Diccionario Jurídico del Alquiler – Gran Tenedor

 

Gran Tenedor: La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa. (Art. 3 k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda).

 

Conforme al artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos, si el arrendador de una vivienda es un gran tenedor deberá aceptar la prolongación de las prórrogas, prevista en esta norma.

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Diccionario Jurídico del Alquiler – Persona Jurídica

 

Persona jurídica: Entidad legal a la que, análogamente a las personas físicas, se atribuyen derechos y obligaciones que deben ser ejercidos a través de su representante legal.

Por ejemplo: Sociedad Anónima (S.A.), Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) Cooperativa, etc.

Conforme al artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos, si el arrendador de una vivienda es una persona jurídica el plazo de las prórrogas obligatorias se eleva a siete (7) años

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La necesidad del arrendador en un alquiler de renta antigua

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda sometido al TRLAU de 1964

La arrendadora de esa vivienda presenta demanda solicitando la resolución del arriendo por necesitar la vivienda para su hijo de 29 años, que desea hacer vida independiente, después de regresar de Panamá, con su pareja, y tras haber desarrollado trabajos en aquel país. En la actualidad, según se dice, reside en la vivienda de la demandante.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por que el hijo de la demandante no reside con ella en la misma vivienda, lo cual era presupuesto de la acción ejercitada en este pleito.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de  uno de Octubre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento.

Considera la Audiencia que, como quiere que el TRLAU 1964 no incluye un concepto legal de necesidad, las circunstancias alegadas deberán examinarse caso por caso, evaluando la realidad y certeza de la necesidad que se invoca, de modo que corresponderá al juzgador estimar si se halla o no acreditada su concurrencia, como causa legal de resolución, y todo ello teniendo en cuenta la realidad social que ha de prevalecer como criterio de interpretación de las normas jurídicas.

En cualquier caso, deben tenerse en cuenta tres premisas esenciales:

-La necesidad supone un concepto equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que supondría una mera conveniencia o arbitrariedad.

-Todas las resoluciones de contrato de arrendamiento por necesidad comportan una auténtica colisión de derechos entre arrendador y arrendatario, pero ello no implica que deba llevarse a cabo un proceso valorativo de ambas situaciones y hacer prevalecer aquélla que pueda revestir una mayor entidad, sino que en este conflicto prima el derecho del arrendador.

-Para que la situación de necesidad pueda ser tenida en consideración ésta ha de ser sobrevenida, es decir, posterior a la fecha en que se concertó el arriendo, y no imputable a la voluntad de quien la invoca.

En el presente supuesto hay que estima que la denegación de la prórroga forzosa para que el hijo de la arrendadora pueda disfrutar de una vivienda independiente constituye para la jurisprudencia una efectiva causa de necesidad, puesto que se trata no de una mera conveniencia, sino de un fin útil y necesario, no requiriendo para su apreciación razones apremiantes ni angustiosas, sino simplemente de beneficio, ventaja o utilidad, tratándose de una afirmación que se asienta en obvios patrones de justicia. (STS 18/03/2010)

Subraya la Audiencia que el hecho de que el hijo de la arrendadora se trasladase junto a su pareja a un piso de alquiler, porque quería llevar una vida independiente mientras se tramitaba este procedimiento, no es obstáculo para que pueda apreciarse la "necesidad" a la que se refiere el TRLAU 1964.

La novación en un contrato de arrendamiento

 

En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de junio de 2017 se acuerda con fecha 20 de diciembre de 2019, excluir del contrato a uno de los dos arrendatarios, por su fallecimiento, quedando en lo demás el contrato inalterado con el otro arrendatario.

El inquilino apela la sentencia de primera instancia que le condena a abandonar la vivienda por extinción de la duración del contrato, invocando que el contrato novado en fecha 20-12-2019 se rige por la LAU vigente, cuyo artículo 9 dispone un plazo de duración mínimo de 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Almería sentencia de 3 de septiembre de 2024, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que la novación modificativa subjetiva acordada entre las partes en el año 2019, no altera los elementos esenciales del contrato de arrendamiento.

Se produce una novación impropia o modificativa (sustitución o reducción de objeto), que presupone la existencia de una obligación preexistente, la creación otra nueva dispar y la voluntad de novar. Si bien, a diferencia de la novación propia o extintiva, sólo tiene efectos de simple cambio o alteración de alguno de sus aspectos no fundamentales en cuanto a su naturaleza o carácter del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene aun cuando sea modificado en alguno de sus aspectos (STS 16/12/1987, 24/07/1989, 4/04/1990, 9/01/1992, entre otras).

