Desahucio por precario en un local de negocio.

 

HECHOS:

El propietario de un local de negocio, cuya propiedad había obtenido mediante adjudicación en una subasta promovida por la tesorería general de la Seguridad Social, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el poseedor del inmueble y demás ignorados ocupantes de éste.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y declara el desahucio del demandado e ignorados ocupantes, condenándoles a dejarlo libre, expedito y a disposición del demandante, apercibiéndole que si no verificara el desalojo de forma voluntaria, en el caso de que adquiriera firmeza la presente resolución y se cumplieran los restantes requisitos legales establecidos en el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se procederá a su inmediato lanzamiento.

El demandado apela la sentencia invocando la existencia de título que justificaba la posesión del inmueble. En concreto, afirmó que tiene arrendado el local a su hijo, propietario del inmueble, con anterioridad a la adjudicación de éste en el procedimiento de apremio de la TGSS.

La Audiencia Provincial desestima el recurso con los siguientes argumentos:

1. La demandada no esgrime título que justifique su posesión, circunstancia que conduce a su consideración como precarista pues su ocupación lo es por la simple o mera liberalidad de su titular

2. En lo que respecta a la inadecuación de procedimiento, el procedimiento desahucio por precario implica, dentro de su propio objeto, el examen del título que pueda invocar la parte demandada para justificar su posesión y concluir - como hace la sentencia de primera instancia - que tal título no justifica la posesión de la finca

3. La sentencia de primera instancia pone de manifiesto, en atención a lo dispuesto en los arts. 1571 CC y 29 LAU que el pretendido contrato de arrendamiento, título que esgrime el codemandado para justificar su posesión, no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no puede ser oponible a terceros que de buena fe adquieren en procedimiento de ejecución la finca en cuestión;

4. El nuevo adquirente, rematante o adjudicatario que adquiere a título oneroso de quien figuran el Registro de la Propiedad como titular de la finca e inscribe su adquisición, no vendría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador;

5. Sin que por tanto quepa apreciar ni la inadecuación de procedimiento ni incongruencia, pues en ningún momento la sentencia de primera instancia declara la resolución de un contrato arrendamiento, pretensión que no es ejercitada en la demanda deducida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de julio de 2023, desestima el recurso de casación por inadmisibilidad.

Considera el Supremo que en el encabezamiento del recurso no se identifica como infringida ninguna norma legal y “Constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos de casación, como hemos recordado recientemente en el acuerdo sobre los criterios de admisión de los recursos de casación, que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara". (STS 27/06/2017)

La solidaridad en los arrendamientos compartidos

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a tres personas físicas a abonar conjunta y solidariamente a abonar a la demandante la cantidad de 5.978,57 €

Uno de ellos apela la sentencia articulando el recurso en orden a un único motivo, esto es, el pronunciamiento condenatorio por cuando que se condena de forma solidaria y debiera de ser de forma mancomunada, por lo que debiera de ser distribuida la cantidad en tres partes. Al ser tres los arrendatarios.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de uno de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que estamos ante un contrato de arrendamiento en el que la parte arrendataria son tres personas físicas, formando una comunidad, si así se puede decir, y pagando como un único arrendatario, por lo que ahora se pretende no puede ser aceptado.

“Si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso” (STS 26/11/2008)

“Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (STS 28/10/2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (STS 17/10/1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos”. (STS 23/06/2003)

El valor de un arrendamiento verbal

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda solicita y obtiene sentencia que acuerda tener por extinguido por expiración del plazo y con efectos del 2 de enero de 2022 el contrato de arrendamiento de vivienda, declara haber lugar al desahucio y condena al demandado a dejar la vivienda libre y expedita y a disposición del actor.

El inquilino apela la sentencia invocando error por cuanto, iniciada la relación arrendaticia en mayo de 1996 -tal y como reconoce la sentencia-, no ha existido novación modificativa. Afirma que se debe aplicar un criterio de interpretación restrictivo en relación con la supuesta novación de contratos de arrendamientos urbanos cuando tal novación implique una pérdida de los derechos adquiridos por el arrendatario, como sucede en el presente caso.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de cinco de junio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Para esta resolución, han de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

A) Resulta acreditado que el demandado ha estado empadronado en la vivienda arrendada desde el 1 de mayo de 1996, tal y como se desprende del volante de empadronamiento individual histórico aportado, por lo que podemos pensar que, desde dicha fecha, el inquilino ha ocupado el inmueble.

