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martes, 20 de febrero de 2018

Renta antigua: La subrogación en los arrendamientos distintos de vivienda.



Hechos:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 31 de diciembre de 1979.

El actual arrendatario lo es por subrogación, desde el fallecimiento del arrendatario que se produjo el 29 de marzo de 1991.

Con fecha 15 de diciembre de 2011, el arrendatario fue notificado de que el contrato quedaría extinguido con fecha 31 de diciembre de 2014, por aplicación de la dispuesto en la LAU 1994.

El demandado no se mostró conforme con la finalización del contrato en tal fecha, lo que motivó la presentación de la demanda por el arrendador con la finalidad de que se declarara judicialmente tal extinción por aplicación de la Disposición Transitoria 3.ª de la LAU 1994.

El juzgado desestimó la demanda, y lo mismo la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de enero de 2018, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que hay que reiterar la argumentación de la sentencia recurrida cuando señala: Nos encontramos, en definitiva en el presente caso, con un derecho enteramente consolidado e integrado en el patrimonio del arrendatario antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, que no puede verse menoscabado o perjudicado como consecuencia de ésta, por todo ello procede desestimar el motivo alegado en el recurso de apelación interpuesto relativo a la extinción del arrendamiento por subrogación del descendiente del arrendatario del local de negocio por fallecimiento, cuando aconteció dicha subrogación con anterioridad a la vigencia de la LAU de 1994.

En efecto, los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (DT Tercera. B.3. párrafo primero). Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 -subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU 1964 - el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente.

lunes, 15 de enero de 2018

¿Puede el inquilino deducir del alquiler gastos que haya atendido?



Suele ser relativamente habitual que el inquilino se vea obligado por razones de urgencia u otras a llevar a cabo reparaciones en la vivienda arrendada que, considera debe afrontar el casero, por lo que decide descontar su importe del primer alquiler que deba pagar.


La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de nueve de octubre de dos mil diecisiete, viene a resolver, salomónicamente, un supuesto de estas características.


HECHOS.


La inquilina en un contrato de "renta antigua", atiende el pago de la sustitución de la válvula de un radiador de calefacción, impuesta por la Comunidad de Propietarios, por importe de 120 euros que procede a descontar del alquiler correspondiente a octubre del 2015.


El casero solicita el desahucio, invocando que la obligación del pago de la sustitución de una válvula es por cuenta de la arrendataria, y que el impago unilateral y arbitrario es causa de resolución del arrendamiento, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.


El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la compensación operada unilateralmente por la arrendataria que deduce el importe de la válvula (120€) de la renta correspondiente a octubre del 2015, no tiene virtualidad para justificar la resolución contractual y el desahucio de la misma, pues no es demostrativo de una voluntad rebelde y renuente al pago. No impone las costas por entender que la cuestión es susceptible de interpretaciones jurisprudenciales dispares.


La Audiencia Provincial ratifica esa resolución, desestimando el recurso de apelación, ya que si bien la cuestión es discutible, como el propio juzgador manifiesta, hay razones suficientes para mantener que el contrato no es totalmente claro y que existe cierta discordancia en su cláusula V, que por un lado establece que las averías son de cuenta del arrendador y por otro dice que corren por cuenta del arrendatario las reparaciones por desperfectos en las...válvulas.


No se evidencia, como dice la sentencia apelada, una voluntad de impago pues desde 1977 apenas ha habido conflictos entre las partes, pudiendo decir que la renta se ha pagado de forma constante durante todo este tiempo.


Conviene subrayar la recomendación final que se hace al inquilino:


En todo caso el Juzgador también advierte a la arrendataria que el que se haya entendido en este caso que el impago/compensación no tiene virtualidad suficiente para acordar el desahucio, no habilita a la demandada para actuar por su cuenta deduciendo cantidades de la renta por conceptos que pueden discutirse en el futuro.

jueves, 11 de enero de 2018

La condena en costas en un juicio de desahucio



HECHOS
La arrendadora emprende acción judicial contra el inquilino de una vivienda solicitando el desahucio por falta de pago de los alquileres y reclamando alquileres atrasados por importe de 3.925 euros.
El inquilino se allana a la demanda  solicitando la no imposición de costas, conforme a lo previsto en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El juzgado de primera instancia estima la demanda en virtud del allanamiento, con imposición de costas al demandado.

La Audiencia Provincial de La Coruña, (s. 17/11/2017)  estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución de primera instancia en el sentido de no hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia y no imponer las costas causadas por el recurso.

