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jueves, 20 de noviembre de 2014

¿Puede un juez aprobar la propuesta de división de un edificio sin unanimidad de los condueños?



Hechos:

Por parte de unos condueños se ejerce la acción de división conforme al art. 400 del Código Civil,  sobre un inmueble dirigiendo la demanda contra los 29 condueños del mismo y solicitando al Juzgado  que se lleve a cabo mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme prevé el artículo 401, párrafo segundo, a cuyo fin se adjuntó una propuesta de adjudicación de cada uno de los pisos y locales, atribuyendo a los copropietarios cuya participación resultara insuficiente para acceder a la adjudicación de un piso o local, una compensación en metálico.


Entre los demandados, en cuanto a su postura procesal,  cabe distinguir tres grupos: los que se allanaron a la demanda, los que se opusieron a la misma o rechazaron la propuesta de adjudicación que se presentó y los declarados en rebeldía.


Se modificó la propuesta de adjudicación en el acto de la audiencia previa, que fue aceptada, no resultando ninguna parte personada que se opusiera a la demanda respecto a la división y a la forma de practicarse.


Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la acción de división pero desestimaron la pretensión de que la división se efectúe según la propuesta aceptada por todas las partes personadas.


El Tribunal Supremo en sentencia de 21/10/2014 casa y anula las anteriores sentencias y manteniendo la estimación de la acción de división, se declara válida y eficaz la forma de practicarse como constitución de propiedad horizontal, tal como ha sido propuesta y aceptada en el acto de la audiencia previa, transcribiéndola en esa sentencia.


Considera el Supremo que debe ser estimado el recurso de casación, ya que, sin contradecir la jurisprudencia de esta misma Sala, aparece una división de cosa común, declarada en las sentencias de instancia y aceptada por las partes personadas, como no podía ser menos, conforme al artículo 400 del Código civil . Asimismo, debe ser aceptada, contra lo resuelto por tales sentencias, la forma de practicar la propuesta en autos, en la audiencia previa, por:


A) En primer lugar, ha sido aceptada expresamente por las partes personadas, salvo la mínima parte (menos del 10%) que tampoco se ha opuesto;


B) En segundo lugar, ningún copropietario se ha opuesto a ella;


C) En tercer lugar, la rebeldía no significa oposición, simplemente, es una actitud pasiva que no implica aceptación, ni tampoco oposición;


D) En cuarto lugar, la realidad social, cuya importancia ha destacado el artículo 3.1 del Código civil impide ignorar el hecho frecuente de aquellos edificios antiguos en que llega a ser imposible localizar a todos, absolutamente a todos, los copropietarios;


E) En quinto lugar, la tutela judicial efectiva no sólo es dar una respuesta al ciudadano, sino darla adecuadamente y no tiene sentido ni eficacia alguna acordar una división y negar la forma en que puede practicarse;


F) En último lugar, al aceptar la propuesta de ejercitar la división, no se infringe norma alguna, ni jurisprudencia.

miércoles, 19 de noviembre de 2014

Consideraciones antes de alquilar un local comercial



Leyendo estos días: Los diez mandamientos básicos si quieres alquilar un local comercial, me ha parecido oportuno glosar los aspectos jurídicos  de lo que allí se expone aunque sea tangencialmente:

I.- Duración:

Efectivamente al iniciar un negocio ha de evaluarse la posibilidad de no tener éxito y por lo tanto no adquirir obligaciones de larga duración.
Sin embargo tampoco es conveniente pactar una duración escasa en el contrato, ya que si el negocio prospera el casero es posible que al agotarse esa pequeña duración, uno o dos años, pretenda disfrutar del esfuerzo y exija un considerable incremento del alquiler so pena de dar por terminado el contrato.
Lo recomendable por tanto es pactar una duración larga con una clausula que permita al inquilino dar por terminado el contrato trascurrido el primer año, teniendo en cuenta la situación del mercado está solución es perfectamente negociable.

