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martes, 24 de marzo de 2015

¿Que puede hacer cada medianero en el muro que separa las propiedades?



El Tribunal Supremo (s. 13/02/2015) declara  que la medianería implica una comunidad -comunidad de utilización, como dicen las sentencias de 13 febrero 2007 y de 20 junio 2014 - de propietarios de predios contiguos sobre elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios. No se trata de servidumbre, aunque el Código civil la trata de servidumbre legal, puesto que no hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro. Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el artículo 577 del Código civil y al otro, adquirir los derechos de medianería, como añade el artículo 578 del Código civil.


En el supuesto estudiado en esa sentencia demandante y demandados son propietarios de viviendas unifamiliares pareadas entre sí, evidentemente con un muro que las separa y el demandante hizo obra de ampliación levantando un muro de nueva creación sobre aquel muro de separación. Los demandados han realizado obra apoyada en esta sobreelevación del muro.


La parte demandante ha ejercitado acción para obtener la demolición de la obra que se apoya en su parte sobre elevada, por razón de que esta parte del muro es de su exclusiva propiedad.


El Supremo, ratificando la sentencia de la Audiencia Provincial rechaza la pretensión de demolición de la obra realizada por los demandados y declara no haber lugar al recurso de casación.


Considera el Supremo que es conveniente hacer unas precisiones sobre el derecho de sobreelevar la pared medianera por uno de los medianeros (artículo 577) y el derecho de los demás medianeros de aprovechar esta sobreelevación (artículo 578). Precisiones que se basan en las aportaciones doctrinales y la referencia a alguna de las escasas sentencias que se refieren a ello.


El artículo 577 permite a uno de los comuneros alzarla pared medianera (con indemnización en su caso) y la parte sobreedificada se hace propiedad exclusiva de quien la construyó a su costa y pervive como medianero el elemento que inicialmente tenía esta condición.


A su vez, el artículo 578 concede a los que no han contribuido a la sobreelevación la facultad de adquirir la medianería (pagando la proporción adecuada) de esta parte. Cuya facultad, que como tal es imprescriptible, se califica de derecho potestativo, calificado en ocasiones de derecho de adquisición. Aplicando dichas normas y ejercitando tal derecho, queda transformado un dominio privativo en comunidad (de utilización) medianera.


El Código civil admite, pues, el derecho de alzar o elevar la pared medianera y un derecho de los demás medianeros a adquirir la medianería en la mayor elevación dada por el otro medianero.


Es cierto el derecho del demandante a sobreelevar el muro medianero (artículo 577) y es cierto el derecho de los demandados en apoyar su nueva construcción, adquiriendo los derechos de medianería (artículo 578). Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida que rechaza la pretensión de demolición de la obra realizada por los demandados

lunes, 23 de marzo de 2015

¿Cuándo finalizan los alquileres de local de negocio contratados durante el Decreto Boyer?



El 31 de diciembre de 2014, por imperativo legal,  se extinguieron los arrendamientos de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en los que se desarrollaban actividades comerciales y cuyo arrendatario era una persona jurídica (DT Tercera B.4 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Sin embargo para los celebrados con posterioridad a esa fecha y antes de la vigencia de la actual ley arrendaticia, es decir durante la vigencia del llamado Decreto Boyer,  la disposición transitoria primera de la misma dispone que: "Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El citado art. 9 del RDL 2/1985 señalaba: Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

¿Quiere decir ello que si en un contrato de arrendamiento celebrado a su amparo se pactó sometimiento el régimen de prórroga forzosa, este alquiler no terminará hasta que se extinga la persona jurídica arrendataria? Es decir su duración será prácticamente interminable.

NO. El Tribunal Supremo en sentencia de diecisiete de Noviembre de dos mil once se ha pronunciado en sentido contrario.

