El lucro cesante en un arrendamiento de local

En un arrendamiento de local de negocio, pactado en 2007 con una duración de diez años el arrendatario decide darlo por terminado a los tres años, no existe clausula de desistimiento anticipado y ofrece pagar un mes por año restante a lo que el arrendador no accede y reclama la totalidad de los alquileres correspondientes al plazo pendiente.

La Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 19/03/2013) parte de la consideración de que la cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión de naturaleza jurídica, la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble, para lo que no existe una norma específica al respecto, por tanto la solución ha de bascular entre el antiguo art. 56 T.R.A.U de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U de 1994.

La fijación de una indemnización por  lucro cesante ha de hacerse mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, (STS 9/04/2012) requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 1/07/2002) que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( STS 27/07/2006).

También considera que en este caso la arrendataria fue la que incumplió el contrato que, como tal le obliga (Arts. 1089, 1091 y 1255 CC), salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la arrendataria debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un "rebus sic stantibus", simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, (Art 1124 CC), estamos calculando la justa indemnización.

La  jurisprudencia  declara que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario (STS. 18/03/2010 y 30/10/2007), en tal sentido la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.

Sin embargo no se estima que tenga derecho a la diferencia en menos entre las rentas pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad.

¿Qué hacer con los inquilinos morosos?

Con los vientos que corren, normativa anti desahucios, no parece que se vaya a acelerar la tramitación judicial para librarse de esos inquilinos que parecen profesionales de la morosidad.

Como ha quedado dicho, las medidas preventivas para asegurarse que no nos va a tocar alguien de esas características son fundamentales.

Como complemento a lo anterior, cuando el pago se demora, es importante manejar la situación correctamente, actuando de manera rápida y profesional.

Para ello resulta muy aconsejable un servicio de gestión del cobro de la renta que proporcione a los propietarios un enfoque de no intervención para tener que hacer frente a los problemas de pago del alquiler de forma sencilla, ágil y robusta.

El servicio externo actuará como un elemento disuasivo a no pagar el alquiler, al iniciarse rápidamente acciones que el propietario no haría o podría hacer de forma incorrecta, acciones que pueden culminar en el registro del inquilino en ficheros de solvencia y morosidad. El servicio supone además un ahorro en el tiempo dedicado a gestionar el cobro del alquiler.

Ese servicio debería incluir:

     I.- Cobro de la renta mensual al arrendatario, e ingreso en la fecha acordada en la cuenta bancaria del propietario

     II.- Mantenimiento de un registro con informes de las cuentas mensuales para información del propietario o arrendador.

     III.- Gestión administrativa de los atrasos o falta de pago de la renta.

     IV.- En caso de impago, registro de la deuda en los ficheros nacionales de solvencia patrimonial o en su caso en el Registro de Inquilinos morosos.

     V.- Tramitación de la reclamación de la deuda vía mediación, arbitraje o judicial incluyendo los gastos que ello conlleve.

“Bicheando”, como dicen en mi tierra, por la Red he encontrado una web, INTERMIRA (http://www.intermira.com/),  que ofrece esos servicios y garantiza un enfoque profesional en la gestión de la morosidad que contribuye a que se mantengan las buenas relaciones entre el propietario y el inquilino

¿Precario o cesión inconsentida de vivienda?

Hechos:

La Empresa Municipal de la Vivienda adjudica a Don XXX, hoy fallecido, en régimen de arrendamiento el día 16 de diciembre de 1976, una vivienda con prohibición expresa de subarriendo o cesión sin autorización escrita previa.

 D. XXX cedió los derechos de uso y disfrute de la vivienda a D. YYY que vive en ella, paga el alquiler y está empadronado en la misma.

La EMV solicita el desahucio por precario de D. YYY, sin embargo el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda al no concurrir los requisitos exigidos para calificar la situación como de precario al existir un contrato de arrendamiento y estar pagando la renta pactada.

Posteriormente la EMV solicita la nulidad de pleno derecho de la cesión inconsentida de la vivienda efectuada a favor de D. YYY.

Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial de Madrid (s. 23/07/2012) declaran la nulidad de pleno derecho de la cesión inconsentida y decretan el desahucio de D. YYY, desestimando los motivos de recurso por considerar que:

I.- No cabe invocar cosa juzgada ya que se ha de resaltar que la doctrina jurisprudencial ha sentado en esta materia los siguientes principios:

a) que para que la cosa juzgada pueda desplegar sus efectos es requisito indispensable que entre los dos procesos se dé una perfecta identidad sobre las cosas, las causas, las personas de los litigantes y la calidad con que lo fueron;

b) que la paridad entre los dos litigios ha de inferirse de la relación jurídica controvertida en ambos pleitos, comparando lo resuelto en el primero con lo pretendido en el segundo, teniendo en cuenta la parte dispositiva de aquel, interpretada si es preciso por los hechos y fundamentos de derecho que sirvieron de apoyo a la pretensión y a la sentencia,

c) que la causa de pedir consiste en el hecho jurídico o título que sirve de base al derecho reclamado, es decir, radica en el fundamento o razón de pedir, y no en la acción ejercitada que constituye una mera modalidad procesal indispensable para lograr su efectividad ante los Tribunales, por lo que la identidad de la causa de pedir se da únicamente en aquellos supuestos en que se produce una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad.

En el caso tratado no existe cosa juzgada ya que el anterior procedimiento ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 se trataba de un desahucio en precario que fue desestimado cuando la demandada probó que abonaba las rentas, por lo que de acuerdo con lo que anteriormente hemos dejado plasmado no existe identidad entre ambos pleitos.

II.- Tampoco cabe admitir la invocación de la doctrina de los actos propios o caducidad de la acción porque la EMV tenía conocimiento de que la demandada vive en la vivienda y le ha seguido aceptando el pago de las rentas, permitiendo una situación de hecho durante más de ocho años.

Recuerda la AP que la jurisprudencia ha señalado que la demostración de la existencia de la cesión o subarriendo inconsentido no exige prueba directa de todos los requisitos que lo integra, destacando la dificultad de probar ambas situaciones, concluyendo que hay que admitir como la más adecuada para la demostración de tal relación jurídica la prueba de presunciones, bastando la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen. En definitiva, la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin título que lo justifique es causa bastante para presumir y tener prueba de la existencia de un subarriendo o cesión, y con ello poder solicitar la resolución del contrato.

 
En el caso tratado y como dice la Sentencia de Instancia la demandada no ha conseguido probar que la EMV conociera la cesión la demandada, ni el fallecimiento del anterior titular: Las cartas genéricas enviadas a todos los propietarios, no suponen prueba alguna. En ningún caso puede entenderse que consintió la situación el simple hecho de que hubiera estado empadronada, ello no puede dar lugar a que se utilice la conocida teoría de los actos propios que presupone un previo conocimiento por la actora. Tampoco existe caducidad de la acción por los mismos motivos reseñados.

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) que se avecina.

La inminencia de la entrada en vigor, 1 de junio próximo, de una inédita obligación para los arrendadores de viviendas, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), justifica tratar de ello en este blog, dado que va a ser una obligación de reciente creación con gran contenido técnico, hemos solicitado y obtenido la valiosa ayuda de D. Luis Jurado, Arquitecto y Divulgador técnico, que mantiene el blog http://lacasadelascasas.com , con el fin de proporcionar a los posibles lectores una información rigurosa técnicamente hablando.

El Certificado de Eficiencia Energética, en adelante CEE, ha sido regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, publicado en el BOE nº 89 de 13 de abril de 2013

ENTRADA EN VIGOR: La obligación de poseer el CEE tanto de la totalidad como de una parte del edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento que se suscriban a partir del 1 de junio de 2013.

CONCEPTO: El CEE es un documento que contiene información sobre las características energéticas de un edificio o una parte del mismo y que como consecuencia de pruebas, comprobaciones e inspecciones realizadas por un técnico competente, establece una calificación energética mediante un código de 7 valores de A (más eficiente) a G (menos eficiente) representados sobre unas bandas coloreadas del verde (más eficiente) al rojo (menos eficiente). En este enlace puede examinarse el modelo oficial.

OBLIGADOS: El Certificado de Eficiencia Energética afecta tanto a los promotores y propietarios de inmuebles, como a los futuros compradores y futuros arrendadores de los mismos o parte de ellos. Además también afecta a las autoridades públicas que ocupen edificios con superficie útil superior a 250 m2 y que vayan a ser frecuentados habitualmente por el público.

CONTENIDO MINIMO: El CEE ha de incluir como mínimo la siguiente información:

a) La identificación del inmueble que se certifica
b) La indicación del procedimiento utilizado para obtener la calificación de eficiencia energética
c) La indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación en el momento de su construcción
d) La descripción de las características energéticas del edificio
e) La calificación de eficiencia energética expresada mediante la correspondiente etiqueta
f) Para los edificios existentes, las recomendaciones para la mejora si fuera necesaria, de los niveles óptimos o rentables
g) Una breve descripción de las pruebas realizadas para la calificación energética
h) El cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos a las instalaciones técnicas.

