LAU 1994. El desistimiento del inquilino antes de cumplirse seis meses.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 1.900 euros, correspondientes a las rentas devengadas por abandono anticipado de la vivienda en un contrato de arrendamiento firmado el 22 de noviembre de 2019 .

Uno de los inquilinos interpone recurso de apelación contra esta sentencia, invocando error en la apreciación de la prueba, al no haberse entendido acreditado que la entrega de llaves del inmueble se produjo en el mes de febrero de 2021, y que, en consecuencia, sólo procedería abonar la parte proporcional de la renta de febrero.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no cabía el desistimiento unilateral de los arrendatarios en febrero de 2020, al no haber transcurrido aún seis meses desde su celebración el 22 de noviembre de 2019, tal y como resulta de lo dispuesto en el art. 11 de la LAU. Así las cosas, el abandono injustificado del inmueble en el tercer mes implicaría un desistimiento unilateral antes del momento permitido por el precepto. Por tanto, no cabe duda de que debe abonarse la renta, o las cantidades equivalentes a esta, como mínimo, hasta completar los seis meses, si se acreditara la entrega de las llaves previa, o hasta el momento de entrega de estas.

La carga de la prueba de la entrega de las llaves incumbe a los arrendatarios en cuanto hecho enervador de las pretensiones formuladas de contrario. Compartimos lo razonado en la sentencia respecto a que no resulta suficiente la prueba testifical practicada, que ni siquiera es clara respecto al hecho controvertido. Es necesaria una prueba concluyente, ordinariamente documental, como un documento de recepción de llaves suscrito por el arrendador o requerimiento notarial de entrega de llaves, o, al menos, de acudirse a la prueba testifical, que se trate de tercero no vinculado a los arrendatarios, como, por ejemplo, un agente de la propiedad inmobiliaria que hubiera intermediado en la contratación.

La juventud de los demandados y su alegada falta de experiencia no les exime del cumplimiento de sus obligaciones y de respetar las normas jurídicas, dada su plena capacidad.

Aún en el eventual supuesto de que el contrato de arrendamiento de 8 de abril de 2020 fuera real y efectivo, ello no implica "per se" la finalización del anterior, si no se acredita la entrega de las llaves.

No basta con acreditar la entrega de las llaves para entender que el contrato ha sido resuelto de mutuo acuerdo, sino que resulta necesario acreditar la aceptación del arrendador de dicha resolución, sin que la entrega de llaves implique "per se" tal aceptación. De no acreditarse esta, estaríamos, según las circunstancias, ante un desistimiento unilateral o ante una resolución unilateral.

El delito de usurpación de vivienda

 

HECHOS:

Como consecuencia de una sentencia de desahucio por falta de pago, la comisión judicial, en la diligencia de lanzamiento, hace constar que no hay nadie en la vivienda y hace entrega de la posesión de la casa al propietario.

Una vez que la comisión judicial abandona el lugar, mientras se está produciendo el cambio de cerradura por el propietario, se persona allí una mujer oponiéndose al cambio de cerradura y al abandono de la vivienda y requiriendo la presencia de la policía local.

Los agentes de la policía local, a requerimiento de esta persona, que muestra un certificado de empadronamiento, proceden a permitir que ocupe  la vivienda, al no poder el propietario de la misma entregar una copia de la diligencia de lanzamiento a los agentes, ya que no suele hacerse entrega de copia, remitiendo al propietario a la interposición de la correspondiente denuncia.

La ocupante es condenada por el delito leve de usurpación de vivienda, recurre la sentencia invocando:

Que la citada vivienda había sido objeto de un juicio de desahucio por falta de pago contra su padre, inquilino de la misma, que por lo tanto ella en ningún momento puede haber incurrido en un delito de usurpación al desconocer la voluntad contraria del propietario a la permanencia en la misma por parte de la ocupante.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 30 de diciembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia que en este caso concurren todos los elementos del tipo delictivo, toda vez que cuando se recupera la posesión de la vivienda, tras la realización de la diligencia de lanzamiento, por parte de la ahora recurrente, tal vivienda acababa de ser recuperada en su posesión por el propietario aunque, obviamente, en ese preciso momento en el que la recurrente recupera la posesión perdida tras la práctica de la diligencia de lanzamiento dicha vivienda no constituía morada de persona alguna.

La ocupante y ahora recurrente carecía de título alguno que justificara la posesión. Conocimiento no equivale a consentimiento sobre la cesión sobrevenida del arrendamiento.

En cuanto al tercer elemento, la voluntad contraria a la ocupación de la vivienda es palmaria desde el punto y hora en que la recurrente consiguió reocupar la vivienda careciendo de título alguno que lo justificara una vez que ya se había ejecutado el lanzamiento por la comisión judicial y ello se produjo con la oposición del propietario allí presente. Voluntad contraria que también se ha puesto de manifiesto desde el mismo momento en que fue citada en calidad de denunciada al juicio penal, permaneciendo en la vivienda, ocupación que aún se venía manteniendo al momento del dictado de la sentencia de instancia.

LAU 1994. La extinción de un alquiler por fallecimiento del arrendador usufructuario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a la demandada a desalojar la vivienda que ocupa en precario, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

La demandada recurre en apelación invocando a) la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito con el usufructuario de esa vivienda, fallecido, b) no se ha aportado por la parte actora ningún tipo de documentación acreditativa de la partición de la herencia, o del pago del impuesto de sucesiones, c) el precario, es un procedimiento inhábil en casos de aportación de un título como sería el contrato de arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento exige de un previo pronunciamiento judicial, d) se ha vulnerado el artículo 13 de la LAU, en cuanto a lo duración mínima de los arrendamientos, concertados de buena fe con la persona que aparece como propietario.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso en atención a los siguientes razonamientos:

1.- La aceptación pura y simple de una herencia puede ser expresa o tácita, en el caso que nos ocupa, es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por precario ya sería un acto tácito de aceptación de esa herencia.

