Consultas legales - 807 520 008

lunes, 18 de mayo de 2015

Propiedad Horizontal: ¿Es necesario solicitar autorización de la Comunidad para instalar toldos en elemento común de uso privativo?



HECHOS:

La Comunidad de Propietarios demanda a una empresa copropietaria por la instalación de un  toldo quitavientos en  suelo común de uso privativo.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y ordena la demolición de esas obras.

La sentencia de la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la sociedad ahora recurrida y revocó la del Juzgado, porque, pese a que no existe autorización por parte de la comunidad, esta resultaba innecesaria atendiendo al contenido del artículo 12 de los Estatutos, que las permitían, sin que las obras contravengan los estatutos, ni alteren la estructura y seguridad del edificio.

El Tribunal Supremo (S. 5/05/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el art. 12 de los Estatutos de la Comunidad dispone: "Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales".
Por lo tanto de la interpretación de esta norma estatutaria se infiere que la sentencia no ha vulnerado ninguno de los preceptos invocados en el recurso de casación.

El Tribunal Supremo sistematiza la jurisprudencia aplicable del modo siguiente:

1.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad.

2.- El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

3.- Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.»

4.- Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso toldos) sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.

miércoles, 13 de mayo de 2015

¿Puede el arrendador de un local entrar en él, si ha comunicado al inquilino la extinción del contrato por subarriendo?



La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de trece de abril de dos mil quince es tajante al respecto, el arrendatario puede impedir esa entrada al local alquilado.

Invoca la AP la STS de 30/09/2005 cuando señala: "la protección interdictal responde a la necesidad de mantener el statu quo y, al fin, la paz social ante actos de propia autoridad, impidiendo que una situación existente, de hecho o aparente, sea atacada ni siquiera por quien puede oponer un derecho contrario; y que, en consecuencia, el objeto del interdicto no es otro que la posesión ( ius possessionis ), como poder de hecho, con independencia de que el poseedor tenga derecho o no a seguir siéndolo ( ius possidendi ). Razón por la que el debate en él queda limitado a determinar si el actor posee, si el demandado ha ejecutado actos de despojo o perturbación de dicha posesión y si la acción se ejercitó oportunamente, con exclusión de toda discusión sobre el derecho a poseer, su existencia y titularidad".

Señala la Audiencia que no es cuestionable que, en el ámbito de los arrendamientos, habida cuenta de que la posesión o tenencia material corresponde al arrendatario ( arts. 1543 y 1546 del Código Civil ), se admita la posibilidad de que el arrendatario pueda deducir acción de tutela sumaria posesoria frente al arrendador, en la medida en que este está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, prohibiéndosele, por tanto, privar al arrendatario por su propia iniciativa del uso de la cosa arrendada.

Evidentemente el hecho de que el arrendatario hubiere cedido en arrendamiento su derecho, no le privaría de legitimación, en cuanto que, aún careciendo de relación o contacto material con la cosa, en todo caso se trataría de un poseedor mediato, siendo así que además de la dicción amplia del art. 446 del Código Civil , el art. 432 del mismo Cuerpo Legal distingue la posesión en concepto de dueño y la posesión en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlo y disfrutarlo, perteneciendo, el dominio a otra persona, lo que permite diferenciar claramente dos poseedores, el poseedor mediato y el poseedor inmediato, cuyas respectivas posesiones son simultáneas y compatibles entre sí y asimismo el art. 432 del Código Civil admite el supuesto de posesiones espiritualizadas, al establecer que la posesión se admite, o bien por ocupación material de la cosa o derecho poseído, o bien por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, siendo así que finalmente, no cabe olvidar que los actos de perturbación o despojo, pueden afectar no solamente a la posición del poseedor inmediato, sino que generalmente repercuten sobre la misma posición del poseedor mediato que debe defenderse para evitar la consolidación de situaciones de hecho que pueden menoscabar o perjudicar su posesión.