Hay que recordar que la novación, como cita la jurisprudencia, debe ser objeto de una interpretación restrictiva, pues nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar (STS de 12/02/1987, 18 /02/1992 y 27/06/1992, entre otras). Y en el contrato novado, como cita la sentencia con sujeción al artículo 1204 del CC. No consta una voluntad clara expresada en el contrato de extinguir la obligación primitiva y sustituirla por una nueva, ni cambiar el periodo de duración inicialmente pactado.

En consecuencia, la novación modificativa, no altera el régimen de duración del contrato vigente a la fecha de su contratación, en la reforma operada en el año 2013, que era de 3 años, susceptibles de prorrogas anuales según disponía su artículo 9 y 10 de la LAU.

 

Modificación a su vencimiento de un contrato de alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Con fecha 12 de mayo de 2015, se firma contrato de arrendamiento de vivienda en el que el arrendador es una persona jurídica.

Con fecha 13 de mayo de 2019 el arrendador pactó con el arrendatario, entre otras cosas, modificar la duración del contrato de arrendamiento, de modo que se pactó una prórroga por tres años más, esto es, hasta el 12 de mayo de 2022.

El arrendador emitió burofax en fecha 31 de enero de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción del mismo a fecha 12 de mayo de 2022. A pesar de ello, el arrendatario no ha desalojado la vivienda.

La sentencia de instancia desestimó la demanda de desahucio por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 17 de octubre de 2024, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, si se analizan en su conjunto los documentos suscritos por las partes en fechas 10 y 13 de mayo de 2019, en algunos pasajes o párrafos de ellos se observaría una voluntad declarada de ambas partes de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, sometido al nuevo régimen de la LAU. Sin embargo, en otros se reflejaría una intención de mantener el contrato de 2015, modificando únicamente algunas de sus cláusulas.

Esta discrepancia ha de favorecer a la parte arrendataria, que no intervino en la redacción de esos documentos, conforme al art. 1288 CC, y claramente se encontraba en una posición de desequilibrio a la hora de contratar. Debe tenerse en cuenta que la parte arrendadora era en el año 2019 una entidad bancaria, que posteriormente ha sido sucedida en el contrato por una sociedad anónima profesional en el sector inmobiliario.

En definitiva, ante tal discordancia cabe interpretar que las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 10 de mayo de 2019, sometido al régimen de la LAU vigente en aquel momento, lo que denotaría un sometimiento a un plazo de duración mínimo obligatorio para el arrendador de 7 años.

Es más, en último término, y como acertadamente apunta el juez a quo, podría interpretarse que la voluntad de las partes era la de mantener el contrato de 12 de mayo de 2015, pero únicamente alterando el sometimiento del mismo a la nueva normativa de la LAU, mediante la referencia al Real Decreto-Ley 7/2019. Con ello, se entendería que el plazo de duración mínima del contrato sería de 7 años, pero computables desde el 12 de mayo de 2015. Por tanto, el plazo del arrendamiento vencería, conforme al art. 9 LAU, el 12 de mayo de 2022. Vaya por delante que no es ésta la interpretación a la que se acoge este tribunal, a la vista de que algunos de los documentos de la demanda hablan de manera clara de un nuevo contrato suscrito en 2019. Pero, en todo caso, si se quisiese mantener esa interpretación, resultaría igualmente ineludible que el plazo de antelación mínimo para que el arrendador comunicase su intención de no renovar el contrato a su vencimiento sería de cuatro meses, ya que habría que aplicar el art. 9 LAU conforme a la redacción actualmente vigente. Y, en este caso, es claro que la notificación hecha por la arrendadora no se ajustó a dicho plazo.

La novación verbal de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda presenta demanda de desahucio contra los inquilinos, defendiendo en esencia que, desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, 1 de junio de 2021, no habían abonado renta alguna. El importe de la renta mensual era de 250 euros. El total reclamado por impago: 6.250 euros.

