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jueves, 26 de febrero de 2015

¿Devenga sus honorarios el API que interviene en un traspaso fallido?



HECHOS:

El agente inmobiliario reclama judicialmente el pago de sus honorarios por la gestión de mediación en un contrato de traspaso de local de negocio.
El demandado se opone alegando que el traspaso no se llevó a efecto por haber ejercido el dueño/arrendador su derecho de tanteo.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de Valencia (s. veintiuno de enero de dos mil trece) condenan al demandado a pagar los honorarios de esa gestión inmobiliaria.

Considera la Audiencia que siendo el contrato que nos ocupa atípico en nuestro derecho a pesar de su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, (aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios), se hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y muy especialmente a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias del Tribunal Supremo conforme a las cuales la intervención del mediador se limita, a llevar a cabo gestiones que ponen en relación a quienes han de celebrar el ulterior contrato sin participar él personalmente en el propio pacto, ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo; es decir, solo debe promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la parte que le ha contratado y un tercero, poniéndolos en relación. Constituye por tanto este un contrato atípico, sui generis, del tipo "facio ut des" que se rige primeramente por las estipulaciones o pactos de los contratantes y en lo no previsto, como se ha dicho, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil. De los distintos caracteres del mismo, importa destacar en lo que aquí interesa, que en principio el mediador no se obliga a conseguir un resultado, es decir, la conclusión por la otra parte y un tercero del contrato promocionado . Además, como pone de manifiesto en lo que ahora interesa la STS de 4 de noviembre de 1994 el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa o en este caso, el traspaso, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que las partes, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( art. 1450 CC ) a lo que añade la STS de 5 de noviembre de 2004 : que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar y no la de vender.

A modo de conclusión: habiendo cumplido el demandante apelado, la gestión encargada, al poner en contacto a la apelante con una persona interesada en la formalización del negocio jurídico pretendido, el hecho de que por imperativo legal no pudiera finalmente formalizarse el traspaso previsto no constituye obstáculo a la percepción de sus honorarios, habida cuenta especialmente de que los beneficios del negocio en la practica han sido igualmente percibidos por la apelante, no existiendo prueba alguna en cuanto al pacto verbal que novedosamente en esta segunda instancia dice haber alcanzado con el mediador de que en caso de que finalmente la propiedad ejerciera su derecho de tanteo no le cobraría sus honorarios, del mismo modo que resulta extemporánea la duda que suscita en cuanto al hecho de que la persona que ahora ejercita la acción sea aquella con quien contrato en su momento, no pudiéndose concluir de todo cuanto se ha expuesto, como ya se ha adelantado en otro sentido que no sea el de entender que procede la confirmación de la sentencia en todos sus términos.

miércoles, 25 de febrero de 2015

Propiedad Horizontal: ¿Son válidos los acuerdos sobre asuntos no previstos en el orden del día?



Conforme a lo expresado en otro lugar de este blog, parece que la respuesta ha de ser negativa, un acuerdo adoptado en el tiempo de "Ruegos y Preguntas" no puede ser válido.

Sin embargo la sentencia del Tribunal Supremo de cinco de Febrero de dos mil quince, ratificando la de la Audiencia Provincial y el Juzgado de 1ª Instancia, declara válido el acuerdo tomado por la Comunidad, en el tiempo de "ruegos y preguntas" de requerir a una copropietaria la retirada de la puerta que instaló en el vallado de la piscina sin permiso comunitario.

Reconoce  el Supremo la doctrina jurisprudencial invocada por la recurrente: "la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995).", "el acuerdo adoptado, tal y como previene la Audiencia, requiere, por la naturaleza del mismo, la previa convocatoria, en la medida en que la falta de constancia en el Orden del día, puede generar indefensión para el propietario afectado, en la medida en la que no solo se trata, como sostiene la parte, de ejecutar un acuerdo previo, sino que en el punto 8º se adopta la decisión de que la puerta controvertida permanezca cerrada, con entrega de una llave al Presidente, cuestión que afecta directamente a los derechos dominicales del actor. " (STS 18 septiembre 2006)

Pero éste no es el caso. No se trata de una prohibición, sino de una reiteración de lo que estaba ya prohibido y que a la actual recurrente se le requiera para su cumplimiento. En una junta anterior, de 2006 se aprobó el vallado de la piscina y si posteriormente se requiere a la actual recurrente el respeto y cumplimiento de aquel acuerdo, no se trata de un acuerdo nuevo, consistente en una prohibición, sino en el cumplimiento de lo que se acordó en su día, "sin necesidad de otras formalidades" como dice la sentencia recurrida.