En cuanto al hecho de que se le había comunicado la resolución del contrato por subarriendo considera   la Audiencia que la resolución unilateral del contrato anunciada por parte del arrendador no fue aceptada por el arrendatario y, en consecuencia, la resolución era tributaria de la oportuna sanción judicial que, hasta el momento no consta haberse producido, conforme señala  la STS 22/04/2005: La jurisprudencia de esta Sala viene declarando que la facultad resolutoria del contrato ex art. 1124 del Código Civil puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada aunque es precisa la declaración judicial -postulada por vía de acción (demanda o reconvención), nunca por excepción- de que está bien hecha, por ser conforme a derecho, al concurrir los requisitos exigibles al efecto, cuando existe oposición de la otra parte, lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada.

miércoles, 6 de mayo de 2015

Propiedad Horizontal: La validez de los acuerdos incorporados a un acta sin firmas.



Hechos:

La Junta de Propietarios acuerda la colocación de un ascensor nuevo y la derrama para su financiación.

Varios vecinos impugnan los acuerdos por considerar nula la Junta de Propietarios celebrada.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda de nulidad y la Audiencia  Provincial confirma esa sentencia en apelación, con condena en costas en ambas instancias.

El Tribunal Supremo (s. 20/04/2015) declara no haber lugar al recurso de casación y condena en costas a los recurrentes.

Entiende el Supremo que de las diferentes razones para la pretensión de nulidad de la junta, tan sólo uno de ellos ha llegado a casación. Planteada desde la demanda, fue silenciada en la sentencia de primera instancia, reiterada en el recurso de apelación y resuelta por la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso de casación. Se trata de la pretendida nulidad de la junta por falta de las firmas del presidente y del secretario en el acta en el momento de levantarse ni tampoco en los días siguientes, aunque más tarde si firmaron; lo que es exigencia del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A lo cual, responde la sentencia de la Audiencia Provincial.
"En cuanto a la nulidad del acta, el artículo 19 LPH regula diversos aspectos formales relacionados con los acuerdos tomados en la Junta de propietarios, y, además de indicar cuál ha de ser el contenido mínimo del acta donde se reflejen aquéllos, dispone cómo habrá de cerrarse (párrafo 3), de modo que se hará con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. La consecuencia del cierre es, como resulta de la propia norma, que, a partir de ese momento, los acuerdos  serán ejecutivos, y es también condición necesaria, entre otras, para posibilitar la subsanación de los defectos y errores. Eso no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Con la documentación se produce la prueba gráfica de esa voluntad declarada y permite demostrar su existencia a efectos de ejecutarla, impugnarla o subsanarla, pero no para dotarla de validez."

Los recurrentes alegan infracción del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con la doctrina jurisprudencial que considera dicha norma de carácter imperativo,por la falta de firmas en el acta.

Ciertamente, el artículo 19.2 exige que el acta exprese unas determinadas circunstancias y el apartado 3 añade que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario .

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

La jurisprudencia reciente ha seguido este criterio, como en general actualmente ha prescindido de los excesos del formalismo que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Es de advertir que en la demanda, ni tampoco en este recurso, se discute la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo tomado sobre el ascensor, ratificada en juntas posteriores.

Tanto más cuanto en este momento el acta ya está firmada, lo que se corresponde con la realidad social, que es cotidiano el hecho de firmarse con posterioridad e incluso en la junta siguiente. Y tanto más también cuanto no consta protesta e impugnación de los acuerdos tomados en la misma.

miércoles, 29 de abril de 2015

Alquiler de vivienda: Desistimiento anticipado <> Tácita reconducción



Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (23/02/2015) resuelve sobre un contrato de arrendamiento de vivienda pronunciándose sobre temas de notable relevancia.

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de 22 de noviembre de 2.007, con una duración pactada de nueve meses, renovado en dos ocasiones la última el 1 de mayo de 2.010, en que se pacta una duración de un año.

Llegado el vencimiento, 30 de abril de 2011 el inquilino continúa en la vivienda hasta que manifiesta su voluntad de dar por terminado el alquiler el 31 de julio de 2011.

A finales de julio de 2011 se reúnen al efecto de entregarse el aval que el arrendatario había prestado a la firma del contrato, las llaves y la fianza. El aval se devolvió sin embargo como no se devolvió la fianza en el mismo acto por el arrendador no se entregaron las llaves por el arrendatario.

El 22 de agosto el arrendador toma posesión de la vivienda, cambiando la cerradura.