El inquilino se opone a la demanda que la renta correcta era de 200 euros, no 250 y que las partes habían convenido que dadas las pésimas condiciones de habitabilidad que la vivienda presentaba, la demandada realizaría obras de reforma y acondicionamiento y el importe al que ascendieran las obras sería detraído de la renta que debieran abonar en concepto de alquiler. Las obras se han ejecutado. Defendía así la existencia de una novación verbal y que nunca se abonó renta al haberse pactado la realización de las obras de reforma. Las obras ejecutadas ascienden a 6964,90 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia no solo es correcta, sino que es congruente y motivada con los extremos objeto de debate. Piénsese que la actora presenta una demanda (11 de julio de 2023), 24 meses después de la firma del contrato de arrendamiento (1 de junio de 2021), sustentando la procedencia del desahucio en la falta de pago de la renta mensual de 250 euros. Omitiendo cualquier tipo de consideración con relación a dos extremos de interés, el hecho de que la renta inicial correcta era de 200 euros, no 250. La demandada así lo manifestó y lo aceptó después la actora. Y segundo, nada relata en su demanda con relación al estado de la vivienda, la asunción por la demandada de la realización de obras de reforma y rehabilitación y la existencia de conversaciones entre su hijo y los arrendatarios acerca de las obras.

La conclusión adoptada por el juzgador de instancia, asumiendo la argumentación de la una novación verbal, en los términos antes indicados, sí ha de aceptarse, sobre la base de la prueba practicada y en esencia de los siguientes extremos:

El hilo de WhatsApp incorporado por la demandada en su contestación, mantenido con el hijo de la demandante, revela que sí se ejecutaban obras.

Las fotografías acerca del estado de la vivienda y obras acometidas (entrada de la casa, solados de habitaciones, marcos de las puertas, paredes, etc).

Facturas diversas con relación a las obras por un importe superior al reclamado en concepto de renta en la demanda.

Grabación de la conversación mantenida entre los demandados y el hijo de la actora

Declaración en el acto del juicio del hijo de la demandante. Propuesto por los inquilinos. Niega el mal estado de la casa, la realización de las obras y su conocimiento de los hechos, lo que entra en contradicción con su propia declaración y la documental aportada y por él reconocida, porque figura el estado de la casa, la realidad de obras y la necesidad de hacer cuentas.

La liquidación económica de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Con motivo del desistimiento anticipado del inquilino, el arrendador formula demanda de juicio ordinario en la que reclama la cantidad de 9.488,76.-euros desglosada en los siguientes conceptos:

-Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

-Daños y desperfectos: 5.156,14.-euros, incluyendo: compra de un calentador nuevo (termo) y su instalación y la retirada de los restos al vertedero (349€+27,49€ +193,60€+96,80€); el arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo (726€); la compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina, así como los gastos de traslado al vertedero ya computados antes junto a los del calentador (150€+121€); compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación (3.180€); reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño (163,35€); cambio no consentido de lampara y bombilla (64€) y reposición de microondas (84,90€).

-Limpieza, 250.-euros

-Desmontaje del armario, 150-euros

-Penalización por desistimiento anticipado conforme a lo previsto en el pacto 22 del contrato, 856,80. euros (equivalente a una mensualidad).

-Lucro cesante por no haber dado aviso el inquilino, conforme a lo previsto en el pacto 15 c) del contrato el inquilino, de la existencia de humedades, se reclaman 1.713,80.-euros, correspondientes a dos mensualidades de renta.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 2.278,82.-euros correspondientes al concepto de rentas y suministros por importe de 1362,82.-euros, así como otros 916.-euros en concepto de daños o desperfectos, por considerar improcedentes el resto de los pedimentos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de noviembre de 2024, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena al inquilino a pagar: 6.708,87.-euros

Considera la Audiencia que, aunque discrepa del criterio de valoración de la primera instancia, no puede repercutirse en el arrendatario la reposición del calentador (termo) de la vivienda conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU.

Sin embargo, si debe hacer frente a daños que consideramos repercutibles en el arrendatario y  ascienden (s.e.u o.) a la suma de 4489,25.-euros correspondientes a:

-Arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo en su integridad y no solo parcialmente.

-Compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina.

-Compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación

-Reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño.

-Cambio no consentido de lampara y bombilla

-Reposición de microondas

-Penalización prevista en el contrato de una mensualidad renta, por falta de preaviso por importe de 856,80€.

Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

Considera que no pueden repercutirse al inquilino los gastos de limpieza ni los de desmontaje del armario.