Por consiguiente, no se incumple el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal que simplemente expone los requisitos de la junta de propietarios y la exigencia del orden del día, ni tampoco rompe con la doctrina jurisprudencial de las sentencias que enumera en el recurso la del 14 julio 2010, porque se refiere al caso de la renta de la vivienda de protección oficial ; la del 7 octubre 2011 que simplemente aplica la nulidad ex artículo 6.3 del Código civil a un caso de expendeduría de tabaco; la de 1 de marzo de 2012 que nada tiene que ver con la propiedad horizontal, sino a participaciones de sociedad de responsabilidad limitada.

martes, 24 de febrero de 2015

¿Es válido el consentimiento tácito del arrendador para un subarriendo de local de negocio?



HECHOS:


Contrato de alquiler de local de negocio otorgado en 1955 con una persona física como arrendatario, cuyo local viene siendo ocupado por una sociedad limitada.

El arrendador solicita la resolución judicial del arriendo por haber tenido conocimiento en 2006 de que el local estaba siendo ocupado por un tercero, por lo que se había producido una cesión o un subarriendo no consentido. Frente a tal pretensión se opusieron conjuntamente los demandados alegando que el arrendador había consentido la subrogación del contrato de arrendamiento en el año 1999.


El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por considerar que el arrendador conocía desde el año 2001 que quien estaba usando el local arrendado era una S.L., ya que ésta pagaba los recibos de la comunidad de propietarios. Valoró, en definitiva, que había existido un consentimiento tácito de la cesión porque el arrendador tardó más de cinco años en mostrar su oposición.


La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante por considerar que, contra lo resuelto por la sentencia de primera instancia, el pago de las cuotas de comunidad por una S.L. no suponía un consentimiento de la subrogación de esta entidad en el arrendamiento del local. El pago por una persona diferente a la obligada es valorado por la sentencia de apelación como irrelevante a fin de considerar a ese tercero como arrendatario con la anuencia del arrendador.


El Tribunal Supremo (s. diez de Febrero de dos mil quince) desestima el recurso de casación interpuesto por los arrendatarios confirmando la resolución de la AP y por tanto declarando extinguido el alquiler.


Considera el Supremo que conforme a la sentencia de la AP ninguna de las pruebas practicadas permite colegir que el arrendador hubiera de alguna manera, ni expresa ni tácita, consentido la subrogación alegada por la parte demandada hoy recurrente. En definitiva, no considera que el consentimiento tácito no sea idóneo para autorizar la subrogación, sino que concluye que en este caso no ha existido ese consentimiento tácito.


De ahí que no quepa apreciar lo que sustenta el presente recurso de casación por interés casacional, es decir la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, porque de las sentencias de esta Sala citadas en el motivo, la de 20 de junio de 1994 se limita a declarar que la sucesión arrendaticia es ilegítima sí no existe consentimiento expreso o tácito, doctrina coincidente con el criterio jurídico de la sentencia impugnada; la de 30 de junio de 1992 , tras una declaración general similar a la de 1994, aprecia consentimiento tácito por el pago de la renta durante casi tres años, no de los gastos de comunidad como sucede en el presente caso; y en fin, la de 7 de mayo de 1985 versa sobre un caso de ocupación durante más de diez años pagando los recibos de renta así como los de luz, gas y teléfono domiciliados en el piso.


En definitiva, la decisión del tribunal de segunda instancia podrá ser más o menos discutible, pero no se opone a la doctrina jurisprudencial considerar que el solo pago de los gastos de comunidad por un tercero, que según declaró en juicio el demandante se pagaban directamente al administrador de la propia comunidad, no acredita un consentimiento tácito del arrendador a la sucesión arrendaticia.

viernes, 20 de febrero de 2015

¿Puede rescindir el arrendatario el alquiler de un local por imposibilidad de usarlo?



Suele ser habitual en los contratos de alquiler de locales insertar una clausula que libera al casero de toda responsabilidad respecto a la obtención de licencias y permisos administrativos para la actividad a desarrollar en el local arrendado.

Sin embargo esa clausula no puede en modo alguno liberar al dueño arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado por todo el tiempo del contrato, conforme al art. 1554 del Código Civil.

Al menos así lo ha entendido la Audiencia Provincial de la Coruña (s. 18/12/2014) que confirmando la sentencia de instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento y condena a la arrendadora a devolver la fianza (1.520,00€) y a indemnizar a la arrendataria (5.889,72€), todo ello con intereses y costas.

Considera la Audiencia que resultó demostrado que el local alquilado no era apto para el destino pactado, por carecer de salida a la vía pública, siendo denegada la oportuna licencia administrativa de actividad.

No se cumplió por la parte arrendadora con su obligación de entrega dimanante del art. 1554 del CC, que es la fundamental en un contrato de arrendamiento en el que se pretende el uso de la cosa objeto del contrato, ahora bien tal entrega no consiste simplemente en el traspaso de la posesión material del bien, sino que éste ha de servir para el uso pactado (SSTS de 21 de noviembre de 1998 , 30 de mayo de 1994 , 15 de marzo de 1997 , 27 de abril de 2007 entre otros). No se considera, por lo tanto, cumplida tan fundamental obligación si el bien es inhábil para el destino convenido, produciéndose situaciones de auténtico aliud pro alio, que darían lugar al nacimiento de un legítimo derecho a la resolución del contrato, por el incumplimiento de las obligaciones de dar al arrendatario del goce de la cosa ( art. 1543 del CC ) y de entrega del art. 1554.1 CC .

