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jueves, 18 de diciembre de 2014

¿Qué es una SOCIMI?



Conforme al preámbulo de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, una SOCIMI es:  una sociedad anónima, cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros
 
La finalidad de crear este tipo de sociedades es la búsqueda de mejoras constantes en el bienestar de los ciudadanos, mediante el impulso de nuevos modelos de inversión, para continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario.

Con objeto de lograr esos objetivos  se establece para estas sociedades un régimen fiscal especial, opcional, más ventajoso que el régimen general del impuesto de sociedades.
Para obtener la consideración de SOCIMI deberán ser sociedades anónimas cotizadas  que tengan como objeto social principal la adquisición o promoción de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento o la tenencia de participaciones en sociedades de análoga naturaleza.

Así mismo deberán reunir los siguientes requisitos:

-Deberán tener invertido el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de las entidades antes citadas.

-Así mismo el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:
a) del arrendamiento de bienes inmuebles
b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal

-Las acciones de las SOCIMI deberán tener carácter nominativo.

-Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 5 millones de euros.

-Las SOCIMI que hayan optado por el régimen fiscal especial  estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio.

-Las SOCIMI que hayan optado por el régimen fiscal especial  tributarán al tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades.

-La entidad estará sometida a un gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5 por ciento, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.

jueves, 11 de diciembre de 2014

La opción de compra y el compromiso de comprar



Es conveniente subrayar la notoria diferencia entre ambas, en la opción de compra solamente adquiere una obligación futura, la de vender, el vendedor promitente, por el contrario el compromiso de compra, o con mayor rigor jurídico en el precontrato bilateral de compraventa, ambas partes adquieren la obligación futura y reciproca de vender y comprar el objeto sobre el que se ha llegado a ese acuerdo.

Tanto la opción como el compromiso de compra tienen su fundamento legal  en el artículo 1451 del Código Civil que dispone:
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.

Conforme recoge la STS de 6 de noviembre de 2014 "El artículo 1451 contempla la promesa de vender o comprar como precontrato o pacto de contrahendo que puede ser unilateral (el llamado contrato de opción) o bilateral, que es el presente caso en que ambas partes se han obligado.

Lo define con precisión la sentencia de 31 diciembre 2001 en estos términos: "el negocio jurídico como un contrato de compromiso de compraventa, con todas las connotaciones propias de la promesa bilateral de venta y de compra, a que el artículo 1451 del Código Civil hace referencia, y mediante el cual ambas partes, puestas de acuerdo en la cosa y en el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato".

El incumplimiento de ese pacto da lugar a la aplicación del artículo 1124 del Código Civil que dispone:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Cuando, como ocurre en el caso de la sentencia antes citada, el incumplimiento sea de la parte vendedora promitente, ésta deberá efectuar la restitución de la parte del precio que fue entregada al tiempo del precontrato la cual devengará los intereses legales desde la intimación notarial

Así mismo deberá indemnizar a la otra parte que, en el supuesto contemplado, será el pago de la clausula penal que tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios.

miércoles, 10 de diciembre de 2014

¿Es responsable el casero de los ruidos molestos de sus inquilinos?



Conforme a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de veintinueve de Mayo de dos mil catorce, la respuesta ha de ser afirmativa.

En la citada sentencia, que ratifica la del Juzgado de 1ª Instancia, la Audiencia condena al propietario de un piso alquilado a  hacer cuanto sea necesario para evitar que en la vivienda de su propiedad  se produzcan los ruidos y molestias que padecen los demandantes propietarios, de la vivienda inferior y así mismo para eliminar las perturbaciones que originan la demanda incluyendo, de no cesar, la realización de obras de insonorización en su vivienda.

La sentencia desestima la alegada excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido demandados los inquilinos, ya que entiende que la demanda solo afecta a al demandado-apelante, en tanto que propietario de la vivienda en la que debe evitar se produzcan ruidos molestos y en la que en su caso, debe ejecutar las obras necesarias al efecto de impedir aquéllos. Los inquilinos de la vivienda propiedad del apelante, son terceros a los que el contenido de la sentencia dictada no afecta, desconociendo en todo caso esta Sala quienes sean los ocupantes del piso en cuestión.

Partiendo de los hechos relatados entendemos que de los mismos ha quedado acreditada la existencia de ruidos y molestias procedentes del piso del demandado-apelante, sin que sea suficiente para desvirtuar esta apreciación la interesada valoración, subjetiva y parcial, que el mismo en su recurso realiza de la prueba practicada, entendiendo acertado el criterio de la Juzgadora de imputar a los ocupantes de la vivienda litigiosa las denuncias realizadas en base a ruidos no constando identificada su localización.

Se afirma que de la prueba practicada y obrante en autos ha quedado acreditado que los actores en el procedimiento durante años, y especialmente de noche han venido soportando ruidos continuos provenientes de la vivienda del demandado-apelante, siendo en ocasiones superior al permitido dicho ruido, como se desprende de la medición acústica realizada el día 18 de Octubre de 2008, conllevando estos ruidos y molestias constantes una perturbación grave de la vida de los demandantes en su propio domicilio que les impide un normal descanso, y desde luego el disfrutar de su propio hogar, imponiéndoles un ruido que no tienen obligación de soportar.

No cabe duda que la conducta de los inquilinos del piso propiedad del demandado ha venido siendo de forma constante la causante de las molestias padecidas por los actores, incluso en fecha posterior a la de la presentación de la demanda que nos ocupa, como se desprende de los documentos unidos a los autos.

¿Puede dejarse un piso como legado en un testamento ológrafo?



Doña Socorro, viuda sin hijos, lega a una de sus sobrinas una casa de su propiedad en testamento otorgado ante Notario el 13 abril 1993.

Al tiempo de su fallecimiento aparecen diversos documentos, cuya autenticidad no se discute entre ellos dos del siguiente tenor:

"Gijón 15 enero 2001. Socorro . Me dirijo a todos mis sobrinos para que le den un piso a XXX de mi propiedad bien sea en Oviedo o en Gijón. Es mi deseo que esto se cumpla por su buen comportamiento conmigo"  Firmado por Socorro.

"Gijón a 6 mayo 2002. Socorro desea que un piso de la casa de la NUM001 . CALLE000 NUM000 se le entregue a XXX por el tiempo que lleva conmigo tan atenta y cariñosa". Firma. " Socorro "


El Tribunal Supremo en sentencia de veinticinco de Noviembre de dos mil catorce declara válido y eficaz el testamento ológrafo otorgado por Dª Socorro en fecha 6 mayo 2002 por el que lega a XXX un piso de la NUM001 del número NUM000 de la CALLE000 y le reconoce su cualidad de legataria.


Considera el Supremo que la esencia del litigio, es decir, de la discusión entre las partes litigantes, es si concurre la intención de la causante, su voluntad testamentaria de disponer mortis causa de un determinado inmueble, un piso, como legado (rectius, sublegado) a favor de una determinada persona, la demandante en la instancia y recurrente en casación, doña XXX


No se trata de analizar las exactas palabras, en su sentido gramatical o, mucho menos, jurídico, sino ver la intención que se desprende del texto. La antigua y célebre sentencia de 8 junio 1918 admitió esta intención que se acreditaba en el reverso de una carta de novios en la que decía "... todo para ti, todo" (aunque también añadía: va mi testamento") y la más reciente del 19 diciembre 2006, en que se acepta como testamento ológrafo, una carta en que le adjunta una tarjeta de visita en que expresa "mi deseo de sustituir el nombre..."