Considera la Audiencia que la finalidad del art. 395 de la LEC es evitar que alguien que se ve sorprendido por el ejercicio de una acción judicial innecesaria, pues no muestra oposición, ni ha tenido oportunidad de demostrarla, tenga que pechar con los gastos que la misma conlleva. Por la misma razón, se ha venido estableciendo que existe mala fe, a estos efectos, cuando el demandado no ha cumplido extrajudicialmente su obligación, pese a ser conocedor y habiendo sido requerido, forzando así a la otra parte a deducir la correspondiente demanda, valiéndose de profesionales del Derecho e incurriendo en otros gastos y molestias. Se sanciona ese ejercicio anómalo del allanamiento, que pretende que el demandante, pese a ver reconocida judicialmente su pretensión, ha tenido que abonar costes. Lo que, en algunos casos, puede convertir su victoria procesal en pírrica. El demandado no se aviene a reconocer extrajudicialmente la pretensión a la que posteriormente se allana, dilatando el cumplimiento de su obligación, y forzando a la otra parte a que sufrague los consabidos gastos.

Que el arrendatario adeuda más o menos mensualidades de renta no puede, en principio, justificar la excepción a la no imposición de las costas en el allanamiento. Si no se debiesen rentas, no se ejercitaría la acción de desahucio por falta de pago. Luego es un elemento constitutivo del propio litigio.

Si bien es cierto que el inquilino adeudaba mensualidades de renta, no por ello puede exigírsele que, sin un requerimiento previo expreso, desaloje voluntariamente la vivienda habitual. La permanencia no puede interpretarse como una actuación de mala fe. Se trata de un bien básico.

En consecuencia, habiéndose allanado el demandado a las pretensiones de la demanda, sin que consten requerimientos previos fehacientes, con devolución de la posesión, con entrega de las llaves de la vivienda antes de la fecha del lanzamiento, no puede apreciarse temeridad a efectos de imposición de costas. Por lo que debe revocarse la sentencia apelada en este particular.

miércoles, 27 de diciembre de 2017

¿Puede repercutirse el IVA al comprador que ya ha pagado el ITP?



HECHOS:

En fecha 2 de octubre de 2014 se vende un terreno urbano susceptible de edificación, el comprador liquida el impuesto de Transmisiones  Patrimoniales y no el IVA como es procedente al tratarse de solares urbanizables, con el resultado de que el primer impuesto grava la operación con el 10% mientras que el segundo lo hace con el 21%.

En  junio de 2015 la Agencia Tributaria notifica al vendedor que la compraventa está sujeta a IVA, estando pendiente de ingreso la cuota íntegra de 47.880 euros.

La empresa vendedora reclama extrajudicialmente y posteriormente en vía judicial el pago de esa cantidad al comprador.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda, al entender que el vendedor no informó correctamente a los compradores del alcance económico de la global operación.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de noviembre de 2017, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que la primera y decisiva cuestión que debemos tratar es la de si los demandados ostentan la condición de consumidores y, en caso afirmativo, cuál es la consecuencia en el caso que nos ocupa.

La primera parte de la cuestión hay que resolverla positivamente pues ni siquiera el actor cuestiona que lo sean. Otra cosa es que él afirma que actuó de buena fe y que también desconocía cuál era el régimen aplicable a la transacción que nos ocupa.

En cuanto a la segunda, es necesario recordar el artículo 20 RD Legislativo 1/07 , que señala en su apartado 1 c) que la información precontractual que posibilite que 'el consumidor o usuario tome una decisión sobre la contratación, deberá contener... : El precio final completo, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario.'

Es evidente que en nuestro caso esa información no se dio, pues los hechos posteriores lo acreditan y el mismo actor lo admite.

Tal y como hemos dicho anteriormente, la condición de consumidores de los compradores les exime de la obligación de pagar una cantidad de la que no habían sido advertidos, o mejor dicho, sobre la que fueron informados erróneamente.

Ahora esa misma situación no puede servir para justificar la pretensión del actor de que caigan sobre el demandado las consecuencias de no haber reclamado la devolución del ITP, cuando no era viable sin el previo pago del IVA.

En la demanda (y en la reclamación previa) se pide el pago del IVA supuesto, sin más; sin justificar que se ha pagado previamente y sin formular reclamación alguna en torno a la eventual subrogación del actor en la reclamación del ITP indebidamente pagado (según parece).

En cuanto a la recuperación de la cantidad pagada por ITP por los demandados, los mismos sostienen que pagaron el impuesto que les correspondía, según le indicaron, y que no tienen nada que reclamar. Es ahora, al apelar cuando la actora habla de enriquecimiento de los demandados si reclaman lo pagado por ITP, pero no consta que lo hayan hecho.

El eje central (y único) del discurso de la demanda se ha visto desplazado por la incorporación de una cuestión previa y excluyente introducida por la parte demandada: su condición de consumidor y la infracción por parte de la actora de su deber legal de información adecuada y suficiente.