II.- Contenido del contrato de arrendamiento

Sin perjuicio de que es más que recomendable que el aspirante a inquilino lleve a su abogado el borrador de contrato antes de firmarlo, si decide basarse en su propio criterio, además de lo que aparece expuesto en el artículo que estamos comentando debe prestar especial atención a:
a) No renunciar al derecho de indemnización por extinción del contrato de arrendamiento (art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), en caso de no llegar a un acuerdo para prorrogar el contrato al menos recibirá una indemnización por la pérdida de ese negocio

b) No renunciar al derecho de cesión o subarriendo (art. 32 de la LAU), este derecho sustituye al antiguo derecho de traspaso que la ley actual no contempla.

c) No renunciar al derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto (art. 31 de la LAU), si renuncia puede tener problemas para continuar en caso de que el arrendador venda el local arrendado.

d) No admitir clausula que exonere de responsabilidad al arrendador  en caso de que no se obtengan del Ayuntamiento las licencias urbanísticas y de apertura que sean necesarias para iniciar la actividad que se pretende.

Téngase en cuenta que no existen modelos tipo o estándar de contrato de alquiler de local de negocio y la experiencia enseña que muchas veces se firman contratos con las renuncias antedichas sin saber lo que se está firmando.  

martes, 18 de noviembre de 2014

Propiedad Horizontal. ¿Puede un copropietario demandar a otro por obras en la fachada del edificio?



Hechos:
Una de las copropietarias de un edificio en propiedad horizontal demanda judicialmente a otra condueña por haber suprimido el muro o cerramiento exterior del edificio para unir la terraza a la habitación contigua de su vivienda.

La Audiencia Provincial estima la demanda en apelación y condena a la demandada a realizar las obras que resulten necesarias para la reposición de la fachada del piso  de su propiedad.

Se plantea recurso de casación contra esta sentencia invocando como motivo del recurso falta de legitimación activa de la demandante para actuar en nombre de la Comunidad de Propietarios.

El Tribunal Supremo (s. 30/10/2014) declara no haber lugar al recurso y confirma la sentencia de la AP condenando en costas a la recurrente.

Considera el Supremo que las dos sentencias de ese Tribunal invocadas para fundamentar el recurso no son eficaces, una porque se omite la cita de la parte que perjudica a la recurrente y la otra porque no se refiere propiamente a ejercicio de acción por un copropietario, sino por una subcomunidad.

Entiende el TS que no cabe, por tanto, entender sustituida la reiterada jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender los intereses comunes en beneficio de la comunidad.

Recuerda la sentencia del Tribunal Constitucional de 14/06/1999 cuando decía que « aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las comunidades de propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada "representación orgánica" que le reconoce el actual art. 13.3 LPH (antiguo art. 12 LPH ), en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la Junta de propietarios que ostenta "ex lege" la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad....» ; a lo que añade «así lo ha reconocido, por lo demás, la jurisprudencia civil, que, asimismo, ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" ( art. 396 CC ) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar.....».

Asimismo que esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (SSTS 10/06/1981, 5/02/1983, 18/12/1985, 17/04/1990, 8/04/1992 y 6/06/1997 entre otras).

La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero , afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones , no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 febrero 1983 , 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 ), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992).....»

martes, 11 de noviembre de 2014

Okupas. Delito de usurpación de inmuebles



El párrafo segundo del artículo 245 del Código Penal ordena:

El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de Enero de 2.009 señala lo que motivó al legislador a introducir dicho precepto en el Código Penal, y dice así

"La modalidad de usurpación inmobiliaria del Art. 245.2 introducida por el C. Penal de 1995, lo fue para dar respuesta al fenómeno social de los llamados "okupas" (STS 15/11/2004), movimiento que, se venía caracterizando por la ocupación de inmuebles, generalmente en grandes ciudades, que no venían siendo utilizados por sus dueños, para servirse de ellos como residencia o lugar de encuentro.

La protección de la propiedad inmobiliaria, al margen del allanamiento de morada que aunque colateralmente la tutele, en realidad ampara un interés distinto, viene dada por el delito de usurpación del Art. 245 del C. Penal , siendo el legislador quien ha decidido penalizar la ocupación sin violencia o intimidación, precisamente para frenar el fenómeno de los ocupas.

