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lunes, 20 de febrero de 2017

Daños a una vivienda por el impacto de un automóvil.



Como consecuencia del impacto de un automóvil contra el muro de cierre de una parcela causando diversos daños, el  Juzgado de 1ª Instancia condenó a la aseguradora del vehículo a abonar a la perjudicada, propietaria del inmueble, la cantidad de seis mil veintiún euros con treinta y cinco céntimos de euros (6.021,35 euros) por los daños materiales causados en la vivienda; ocho mil cuatrocientos euros (8.400 euros) por los daños y perjuicios consistentes en el pago de las rentas devengadas por el contrato de arrendamiento suscrito desde octubre de 2014 hasta septiembre de 2015; mil cuatrocientos euros (1.400 euros) como indemnización por la rentas de cuatro mensualidades desde el abono de la cantidad fijada por daños materiales por la entidad demandada; las mensualidades por importe de 350 euros que se devenguen desde la presente Sentencia hasta el pago de la cantidad establecida por daños materiales más el interés legal, que en el caso de la aseguradora será el del artículo 20 de la LCS.

Recurrida la sentencia por la aseguradora la Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de  de enero de 2017, estima en parte la apelación y cifra en MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €) la indemnización por el perjuicio de inhabitabilidad provisional de la vivienda.

Considera la Audiencia que el daño emergente no se circunscribe siempre y de forma estricta al perjuicio material, antes bien la obligación impuesta por el artículo 1902 del Código Civil se extiende a la totalidad de los perjuicios causados por culpa o negligencia, de manera que la situación del perjudicado quede en lo posible restablecida en relación con la anterior al evento dañoso; por tal razón podemos admitir que si el siniestro provocó daños en la vivienda que la hacían inhabitable hasta su reparación la indemnización debe comprender también el alquiler de otro inmueble similar por el tiempo necesario para repararla.

En el supuesto revisado consta que el vehículo impactó contra el muro de cierre de la parcela llevándose por delante buena parte del mismo, incluido el poste que sustentaba el contador de la luz; por el contrario el edificio resultó prácticamente incólume, con la única, pero importante, salvedad de la puerta de entrada porque el golpe deterioró de forma irreversible las espigas laterales, de modo que no era posible abrirla o cerrarla con normalidad; es verdad que los restos del muro también dificultaban el acceso a la vivienda, pero no lo es menos que habría bastado una mínima labor de desescombro para acceder a ella sin más impedimentos que los que ya tenía antes del siniestro.

Es obvio por tanto que el accidente comprometió en un principio la habitabilidad de la vivienda pero, según ha quedado evidenciado el 2 de marzo de 2015 se procedió al cambio del contador, de modo que desde entonces pudo reanudarse el suministro eléctrico a la vivienda.

El otro defecto que, comprometía verdaderamente la habitabilidad de la vivienda era el que afectaba a la puerta del edificio, cuya sustitución ha sido presupuestada en 825 €, de modo que no puede justificarse el empecinamiento de la perjudicada en supeditar cualquier otro encargo de reparación a la previa provisión de fondos por parte del asegurador, por mucho que aquella fuera una anciana con una economía más que modesta, y que se haya acreditado la desidia de este último en la tramitación de un siniestro que debía haber atendido de inmediato pues su responsabilidad frente a la perjudicada era inequívoca e inatacable, incluso en la más que improbable hipótesis de que el conductor asegurado fuera absuelto por la jurisdicción penal.

Por todo ello el Tribunal considera que este perjuicio, la inhabitabilidad provisional, debe indemnizarse tomando en consideración el tiempo que normalmente debería haberse invertido en la reparación, incluida la fase de estudio y comparación de los presupuestos elaborados por los profesionales de los distintos ramos que habrían de intervenir en tales labores, que pericialmente ha sido estimado en unos cuatro meses, de manera que en este punto se estima parcialmente el recurso.

martes, 14 de febrero de 2017

No hay falta de pago si el inquilino realizó transferencias a su cuenta bancaria



El Banco promueve desahucio demanda de juicio de desahucio contra el inquilino alegando que el arrendatario se hallaba en deber 3.597,76 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino demandado se opone y el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender que el demandado ha cumplido con su obligación de pago al haber quedado acreditado que realizó transferencias en concepto de alquiler a la cuenta fijada en el contrato por un importe total de 8.005 euros, cantidad que cubre las rentas que se dicen adeudadas en la demanda.

El Banco demandante apela la sentencia y solicita su revocación y que se dicte otra ordenando el desahucio, por entender que ha habido una errónea valoración de la prueba practicada pues las transferencias realizadas por el demandado lo son a su propia cuenta o entre cuentas de su titularidad, y así se admite por dicha parte, por lo que resulta inexistente la acreditación del pago de la renta, pues una vez ingresado el dinero en cuenta propia dicho importe pasa formar parte de la cuenta de destino propia del demandado y con él se hace pago de los recibos que tenga allí domiciliados.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca sentencia de 22 de Diciembre de 2016. desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que estamos ante un juicio sumario con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación. Por tanto, el presente procedimiento se concreta a examinar si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1 del artículo 1.555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio o merced del arrendamiento en los términos convenidos.

Por lo tanto conforme a la prueba practicada, obrante en autos recurso no puede ser acogido por las razones que se exponen a continuación:

1ª) No existe discusión sobre el contenido del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes, en el que se establece, entre otras cláusulas, que la cuenta de cargo de los recibos es la abierta a nombre del arrendatario en la propia entidad actora. Por tanto, el principal argumento esgrimido por la parte apelante, resulta a todas luces irrelevante en orden a sustentar su recurso, pues, precisamente, para cumplir su obligación de pago, el arrendatario debía ingresar el importe de la renta en la meritada cuenta por imposición expresa de la parte actora arrendadora.

2ª) No existe duda alguna de la imputación de pagos realizada por el demandado, pues está debidamente acreditado documentalmente que al realizar las transferencias a la cuenta prevista en el contrato para el pago de las rentas, el demandado hizo constar expresamente que el concepto del pago era el alquiler. Las fechas e importes de cada una de tales transferencias están reseñadas en el fundamento de derecho CUARTO de la sentencia apelada, sin que el apelante alegue la existencia de error alguno en tales datos. Por contra, no existe prueba alguna de que la actora impugnara o se opusiera a dicha imputación, como tampoco de que presentara al cobro en la cuenta prevista en el contrato los recibos correspondientes y éstos resultaran impagados al no existir saldo en la misma.

3ª) Como es sabido, el artículo 1.172 del Código Civil faculta al deudor para designar o señalar a que deuda de las preexistentes ha de imputarse el pago, de manera que la regulación legal parte de la idea de que es el deudor quien designa a cual de las deudas debe imputarse el pago. En caso de no hacerlo así los artículos 1.172 y 1.174 del Código Civil establece una serie de criterios supletorios que son ampliamente reseñados en la sentencia apelada con cita de la STS de 19 de abril de 2016 .

4ª) El deudor hoy apelado, emitió una declaración de voluntad recepticia respectó a que concepto debían imputarse los ingresos que realizaba en la cuenta corriente designada para ello en el contrato, imputación que no fue respetada por el acreedor que, sin embargo, nada manifestó ni alegó hasta que interpuso la demanda origen de las presentes actuaciones.

lunes, 6 de febrero de 2017

La importancia de configurar correctamente la entrega de arras o señal.



A pesar de la habitualidad con que se entregan o reciben cantidades en concepto de arras o señal, como paso previo a la compraventa, quienes así actúan no son conscientes de la importancia que tiene que esa entrega/recepción de dinero se documente adecuadamente y los efectos nefastos que tiene no hacerlo así.

El siguiente caso ratifica sobradamente la anterior afirmación.

El futuro comprador de un automóvil entrega al vendedor 4.300 euros, a cuenta para la compra del mismo.

Con posterioridad a la entrega, no consigue la financiación de esa compra, desistiendo y el vehículo es vendido a tercera persona.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la reclamación del comprador desistido de que le sean devueltos los 4.300 euros entregados, por entender que se trataba de unas arras confirmatorias, es decir, que la cantidad entregada era un anticipo o parte del precio, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo. Que la demandada estaría obligada a cumplir el contrato lo que resulta imposible dado que no obtuvo la financiación necesaria y ello le obligó a desistir de la compraventa, lo que fue aceptado por la parte vendedora pese a que debió vender el vehículo por menor precio, pero que impide a la compradora como incumplidora reclamar a la contraparte la devolución de la cantidad entregada como señal.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de quince de diciembre de dos mil dieciséis, estima el recurso de apelación y revoca la resolución del Juzgado condenado al que recibió esa señal a abonar a la otra parte la suma de 4.300€, más los intereses legales.

Recuerda la Audiencia que la doctrina del Tribunal Supremo acerca de las arras, distingue entre arras confirmatorias en las que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio; arras penales que se pierden si el contrato se incumple pero que no permiten desligarse del mismo, y finalmente arras penitenciales que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, que son a las que se refiere el art. 1454 del Código Civil , para cuya aplicación es preciso que conste la voluntad de las partes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, porque si no, la entrega habrá de valorarse como parte del precio , de tal modo que no cabe entender que la palabra señal expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio

Añade la Jurisprudencia de dicho Alto Tribunal, que el contenido del art. 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que por su condición de penitencial , para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de la parte, claramente constatada, se establezcan tales arras , ya que en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio.

Sobre la base de la expresada doctrina, se comprueba que la cantidad entregada en el supuesto de autos era en concepto de "señal", es decir, como arras confirmatorias, y formaban parte del pago del precio. El comprador autorizó -al no obtener financiación- que se procediera a la venta del coche, sin que el vendedor exigiera ni el cumplimiento del contrato, ni la resolución con indemnización de daños o perjuicios . Así se desprende inequívocamente de las conversaciones mantenidas por whatsapp entre el 15 de enero de 2015 y el 22 de enero de 2015. De lo anterior resulta que está fuera de lugar hablar de incumplimiento de una u otra parte pues, como quiera que haya sido, ambas aceptaron extinguir su relación contractual de mutuo acuerdo, aunque fuera en la forma tácita indicada , a través de sus propios actos, lo cual vale igual. El vendedor ni exigió el cumplimiento del contrato, ni pidió la resolución del mismo con indemnización de daños y perjuicios.

lunes, 30 de enero de 2017

Plazo para la reclamación de daños en la vivienda arrendada.



El 2 de enero de 2015, el inquilino de una vivienda abandona la misma, sin preavisar al casero, dejando las llaves en poder del administrador del edificio.

El 30 de julio de 2015 reclama judicialmente los daños sufridos por la vivienda, que acredita mediante informe pericial de arquitecta técnica, manifestando que la fianza la plica al pago del alquiler de diciembre de 2014, que no habían pagado los inquilinos.

El Juzgado de primera instancia estima en parte le demanda condenando a los inquilinos a pagar 4.391,50 euros con intereses legales desde la demanda, sin costas.

Recurrida la sentencia por los inquilinos la Audiencia Provincial de la Coruña, s. 21 de diciembre de 2016, desestima la apelación, condenando a las costas de la misma a los apelantes.

La Audiencia no admite ninguno de los tres motivos de la apelación.

I.- Considera la Audiencia que no se puede apreciar la invocada infracción de la doctrina de los actos propios por el hecho de que una vez puesta la vivienda a disposición del arrendador, convinieron -según los apelantes- compensar la última renta con la obligada devolución de la fianza. Que el arrendador aceptase esa compensación  resulta frontalmente incompatible con la supuesta existencia de daños, porque la fianza tiene como finalidad resarcir los daños. Si hubiesen existido daños, la fianza tenía que haberse aplicado en primer lugar a su compensación.
Destaca la AP que conforme al art. 36.5 de la LAU la fianza tiene como finalidad garantizar al arrendador el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Tan obligación del inquilino es pagar la renta como devolver el objeto arrendado, a la finalización del inquilinato, en correcto estado de conservación salvo los deterioros propios del uso ordinario y el paso del tiempo. En consecuencia, no es cierto que la fianza esté destinada en primer lugar a garantizarla ausencia de daños, y subsidiariamente a sufragar rentas impagadas.

