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jueves, 22 de septiembre de 2016

Renta antigua: Denegación de prórroga por necesidad del casero



Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, dieciocho de febrero de dos mil dieciséis, ilustra cumplidamente sobre el actual concepto de necesidad del casero como causa de la denegación de prórroga al inquilino de "renta antigua".

En un contrato de arrendamiento de vivienda de 1973, el arrendador insta judicialmente la resolución del mismo por necesitar la vivienda para su hijo quien, deseando vivir con independencia de sus padres, ocupa un inmueble en alquiler.

El inquilino se opone alegando que el casero no ha justificado la necesidad alegada, dispone de otras propiedades, e invoca su precaria situación económica, sin ninguna pensión ni subsidio.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP estiman la demanda y dan por resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que:
No existe un concepto legal de "necesidad", "debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil", abundando en lo expuesto, conviene decir:

1°) Que la Ley no subordina la aplicación de la causa de necesidad a la demostración de una insuficiencia de la vivienda de los parientes con quienes convive la persona para la que se reclama la vivienda, o a la buenas o malas relaciones que pueda tener con los mismos, toda vez que, nadie está obligado, a llevar una convivencia no deseada, por muy buenas que sean las relaciones entre los familiares y es exigencia de la naturaleza humana y del buen orden social la independencia de las familias en sus hogares respectivos, constituyendo, hoy además, un derecho constitucional recogido en el artículo 47 de nuestra Carta Magna ", el disfrutar de una vivienda digna y adecuada".

2°) Que la cuestión de la prueba de la falta de interés en la convivencia no se puede someter al mismo método probatorio de otros datos que se pueden objetivar, por pertenecer al ámbito del hogar y no tener generalmente proyección exterior, en consecuencia sólo puede colegirse la existencia de tal dato cuando así se manifieste por las personas a que afecta el problema, unido al dato evidente de que la persona que desea salir de la vivienda para ocupar otra pueda, por su edad y circunstancias, llevar una vida autónoma e independiente, cual acontece en el caso de autos, sin que puedan establecerse comparaciones entre "necesidades" de arrendador y arrendatario, no previstas por la Ley y, en todo caso las segundas supeditadas a las primeras.

3º) El hecho de vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el régimen al que está sometido, supone una auténtica y real necesidad, más allá del mero capricho o conveniencia, en tanto que el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene porqué soportar quien puede disponer de una vivienda.

jueves, 15 de septiembre de 2016

La repercusión de obras al inquilino en alquiler de "renta antigua"



Contrato de arrendamiento de 1976. Se insta desahucio por falta de pago de cantidades análogas a la renta, IBI, tasa de basura, consumo de agua y obras necesarias y acordadas por resolución administrativa firme, en total 2.454,18 euros. El inquilino se opone.

En primera instancia se desestima la demanda porque el arrendador no había cumplido con la obligación de notificar al arrendatario dichas repercusiones, ni cual era la cantidad que por suministro de agua debía abonarle, por lo que le privaba de conocer los importes concretos que se reclamaban, no pudiendo por tanto deducir que existiese una voluntad de impago.

La Audiencia Provincial, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de julio de 2016, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia anterior, con imposición de costas.

Considera el Supremo que con independencia o no de la procedencia de las repercusiones por obras pretendidas por la parte recurrente, ha de partirse para resolver el presente recurso de casación de los hechos probados de la sentencia impugnada y de la ratio decidendi de esta. Y en tal sentido no puede obviarse que está tiene por improbado que la parte arrendadora haya notificado convenientemente la cantidad que por tal concepto ahora reclama como repercusiones de obras necesarias desde el 6 de marzo de 2009 hasta la presentación de la demanda, siendo este un requisito previo e inexcusable de la parte para la procedencia de su reclamación, tal y como se aprecia en la sentencia recurrida que concluye que al faltar tal notificación no se cumplen los requisitos legales para que el impago de esta cantidad sea motivo de desahucio.