En este contexto, al amparo del principio de intervención mínima no debe admitirse una interpretación de la norma penal que la vacíe de contenido, pues de lo contrario los Tribunales nos estaríamos convirtiendo, de facto, en legisladores, proyectando en la labor de aplicación e interpretación de las normas no solo funciones que no nos corresponden, sino la propia consideración que cada uno tenga de la función social de la propiedad, con quiebra de la seguridad jurídica. Con todo, si el legislador ha querido sancionar penalmente la ocupación inmobiliaria sin violencia ni intimidación, y respecto de inmuebles que no constituyan la morada del propietario, es más que evidente que este tipo de conductas deben ser castigadas por imperativo del principio de legalidad, porque en otro caso cualquier inmueble que no sea utilizado como morada por su propietario, podría ser objeto de usurpación sin más amparo que obligar a aquél a acudir a un proceso civil, que provocarían una especie de efecto llamada para todos aquellos ciudadanos que sin recursos suficientes, estarían sirviéndose transitoriamente de los mismos al no prevenir el ordenamiento jurídico ninguna sanción, más allá de la más que probable inejecución por insolvencia de los daños y perjuicios causados."

jueves, 6 de noviembre de 2014

¿Debe contratar una póliza de seguro el inquilino?



Es una cuestión que puede mirarse desde una óptica equivocada: Como la vivienda y los muebles son propiedad del casero, que los asegure él.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de  dieciocho de septiembre de dos mil catorce es especialmente orientativa en el sentido contrario.

Condena la Audiencia al inquilino, ratificando casi totalmente al Juzgado de 1ª Instancia a pagar la cantidad sesenta y dos mil cuarenta con setenta euros (62.040,70€) a la aseguradora de la Comunidad de Propietarios que se vio obligada a hacer frente a los daños en los elementos comunes de la finca ocasionados por un incendio en la vivienda que la demandada ocupaba en alquiler.

Considera la AP:

Lo primero que ha de señalarse es que la vivienda en que se produjo el incendio estaba poseída por la demandada. No era suya y no era ella responsable, en principio, del estado de la vivienda y de sus instalaciones. Pero tenía el control de lo que ocurría en el interior.

En una aproximación exenta de consideraciones jurídicas creemos que cualquier persona tendería a exigir al ocupante de una casa que se incendia que responda de los daños producidos por el fuego a terceros. Hay en esos casos algo que sale de la casa y que daña a terceros. Luego es el dueño de la casa, o quien la posee cuando se prende fuego, el que en principio ha de responder porque la casa fue el origen del daño. Es un principio parecido al que establece el artículo 1910 del Código Civil : quien habita una casa responde de los daños causados por las cosas que se arrojan o caen desde ella.

La jurisprudencia ha mantenido repetidamente ese principio de que quien posee y, por tanto, tiene el control de un inmueble, responde de las consecuencias del incendio que se produce en su interior. Principio que se extiende a los arrendatarios, a los que el artículo 1563 del citado código impone una responsabilidad específica respecto a los daños que se ocasionan a la cosa arrendada durante el arrendamiento. Ha de repararlos el arrendatario salvo prueba de que el hecho ocurrió sin culpa suya. Hay una exposición de la posición de la jurisprudencia en la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2005 . Responde de las consecuencias del incendio quien tiene la disponibilidad, es decir el contacto, control o vigilancia, de la cosa en que se produjo. Salvo que pruebe, plenamente o mediante fuertes indicios, la existencia de fuerza mayor, caso fortuito o actuación de terceros. La doctrina se ha mantenido en otras sentencias. Pueden citarse, por ejemplo, las de 15 de febrero de 2008, 24 de septiembre de 2009 y 27 de diciembre de 2011.

La demandada se refiere en su recurso a la difícil situación en que puede verse a consecuencia de la condena impuesta. Es posible que así sea. Pero es que a cualquiera puede ocurrirle que se le pegue fuego en la casa y que ese fuego trascienda a otros elementos de propiedad ajena. Quien tenga ese infortunio se verá en una situación semejante a la de la demandada, salvo que cuente con seguro de responsabilidad civil. Pero las cosas son así y no pueden dejar de ser como son por los problemas económicos derivados de todo ello para aquel en cuya casa se originó un incendio.