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lunes, 15 de febrero de 2016

Propiedad Horizontal ¿Puede la Junta de propietarios modificar el sistema de reparto de los gastos de Comunidad?



Hechos:


En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, aprobados el 25/05/2006.  no inscritos en el Registro de la Propiedad,  se establece: La asamblea de propietarios fijará la cantidad mensual que cada uno de los propietarios debe abonar como contribución a los gastos comunes. Las cuotas mensuales serán iguales para todas las viviendas


La Junta de Propietarios convocada al efecto acuerda por mayoría el 27/05/2010, lo siguiente: Las cuotas ordinarias con carácter mensual y a devengar a partir del 1 de junio del presente que correspondan con el coeficiente de participación de cada propietario.


El Tribunal Supremo, sentencia de veintinueve de Diciembre de dos mil quince, estima el Recurso de casación contra el anterior acuerdo y declara la nulidad del mismo, al no haber sido adoptado por unanimidad.


Considera el Supremo que Según el artículo 396 del Código Civil la propiedad horizontal se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Voluntad de los interesados también respetada en la Ley Especial de 21 de julio de 1960, cuyo artículo 9º, párrafo 5 º - hoy 9.1 e) pero con el mismo contenido- , fija como obligación de cada propietario «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble»( STS 21 de octubre de 1988 ).


La sentencia de 28 de diciembre 1984 declaraba, precisamente en aras a esa voluntad de los interesados, que: La propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que la Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley, de ahí que la formulación de Estatutos no resultara indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones y también cabe modificar en los Estatutos el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución, pero que puede modificarse con la observancia de los requisitos legales establecidos en la normativa del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Con mayor claridad aún en relación con el sistema de reparto de gastos comunes la sentencia de 2 de marzo de 1989 sienta que:  de la necesaria conjugación de lo dispuesto en el último párrafo deI artículo 396 del Código Civil, art. 5.3 y 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , resulta la posibilidad de establecer en los estatutos el régimen especial sobre distribución de gastos, que puede tener por base la fijación de módulos distintos a los significados por la cuota de participación de cada piso o local en el valor total del edificio, sistema de distribución de gastos estatutarios al que habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado con observancia de los requisitos legales establecidos en el art.16.1 LPH , toda vez que si bien esta Ley contiene normas de derecho necesario, en términos generales, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares que proclama el art. 1255 del Código Civil.


En el presente caso hay que tener en cuenta si lo aprobado en Junta de Propietarios de 25 mayo de 2006 son los Estatutos que como complemento del Título prevé el párrafo tercero del artículo 5 LPH o, por el contrario, se trata del Reglamento de Régimen interior que regula el artículo 6del mismo Texto legal


Resulta claro sin ningún esfuerzo hermenéutico que los Estatutos en cuestión son los previstos en el artículo 5º LPH y no el Reglamento del régimen interno que prevé el artículo 6º, por cuanto inciden directamente sobre una obligación de la Ley, cual es la contribución por el comunero a los gastos generales.


Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron.


Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que "[...] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad" Ahora bien, ello será ( STS de 25 de abril de 2013 ) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario; lo que se compadece mal con la fecha de su adopción y ejecución sin haber sido objeto de impugnación, sobre todo si se tiene en cuenta que consistía en un tema tan cotidiano y notorio como la contribución mensual a los gastos generales de la Comunidad.