Así las cosas, y por más que se considere ajustada a derecho, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, de la que son exponentes las SSTS de 30 de octubre de y de 26 de noviembre de 2014, que cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración, son legalmente repercutibles en el arrendatario en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985, como es nuestro caso (contrato de arrendamiento de 1976), los motivos han de ser desestimados al estar incursos en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo al carecer de consecuencias para la decisión del conflicto atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida y porque la aplicación de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo invocada solo puede llevar una modificación del fallo recurrido mediante la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considera probados ( art. 477.2 y 483. 2. 3º en relación con el art. 477.2.3 LEC ) causa de inadmisión que en este momento procesal, se convierte en causa de desestimación.

La sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba y confirmando lo dispuesto por la sentencia de primera instancia en cuanto a este extremo, concluye que pese a que el demandado viene obligado legalmente al pago en concepto de repercusiones de obras, sin embargo la actora debía notificárselo, sin que conste que el demandante cumpliese con su obligación de notificar dichas repercusiones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 101.1 de la LAU 1964 .

Las sentencias citadas en fundamento del interés casacional efectivamente vienen referidas a supuestos de repercusión de obras necesarias impuestas administrativamente, más en todas ellas el supuesto de hecho es diverso al ahora examinado ya que en ellas queda probado que la propiedad notificó la repercusión de las obras efectuadas al arrendatario. No ocurre tal circunstancia en el presente caso, cuestión que resulta totalmente obviada por la recurrente en su recurso de casación.

martes, 6 de septiembre de 2016

Propiedad Horizontal. Consentimiento unánime de la Comunidad para obras en elementos comunes



Un propietario en régimen de propiedad horizontal solicita la demolición de de unas obras llevadas a cabo por otro copropietario en la azotea del edificio, elemento común, sin el consentimiento unánime de la comunidad.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte demandada considerando que las obras ejecutadas por la parte demandada afectaban a un elemento común y se habían ejecutado sin el consentimiento unánime de los copropietarios, pues el demandante insistentemente impugnó su validez en todo momento. Negó que se hubiera producido una vulneración de la doctrina de los actos propios, pues el hecho de que el demandante no hubiera impugnado los acuerdos por los que la parte demandada y otros copropietarios decidieron realizar unas aportaciones económicas a la comunidad superiores a las que correspondían conforme a su cuota de participación, no era un acto concluyente del que se pudiera derivar el consentimiento del demandante en la realización de las obras impugnadas.

Se formula recurso de casación contra esta sentencia por considerar que infringe los artículos 17.1 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil , en cuanto a la doctrina de los actos propios y abuso de derecho

El Tribunal Supremo , sentencia de veintisiete de Octubre de dos mil once, desestima el recurso.

Considera el Supremo que el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, tal y como esta Sala tiene declarado. No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento

La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, no obstante el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz.

La doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)

En este caso concreto el demandante, lejos de mostrar un comportamiento silencioso capaz de ser valorado como un consentimiento tácito, ha denunciado por diferentes medios y desde que tuvo conocimiento de las obras realizadas la validez de las mismas, el comportamiento del demandante, contrario a otorgar validez a la ejecución de unas obras que afectan a un elemento común del edificio, debe calificarse como pertinaz, pues desde su inicio ha ejercitado todo tipo de acciones para conseguir la demolición de las mismas. Esta actitud no ha sido catalogada por la sentencia como abusiva, ya que, no se ha probado, como así valora la parte recurrente que no tuviera mayor interés que el de perjudicar al recurrente, al haberse limitado, como declara la sentencia recurrida, a ejercitar una acción en defensa de un derecho expresamente reconocido por la LPH.

martes, 12 de julio de 2016

Renta antigua: Derecho de retorno del inquilino



En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se reconoce a los inquilinos, el derecho de retorno a su alquiler cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

Sin embargo ni el Juzgado de 1ª Instancia, ni la Audiencia Provincial en apelación, ni el Tribunal Supremo (s. 27 de junio de 2016) han reconocido este derecho a un inquilino de "renta antigua" que se vio obligado a desalojar su vivienda por Decreto del Ayuntamiento de 9 de febrero de 2000, al encontrarse el edificio en situación de ruina. Sin embargo el inmueble fue adquirido por una sociedad que procedió a su rehabilitación, razón por la que el inquilino desalojado solicitó que se hiciera efectivo su derecho de retorno arrendaticio.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que el contrato de arrendamiento había quedado extinguido cuando se produjo la declaración de ruina total del inmueble el 9 de febrero de 2000, lo que impide la posibilidad de retorno