B) Aunque el demandado hubiera ocupado el inmueble desde 1996 a 2017 en calidad de arrendatario -tal y como afirma la parte demandada- no existe prueba alguna de las condiciones que regían la relación arrendaticia que vinculaba a las partes, tales como plazo, renta, etc.; prueba cuya carga corresponde a la parte demandada que invoca su existencia. Por tanto, no puede hablarse de novación modificativa de un contrato anterior.

C) Por último, aun en el caso de que hubiera existido dicho contrato verbal (hecho que no afirmamos), el mismo quedó claramente sustituido por el suscrito por las partes en fecha de 2 de enero de 2017 ya que en éste se indica expresamente que el arrendamiento comienza el día 2 de enero de 2017 (estipulación segunda), estableciendo los derechos y obligaciones que integran su contenido desde dicho momento, sin que el demandado haya invocado la existencia de vicio alguno que pueda invalidar el consentimiento que supone la rúbrica por el mismo de todas sus estipulaciones.

En definitiva, el contrato que rige entre las partes es del suscrito en fecha de 2 de enero de 2017, sin que pueda hablarse de novación modificativa o extintiva de un contrato anterior ya que éste no resulta probado y, por tanto, no resulta probada su novación.

La prórroga de un alquiler con avalista personal.

 

En un juicio de desahucio por falta de pago, entre otras cosas, se condena a la avalista del inquilino a pagar solidariamente la cantidad de 6.450€ en concepto de rentas insatisfechas, así como aquéllas que se devenguen desde la presente resolución hasta la devolución de la posesión.

La avalista apela la sentencia invocando el art. 1.851, Código Civil, que dispone que "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de abril de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en el contrato se hizo constar: “La avalista se responsabiliza de forma solidaria con los arrendatarios y responderá frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato".

Por lo tanto, se convino expresamente que la avalista se obligaba de forma solidaria con el arrendatario y frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato.

Y en cuanto a su duración, se pactó "UN AÑO a contar desde el día 15 de marzo de 2018, prorrogable de año en año hasta un máximo de 3 años, pasado este periodo será renovado un año más".

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sala en fecha 13 de marzo de 2020: "De lo que se sigue que, en el contrato de arrendamiento, que incluye el pacto expreso de aval solidario sin limitación a la extensión temporal, se pacta una prórroga por plazos anuales que es asumida y aceptada por las partes contractuales y el fiador, quien suscribe la totalidad del contrato. De tal suerte, la extensión temporal de la responsabilidad del fiador se vincula, como mínimo, a la duración pactada en el contrato (pactos 4ª y 5ª) y aceptada por el fiador, no siendo, por ello, aplicable en el supuesto de autos la previsión legal del artículo 1.851 del Código Civil, que prevé la extinción de la fianza en los casos de prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador"

En consecuencia, de la interpretación del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento se hace preciso concluir que, en el supuesto concreto, el aval o fianza pactada se extiende a garantizar el pago de las rentas adeudadas devengadas entre el 15 de marzo de 2018 y el 14 de marzo de 2022, por concurrir el consentimiento (aceptación) de la fiadora emitido al tiempo de concluirse el contrato, por lo que, desde entonces, obligaba a las partes, determinando la responsabilidad de la avalista apelante.

El Acoso Inmobiliario en los Tribunales -2-

 

En las relaciones casero/inquilino se producen situaciones que, a pesar de ser relativamente frecuentes, no por ello dejan de ser susceptibles de constituir delito, por ello puede ser interesante recopilar algunas sentencias recientes, sobre este controvertido tema:

 

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 17 de febrero de 2023, considera delito leve de coacciones, los siguientes hechos: El casero con el objeto de que el arrendatario, abandonara la vivienda, procedió a cambiar el bombín de la cerradura cuando el arrendatario se encontraba trabajando.

2. Sentencia de la AP de Las Palmas de Gran Canaria de 21 de noviembre de 2022, considera que se ha cometido el subtipo agravado del delito de coacciones del artículo 172.1 párrafo tercero del CP por el casero que: cambió la cerradura de la misma, impidiéndole el pleno goce de su vivienda y con la finalidad de que la abandonasen, provocándole una alteración en el desarrollo normal de su vida diaria.

