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martes, 8 de julio de 2014

¿Hay que informar al inquilino moroso que si no paga no podrá enervar?



El Tribunal Supremo en sentencia de 23 de junio de 2014, ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial:  El requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Hechos:

Se notifica notarialmente al inquilino lo que debe pagar por diversos conceptos y se le requiere de pago de las cantidades adeudadas.
Su incumplimiento motivó la demanda de desahucio y reclamación de cantidad por parte del arrendador.
El inquilino posteriormente consigna las cantidades reclamadas y tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial declaran enervada la acción de desahucio.

Sin embargo como queda dicho el Supremo casa las sentencias declarando no haber lugar a la enervación en atención a lo siguiente:

Conforme al art. 22 de la LEC se exige (STS 28/05/2014):
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".

viernes, 4 de julio de 2014

Art. 21 de la LAU: Reintegro de gastos al inquilino en un alquiler de vivienda.



Al dar por terminado el alquiler,  el Juzgado de 1ª Instancia condena al casero a pagar al inquilino las siguientes cantidades:
616,60 euros por reparaciones urgentes
706,21 por las facturas de luz abonadas indebidamente
2.043,98 euros por la reparación de los electrodomésticos

Apelada esa resolución la Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de diecinueve de febrero de dos mil catorce, la revoca, desestimando esas peticiones y absolviendo al casero de esos pagos, en atención a los siguiente argumentos:

A. Reparaciones, que se habían estimado como urgentes:
En cuanto a la urgencia de la reparación, se trata de un concepto jurídico referido a la evitación de un daño inminente o una incomodidad grave. De la prueba documental aportada al proceso se desprende que las actuaciones puntuales reflejadas en la factura cuyo importe se reclama (comprobar resistencia del suelo radiante, revisión de cuatro máquinas de aire acondicionado, limpieza de filtros y comprobación de presiones, colocación de interruptor en jacuzzi y el baño y reparación de pulsador de jacuzzi) no pueden ser calificadas como reparaciones urgentes llevadas a cabo en la vivienda arrendada por los problemas de humedad, tratándose más propiamente de actuaciones de conservación y reparaciones de pequeñas averías exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda, realizadas después de transcurridos más de tres años de vigencia de la relación arrendaticia. Sin que ninguna de las averías subsanadas representase una incomodidad grave para los arrendatarios, y sin que conste el cumplimiento del requisito legal de la comunicación previa de tales averías por los arrendatarios a los arrendadores, no constando pues la voluntad de la parte arrendataria de exigir su urgente reparación y la voluntad contraria de la parte arrendadora, ello con anterioridad a la ejecución de las obras de reparación.

B. Facturas de luz:
Tras nuevo examen de las pruebas practicadas, esta Sala considera que una adecuada valoración de los documentos aportados en apoyo de la pretensión aquí controvertida no justifica la conclusión extraída y reflejada en la sentencia apelada. Efectivamente, en las facturas aportadas al proceso no se expresan todos los datos necesarios para la determinación de la vivienda destinataria del suministro de energía eléctrica facturado, al omitirse el número del apartamento. Sustentándose la reclamación en el hecho de haberse abonado de forma errónea unas facturas de consumo de electricidad, la prosperabilidad de la pretensión imponía la cumplida prueba de que las facturas por ella abonadas no están relacionadas con la vivienda arrendada, prueba que no se ha alcanzado, por las razones expuestas, no obstante la facilidad probatoria que asistía al inquilino, mediante la presentación de las facturas de consumo eléctrico abonadas y efectivamente correspondientes a la vivienda arrendada.