Por su parte, la STS de 18 de noviembre de 2004 señala al respecto que: "La entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado, no supone que el contrato carezca de objeto  sino un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al arrendador por el art. 1554.1º del Código Civil -precepto aplicable a los arrendamientos especiales-, así dice la sentencia de esta Sala de 30 de mayo de 1994 que "siendo la obligación fundamental y prístina la de entregar la cosa objeto del arrendamiento (número 1º del art. 1554 del Código Civil), ello presupone que dicha entrega lo sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado, ya que entregar, en el aspecto jurídico, en materia de arrendamiento, es efectuar desplazamiento de posesión, en relación de tal índole, con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido, como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar al local arrendado (STS de 21 de noviembre de 1998 )".

No podemos compartir el recurso fundado en la alegación de la cláusula cuarta del contrato. En ella se indica que la arrendataria manifiesta conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, con lo que simplemente admitía conocer el local, y no que le constase su inidoneidad para el fin al que iba a ser destinado, o que asumiese los riesgos derivados de la falta de autorización administrativa para dedicarlo a la finalidad prevista y conocida por la arrendadora. La imposibilidad es una circunstancia objetiva, que afecta a la obligación de entrega, sin que se pueda hacer responsable a la demandante de no haber indagado previamente la existencia de óbices administrativos al fin pretendido, cuando la demandada, conociendo el destino del local, se lo arrendo, siendo la apelante la que incumplió su obligación de entrega en los términos previstos, sin que para ello se exija dolo o mala fe.

martes, 17 de febrero de 2015

¿Tendrá éxito reclamar al médico por no haber obtenido el resultado deseado en una operación de cirugía estética?



La paciente después de sufrir varias operaciones de cirugía estética reclama al cirujano y a la clínica la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTISEIS EUROS Y DIECISEIS CÉNTIMOS (74.426,16€), por no haber obtenido el resultado deseado para esas operaciones.


El Juzgado de Primera Instancia desestima la reclamación.


La Audiencia Provincial estima el recurso de alzada y condena a la clínica y al médico a pagar la cantidad de 15.194,69 euros más intereses legales, considerando que la demandante acudió a la clínica con un propósito claro: el de conseguir una mejora de su imagen, a través de la cirugía estética. Y este resultado no se produjo ni en la primera ni a través de la segunda de las operaciones practicadas por el doctor , tal como evidencia claramente la simple visualización de las fotografías obrantes, en Autos en cuanto la primera operación no hizo más que agudizar el problema de ptosis que la paciente intentaba solventar, y en lo atinente a la segunda porque concluyó con una serie de defectos o irregularidades que los propios los doctores enumeraron durante el curso de su intervención en el acto del juicio".


Los condenados a pagar formulan dos motivos en el recurso de casación .El primero por oposición a la jurisprudencia de esta Sala sobre obligación de medios y de resultados. El segundo, sobre inversión de la carga de la prueba en materia de información.


El Tribunal Supremo (s. 3/02/2015)  acoge el primer motivo recordando que "La responsabilidad del profesional médico es de medios y como tal no puede garantizar un resultado concreto. Obligación suya es poner a disposición del paciente los medios adecuados comprometiéndose no solo a cumplimentar las técnicas previstas para la patología en cuestión, con arreglo a la ciencia médica adecuada a una buena praxis, sino a aplicar estas técnicas con el cuidado y precisión exigible de acuerdo con las circunstancias y los riesgos inherentes a cada intervención, y, en particular, a proporcionar al paciente la información necesaria que le permita consentir o rechazar una determinada intervención".

Es asimismo doctrina reiterada de esta Sala que los actos de medicina voluntaria o satisfactiva no comportan por sí la garantía del resultado perseguido, por lo que sólo se tomará en consideración la existencia de un aseguramiento del resultado por el médico a la paciente cuando resulte de la narración fáctica de la resolución recurrida.


Sin embargo desestima el segundo motivo y por tanto el recurso y mantiene la indemnización acordada por entender que:

Sea cual fuera la equivocada consideración que la sentencia tiene sobre esta cuestión, lo cierto es que también imputa al facultativo la falta de información.

Los efectos que origina la falta de información , dice la sentencia de 4 de marzo de 2011 , y reitera la de 16 de enero 2012 , "están especialmente vinculados a la clase de intervención: necesaria o asistencial, voluntaria o satisfactiva, teniendo en cuenta las evidentes distinciones que la jurisprudencia de esta Sala ha introducido en orden a la información que se debe procurar al paciente, más rigurosa en la segunda que en la primera dada la necesidad de evitar que se silencien los riesgos excepcionales ante cuyo conocimiento el paciente podría sustraerse a una intervención innecesaria o de una necesidad relativa".