3. Sentencia de la AP de Álava de 21 de julio de 2022, considera delito de coacciones, cometido por varias personas que desarrollaron conductas parecidas como insultar, obstaculizar el acceso de los vehículos, amenazar y poner la música muy alta y causar ruidos insoportables. Ninguno de los acusados aceptaba que el terreno colindante fuera propiedad de los denunciantes, por lo que en la sentencia se deduce que el objetivo era hacerles la vida imposible para asustarles, impedirles hacer una vida normal en la vivienda y en su propiedad y, de esta forma, lograr que abandonaran el pueblo.

4. Sentencia de la AP de Madrid de 20 de junio de 2022, considera delito de acoso inmobiliario los siguientes hechos: Ante la negativa del inquilino  de abandonar la referida vivienda, el acusado comenzó a proferir expresiones que ponían en riesgo su seguridad, procediendo unos días antes del 12 de febrero a ponerle un cuchillo en el cuello y decirle "te vas del piso o te corto el cuello" insistiendo más tarde, telefónicamente con expresiones en el mismo sentido "me cago en muertos, te voy a matar, te vas a enterar maricón, te doy una semana para salir o de ahí te sacan en una caja".

5. Sentencia de la AP de Cádiz de 13 de junio de 2022, considera delito de acoso por hostigamiento los siguientes hechos: El acusado desde la azotea de su domicilio y por detrás del muro medianero pronunciaba gritos dirigidos a sus vecinos diciéndoles en tono insultante y conminatorio "a Cádiz os voy a mandar, vámonos ya a Cádiz, aburridos os voy a dejar hasta que os vayáis, aquí duerme quien a mí me sale de los cojones, si no os vais vamos a ver qué pasa, qué buena azotea tengo para vigilar, ya os cogeré, y otra vez al juzgado, a ver si testificáis otra vez, si tenéis cojones de seguir declarando".

6. Sentencia de la AP de Murcia de 15 de marzo de 2022, considera delito de coacciones los siguientes hechos: El acusado, sin antecedentes penales, mantenía una relación sentimental con el denunciante, con convivencia al menos desde el año 2010 en el domicilio que la propiedad del acusado. Tras desavenencia de pareja prolongadas un determinado tiempo atrás, en el mes de septiembre del año 2013, cuando el denunciante regresaba a ese domicilio que constituía su vivienda habitual, no pudo acceder a la misma al haber desconectado el acusado el mecanismo eléctrico de apertura de la puerta del garaje, forma habitual de ambos de acceder al domicilio, impidiéndole dicho acceso que tampoco pudo realizar por la puerta principal de la vivienda al estar la misma inutilizada al tener las llaves introducidas desde el interior en dicha cerradura. El acusado no pudo acceder al domicilio a partir de ese momento sin que volviera a penetrar en el mismo a recoger sus enseres personales.

7. Sentencia de la AP de Madrid de 12 de enero de 2022, considera delito leve de coacciones los siguientes hechos: La casera el día 11 de febrero de 2020 impidió a los inquilinos hacer uso de la parte del piso que le tenía arrendada habiendo cortado la luz de esa zona y sacado sus pertenencias, llegando incluso a alquilar una de las habitaciones

Las reformas de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1 de noviembre de 2017.

Con fecha 13 de julio de 2020, el arrendador comunica su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento estaba previsto el 31 de octubre de 2020.

Se ejercita acción de desahucio, el inquilino es declarado en rebeldía, sin embargo el juzgado de primera instancia dicta sentencia desestimando la demanda al considerar que conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de cinco años, al no constar que el arrendatario hubiera manifestado su voluntad de no renovarlo, por lo que estima que al no cumplirse dicho plazo hasta el 30 de octubre de 2022, no concurrían los requisitos para que prosperase la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ejercitada.

El arrendador apela la sentencia invocando errónea aplicación del derecho, al estimar que han de aplicarse los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigentes en la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento, el 1 de noviembre de 2017.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de marzo de dos mil veintitrés, estima la apelación, revoca la sentencia del juzgado y declara extinguido el arriendo.

Considera la Audiencia que, teniendo en consideración que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende fue suscrito en fecha 1 de noviembre de 2017, habiéndose pactado en el mismo una duración de tres años, no cabe aplicar el artículo 9 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada en virtud de Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que es la recogida erróneamente en la Sentencia recurrida, siendo de aplicación la redacción anterior a dicha modificación que establecía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si está fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste el arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo."