C. Importe de la compra de electrodomésticos
No se ha acreditado por el inquilino la necesidad de la compra de electrodomésticos en sustitución de los que se encontraban en la vivienda arrendada, lo que imponía la prueba de la avería de los aparatos y su necesaria sustitución; constando tan sólo la avería de uno de tales electrodomésticos (lavadora), y su posible reparación. No siendo admisible la conducta de la parte arrendataria, tomando unilateralmente decisiones que exceden de su ámbito de actuación, limitado a las reparaciones urgentes previa comunicación a la parte arrendadora, y trasladando a esta última las consecuencias económicas derivadas de dicha indebida actuación.

jueves, 3 de julio de 2014

¿Es aconsejable alquilar a una operadora la terraza para las antenas de telefonía?



No se trata aquí de pronunciarse sobre los efectos nocivos o no que pueda tener esa instalación sobre la salud, sino de poner de manifiesto la dificultad para recuperar la terraza del edificio si la Comunidad de Propietarios decide cancelar a su finalización el arrendamiento de ese espacio.

A los hechos me remito:
Una Comunidad de Propietarios, 20 de diciembre de 1999, celebró, con una operadora de telefonía,  un contrato de arrendamiento sobre un espacio de la azotea de la finca para instalar y utilizar un equipo de telecomunicaciones.

El plazo de duración se fijó en diez años a partir de la firma del contrato, renovándose y prorrogándose por períodos sucesivos de cinco años, salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra su intención de no renovarlo, con al menos seis meses de antelación a la terminación del período inicialmente pactado.

El 6 de noviembre de 2007 , con una antelación no de seis meses sino de dos años, la Comunidad de Propietarios dirigió Burofax a la operadora notificándole que el contrato no será renovado a su vencimiento el 20 de diciembre de 2009.

No obstante la operadora no atendió el requerimiento viéndose obligada la Comunidad a llevar el asunto a los tribunales, obteniendo sentencia favorable de la Audiencia Provincial de Madrid el nueve de mayo de dos mil catorce, es decir casi cinco años después de terminado el plazo contractual.

Con el fin de poner de manifiesto  la actitud obstructiva y de dilaciones injustificadas por parte de la operadora, trascribimos en parte la argumentación de la sentencia de la Audiencia, subrayando lo más contundente:

Las obligaciones y los derechos que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, según se dispone en el artículo 1091 del Código Civil , las cuales se establecen libremente por los contratantes en la forma que autoriza el artículo 1255 del mismo Código . Así pues, si la Comunidad de Propietarios y la operadora fijaron un plazo de vigencia del contrato, que no queda sujeto a ninguna norma imperativa, transcurrido aquél y denunciada por la arrendadora la extinción de la relación arrendaticia, la arrendataria carece de título que legitime la continuidad en la posesión del objeto arrendado, sin que pueda quedar al arbitrio de la operadora el cumplimiento del contrato, ni por ende la imposición de su vigencia a la Comunidad de Propietarios, por haberse extinguido el plazo, voluntariamente fijado ex artículo 1256 en relación con los artículos 1565 y 1561, todos del Código Civil . Sin que, en fin, pueda oponer con eficacia la dificultosa desinstalación de la estación de telefonía o la carencia de lugar hábil para colocarla sin perjuicio de los usuarios, pues dada la antelación de dos años en la comunicación de la voluntad de la Comunidad de Propietarios de no renovar el contrato, dispuso la demandada de tiempo más que suficiente para poner fin a la ocupación. Con relación a la adecuada ubicación en otro lugar, además de ser una cuestión totalmente ajena a la arrendadora que debió prever la arrendataria, consta en las actuaciones la disponibilidad de instalaciones municipales para tal finalidad desde el 5 de mayo de 2012.

martes, 1 de julio de 2014

¿Qué garantía tiene la compra de un automóvil usado?



Las averías sobrevenidas en los automóviles que se compran de segunda mano suelen ser fuente de litigios entre comprador y vendedor.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de dieciocho de marzo de dos mil catorce, se pronuncia y resuelve sobre este tema.

Hechos:

Compra el 24 de mayo de 2011, de un automóvil de siete años con 117.000 km. que sufre una avería de 5.755,91 euros, el 23 de diciembre de 2011.

El Juzgado de 1ª Instancia condena al vendedor, dueño de un taller mecánico -al parecer y según su manifestación de chapa y pintura- al pago de esa reparación.

Apelada la sentencia al Audiencia estima en parte el recurso y reduce la cantidad a pagar por el vendedor a un tercio es decir TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE euros e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la AP:

Lo primero que hay que dejar sentado, a la vista de la prueba practicada, es que no hay indicio alguno de dolo por parte del vendedor. Consideramos probado que cuando vendió el vehículo lo hizo en la creencia de que el mismo estaba en el estado correcto correspondiente a su antigüedad, no habiéndose manifestado hasta entonces síntoma alguno que hubiera sido advertido por él sobre la patología que unos meses más adelante se evidenció.

Sentado lo anterior, el debate se desplaza hacia terrenos más objetivos. Se trata, en definitiva, de determinar si cuando se produce la venta el coche ya estaba dañado o no. Al margen del conocimiento que las partes tuvieran de ese hecho. Aunque el vendedor desconociera que el vehículo tenía ese defecto, si efectivamente lo tenía, el automóvil sufría un desvalor que alteraba de forma radical lo que constituía la esencia de la compraventa.

Aunque no sea aplicable al caso la legislación sobre consumidores y usuarios, pues exige que en la otra parte haya un empresario, que aquí no existe, no podemos dejar de tomar como referencia, desde luego no vinculante, el artículo 123.1 RD Legislativo 1/07 nos dice que 'Salvo prueba en contrario, se presumirá que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad.'

En realidad, esta norma, no establece sino una presunción iuris tantum, susceptible de prueba en contrario, que descansa en una estimación de probabilidades de que la proximidad temporal entre el momento de la venta y la aparición de la avería las relacionan. 
Sin vinculación alguna, sí podemos valorar que el hecho de que sólo se hubieran hecho 5.000 km (según la actora, además, en el último mes, en verano con motivo de las vacaciones) y que se produjera tan grave avería obedecía a una previa existencia de la causa de la avería, manifestada tras la venta

¿Era razonable que en un vehículo de esas características se produjera una avería como la de autos? Tanto el perito como el mecánico que lo reparó coinciden en señalar que no, que un motor de esas características estaba relativamente nuevo. Entonces, es claro que se produce alguna interferencia causal en la producción de la avería, que no es consecuencia natural de la antigüedad del coche.

La proximidad temporal a que antes aludíamos, nos hace pensar en que se la causa estaba latente al tiempo de la venta, a la vista especialmente de la opinión pericial.

La estimación de la demanda, sin embargo, no debe ser completa, pues según resulta de la declaración del testigo que reparó el vehículo, se cambiaron piezas que estaban deterioradas, sin que haya quedado probado que ese deterioro se debiera a la avería que nos ocupa. Prudencialmente, y a falta de mayor concreción en autos, se estima que la pretensión actora debe limitarse en un tercio, por lo que la condena se limita a la cantidad de 3.837 euros, sin que proceda hacer pronunciamientos sobre costas en ninguna de las instancias.

viernes, 27 de junio de 2014

¿Cuánto se puede pedir de indemnización por inclusión errónea en fichero de morosos?



El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de junio de 2014, que por cierto revoca las dos sentencias de instancia, deja establecido el criterio para calcular esa indemnización:

Al haberse interpuesto la demanda por la vulneración del derecho fundamental al honor, han de aplicarse las previsiones de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo, de Protección Civil del Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y a la Propia Imagen. El art. 9.3 de esta ley prevé que la existencia de perjuicio se presumirá siempre que se acredite la intromisión ilegítima. La indemnización se extenderá al daño moral que se valorará atendiendo a las circunstancias del caso y a la gravedad de la lesión efectivamente producida, para lo que se tendrá en cuenta en su caso, la difusión o audiencia del medio a través del que se haya producido. También se valorará el beneficio que haya obtenido el causante de la lesión como consecuencia de la misma.

Este precepto establece una presunción "iuris et de iure", esto es, no susceptible de prueba en contrario, de existencia de perjuicio indemnizable cuando se haya producido una intromisión ilegítima en el derecho al honor, y fija los criterios para valorar el daño moral.

La jurisprudencia, reconociendo que el daño moral constituye una "noción dificultosa", le ha dado una orientación cada vez más amplia, con clara superación de los criterios restrictivos que limitaban su aplicación a la concepción clásica del "pretium doloris" [precio del dolor] y los ataques a los derechos de la personalidad.

Ha considerado incluidos en él las intromisiones en el honor e intimidad y los ataques al prestigio profesional y ha sentado como situación básica para que pueda darse lugar a un daño moral indemnizable la consistente en un sufrimiento o padecimiento psíquico, que considera concurre en diversas situaciones como el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra (como sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre), ansiedad, angustia, incertidumbre, impacto, quebranto y otras situaciones similares ( STS 31/05/2000 y las citadas en ella).

El largo tiempo que los demandantes han permanecido incluidos como morosos en el fichero del CIRBE y la difusión de estos datos mediante su comunicación a quienes lo han consultado, con la afectación que ello ha supuesto a la dignidad de los demandantes en su aspecto interno o subjetivo, y en el externo u objetivo relativo a la consideración de las demás personas; lo infructuoso de las reiteradas solicitudes de cancelación de los datos formuladas por los demandantes al banco, pese a las comunicaciones recibidas de los servicios jurídicos de este banco comunicándoles que se procedería a la cancelación de los datos, y la falta de información por parte de este sobre el motivo por el que continuaban incluidos en el fichero, hasta el punto de que solo han logrado saberlo una vez interpuesta esta demanda y han acudido ellos mismos a la notaría a pedir una copia autorizada de la escritura pública mencionada por la demandada, son circunstancias que, valoradas en su conjunto, llevan a considerar que el daño moral padecido ha sido importante.

Ha de recordarse que la valoración de los daños morales no puede obtenerse de una prueba objetiva, pero no por ello se ata a los tribunales de justicia e imposibilita legalmente para fijar su cuantificación, a cuyo efecto ha de tenerse en cuenta y ponderar las circunstancias concurrentes en cada caso ( sentencias de esta sala 19/10/2000 , y 22/01/2014). Se trata por tanto de una valoración estimativa, que en el caso de daños morales derivados de la vulneración de un derecho fundamental del art. 18.1 de la Constitución , ha de atender a los parámetros previstos en el art. 9.3 de la Ley Orgánica 1/1982 , de acuerdo con la incidencia que en cada caso tengan las circunstancias relevantes para la aplicación de tales parámetros, utilizando criterios de prudente arbitrio

En cuanto a los daños patrimoniales, consta que los demandantes han quedado excluidos del crédito bancario a causa de la inscripción como morosos en el fichero del CIRBE, hasta el punto de que han visto denegada en dos ocasiones su solicitud de financiación por su inclusión en tal fichero.

La cuantificación de estos daños y perjuicios patrimoniales es dificultosa. Pero no debe olvidarse que el precepto legal citado establece una presunción de perjuicio cuando se ha producido una intromisión ilegítima en el honor, y que esta sala, en sentencias como las de 7/12/2001, y 17/07/2008, estima correcta la presunción de existencia del daño cuando se produce una situación en que los daños y perjuicios se revelan reales y efectivos, pues se deducen necesaria y fatalmente de la conducta ilícita, como es el caso de la denegación reiterada de financiación bancaria, aunque no exista una prueba precisa sobre la cuantía en que ha de fijarse.

Lo expuesto determina que si bien una indemnización como la solicitada, de 60.000 euros, se considera excesiva pues no concurren circunstancias excepcionales que justifiquen una indemnización tan elevada, procede fijar una indemnización de 12.000 euros a favor de cada uno de los demandantes, por ser más ajustada a las circunstancias concurrentes, la entidad de la intromisión padecida y la difusión de la misma.