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación razonando que en el sentido de que el derecho de los arrendatarios del inmueble -que es demolido o rehabilitado en su integridad- a que se les proporcione una nueva vivienda de similares características exige como condición previa que la actuación urbanística -aislada o asistemática y no expropiatoria- venga exigida por el planeamiento urbanístico, concepto en el que no tiene adecuado encaje la declaración de ruina acordada por el Ayuntamiento de Sevilla, ya que la resolución administrativa no se adoptó por exigencias del planeamiento urbanístico sino como consecuencia de la incoación y tramitación del expediente contradictorio de ruina, en cuyo transcurso se decretó el desalojo del edificio y la ejecución de determinadas obras de rehabilitación; todo ello con la declaración de ruina total del edificio, que efectivamente es un acto administrativo pero no es propiamente una actuación urbanística exigida por el planeamiento.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que según la regulación contenida en la LAU 1964 (artículo 114 ), el arrendamiento quedaba resuelto, entre otras causas, por la declaración de ruina de la finca acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados.

Por otra parte resume la doctrina jurisprudencial existente acerca de la obligación de reparación por parte del arrendador, en el siguiente sentido:
A) La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos.
B) No son reparables con arreglo de dicha normativa ( arts. 1.554.2.º CC y 107 LAU de 1964 ) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina
C) No existe razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad

En definitiva en este caso se trata de una situación de ruina total del inmueble, supuesto en que procede la resolución de los contratos de arrendamiento que se hallen vigentes sobre el mismo. Tampoco se trata aquí del supuesto de derecho de retorno a que se refiere la Disposición Adicional Octava LAU 1994 por causas de carácter administrativo que no son equiparables al supuesto de ruina, como acertadamente ha puesto de manifiesto la sentencia recurrida mediante los razonamientos que se han recogido con anterioridad.

lunes, 4 de julio de 2016

Propiedad Horizontal: Legitimación del Presidente para demandar por obras en la fachada.



El Presidente de la Comunidad demanda a uno de los condueños por la realización de obras que alteraban la estética de un elemento común como era la fachada y haberse realizado sin autorización previa de la junta de propietarios, para que  se le condenara a reponer a su costa el inmueble y los elementos comunes afectados.


El demandado se opuso a la demanda y planteó, con carácter preliminar, la excepción de falta de legitimación activa ad causam de la parte actora por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad contra los propietarios afectados.


La sentencia de primera instancia estimó la demanda por razones de fondo tras rechazar la excepción procesal planteada, sobre la que declaró, en su fundamento de derecho segundo, que debía ser desestimada porque, siendo cierto, a tenor del acta de la junta, que el acuerdo para ejercitar acciones legales no estaba en el orden del día, también lo era que dicho acuerdo fue debidamente notificado al demandado y no fue impugnado en su día.


La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del demandado y confirmó la sentencia de primera instancia, por entender que no puede aceptarse que el acuerdo de 6 de agosto de 2007 -por el que no se aprobaron cerramientos como el realizado por el demandado en su terraza y que no fue impugnado por él- esté afectado de nulidad radical pues, contrariamente a lo que se alegaba en el recurso, en ningún caso la junta decidió sobre algo que no estuviera en el orden del día, dado que en el punto 11 se planteó someter a aprobación la cuestión de si procedía el cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y a la zona ajardinada y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre, lo que permitía tomar un acuerdo de no aprobación como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización


El Tribunal Supremo, sentencia de  24 de junio de 2016 desestima el recurso de casación, basado en la vulneración del art. 14 e) en relación con el art. 13.3,ambos de la LPH.


Considera el Supremo que como concluye la reciente STS5/11/2015, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las STS10/10/2011, 27/03/2012, y 12/12/2013) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.


Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.


Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias.


En el presente caso la controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo.
 
Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta