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lunes, 9 de julio de 2018

Propiedad Horizontal: Bajada ascensor a cota cero y eliminación de barreras arquitectónicas


La Comunidad de Propietarios acuerda, por la mayoría legalmente prevista, la bajada del ascensor a cota cero, y una derrama mensual de 1.600 euros.


Este acuerdo es impugnado por el dueño del local comercial porque considera que está exento de contribuir a las obras de reforma del patio y ascensor que se acometan, conforme al estatuto contenido en la escritura pública de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, en cuyo artículo 1 se dice lo siguiente: Los propietarios de los departamentos en las plantas baja y sótano están exentos de los gastos correspondientes al portal, a las escaleras y ascensores de acceso a las plantas alzadas y al servicio de calefacción


La demanda se desestimó en ambas instancias con el argumento siguiente:


No se trata de un gasto extraordinario como pretende el recurrente, Y como podría serlo la reparación de un ascensor preexistente, sino de la modificación de la configuración del trazado y trayectoria del ascensor, prolongándolo a cota cero o intermedia a las que no alcanza el actualmente en funcionamiento, con la finalidad de proceder a la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble, como así se ha justificado por la parte demandada. Tal acuerdo resulta perfectamente equiparable, como bien señala el Juzgador de instancia, al de instalación ex novo del ascensor y subsumible en las obligaciones contempladas en el Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , exigibles a todos los propietarios, no afectándoles las exenciones estatutarias referentes a los gastos de portal, escaleras y ascensores.


El Tribunal Supremo sentencia 21 de junio de 2018 desestima el recurso de casación.


Considera el Supremo que:


1) Las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble


2) Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.


3) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.


lunes, 2 de julio de 2018

Los requisitos del testamento ológrafo.


El interesado demanda judicialmente la protocolización como testamento ológrafo de un documento autógrafo firmado con fecha 18 de mayo de 1996, en el que se le reconoce como hijo legítimo del firmante y se le otorgan determinados bienes inmuebles, al margen de los derechos testamentarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por entender que  resulta complicado afirmar que sin ningún género de duda el documento analizado sea un testamento, o disposición testamentaria de alguna clase, ya que su autor, aunque no fuese un jurista, no usa a lo largo de todo el texto ninguna expresión que permita ligar el documento con un testamento, elude en todo momento usar palabras que serían más que frecuentes utilizar para dejar clara la intención de testar, no habla de testamento, no habla de herencia, no habla de heredero, no habla de muerte, no habla de legados, y sin embargo utiliza términos que deliberadamente los sustituyen, define al documento como escrito, (...) en definitiva un texto que presenta demasiadas dudas como para que pueda calificarse de disposición testamentaria, o dejar evidencia de alguna voluntad de hacer previsiones en tal sentido.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia anterior ya que con ser cierto que en ningún momento del documento habla de testamento, herencia, legado o muerte, no hemos de quedar constreñidos por las palabras, al no tratarse de analizar las palabras exactas en su sentido gramatical, como tampoco las expresiones que definirían de forma inconcusa la voluntad testamentaria, sino, antes al contrario, descubrir la voluntad real expresada en el documento en el momento en que lo redactó, tornándose en cuestión ajena para esclarecer esa voluntad si alguno de los bienes de los que dispuso fue enajenado posteriormente o si ambos revestían naturaleza ganancial, ya que ello es ajeno al objeto litigioso y, por ende, ha de quedar extramuros del mismo. Pero es que de la declaración y palabras plasmadas en dicho documento sí puede colegirse la verdadera voluntad de testar manteniendo el testamento abierto anteriormente otorgado y modificando el mismo en el sentido de atribuir en concepto de legado a su hijo determinadas propiedades, siendo altamente significativa de ese designio la utilización de la partícula adverbial "además", con lo que, en puridad, se viene a agregar a los derechos que se especifican en su testamento abierto los bienes plasmados en el documento de 18/5/1996.