1. Yendo al presente caso concreto, lo esencial es acreditar la verdadera "voluntad de testar" , como dice para un caso de testamento ológrafo, la sentencia de 18 junio 1994 y ésta aparece en el texto literal, el cual, de 6 mayo 2000 2,15 "... deseo que un piso se le entregue a Gema ...". No puede pensarse que sea un simple ruego a sus sobrinos, herederos, o a la legataria que lo era de la casa entera, sino que era su voluntad (testamentaria), "deseo", de que un piso de una casa de la que era propietaria sea destinado a una persona, sin que tengan trascendencia jurídica los móviles que le llevan a ello, "por el tiempo que lleva conmigo tan atenta y cariñosa" los que, por cierto, tampoco se ha probado que sean falsos.

Cuyo texto, si bien es indudable, se completa con elementos extrínsecos que, como dice la sentencia de 19 diciembre 2006 son admitidos por doctrina y jurisprudencia, citando sentencias anteriores de 29 diciembre 1997 , 18 julio 1998 , 24 mayo 2002 , 21 enero 2003 y los elementos extrínsecos en el presente caso son los dos escritos de puño y letra y firmados por la causante, con fecha 15 enero 2001 que han sido transcritos literalmente y que expresan que "... se haga cargo de cumplir con Carina ...", sin concretar y "... que le den un piso a Gema ... es mi deseo que esto se cumpla...". La verdadera voluntad de la causante no puede ser más explícita, tanto más cuanto era una persona lega en derecho y expresa lo que siente y desea, lo que jurídicamente es disponer mortis causa de un inmueble de su propiedad. Tal como dicen las sentencias de 22 junio 2010 y 9 junio 2011 , "debe primar el sentido literal de los términos empleados por el testador y sólo cuando aparezca claramente que su voluntad fue otra, puede prescindirse del sentido literal y atribuir a la disposición testamentaria un alcance distinto".


2.- Siendo clara la intención de la prestadora, no expresada en términos jurídicos, es preciso calificarlos en derecho.


El escrito de 6 mayo 2002 es un verdadero testamento ológrafo que reúne los requisitos formales, es decir, su voluntad "resulta expresada en la forma requerida por la ley" como ya decía la antigua sentencia de 7 junio 1923 y resalta la del 28 septiembre 1998 . Requisitos que son y se cumplen en el presente caso, conforme al artículo 688 del Código civil , la autografía total ( sentencia de 28 septiembre 1998 ), la firma ("habitual o usual" dice la sentencia de 5 mayo 2011 ), la fecha ( sentencia de 10 a febrero de 1994 ), el salvar tachaduras ( sentencias de 24 febrero 1961 , 4 noviembre 1961 ).


El contenido es un legado alternativo "... un piso de la casa..." que contempla el artículo 874 y es tratado en la sentencia de 20 mayo 2010 , ya que la casa entera la había legado a una sobrina suya (codemandada), lo que le da la naturaleza de sublegado .

martes, 9 de diciembre de 2014

¿Es válido un contrato que se refiera al subarriendo de distintos locales de negocio?



HECHOS

Se pacta entre dos empresas contrato de subarriendo por el que la primera de dichas sociedades subarrendó a la segunda una serie de locales, "el objeto del presente contrato son los puntos de venta..." por un precio unitario, "por todos los locales subarrendados se pagará una única renta...". Más tarde, el 30 junio 2003, se pactó entre las mismas partes y con respecto al mismo contrato una modificación objetiva de éste, "modificar el objeto de dicho contrato..." al añadir dos puntos de venta y dar de baja otro y modificar la renta unitaria que se había pactado en aquel contrato. Se prevé expresamente en el contrato que: ... "la renta resultante se entenderá siempre como una unidad, sin poder en ningún caso fraccionarse o desglosarse, como corresponde a la naturaleza del contrato, que se entiende único e indivisible".
La entidad subarrendadora solicita del Juzgado que se declarara resuelto el contrato referido a uno de los locales, se le condenara a desalojarlo y al pago de una serie de cantidades porlas rentas vencidas y por vencer , el Juzgado de 1ª Instancia estimó la demanda.