VALIDEZ: El CEE tiene una validez máxima de diez años. Cuando transcurre el plazo de diez años, el Certificado de Eficiencia Energética tiene que renovarse, salvo que con anterioridad se hayan producido variaciones que hubieran afectado al certificado anterior

INMUEBLES EXCLUIDOS: No tienen que obtener el CEE los siguientes edificios:

a) Los edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o por su particular valor arquitectónico o histórico
b) Los edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y actividades religiosas
c) Las construcciones provisionales cuyo plazo de utilización sea igual o inferior a dos años
d) Los edificios industriales, de la defensa y agrícolas
e) Los edificios cuya superficie sea inferior a 50m2
f) Los edificios que se compren para reformas importantes o demolición y los edificios o partes de edificios existentes de viviendas cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría si se utilizara durante todo un año, siempre que así conste mediante declaración del propietario.

ETIQUETA DE EFICIENCIA ENERGETICA: La obtención del CEE otorga el derecho de utilización, durante su período de validez, de la denominada etiqueta de eficiencia energética. Esta etiqueta deberá incluirse en toda oferta, promoción y publicidad, dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del mismo.

Todos los edificios o unidades de edificios, de titularidad privada, que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie igual o superior a 500 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público. Los edificios ocupados por las autoridades públicas, que sean frecuentados por el público, y cuya superficie total sea superior a 250 m2 también deberán exhibir la citada etiqueta en lugar visible y destacado. Para el resto de los casos, la exhibición de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria y de acuerdo con las disposiciones que aprueben las comunidades autónomas.

RENTA 2012: TRATAMIENTO FISCAL DE LOS INMUEBLES URBANOS.

A la hora de realizar la declaración de la Renta puede ser de interés un sumario vademécum que enumere resumidamente la repercusión fiscal de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), conforme al siguiente detalle:

I.- VIVIENDA HABITUAL:

El inmueble propiedad del contribuyente que éste utilice como vivienda habitual, no está gravado en IRPF.

Si fue esa vivienda adquirida antes de 1 de enero de 2013, podrá deducir fiscalmente por los pagos realizados durante el ejercicio 2012.

La ganancia patrimonial obtenida por su venta podrá ser exonerada de IRPF si el contribuyente dedica el importe obtenido, no solo la ganancia, a la adquisición de otra vivienda habitual.

No existe ganancia patrimonial en la venta de su vivienda habitual por un contribuyente mayor de 65 años o persona con dependencia severa o gran dependencia.

II.- INMUEBLES ARRENDADOS:

El contribuyente deberá consignar en su declaración los rendimientos que obtenga por el alquiler de inmuebles de su propiedad o sobre los que ostente o derecho real de uso o disfrute (normalmente usufructo).

El importe de esos alquileres se podrá ver minorado por los gastos necesarios para obtenerlos, tales como:

   Intereses del préstamo para pagar el precio aplazado.

   Amortización de la construcción y muebles cedidos con el piso.

   IBI y gastos de Comunidad si los paga el arrendador.

Atención especial merece el caso de que el inmueble arrendado constituya la vivienda habitual del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá beneficiarse de la reducción en el alquiler declarado del 100% si el inquilino es menor de 30 años o del 60% si es mayor.

Hay que subrayar que el mero hecho de que el inquilino, cumpliendo su deber fiscal, declare como su domicilio fiscal la vivienda arrendada y consigne la referencia catastral de la misma, supone que la Agencia Tributaria conoce la existencia de ese alquiler y si el casero no declara esos ingresos se expone a una liquidación con intereses y sanción, en la que además no podrá acogerse a las anteriores reducciones fiscales.

III.- RESTO DE INMUEBLES:

La propiedad o la titularidad de un derecho real de disfrute sobre bienes inmuebles urbanos, que no generen rendimientos de capital, tributa en IRPF como renta imputada.

Están exentos a estos efectos:

   Vivienda habitual

   Solares sin edificar.

   Inmueble en construcción o no susceptible de uso

   Inmuebles afectos a una actividad económica.

La renta imputada es la que resulte de de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble o el 1,1% si ese valor catastral ha sido revisado.

No se puede deducir ningún gasto de la renta imputada.