Por lo que teniendo en consideración que el plazo de tres años pactado finalizaba, atendiendo a la fecha del contrato, el 31 de octubre de 2020, no cabe exigir como establece la Sentencia recurrida que se cumpla el plazo de cinco años desde la celebración del contrato, lo que determina que proceda estimar el recurso de apelación planteado, al haberse comunicado por el arrendador a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato.

Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....

El arrendamiento- distinto de vivienda- o de “temporada”.

 

HECHOS:

Ante una sentencia de desahucio por falta de pago y expiración del plazo, el inquilino interpone recurso de apelación, invocando que la condición impuesta en el contrato de arrendamiento de temporada suscrito entre las partes relativa a la estipulación de su duración mientras durase el alta laboral del arrendatario en la empresa es nula de pleno derecho y así debió ser declarada.

Subsidiariamente se opone a la condena dineraria por los devengos posteriores al tres de marzo del año 2021 fecha en la que el arrendatario abandonó la vivienda por hechos que pudieran ser constitutivos de ilícito penal sobre rotura de cerradura y cierre de suministros y daños que imputó al arrendador.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de veinte de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que el arrendamiento se pacta como arrendamiento de temporada o de uso distinto a la vivienda, pactándose una duración de seis meses, prorrogables en su cláusula tercera. No fue objeto de discusión en autos que tuviera como objeto la necesidad permanente de vivienda del demandado y en consecuencia dicha calificación y la estipulación de su duración supusiese un fraude de ley.

Si se trata de un arrendamiento de uso distinto a la vivienda, es decir no tiene como destino la vivienda permanente del arrendatario, la duración estipulada en el art. 9, -aplicable a arrendamiento con destino a vivienda- no tiene carácter imperativo, pudiendo establecer las partes la duración temporal que estimasen conveniente con libertad de pactos, tal y como dispone el art. 4 de la LAU, en cuanto se rigen por la voluntad de las partes y solo en su defecto por lo dispuesto en su título III y supletoriamente por el código civil. La relación de las causas de resolución del contrato señaladas en el art. 27 de la LAU, referida a arrendamientos de vivienda (no de uso distinto a la vivienda), no impiden que las partes, conforme a la libertad de pactos, estipulasen los plazos, términos o condiciones resolutorias que estimasen procedentes.

Por lo que la primera premisa para que pudiera valorarse la pretendida nulidad, aducida como excepción por el demandado, a la expiración del término contractual pactado fundamento de la demanda, habría de partir del análisis y prueba de que el arrendamiento fue suscrito para una necesidad permanente de vivienda, lo cual no consta alegado en la contestación a la demanda.

En lo que respecta a la improcedencia de la condena al abono de cantidades posteriores al 3 de marzo de 2021, es preciso señalar que no consta ni se ha probado en la instancia que el arrendatario entregase las llaves o pusiese el inmueble a disposición del arrendador, ni le comunicase el tal referido abandono acaecido el 3 de marzo de 2021.

Reclamación de alquileres y daños a un inquilino en rebeldía

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda reclama judicialmente al inquilino la cantidad de 14.487 euros, correspondiente a:

-10.000 euros, alquiler de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2021, alegando que el demandado en fecha 26 de mayo de 2021 abandonó el inmueble, entregando la llave, dejando una nota en la que comunicaba el abandono del mismo, pero adeudando las rentas correspondientes a esos meses.

-627 euros de suministros.

-3.860,63 euros Desperfectos descontada la Fianza.

El demandado fue declarado en rebeldía.

La resolución de primera instancia desestimó la demanda, por entender que el actor no había probado que el desistimiento del arrendatario se había producido en la fecha que señalaba.

La Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, sentencia de tres de abril de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena a abonar al actor la suma de 3.860,83 euros, más los intereses correspondientes,

Considera la Audiencia que, como reseña la sentencia, la declaración de rebeldía del demandado, no exime a la parte actora de probar los hechos constitutivos de su pretensión. El propio apelante admite que a él corresponde la carga de la prueba del efectivo abandono de la vivienda arrendada en la fecha que sostiene, para, sin embargo a continuación, decir que el demandado no la ha contradicho y que él no tiene medio de probarlo.