Considera el Supremo que la entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias.
Recuerda que la STS 9/09/2009 señala que "una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4. º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley" En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

Para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994.

viernes, 20 de marzo de 2015

¿Está obligado un vecino a insonorizar su vivienda para no transmitir ruidos al de abajo?



La vecina del piso de abajo exige judicialmente a su vecino del piso superior la ejecución de las obras precisas y necesarias para evitar la transmisión de ruidos al piso inferior y al pago de la suma de nueve mil euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial (s 29/01/2015) desestiman la demanda con condena en costas a la demandante en ambas instancias.

Considera la Audiencia que el edificio en el que están sitos los pisos es una antigua edificación, un caserón que fue construido entre los años 1768 y 1771. La demandante al adquirir su piso hizo obras de reforma integral en su vivienda que afectaron al forjado horizontal con el piso superior, suprimiendo un falso techo existente para dejar el envigado de madera a la vista, eliminando una parte relevante del aislamiento acústico. La eliminación de este elemento constructivo permite concluir, como hace la sentencia apelada, que la causa directa de los excesivos ruidos procedentes del piso superior está precisamente en la eliminación del aislamiento existente en el piso, problema que no se ha apreciado en otras viviendas del inmueble y, concretamente, en de su vecina de la misma planta que mantuvo el elemento.

Teniendo en cuenta, por una parte, que está acreditado que el demandado no desarrolla actividades que puedan calificarse de molestas en su propiedad, sino que utiliza el inmueble de forma adecuada a su finalidad de servir de vivienda para él y su familia y por otra que el ruido excesivo es consecuencia de los propios actos de la recurrente al eliminar el falso techo, ésta carece de acción para exigir al demandado la ejecución de obras adicionales de insonorización ni la indemnización de daños y perjuicios, ni siquiera sobre la base de un supuesto compromiso unilateral de corregir los defectos que no se ha probado. La prueba pericial acredita que las obras ejecutadas por su vecino en el solado de su piso han paliado el problema, aunque no han eliminado los ruidos dada la falta total de aislamiento en la parte del forjado colindante al piso. No consta, por otra parte, que el apelado hubiera asumido frente a la apelante el comprometido de resolver definitivamente el problema de los ruidos. La correspondencia cruzada aportada con la demanda que la recurrente pretende hacer valer indica que este último ignoraba que para un aislamiento adecuado era preciso que ambas partes del forjado estén aisladas. En definitiva, la parte apelante no puede hacer recaer en su vecino del piso de arriba una situación de la que es responsable.

martes, 17 de marzo de 2015

¿Era renunciable el derecho de retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?



La respuesta ha de ser afirmativa. El artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario.

Así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de cuatro de Marzo de dos mil quince, que considera no haber lugar al recurso de casación contra sentencia que desestimó la apelación contra la resolución denegatoria de un juicio de retracto de finca urbana.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio se establecía la siguiente cláusula: «La arrendataria renuncia a cuantos derechos establece en su favor o pueda establecer el ordenamiento legal en materia de arrendamientos de locales de negocio, excepción hecha de la prórroga forzosa y del derecho de traspaso»

Considera la arrendataria recurrente en casación que la sentencia recurrida infringe el art. 8 de la LAU de 1964 en relación con el artículo 6.2 del Código Civil y el 25 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por entender que no ha existido una renuncia válida al derecho de retracto por parte de la arrendataria ya que para ello es necesario que se haga de forma expresa, solemne y clara; siendo así que en este caso se renuncia en general a los derechos que confiera o pueda conferir la ley salvo los que se mencionan de prórroga forzosa y traspaso.

Sin embargo el Supremo desestima el motivo ya que el artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario; mientras que el artículo 8 se limitaba a decir que en aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.