La Audiencia Provincial la revoca y desestima la demanda, por aplicar el criterio de "la literalidad de los términos de un criterio como criterio interpretativo prevalente" y entender: "Por todo lo expuesto, la unidad tanto en la renta como en el objeto, expresa, clara y reiteradamente expresada en el contrato de fecha 30 junio 2003, determina la estimación del recurso al afirmar la indivisibilidad alegada por el apelante, y consiguiente desestimación de las acciones ejercitadas en la demanda".

El Tribunal Supremo en sentencia de 26 de noviembre de 2014 confirma esa resolución y desestima la casación por considerar que es preciso analizar el contrato suscrito entre las partes  y su modificación objetiva para determinar no ya su interpretación, sino su calificación jurídica:

El primero de ellos, entre las partes litigantes, lo titulan "contrato de subarriendo de local de negocio" que efectivamente tiene la naturaleza jurídica de contrato de arrendamiento urbano, conforme a la Ley 23/1994, de 24 noviembre, que se menciona en singular y añade que "el objeto del presente contrato..." también en singular y que el plazo "de este contrato es de cinco años..." igualmente no en plural y se establece "una única renta" y una "fianza de..." única "que será liquidada a la finalización del contrato" siempre en singular y, finalmente, "el contrato se resolverá...", no los contratos y "expirado el plazo de duración del presente contrato..." cuya "posible ineficacia, nulidad e invalidez de alguna de las cláusulas de este contrato..." sin mencionar una posible pluralidad. Lo cual indica que los contratantes no celebraron ni quisieron celebrar más que un solo contrato con pluralidad de objetos, los varios "puntos de venta".

A su vez, se redacta y firma entre las mismas partes, un complemento o anexo al contrato anterior, que no supone una novación, sino simplemente una modificación del mismo, el cual se mantiene íntegramente y se produce una alteración no esencial del objeto, cosa (se incluyen dos nuevos puntos de venta y se da de baja otro) y precio (se aumenta y disminuye ligeramente la renta) y se prevé, otra vez, la indivisibilidad al expresar que "... objeto del contrato, que se entiende único e indivisible".

De todo lo anterior se desprende que las partes contratantes contrataron y quisieron contratar un solo contrato con una pluralidad de objeto, una serie de "puntos de venta", con duración y una renta única que en ningún caso pueda fraccionarse o desglosarse. Igualmente, la resolución se contempla para "el contrato" en singular, el único contrato.

La consecuencia de esta redacción del contrato, tal como se perfeccionó por escrito, con redacción precisa y técnica, concebido como unidad, es que únicamente presentaba la posibilidad de extinguirse como un todo, no parcialmente. Si respecto a un punto de venta no se cumplía una determinada obligación, no cabe una resolución respecto a ello, sino, en su caso, la resolución del contrato, único contrato y así se escribe en la estipulación decimosexta: "el contrato se resolverá..."

En definitiva se insiste en la posibilidad de documentar en un solo texto varios contratos y así lo dicen numerosas sentencias de Audiencias Provinciales, aunque no cita ninguna del Tribunal Supremo.

Lo cual es perfectamente válido y no cabe discusión sobre ello. No es, pues, motivo de casación, ya que la sentencia recurrida no ha negado esta posibilidad; lo que sí ha negado es que existan tales contratos en un solo documento. Es decir y ésta es la esencia de la litis: en un solo documento, de 28 abril de 1999, modificado objetivamente por el de 30 junio 2003, se perfecciona un solo contrato de arrendamiento urbano, uno solo, con diversidad de objetos; pudiera haberse redactado en el documento único, una pluralidad de contratos de arrendamiento, cada uno con un objeto (o con varios), pero no se hizo así. Se hizo un solo contrato y se puede resolver, si procede, el contrato pero no una parte del mismo y esto es lo que ha mantenido la sentencia de la Audiencia Provincial.