El que no haya sido contradicha esa fecha que se pretende, no le exime de su carga de probar tal extremo, no constituyendo en ningún caso una prueba diabólica, pues como dice la juez, se hace referencia en la demanda a la existencia de una nota que el demandado dejó, nota que sin embargo no fue aportada. El apelante trata de justificarse alegando que dicha nota "...que la juzgadora toma en consideración sin haberla visto no puede constituir un medio de prueba respecto de la fecha en que se abandonó la vivienda, dado que tan sólo indica "me voy, aquí te dejo las llaves", dejando las llaves en el interior de la vivienda, siendo por tanto un medio absolutamente insuficiente, razón por la cual no se aportó en la demanda", alegato que no puede tomarse en consideración puesto que la función valorativa de la prueba corresponde a los Jueces y Tribunales, y lo cierto es que el actor-apelante ha sustraído esa posibilidad a la juzgadora a quo al no aportarla a las actuaciones.

Y aún más, aunque fuera cierto lo que se alega, no estaría dispensado de la carga de la prueba que sobre él pesa, puesto que como dice la juez, podía haber mantenido la solicitud de vista realizada inicialmente y haber presentado algún testigo o solicitar el interrogatorio del demandado.

En cuanto a la reclamación por desperfectos. La sentencia de instancia desestima la partida relativa a la pintura argumentando, con cita de una sentencia de la A. Provincial de Barcelona, que "el desgaste de la pintura se corresponde con el uso normal de la finca arrendada, sin que sea un daño imputable al arrendatario"

El apelante invoca la cláusula cuarta del contrato que hace responsable al inquilino también de los daños causados por el mero uso. Entendemos que en este punto le asiste la razón, esa cláusula puesta en relación con las fotografías obrantes en el informe pericial aportado, nos permite comprobar que el estado de algunas de las paredes del inmueble exceden de lo que podría considerase uso normal de la finca, por lo que procede acceder a su petición.

La cesión y subarriendo de una vivienda alquilada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la EMVS y un matrimonio en fecha 9 de mayo de 2014.

La Dirección de Servicios Sociales de EMVS el 28 -02-2020 realizó visita domiciliaria, encontrando en la vivienda a una persona que decía ser familiar de la adjudicataria, y que manifestó que los inquilinos estaban de viaje.

Nuevamente, el 15-09-2020 se realiza otra visita domiciliaria por los Servicios Sociales, en la que no se encuentra nadie en la vivienda, depositándose una carta en el buzón requiriendo una visita presencial por los inquilinos en la EMVS el 16-09- 2020 a las 10,30 h sin que nadie acudiera a dicha cita.

También por el Servicio de Inspectores de la EMVS se realizaron reiteradas visitas a la vivienda, sin que en ningún caso se encuentren a los inquilinos en ella y sí a personas que no quisieron identificarse y que no acreditan su título de ocupación, ni su parentesco con los inquilinos.

En fecha 1 de marzo de 2021, se recibe en EMVS una denuncia de una persona residente en el edificio en la que refiere que la vivienda está siendo subarrendada desde hace años.

La EMVS remitió un Burofax a la parte demandada el 15-04-2021 comunicándole la rescisión del contrato de arrendamiento y requiriéndoles el desalojo voluntario de la vivienda en un plazo que finalizaba el 10-05-2021.

En esa misma fecha el Servicio de Inspección de EMVS acudió a la vivienda, comprobando que la inquilina había hecho caso omiso a dicho requerimiento. Y que la vivienda seguía ocupada ilegalmente por personas que no se identificaron y que alegaron que no se irían de la vivienda.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento por cesión inconsentida de la vivienda arrendada.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de hechos probados.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aun cuando sea suficiente el indicio de la introducción fraudulenta para presumir la existencia del subarriendo o cesión, no es menos cierto que esos indicios deben ser a la vez rigurosos y constatados a través de datos objetivos fiables, por medio de los cuales se acredite el hecho base de la pretensión del actor, pues de no acreditarse tales circunstancias la demanda debe ser rechazada.

En el presente caso los arrendatarios participaron a la arrendadora que se ausentarían de la vivienda arrendada por un periodo de unos meses y la presencia de una persona, en la vivienda arrendada, para evitar la ocupación ilegal de la misma, que acudiría una vez por semana para abrir las ventanas, pero la presencia de esta señora no puede considerarse un indicio de la introducción de un tercero en la relación arrendaticia dada la finalidad de la presencia de aquella.

Se desconoce la identidad de la persona presuntamente cesionaria, sin que a tales efectos sirva la existencia de una denuncia anónima a la que alude la actora en su demanda.

Respecto de las visitas realizadas por los servicios sociales y el Servicio de inspección referido, sin que encontraran a los inquilinos en la vivienda alquilada, hay que decir:

1º Los arrendatarios ya comunicaron su ausencia de la vivienda, como queda expuesto.

2º El hecho de que los referidos servicios encontraran en la vivienda arrendada a los demandados, personas que no se identificaron, ni acreditaran título alguno para su ocupación, no significa, necesariamente, fueran cesionarios de la vivienda, cuya presencia podría obedecer, ante la ausencia de los arrendatarios, a evitar la ocupación ilegal de la misma por terceros, y abrir semanalmente las ventanas.

3º Las personas de los servicios sociales y los inspectores de la EMVS, que levantaron las correspondientes actas no fueron propuestos por la actora como testigos.

Tampoco se ha aportado por la actora recibos de luz, u otros, que acrediten que a pesar de estar ausentes los arrendatarios, se realizaban consumos indicativos de que vivían terceras personas.

Sometimiento a arbitraje de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 28 de agosto de 2015, con una duración de un año prorrogable hasta cinco.

En dicho contrato se estipulaba que: “ambas partes acuerdan someter cualquier discrepancia o litigio derivado de este contrato a los tribunales arbitrales, de acuerdo con lo establecido en la Ley 36/1968, de 5 de diciembre."

Con fecha 26 de mayo de 2020, la arrendadora requirió fehacientemente a la inquilina, advirtiéndola de que no se le renovaría el contrato de arrendamiento y de que le adeudaba las rentas correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo, debiendo sumársele las correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, previstas en el contrato y la de septiembre del presente año.

Llegado el vencimiento del contrato, la inquilina manifestó su voluntad de no someterse a lo pactado en el contrato y seguir habitando la vivienda arrendada sin pagar la renta.

La arrendadora, al no concretar la corte de arbitraje, entendió que nos encontrábamos ante una cláusula patológica, que invalidaba la misma, permitiendo concluir la inexistencia de "cláusula de arbitraje", siendo competente para conocer del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual el Juzgado de Primera Instancia de los de Madrid, al que por turno correspondiera.

Presentada demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia, éste admitió a trámite la demanda y formulada declinatoria por la parte demandada, dictó Auto de fecha 24-1-2022, estimando la declinatoria.

Ante ello se presenta demanda ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, solicitando el nombramiento judicial de un árbitro, de entre el listado de la Corte de Arbitraje del ICAM, especializado en derecho civil.

El TSJ de Madrid dicta sentencia de diez de mayo de dos mil veintitrés, estimando la demanda de designación de un árbitro en derecho, para cuya elección se estará a lo expuesto en el fundamento cuarto de esta sentencia, confeccionando la consiguiente lista para el posterior nombramiento entre ellos, por sorteo, de un árbitro titular y de dos suplentes, a presencia de las partes y del Letrado de la Administración de Justicia de esta Sala.

El preaviso de fin de contrato por carta certificada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 12 de noviembre de 2017.

El día 7 de septiembre de 2020, el arrendador remitió a los inquilinos una carta certificada que fue recepcionada por la arrendataria el día 10 de septiembre de 2020.

Según la arrendadora, en la carta se ponía de manifiesto su voluntad de no renovar el contrato suscrito entre las partes una vez que se completaran los tres primeros años de vigencia.

Y según los inquilinos nunca recibieron esa comunicación, aclarando la inquilina en el juicio que lo que recibió el día 10 de septiembre de 2020 no fue la carta que la demandante dice haberle enviado, sino una carta manuscrita a bolígrafo referida al incremento de la renta.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato por cumplimiento de su duración.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte plenamente la motivación de la sentencia, en cuanto a la existencia de la notificación, puesto que consideró que sí que debía tenerse por efectuada, aunque el servicio de Correos no certifique el contenido de las cartas certificadas remitidas a los particulares, sino sólo el envío y la recepción; siendo ello así porque, partiendo de que se ha probado la emisión y recepción de una comunicación, manteniendo la demandante que era la de negativa a la prórroga y los demandados que era un manuscrito sobre elevación de la renta, incumbía a éstos aportar al juicio el supuesto manuscrito y no lo hicieron. Y, por otra parte, la lógica de las cosas lleva a pensar que si la demandante se preocupó de enviar una carta certificada fue para comunicar su voluntad contraria a la prórroga. A ello debe añadirse que según el contrato la comunicación de incremento de renta tenía que venir acompañada de una certificación del Instituto Nacional de Estadística acreditativa de la variación del IPC, y la demandada en el interrogatorio no refirió que en la carta que según ella recibió se incluyera semejante documento.