Por otro lado, el artículo 25 de la actual LAU 1994 dispone específicamente que las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, pero ello no implica que la renuncia efectuada en el presente caso carezca de eficacia por estar conferida en términos generales para aquellos derechos distintos al de prórroga forzosa y traspaso. Así lo ha considerado razonadamente la Audiencia interpretando la voluntad de las partes al entender que efectivamente las mismas se plantearon la renuncia del derecho de retracto, sin que la ahora demandante pueda alegar desconocimiento puesto que se trata de una sociedad mercantil que lógicamente es conocedora de los pormenores que rodean los arrendamientos de locales; y buena prueba de ello es la regulación tan detallada que se hace en el extenso contrato de arrendamiento, que contiene hasta trece estipulaciones, comprendiendo incluso la autorización para uso del inmueble por terceros (estipulación segunda) sin duda a instancia de la arrendataria, lo que reafirma la conclusión de que era perfectamente conocedora de los derechos a cuyo ejercicio renunciaba.

La renuncia de derechos constituye un acto de disposición abdicativa respecto de un derecho subjetivo ya nacido que, como consecuencia de ello, sale del patrimonio del renunciante y a tal renuncia se refieren las sentencias que se citan en el motivo -sin posterior mención en su desarrollo- exigiendo que sea clara, contundente y expresa.

Cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible ( artículo 1255 Código Civil ) salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes, como sucedía en el presente caso con el derecho de prórroga forzosa y no con el de retracto que resultó válidamente renunciado.

jueves, 26 de febrero de 2015

¿Devenga sus honorarios el API que interviene en un traspaso fallido?



HECHOS:

El agente inmobiliario reclama judicialmente el pago de sus honorarios por la gestión de mediación en un contrato de traspaso de local de negocio.
El demandado se opone alegando que el traspaso no se llevó a efecto por haber ejercido el dueño/arrendador su derecho de tanteo.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de Valencia (s. veintiuno de enero de dos mil trece) condenan al demandado a pagar los honorarios de esa gestión inmobiliaria.

Considera la Audiencia que siendo el contrato que nos ocupa atípico en nuestro derecho a pesar de su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, (aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios), se hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y muy especialmente a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias del Tribunal Supremo conforme a las cuales la intervención del mediador se limita, a llevar a cabo gestiones que ponen en relación a quienes han de celebrar el ulterior contrato sin participar él personalmente en el propio pacto, ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo; es decir, solo debe promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la parte que le ha contratado y un tercero, poniéndolos en relación. Constituye por tanto este un contrato atípico, sui generis, del tipo "facio ut des" que se rige primeramente por las estipulaciones o pactos de los contratantes y en lo no previsto, como se ha dicho, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil. De los distintos caracteres del mismo, importa destacar en lo que aquí interesa, que en principio el mediador no se obliga a conseguir un resultado, es decir, la conclusión por la otra parte y un tercero del contrato promocionado . Además, como pone de manifiesto en lo que ahora interesa la STS de 4 de noviembre de 1994 el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa o en este caso, el traspaso, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que las partes, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( art. 1450 CC ) a lo que añade la STS de 5 de noviembre de 2004 : que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar y no la de vender.

A modo de conclusión: habiendo cumplido el demandante apelado, la gestión encargada, al poner en contacto a la apelante con una persona interesada en la formalización del negocio jurídico pretendido, el hecho de que por imperativo legal no pudiera finalmente formalizarse el traspaso previsto no constituye obstáculo a la percepción de sus honorarios, habida cuenta especialmente de que los beneficios del negocio en la practica han sido igualmente percibidos por la apelante, no existiendo prueba alguna en cuanto al pacto verbal que novedosamente en esta segunda instancia dice haber alcanzado con el mediador de que en caso de que finalmente la propiedad ejerciera su derecho de tanteo no le cobraría sus honorarios, del mismo modo que resulta extemporánea la duda que suscita en cuanto al hecho de que la persona que ahora ejercita la acción sea aquella con quien contrato en su momento, no pudiéndose concluir de todo cuanto se ha expuesto, como ya se ha adelantado en otro sentido que no sea el de entender que procede la confirmación de la sentencia en todos sus términos.