El Tribunal Supremo sentencia de 21 de junio de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

 Considera el Supremo que el fundamento de esta decisión radica en la reiterada jurisprudencia de esta sala en donde se señala que la calificación e interpretación de los contratos constituye una función atribuida fundamentalmente al juzgador de instancia, la cual debe prevalecer en casación a menos que dicha calificación o interpretación resulta ilógica, absurda o contraria a norma legal. Doctrina que cabe extender a la calificación de una disposición como testamentaria y no como donación, siempre que dicha calificación no resulte manifiestamente errónea o ilógica.

En el presente caso, no concurre ninguna de las excepciones resaltadas que impida la aplicación de esta doctrina jurisprudencial. Por el contrario, la sentencia recurrida, en un documento que reúne todos los requisitos formales de testamento ológrafo (autografía, firma y fecha), basa su calificación en la regla preferente de la voluntad realmente querida por el testador ( art. 675 del C.C .) acorde con una razonabilidad sustentada en la interpretación lógica y sistemática que realiza del documento en cuestión. Por lo que su conclusión o decisión respecto de la validez del testamento otorgado no puede ser tachada de ilógica, absurda o contraria a la voluntad del causante.

martes, 26 de junio de 2018

Propiedad Horizontal: Local de negocio, transformación de oficina a cervecería.


La dueña de la vivienda en la planta primera de un edificio demanda al dueño del local comercial, sito en planta baja, para que proceda a la inmediata reposición de de ese local conforme al título constitutivo de división horizontal, a su destino de oficina, con cese inmediato de cualquier otra actividad distinta a la establecida en dicho título constitutivo registralmente inscrito.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en reposición estiman la demanda los estrictos términos suplicados en ella.

Sin embargo el Tribunal Supremo sentencia de 15 de junio de 2018, estima el recurso de casación y desestima las peticiones de la demandante.

Considera el Supremo:

Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Es por ello que la sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos , pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo.

La sentencia 123/2006, de 23 de febrero , aplicó la doctrina consolidada y citada de la sala a un supuesto similar. «En el supuesto del debate, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de los locales de la planta primera pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de "oficinas" en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de un gimnasio, entraba de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados, sin que suponga alteración del título constitutivo,

martes, 19 de junio de 2018

Propiedad Horizontal. Reclamación de cuotas a una copropietaria morosa.


La Comunidad de propietarios reclama judicialmente a una copropietaria la cantidad de 18.607,82 euros en concepto de gastos de comunidad según la certificación de deuda emitida por el secretario administrador.

La demandada se opone porque la deuda no estaba correctamente calculada, precisando que no cabe incluir dentro del importe de la deuda la totalidad de las tasas judiciales ya que no cabe reclamárselas porque ha sido beneficiaria de justicia gratuita.

Tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación estiman la demanda por considerar que el motivo de oposición, indebida inclusión en la liquidación de gastos de las tasas judiciales ya que es beneficiaria de justicia gratuita, no es admisible para eludir el pago de dichos gastos puesto que el art. 18 LPH prevé el cauce de impugnación de acuerdos y a dicho cauce debería haber acudido la parte demandada si no estaba de acuerdo con lo aprobado en relación a que debe abonar las tasas judiciales, y no lo ha hecho, no pudiendo hacerlo en este procedimiento sino en otro de impugnación de acuerdos en la que la ahora demandada fuera demandante.

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de junio de 2018, desestima el recurso de casación de la demandada copropietaria y confirma las resoluciones anteriores.

Considera el Supremo que en el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.
En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención».

Precisamente es lo que hace el art. 18. 1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley.

Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos.

En el presente supuesto en el que encajaría el acuerdo comunitario objeto del recurso, sería aquél por el que la Comunidad aprueba la liquidación de gastos de la misma, e incluye entre ellos los gastos procesales, que en este caso son las tasas judiciales (documento nº cinco de los apartados con la demanda), que ha tenido que soportar como litigante la Comunidad.