El inquilino reclama judicialmente la devolución de la fianza de 3.150 euros. El arrendador se opone y formula reconvención reclamando se declarara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento de 22 de noviembre de 2.007 entre las partes, ante el incumplimiento del demandado por su desistimiento unilateral y anticipado del mismo. Se condene al demandado a estar y pasar por tal declaración y a abonarle la cantidad de 1.289,20 euros (cantidad que se correspondería con las rentas del periodo agosto a 22 de noviembre de 2.011 y coste del cerrajero -4.439,20 euros- deducida la fianza no devuelta de 3.150 euros)

El juzgado de 1ª Instancia dicta sentencia condenando al arrendador a devolver 2.380 euros (resultado de restar a la fianza que no había sido devuelta y a cuyo pago se condena al demandado la cantidad de 22 días de alquiler del mes de agosto de 2.011 por importe de 1.050 euros)

El arrendador formula recurso de apelación por estimar que ha habido infracción de los artículos 9 y 11 de la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre en relación con los artículos 1.281, 1.282, 1.088, 1.089, 1.090, 1.091, 1.254, 1.256 y 1.258 del Código Civil.

La Audiencia Provincial desestima el recurso y confirma la sentencia apelada, con imposición de costas al recurrente.

Considera la AP:

Llegada la fecha del vencimiento del contrato las partes no firman un nuevo contrato ni ampliación si bien el arrendatario sigue ocupando la vivienda y pagando la renta, todo ello sin oposición de la parte arrendadora, por lo que conforme a las previsiones contenidas en el Art. 1566 del Código Civil se produjo la tácita reconducción del mismo, tácita reducción que conforme ha venido señalándose por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 14 de Septiembre de 2010 (recurso de casación 1477/06 ) supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto en lo que se refiere a la duración del contrato.

Suponiendo la tácita reconducción un nuevo contrato lo que entendemos que no es posible es aplicar al mismo las previsiones contenidas en el número 2 del Art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que se refiere al plazo de duración de este nuevo contrato, y ello por cuanto que no podemos olvidar que la tácita reconducción se regula en el propio Código Civil, no en la Ley de Arrendamientos Urbanos referida, remitiéndose el Art. 1566 de dicho Texto en lo relativo a la duración del contrato en tácita reconducción a lo dispuesto en el Art. 1581 en el que se dice que si no se hubiera fijado plazo en el arrendamiento se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando sea diario, sin que desde luego el Art. 1581 del Código Civil deba entenderse modificado, por lo dispuesto en el Art. 9.2 de la vigente Ley Arrendaticia , y ello en tanto que conforme a lo establecido en el Art. 4.2 de esta Ley , los arrendamientos de viviendas se rigen por lo dispuesto en la Ley, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil, de forma que siendo la tácita reconducción institución regulada en el Código Civil son las previsiones contenidas en éste como derecho supletorio las que deben ser aplicadas para determinar la duración de este nuevo contrato de arrendamiento que supone la tácita reconducción, sin que los principios tuitivos y protectores al arrendatario recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos puedan extenderse más allá del tiempo propiamente previsto en ella como de prórroga de un contrato de arrendamiento, decayendo precisamente la finalidad protectora de la Ley citada por el transcurso o paso del tiempo.

Partiendo de lo expuesto entendemos que encontrándose como hemos dicho en situación de tácita reconducción el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes desde el día 30 de abril de 2011, habiéndose pactado en el contrato inicialmente convenido entre ellos que el devengo de la renta sería mensual, una vez que el arrendatario, manifestó expresamente al arrendador, su voluntad de dar por finalizada la relación arrendaticia que les vinculaba a partir del 31 de julio de 2.011, no es posible entender que se produjo un desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario ni que el contrato continuaría vigente hasta el día 22 de noviembre de 2.011, fecha en que la arrendadora considera, con una interpretación errónea de la legislación, que vencería el contrato al haber transcurrido cinco años desde su celebración.

Estando resuelto el contrato a fecha de presentación de la demanda reconvencional por voluntad de ambas según lo anteriormente expresado no procede en modo alguno declarar como se pretende por el arrendador que se efectúe tal declaración como solicita en su demanda reconvencional.

No habiéndose acreditado ni reclamado cantidad alguna a descontar de la fianza que se establece en garantía del cumplimiento de la obligación del arrendador de pagar las rentas y sobre todo, para garantizar la conservación del mobiliario, enseres e instalaciones, no procede estimar la reclamación que se efectúa de pago del cambio de cerradura al hacerse por cuenta y riesgo del arrendador.