuestas, ha errado alno aplicar la regla 4.ª del art. 17 LPH, la consecuencia es casar la citada sentencia y asumir la instancia.

Al asumir la instancia se aprecia que el régimen de mayorías para la validez del acuerdo se ha respetado, sin que ni siquiera sea objeto de debate, una vez desechada que fuese precisa la unanimidad. La cuestión a decidir ha de ser, pues, por haberla introducido en el debate la parte actora, según hemos expuesto, si concurre o no la prohibición prevista en el art. 17. 4.ª in fine LPH .Esto es, si la innovación, objeto del acuerdo, hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en concreto del patio como espacio de uso común, a efectos de patio de recreo.

A tal fin, se ha de traer a colación que si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietarios obre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderarla concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios.

Para llevar a cabo esa labor de ponderación y de armonía tan necesaria para quienes conviven en régimen de propiedad horizontal, se habrá de estar a la prueba obrante en autos y colegir si, a salvo el espacio que ocupa la cubeta de la piscina, los comuneros disidentes se ven privados de modo relevante y sustancial del uso y disfrute de un elemento común, como en este caso es el patio.

El documento n.º 7 contiene el estudio previo de piscina comunitaria y aseos de la Comunidad, y en el plano se aprecia claramente que fuera de la cubeta de la piscina, único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.

Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común.

miércoles, 20 de marzo de 2019

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para aprobar el cerramiento de un elemento común.


HECHOS:

La Comunidad de propietarios, en una junta general extraordinaria, ratificada en junta ordinaria, acuerda el cerramiento de una plaza que es elemento común, por razones de seguridad y evitación de daños.

La sociedad propietaria de un local comercial en la finca solicitó la declaración de nulidad de los acuerdos alegando que dichos acuerdos se adoptaron por mayoría cuando, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17 LPH , era precisa la unanimidad, ya que alteraban la forma de uso que los copropietarios hacían de los elementos comunes. Alegó también que, además, dichos acuerdos le ocasionaban un grave perjuicio porque, de conformidad con lo dispuesto en el título constitutivo, los locales de los que era propietaria tenían acceso tanto desde la calle como desde las zonas de uso común.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la propietaria del local.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de marzo de 2019, estima el recurso de casación de la Comunidad de propietarios y deja sin efecto la sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado.

Considera el Supremo esta sala se ha pronunciado en supuestos semejantes al presente al resolver impugnaciones por parte de los propietarios de locales de acuerdos de cerramiento adoptados por mayoría en la comunidad de propietarios.

De acuerdo con esta jurisprudencia no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia. Con posterioridad, se han pronunciado sobre este problema otras sentencias, en las que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en la relevancia de la base fáctica de cada supuesto litigioso.

En el presente caso, el razonamiento de la Audiencia no resulta correcto ni se ajusta a la jurisprudencia de la sala, la sentencia recurrida, sin modificar los hechos probados en primera instancia, razona con apoyo en la consideración de la plaza como elemento común, pero no valora otras circunstancias que, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, deben ser tenidas en cuenta y que sí fueron debidamente valoradas por el juzgado para apreciar la naturaleza del acuerdo y rechazar la exigencia de unanimidad. Así, en primer lugar, la propia Audiencia afirma que en el título nada se regló sobre la "geografía" de la plaza y que los motivos que llevan a la mayoría a acordar el cerramiento, que el juzgado consideró "sobradamente acreditados", constituyen argumentaciones "muy serias y razonadas".

En atención a estos datos, y al hecho no discutido de la accesibilidad a los locales tanto por el interior, a través de los elementos comunes, como por el exterior, directamente desde la calle, esta sala considera que en el caso no es precisa la unanimidad para el acuerdo adoptado, siempre que el acceso esté abierto durante el horario comercial para no perjudicar a los propietarios de los locales. Ello por cuanto el acuerdo comporta un acto de administración para la realización de obras valoradas como necesarias que, además, no modifican el título constitutivo. En el título se contempla el uso común de la plaza, y ese uso no se altera con el cerramiento, pues no se trata de impedir el paso sino de regularlo, de modo que se permite el acceso a terceros por causa justificada. Por otra parte, puesto que los locales cuentan con acceso libre desde el exterior, el posible perjuicio futuro que se pudiera ocasionar en una eventual segregación de los locales no tiene entidad para impedir la validez de un acuerdo adoptado para la realización de obras extraordinarias, necesarias y no modificativas. En consecuencia, carece de justificación razonable el ejercicio de la acción de impugnación.