Tal inclusión la hace al amparo del art. 9.1.e) LPH , que establece las obligaciones de cada propietario.

Si tal acuerdo se acomoda o no a la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que la interpreta no se pone ahora en tela de juicio.

Lo que se plantea es si se trata de un acuerdo nulo, sin posibilidad de sanación, o un acuerdo anulable cuya impugnación se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad.

La conclusión es que el acuerdo de contravenir una ley, sería la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 9.1.e), y en tal supuesto, según la doctrina de la sala, el art. 18.1 a ) exige la necesidad de su impugnación.

Como la recurrente no actuó así, el acuerdo ha devenido firme, según razona y motiva la sentencia recurrida, sin que ésta contradiga, pues la doctrina de la sala.

miércoles, 13 de junio de 2018

La protección al honor y los foros de Facebook


El perjudicado, que ve desestimada su demanda por daños al honor tanto en primera instancia como en apelación, por supuestos insultos vertidos en un foro de Facebook, de acceso restringido, recurre en casación al Supremo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de mayo de 2018, desestima el recurso y confirma las anteriores resoluciones por considerar que es exigible una cierta intensidad ofensiva a la conducta del demandado para que pueda ser considerada constitutiva de una vulneración ilegítima del derecho al honor:

1.- La sala considera que la argumentación que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han utilizado para resolver el litigio, sustancialmente coincidentes, es correcta.

2.- El contexto en que se desarrollaron los hechos fue el de un foro cerrado en una red social, en el que, por las horas en que tuvieron lugar, participaban pocas personas, el tono de la discusión era agrio y varios participantes se estaban cruzando insultos y descalificaciones.
El propio demandante participaba de esta dinámica pues justo antes de que se produjeran las manifestaciones del demandado que considera ofensivas para su honor, el demandante había llamado "mierda" y "guarra" a otra participante en el foro.

3.- Esta intervención en foros de Internet en los que los participantes se cruzan mensajes escritos sobre la marcha es equiparable a los debates orales, en los que la jurisprudencia de este tribunal ha apreciado que el acaloramiento y el intercambio recíproco de acusaciones puede minorar la ilegitimidad de la conducta ofensiva objeto de la demanda ( sentencias 288/2015, de 13 de mayo , y 551/2017, de 11 de octubre ).

4.- Es cierto que las manifestaciones ofensivas proferidas por el demandante en el foro no habían sido dirigidas al demandado. Pero cuando la sentencia recurrida hace referencia a esas manifestaciones del demandante no pretende justificar la conducta del demandado como motivada por un animus retorquendi sino para explicar que el demandante había aceptado participar en un debate en un foro social que se estaba desarrollando en términos agrios e irrespetuosos, circunstancias en cuya concurrencia participaba activamente el demandante.

5.- Las expresiones del demandado referidas al demandante permanecieron poco tiempo en el foro, pues la administradora las borró. Por las horas en que se produjeron (hacia las 7 de la mañana), el poco tiempo que estuvieron en el foro y el carácter cerrado del mismo, tuvieron muy poca difusión. Además, el demandado se retractó de ellas en el mismo foro y en el acto de conciliación a que fue convocado por el demandante.

6.- Por otra parte, las expresiones utilizadas por el demandado, siendo desagradables, tenían una intensidad ofensiva limitada, pues por el contenido total de los mensajes quedaba evidenciado que no estaba acusando al demandante de haber cometido un delito de estafa, sino de haber defraudado las expectativas que, como abogado, había depositado en él una comunidad de propietarios que había pagado sus servicios.

7.- La conclusión de lo expuesto es que la afectación del honor del demandante no ha alcanzado una intensidad suficiente para ser considerada como una vulneración ilegítima del derecho fundamental al honor. Por esa razón, la desestimación de la demanda ha sido correcta.