Por eso, no podemos hablar de mala fe del demandado cuando no consta que haya recuperado el importe del impuesto pagado por él en su día, vistos los términos en que se le hizo la reclamación, primero extrajudicial y después judicial.

lunes, 18 de diciembre de 2017

Responsabilidad del "Metro de Madrid" por caída en el andén de un usuario



Se reclama a Metro de Madrid y a su aseguradora la cantidad de 140.270 euros como consecuencia de las lesiones y secuelas sufridas con ocasión de su caída en el andén de la estación de metro de Príncipe Pío cuando el perjudicado,  al hacer entrada el tren en la estación, se aproximó a las vías con intención de acceder al interior de un vagón y que repentinamente sufrió el empuje de las personas que se encontraban junto a él con idéntico propósito, lo que le hizo precipitarse contra el convoy todavía en marcha y ser arrastrado por el mismo durante unos metros, mientras intentaba asirse al vagón, lo que no consiguió finalmente pese a sus esfuerzos, siendo absorbido por la inercia del convoy hacia las vías, donde quedó tendido tras detenerse el tren, con el resultado de graves lesiones consistentes en traumatismo craneoencefálico, fractura de varias costillas, múltiples heridas inciso-contusas, pérdida de piezas dentales y la pierna izquierda severamente dañada con degloving o pérdida de sustancia.
 
Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial desestiman la demanda, formulada en ejercicio de acción de responsabilidad extracontractual y con base en la cobertura del Seguro Obligatorio de Viajeros (SOV).

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de noviembre de 2017, desestima el recurso de casación y confirma las anteriores resoluciones.

Considera el Supremo que:

1.- El artículo 7 del SOV protege las lesiones corporales que sufran los viajeros «a consecuencia directa de choque, vuelco, alcance, salida de la vía o calzada, rotura, explosión, incendio, reacción, golpe exterior y cualquier otra avería o anormalidad que afecte o proceda del vehículo», mientras que el artículo 9 deja fuera del seguro «a los asegurados que provoquen los accidentes en estado de embriaguez o bajo los efectos de drogas, estupefacientes o estimulantes o mediante la comisión de actos dolosos». Sucede que el accidente se produce en el momento en que el demandante traspasa la línea de seguridad y el vehículo no estaba a disposición de los viajeros para ser utilizado (lo que no ocurre en los supuestos que contemplan las sentencias citadas en el motivo), que es lo que resulta del artículo 8, respecto de los «los accidentes ocurridos al entrar el asegurado en el vehículo o salir de él por el lugar debido teniendo contacto con aquél» puesto que el tren aún no se hallaba a disposición del viajero, como se dijo en la sentencia 155/2006, de 27 de febrero .

2.- Para la recurrente, la sentencia se fundamenta en la teoría objetiva del riesgo y con independencia de que cambie en el recurso la versión mantenida en la demanda -fue empujado- por «un despiste o distracción», lo que sitúa el reproche y la causalidad en planos distintos, la jurisprudencia de esta sala ha considerado que el metro es un medio de transporte que genera el riesgo que exige a los viajeros actuar con la máxima prudencia, y a la empresa transportista adoptar las medidas de seguridad generales y específicas adecuadas para evitarlo, desde la idea de que un riesgo mayor conlleva un deber de previsión también mayor por parte de quien lo crea o aumenta.


Pues bien, la sentencia de instancia, que hace suyos los hechos probados de la sentencia del Juzgado, no fundamenta el fallo en la doctrina del riesgo. El daño se produjo porque la víctima cruzó la línea pintada en el suelo, junto a la banda rugosa que evita los deslizamientos, antes de la detención del tren, al que intentó acceder de forma improcedente, y ello nada tiene que ver con el caso resuelto en la sentencia que se cita en el segundo motivo referida a una situación muy concreta de «hueco entre vagones» y «curvatura de la estación», que no es la de Príncipe Pío.

El riesgo se invoca para reprochar a la compañía del Metro que no adoptara medidas de seguridad para prevenirlo, como hubiera sido la colocación de mamparas con puertas de apertura coincidente con las de los vagones.

Pero ello no es suficiente para poner el daño a cargo del Metro. Una cosa es que la explotación de los trenes suburbanos en Madrid constituya, en principio, una actividad de riesgo y peligro potencial para la integridad física de los usuarios del servicio, en tránsito o no, y otra distinta la adopción de medidas de seguridad en la forma pretendida, cuya ausencia sea suficiente para establecer un criterio de imputación subjetiva de responsabilidad y consiguiente nacimiento de la obligación de reparar dentro de las modulaciones que impone el principio de responsabilidad por riesgo.

Sin desconocer que la técnica tiene que ayudar al hombre, y que no es posible descuidar la seguridad de los viajeros que esperan en los andenes e impedir que caigan a las vías, es lo cierto que a la demandada no se le puede exigir más diligencia que la adoptada en el momento de producirse el daño. La falta de mamparas no conlleva un mayor esfuerzo de previsión cuando su vinculación con el daño acaecido se hace de una forma meramente especulativa e indiscriminada para todas las estaciones de metro. Son riesgos conocidos, y se desconoce si es o no posible su instalación en atención a la probabilidad de que el daño ocurra, como se desconoce la eficacia que pueda tener para mejorar la seguridad de los usuarios, con la consecuencia que de no hacerlo se pueda atribuir el resultado producido al Metro, sobre la base de tener por existente el nexo causal tanto desde el punto de vista físico como desde el jurídico, algo que es negado razonablemente en la sentencia