Tampoco considera que procede indemnización alguna por lucro cesante porque en absoluto ha quedado acreditada ni la falta de comunicación de las humedades, que por otra parte, la actora conocía como resulta de la correspondencia que ella misma aporta, ni tampoco la existencia de un nexo causal entre la realización de obras, pues las humedades exigirían meros trabajos de repicado y pintura especial, como resulta de la factura, con una demora de dos meses, como se pretende, en volver a alquilar la vivienda de autos.

El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS

 

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.

Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial considera que era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024 desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).   

En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS 26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.

Devolución de arras en una compraventa fallida

 

HECHOS:

Una inmobiliaria pone en venta un inmueble sobre el que existe un alquiler de renta antigua.
Un comprador hace una oferta de compra de 150.000 euros

La dueña acepta la oferta y se firma un contrato de arras penitenciales de 9.000 euros, con la siguiente CONDICIÓN:  En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras.

Al ser notificado de la venta el inquilino manifiesta que la oferta no cumple los requisitos para el tanteo de la LAU 1964 y excede del precio de capitalización (45.000 €).

Ante eso la dueña decide no vender y devuelve las arras. 

El comprador demanda las arras duplicadas. 

El juez de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación, puesto que aunque el inquilino no llegó a ejercitar el derecho de tanteo, si expresó su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la propietaria, que no incumplió el contrato, por lo que no tenía que abonar las arras penitenciales.

EL Tribunal Supremo desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el inquilino no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera que devolver las arras duplicadas. Aunque la cláusula controvertida pudiera admitir otra interpretación, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser tachada de ilógica, irracional o arbitraria. Máxime porque de lo que se trata es de la indagación de la concreta intención de los contratantes (art. 1281 CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial (arts. 1284 y 1285 CC).

En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial.

Desistimiento anticipado del arrendamiento de un local de negocio

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio, dedicado a bar-restaurante (merendero), promueve demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario de dicho local, según contrato de fecha 8 de febrero de 2017, acumulando la reclamación de rentas debidas por importe de 4.800.-euros y las rentas futuras que se pudieren devengar hasta la recuperación del local arrendado.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no debe ninguna de las rentas que se reclaman toda vez que , según aduce, el contrato entre las partes se dio por finalizado con efectos desde el 31 de marzo de 2020 ya que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, dados los problemas económicos que ya venía atravesando y como quiera que el local había de permanecer cerrado, se puso en contacto, a través de su hijo, con el casero para comunicar su intención de proceder a la resolución anticipada del contrato, resolución anticipada que fue aceptada por la propiedad, y habiendo entregado las llaves del local en el buzón previa comunicación al actor, al impedir las circunstancias concurrentes por razón de la pandemia una entrega personal.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 12 de septiembre de 2024, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que, de la conversación telefónica, transcrita y no impugnada en cuanto a su contenido, y, en todo caso, cotejada por el Letrado de la Administración de Justica (LAJ) del Juzgado de procedencia, se deduce la existencia de un consenso entre las partes en dar por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 31 de marzo de 2020. A nuestro juicio los términos de dicha conversación, que tuvo lugar el 30 de marzo de 2020, en la que el arrendatario estuvo representado por su hijo (lo que en su momento no fue objeto de objeción), considerados en su conjunto, revelan un verdadero acuerdo de extinción contractual que debía ser operativo en la fecha indicada.

Por lo tanto, hemos de concluir que, si bien fue el arrendatario el que tuvo la iniciativa de resolver anticipadamente el contrato, lo cierto es que tal iniciativa fue admitida por el actor arrendador, que dio su consentimiento admitiendo que el arrendatario dejara el local.

Una vez resuelto el contrato, la ley establece como norma general, como así lo recoge la jueza a quo en su sentencia, que corresponde al arrendatario/a la obligación de poner la finca arrendada en posesión del arrendador/a.

Pues bien, en el caso de autos, consideramos igualmente probado, que, ante la imposibilidad o grave dificultad de devolver las llaves físicamente por razón de las restricciones de contacto impuestas por el estado de alarma, estas se depositaron en el buzón del actor el día 31 de marzo de 2020, hecho del que se dio aviso al arrendador a través de mensaje telefónico, también cotejado por el LAJ, cuya realidad no ha sido objeto de impugnación formal, en donde se manifiesta la clara voluntad de la parte arrendataria de devolver la posesión del local.