También se refieren los recurrentes a la circunstancia de que el testigo interviniente en el juicio a instancias de la demandante tenía un claro interés en el litigio, no solo por ser su esposo, sino también por ser cotitular de la vivienda arrendada.

Ante ello hay que decir que, a pesar de ese evidente interés, la declaración del testigo ha podido resultar convincente para la Sra. Magistrada Juez, igual que lo es para la Sala, que ha visionado la grabación del juicio. Se destaca al respecto que según la Ley incluso los interrogatorios pueden hacer prueba a favor de los interrogados

La gestión inmobiliaria en los alquileres de vivienda

 

La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, llevada a cabo por la ley 12/2023, de 24 de mayo, introduce en el artículo 20 el siguiente párrafo: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

No cabe duda de que esta norma imperativa significa una postura opuesta a la situación de hecho actual, en la que, normalmente, el inquilino asumía los gastos originados por la intervención de una agencia inmobiliaria o API.

Sin entrar a valorar si esa situación era correcta desde el punto de vista ético o de justicia, y sin pretender la posesión del don de profecía, lo cierto es que esa radical modificación va a provocar alguno o varios de los siguientes efectos.

1.- Encarecimiento del alquiler: Los arrendadores al asumir un costo no previsto, lo repercutirán en el precio de los alquileres.

2.- Disminución de las viviendas en alquiler. Quienes no tengan necesidad de esa renta y no quieran pagar la gestión inmobiliaria, dejarán de alquilar.

3.- Gestión privada. Los propietarios que no quieran pagar esa gestión y necesiten alquilar su inmueble, lo harán directamente.

4.- Cobro de las visitas: Las agencias inmobiliarias tratarán de repercutir de modo inmediato su principal actividad, enseñar pisos.

5.- Reducción del número de visitas: Las agencias inmobiliarias, y los particulares, no “enseñarán” la vivienda, hasta haberse cerciorado que el aspirante a inquilino reúne las condiciones previstas en cada caso.

6.- Reducción del costo de esa gestión: Al contraerse el mercado de las agencias, la ley del mercado les obligará a minorar los precios.

El requerimiento previo al avalista

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en la que se pacta una cláusula de garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, renunciando el avalista solidario a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tales efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado.

Como consecuencia del impago de los alquileres por la parte arrendadora se insta demanda contra los inquilinos y el avalista en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda respecto a los inquilinos no personados y desestima la demanda respecto al avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que para acumular las acciones de reclamación contra el inquilino y contra el avalista lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

En relación con el requerimiento previo de pago es indiscutida su naturaleza recepticia, no obstante lo cual es doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En el presente caso, no consta que se haya practicado el requerimiento previo de pago, tampoco consta cualquier actuación del codemandado que pudiera considerarse obstativa a la recepción de la comunicación de la demandante, que ni siquiera consta que haya sido intentada en el domicilio del codemandado tal como así se hizo constar en el contrato, lo único que resulta es una llamada de teléfono mencionada por el propio demandado, informándole de la situación pero consta que hubiese sido requerido de pago en forma efectiva, por lo que, en este caso, atendido el resultado del prueba practicada, no puede considerarse probado por las demandantes, a quienes correspondía probarlo, como hecho constitutivo de su demanda,  el requerimiento previo de pago al fiador, que es un requisito de procedibilidad, o presupuesto procesal del ejercicio de la acción de reclamación de cantidad contra el fiador, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.

¿Quién debe pagar los gastos de calefacción?

 

El incremento del precio de los combustibles ha originado la individualización de los gastos de calefacción en muchas comunidades de propietarios, gastos que estaban incluidos en la cuota ordinaria de comunidad.

Si en un piso alquilado, el dueño asume los gastos de comunidad por contrato, ¿puede repercutir los consumos al inquilino en el supuesto antes descrito?