II.- Tampoco admite que haya existido error en la valoración de los daños, como pretenden los inquilinos apelantes, porque en el informe pericial porque no se especifican las distintas averías de los electrodomésticos, ni se presentan presupuestos de reparación,  ya que conforme al art 348 de la LEC el órgano jurisdiccional valora la prueba pericial según las reglas de la sana crítica significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado.

III.-Rechaza también la invocada inexistencia de nexo causal fundada en el largo tiempo transcurrido desde que los inquilinos abandonaron la vivienda, en noviembre de 2014 hasta que la arquitecta emite su informe finales de febrero de 2015.
Declara la Audiencia que no está probada la resolución del contrato en noviembre de 2014 y el casero afirma que recibió las llaves el 2 de enero de 2015. Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.
Por otra parte, deben rechazarse hipótesis o probabilidades que llevarían al absurdo: el propietario causa daños en su vivienda para así poder reclamárselos a los exinquilinos, obteniendo a la postre una indemnización netamente inferior al coste de reposición y teniendo que abonar gastos de su abogado y procurador. La victoria es casi pírrica.

jueves, 26 de enero de 2017

Obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda



Cuando se incorpora a un contrato de arrendamiento de vivienda la figura del fiador o avalista se debe detallar el contenido de esta garantía, ya que las obligaciones de ese avalista serán exclusivamente las que aparezcan enumeradas en el contrato.

La lectura del siguiente caso ilustra sobre lo anteriormente expuesto.

El Juzgado de Primera Instancia condena solidariamente al inquilino y a su avalista a pagar al arrendador la suma de 2.919,25 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y a las costas del juicio. Esa cantidad correspondía a los alquileres del periodo comprendido entre los meses de junio de 2014 a enero de 2015.

La Audiencia Provincial de Oviedo (s. veintitrés de Diciembre de dos mil dieciséis) estima el recurso de apelación del avalista, basado en que en el contrato solo se menciona el concepto de avalista, sin que figure de manera expresa su carácter solidario o la renuncia de los beneficios de orden o excusión, y revoca la sentencia anterior en el sentido de condenar al avalista a pagar de manera subsidiaria del deudor principal. Sin costas.

Recuerda la Audiencia la necesidad de interpretar restrictivamente la fianza excluyendo toda posibilidad de extensión de la garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma. (STS 27/10/2005) y que la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el artículo 1827 del Código Civil , de lo que se desprende que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor. (STS 21/05/2004).

Considera que la normativa específica de las fianzas solidarias repercute indudablemente en el régimen general de la extensión, modificación y extinción de la fianza. Se convierte así la fianza solidaria en una especie de obligación autónoma, pues pierde muchas de las notas de accesoriedad de que está revestida la fianza común. Al asumir el fiador la solidaridad y renunciar al beneficio de excusión, aquél asumió la deuda como propia, quedando así obligado de idéntica manera que el deudor principal, pudiendo, en consecuencia, ser compelido por el acreedor en primer término y con independencia del afianzado, habida cuenta que la solidaridad pactada viene a eliminar el carácter de accesoriedad propio de la fianza normal. Esto comporta que el acreedor pueda reclamar a uno solo o a todos los obligados solidarios el total de la deuda cuyo pago se ha garantizado con aquel contrato. (STS 3/02/1990)

En cambio en la fianza ordinaria el acreedor ha de dirigir su acción conjunta y sucesivamente contra el deudor y el fiador.

En el contrato de autos, tal como aparece de la literalidad del mismo, no se convino la fianza con carácter solidario ni se renunció expresamente por el fiador al beneficio de excusión. Es decir, no se pactó que el fiador respondiera con carácter solidario, de modo que no se excluyó expresamente en el contrato el beneficio de excusión. Ni se entiende que tal fuera la voluntad del fiador, pues de hecho sobre tal cuestión pivota su recurso, por lo que no puede considerarse acreditada la existencia de una auténtica renuncia por el fiador a dicho beneficio (artículo 1831.1 CC).

En consecuencia, no puede imponerse la condena solidaria del avalista.