Así las cosas, no cabe aceptar la postura del arrendador quien permanece inactivo hasta octubre de 2020, esto es, a la fecha de la interposición de la demanda, pretendiendo ignorar las anteriores comunicaciones, que no niega se produjeron entre las partes, y reclame las rentas como si el contrato no se hubiera resuelto y pretendiendo también desconocer que el local se había vaciado y tenía las llaves a su disposición.

El derecho al honor de un inquilino moroso

 

HECHOS:

La sociedad arrendataria de un local deja de pagar los alquileres correspondientes a los años 2014, 2015, 2016 y 2017, por importe de 30.720 euros y es desahuciada.

El arrendador, que habita en el mismo edificio, hace públicos mediante un cartel y publicaciones en las redes sociales, los anteriores hechos.

El representante de la sociedad pone una demanda solicitando que se declarara la existencia de intromisión ilegítima en el honor de la empresa y una indemnización de 104.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que “colgar un cartel donde ejerce la actividad una determinada persona jurídica indicando que debe una cantidad de dinero y que ha sido desahuciado resulta un acto poco edificante pero no puede obviarse que los hechos que se indicaban en dicho cartel, pese a lo alegado por la actora, cumplían el requisito de veracidad y resultaban de interés para los padres cuyos hijos acudían al colegio y guardería sitos en el inmueble respecto al que se había seguido el procedimiento de desahucio, sin que las expresiones vertidas resultasen injuriosas”.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de noviembre de 2024, desestimó el recurso de casación.

Considera el Supremo que el conflicto se ha producido entre el derecho al honor de los demandantes y la libertad de información de los demandados, que fundamentalmente han transmitido información (la existencia de la deuda por rentas impagadas y la orden de desahucio contenida en una sentencia judicial). Por tanto, los criterios fundamentales para resolver el conflicto son los de la veracidad e interés de la información y la proporcionalidad en el ejercicio de la libertad de información.

En cuanto a la alegación de falta de veracidad porque el importe que figuraba en la pancarta no correspondía con la cantidad adeudada no es apta para obtener la revocación de la sentencia recurrida y la condena de los demandados.

En primer lugar, porque en el momento en que se puso la pancarta la sociedad arrendataria no solo adeudaba la cantidad líquida que se fijaba en la sentencia como adeudada hasta ese momento (que había sido consignada a efectos de interponer el recurso y no había sido entregada a los arrendadores) sino también las rentas que se siguieron devengando desde ese momento, que no fueron pagadas ni consignadas por la arrendataria.

En segundo lugar, porque lo que podría considerarse ofensivo del derecho al honor de los recurrentes sería la imputación y difusión pública de su condición de deudores, de incumplidores de la obligación de pagar las rentas del arrendamiento (cuya veracidad no es puesta en duda), pero no que la cantidad que se indique como importe de la deuda sea incorrecta pues la disparidad de cifras no es en principio relevante.

Tampoco se estima la otra alegación de que los arrendadores tenían abiertas y con expectativas de éxito las vías para hacer efectivo el derecho a cobrar las rentas (la vía judicial que estaban ejercitando) por lo que resultó desproporcionado colocar la pancarta en el edificio.

En efecto, pese al impago de cantidades adeudadas por razón del contrato de arrendamiento durante cuatro años y a la sentencia condenatoria dictada en primera instancia, la arrendataria siguió ocupando el local arrendado sin pagar cantidad alguna mientras duró la tramitación del recurso de apelación y hasta que se produjo el lanzamiento, periodo que duró varios meses.

Que los arrendadores demandados tuvieran a su disposición la vía judicial para obtener la condena al pago de las cantidades adeudadas y el lanzamiento de la arrendataria incumplidora no es incompatible con que informaran sobre la situación de impago y la orden de desahucio.

La novación extintiva en los arrendamientos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975, cuyo objeto fue el "local estudio primera" en Barcelona

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al anterior contrato”, en el que se modificaba el alquiler y el objeto del contrato, que pasaba a ser el antiguo local de portería del mismo edificio.

Se pactaba expresamente que: “Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora por la que solicitaba la resolución del arriendo por extinción del plazo, al considerar vigente el contrato de 1975.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación del arrendador considerando que se había producido una novación extintiva el 8 de noviembre de 2001, y el arriendo se encontraba en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso de casación del inquilino, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el documento firmado el 8 de noviembre de 2001 con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975, con arreglo a las siguientes razones:

I.- El documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad".