La sentencia de la Audiencia Provincial de treinta de marzo del año dos mil veintitrés, resuelve sobre esta cuestión, revocando la del juzgado de instancia, declarando que los inquilinos deben pagar la parte de los consumos individualizados de agua y calefacción que les pueda corresponder, desde noviembre de 2021, en los términos descritos en el fundamento jurídico cuarto, a determinar, en su caso, en ejecución de sentencia.

Considera la Audiencia que la LAU, Art. 4.2., pfo. 1º, recuerda que el contrato de arrendamiento se gobierna, en primer término, por sus propios pactos. Pues bien, nuestro contrato diferencia claramente los gastos de comunidad, que están incluidos en la renta, tal como señala el pacto quinto, en su párrafo primero, y los consumos "que son de cargo exclusivo de los arrendatarios" tal como expresa el pacto decimotercero, referido a los suministros, en su inciso inicial. 

Ahora bien, el día 29.3.21, cuando tan sólo se llevaban dos meses de vigencia del arriendo, la comunidad de propietarios adoptó el acuerdo de individualizar los consumos de agua y calefacción, porque la comunidad ya no podía pagar los elevados consumos de gas, estando tres facturas pendientes para cuya regularización hubo que acordar una derrama. Esta decisión implicaba que en la cuota mensual de la comunidad ya no se incluirían estos consumos, lo que supondría una reducción, como se reconoce en la demanda, y que a cada usuario se le facturarían, además, los consumos que hubiese realizado. Esto supone una alteración del arriendo no prevista por ninguna de las dos partes y cada uno de los litigantes sostiene ahora que estos consumos deben pagarlos el contrario, pues de haberse conocido que uno u otro habría de pagar la calefacción, ninguna de las dos partes habría otorgado el contrato. 

Lógicamente, el abono por los inquilinos supone una ventaja para la propiedad, que se beneficia de la bajada del recibo mensual de la comunidad, y una desventaja para los arrendatarios, que han de añadir a lo que pagan de renta estos consumos por imperativo de lo dispuesto en la cláusula 13ª del contrato y en el Art. 20.3 LAU que establece que "los gastos por servicios con que cuente la finca que se individualicen mediante aparatos contadores serán, en todo caso, de cuenta del arrendatario". De manera que ahora los propietarios dejarían de abonar los consumos de agua y calefacción que antes abonaban, beneficiándose de una rebaja en la cuota de la comunidad, pero, si tuvieran que satisfacer los consumos causados por los usuarios de la vivienda, sustraídos al control de los arrendadores, se verían expuestos a satisfacer elevadas facturas con pérdida de una gran parte de la utilidad económica del arriendo. Nótese que las facturas por consumo de agua y calefacción que hay en autos tienen unos importes que oscilan entre 57'65 € (Abril de 2022) y 117'13 € (Enero de 2022). 

En consecuencia, y en orden a evitar el abuso del derecho y el enriquecimiento injusto, lo que no tolera nuestro ordenamiento jurídico (cfr.Art. 7 CC), hemos de situarnos en un punto intermedio que concilie los intereses de ambas partes. Dado que la facturación de consumos individualizados comenzó en Noviembre de 2021, ha de comprobarse la rebaja que el recibo de la comunidad experimentó en esa mensualidad en comparación con lo que se abonaba, antes de la individualización, en el momento de suscribirse el arriendo. De manera que el importe de la factura de consumos de ese mes ha de ser pagada por la propiedad hasta completar el importe de la mensualidad comunitaria que se satisfacía al otorgarse el inquilinato (1.2.21), pudiendo repercutir a los demandados todo el importe de dicha factura que exceda de este límite, debiendo operarse de esta manera en el mes de Diciembre de 2021 y en todos los sucesivos. Lo anterior deberá aplicarse siempre que la comunidad hubiese reducido la cuota por gastos comunes, al desgajarse los consumos, en dicha mensualidad de Noviembre y siguientes. 

En caso de que dicha reducción haya tenido lugar en cualquier otro momento, es entonces cuando ha de aplicarse el citado mecanismo distributivo, manteniéndose para lo sucesivo. Y los consumos individuales previos, anteriores a la rebaja de la cuota comunitaria, han de ser pagados por los inquilinos. Comoquiera que no hay datos suficientes en la causa para concretar lo que los interpelados puedan deber por este concepto, ello deberá determinarse en ejecución de sentencia y siempre que ambas partes no lleguen a consensuar un pago voluntario.