II.- El significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente".

III.- En consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.

IV.- En el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo.

V.- El carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción

Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo -. En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos (art. 1289 CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa.

La cesión inconsentida y el uso distinto al autorizado de un inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local, destinado a oficina, promueve acción de resolución del contrato por el desarrollo de actividades nocivas e inmorales en el interior del local arrendado, cesión inconsentida y destino del inmueble a uso distinto del pactado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por falta de prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de septiembre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que resulta de especial relevancia la manifestación del demandado en el interrogatorio de haber permitido la ocupación del local arrendado a una persona durante la pandemia, reconocimiento expreso que acredita acto de disposición del uso del local o cesión del inmueble.

Tratándose de un arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda el artículo 32 de la LAU no exige para su viabilidad el consentimiento del arrendador, pero si exige la comunicación de la cesión de forma fehaciente en el plazo de un mes, cesión que autoriza la elevación de la renta.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la comunicación de la cesión al arrendador se sanciona en el artículo 35 LAU, previsión legal que regula las causas de resolución de pleno derecho del contrato a instancias del arrendador con remisión al artículo 27 LAU.

A tenor del citado precepto la cesión no comunicada fehacientemente en el plazo de un mes deviene en causa de resolución del contrato.

La acción de resolución por destino a un uso distinto al autorizado, al estar destinado el local a oficina y almacén conforme a la cláusula quinta del contrato suscrito, ha de ser estimada ante el reconocimiento del arrendatario de haber permitido la ocupación por tercero durante la pandemia lo determina la concurrencia de la causa de resolución por incumplimiento contractual al amparo del artículo 1555.2º del CC el cual establece que el arrendatario está obligado: (...) 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

La Sala coincide con la sentencia de primer grado por la que se desestima la acción de resolución del contrato de arrendamiento de local por desarrollo de actividades nocivas en su interior pues si bien el interrogatorio del demandado nada acredita sobre las actividades desarrolladas en el local, tampoco resultan acreditadas del Oficio por el que se solicitó a la Policía informe sobre las intervenciones realizadas en el local arrendado desde el día 01/12/2018, de cuya cumplimentación resulta que en el local no se ejerce actividad industrial y que se encuentra cerrado lo cual nos lleva a concluir la falta de prueba del desarrollo de actividades nocivas en el interior del local fundamento fáctico de la acción ejercitada.

LPH: Cámaras de videovigilancia en una Comunidad de propietarios.

 

HECHOS:

Uno de los copropietarios demanda a la Comunidad solicitando que se retiren las cámaras de videovigilancia que hay situadas más allá de la puerta del portal y se le indemnice el daño moral sufrido por la injerencia a su intimidad en la cantidad de 2.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que hay elementos suficientes para entender que no ha existido ni existe la injerencia referida por la actora, en tanto, la decisión y los motivos de la instalación de las cámaras, los medios y tratamiento del material obtenido y la concordancia sobre su legalidad mostrada por la Agencia Española de Protección de Datos, refieren su proporcionalidad o ausencia de infracción.

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2024, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que el derecho a la intimidad, como todos los derechos, no es un derecho absoluto. En un edificio en régimen de propiedad horizontal puede llegar a saberse, por diversos medios, quiénes acceden al edificio e incluso quiénes lo hacen a determinadas viviendas, lo que supone una limitación del derecho a la intimidad de los vecinos. Así, las puertas de las viviendas suelen estar dotadas de mirillas que permiten a sus moradores observar quién pasa por delante. O puede acordarse el establecimiento de un servicio de conserjería, en cuyo caso el conserje podrá tener conocimiento de quiénes acceden al edificio e incluso pueden llegar a conocer a qué vivienda se dirige quien accede al edificio.

Resultaría excesivo que se impidiera a los vecinos tener una mirilla en la puerta de sus viviendas o se negara la posibilidad de establecer un servicio de conserjería porque tales medidas afectan al derecho a la intimidad de los moradores del edificio. Se trata de limitaciones de dicho derecho a la intimidad acordes a los usos sociales que delimitan la protección de este derecho fundamental (art. 2.1 de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo) y que se encuentran justificadas por la protección de la seguridad de las personas que viven en el edificio y de sus bienes, y por el adecuado servicio al edificio.

En este orden de cosas, centrándonos en la cuestión objeto de este recurso, la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.

Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.

Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.