2.- Las actuales propietarias, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimadas para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por la arrendataria, señalando asimismo que, en el caso del usufructo, la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce " ipso iure" al decaer el derecho sobre el que estaban fundados. En base a lo expuesto, comunicado a la demandada dicho fallecimiento y requerida de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo. Aunque el arrendamiento hubiera existido realmente, se habrían extinguido por el fallecimiento del usufructuario. Es evidente que no existe título alguno que legitime la ocupación por parte de la demandada. Extinguido el arrendamiento el día en que falleció el arrendador, dejó la demandada de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasó por ello a ser precarista, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.

3.- En cuanto al artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma no es aplicable al presente caso, ya que el arrendamiento no se realizó sobre una vivienda ajena, sino que el arrendador tenía capacidad para arrendar esa vivienda. Era usufructuario de la misma. Su fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2020 determina la extinción del usufructo y, consecuentemente, por disposición legal, del arrendamiento. Con la extinción del usufructo, desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Ya no cabe fundamentar la posesión en un título.

LAU 1994: La prórroga del alquiler de vivienda al término de su duración obligatoria

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia declarando la resolución del un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del término contractual.

La inquilina apela esa sentencia invocando error en la valoración ya que no cabe renuncia por anticipado de la prórroga y en cuanto a la interpretación que se hace sobre la prórroga.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de veintiuno de dos mil veintiuno, estima el recurso y revoca la sentencia de instancia, desestimando la demanda del casero.

Considera la Audiencia tiene razón la apelante en lo que se refiere a la inexistencia de una renuncia al derecho de prórroga por cuanto el contrato, que expresa la voluntad de las partes, que es lo primero que se debe tener en consideración, una vez salvadas las obligaciones impuesta por la LAU, como es la prórroga forzosa de los tres años del art. 9, que es irrenunciable, la mayoría de las audiencias, admiten la renuncia incluso de antemano, de los derechos no amparados por la LAU, por primar la voluntad de las partes contratantes. Siendo que el contrato de arrendamiento lo único que establece es que la finalización del mismo tendría lugar por el trascurso de los tres años, pero sin expresar ninguna renuncia a cualquier otro derecho, y si efectivamente, y de acuerdo con el contrato el arrendamiento finalizado a los tres años, pero el arrendatario siguió ocupando la vivienda con el consentimiento del arrendador, se produjo la tacita reconducción, sobre la que no hay en el contrato ninguna renuncia expresa.

En cuanto a la notificación de la resolución del contrato, se alega en el recurso que el contrato se celebró el 30 de junio de 2017 y al tener una duración mínima de tres años, expiraba el 30 de junio de 2020, mientras que el burofax remitido por la actora fue recibido el 30 de septiembre de 2020,y aunque en dicho burofax se diga que el contrato finalizaba el 29 de diciembre 2020,lo cierto es que ya había finalizado, por lo que al no haber requerimiento previo, el contrato quedo prorrogado por un año más hasta el 30 de junio de 2021.

El arrendador considera que el contrato finalizaba el 29 de diciembre de 2020 porque el arrendatario se acogió a la moratoria de real decreto 30/2020.

Ciertamente el decreto ley 30/2020 de 29 de septiembre de medidas sociales y defensa del empleo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID -19, establece que desde la fecha del Decreto ley hasta el 31 de enero de 2021, se prorrogará a solicitud del arrendatario la prórroga hasta seis meses, que deberá de ser aceptado por el arrendador. Ahora bien, la fecha del decreto 30/2020 es posterior a la de finalización del contrato de arrendamiento que expiro el 30 de junio de 2020, sin que hubiera petición de prórroga del contrato y por lo tanto finalizaba el 30 de junio de 2020 y en consecuencia no habiéndose notificado antes de dicha fecha, la voluntad del arrendador de resolver el contrato, el mismo se prorrogo un año más, por lo que se deberá de estimar el recurso.

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

El alquiler de locales comerciales durante el estado de alarma

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina al pago de 2.081,13 euros, importe de los alquileres devengados y no pagados correspondientes al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020; y la renta ordinaria de 561 euros por dos meses, diciembre de 2020 y enero de 2021.

La inquilina apela la sentencia por considerar que las rentas referidas al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020, habían sido condonadas por el arrendador y el resto de la deuda reclamada debía compensarse con la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno, estima  en parte la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de MIL CIENTO VEINTIDÓS EUROS (1.122 €).

Considera la Audiencia que, conforme a las manifestaciones del arrendador, aportadas en el juicio, éste claramente manifiesta que comprende la situación de la arrendataria, que debe entenderse referida a la imposibilidad de abrir su peluquería, con la pérdida de ingresos que ello suponía, y manifiesta una voluntad de no cobrar las rentas en tanto se mantenga el estado de alarma (por error lo llama de alerta). Por eso reclama el pago solo de los primeros trece días de marzo de 2020, dice que de finalizar el estado de alarma en marzo (de 2020) solo cobraría los días restantes de marzo junto con abril de 2020 (se entiende que los días posteriores al fin del estado de alarma) y añade que cuando se levante el estado de alarma esa parte arrendadora volverá cobrar la renta de forma íntegra. Esta última manifestación es demostrativa de la intención del resto de ese correo: si solo cobrará la renta de forma íntegra cuando se levante el estado de alarma, claramente estaba condonando las rentas discutidas, aceptando de esa forma no cobrar renta mientras subsistiera el estado de alarma y por ello la arrendataria no pudiera desempeñar su actividad en el local arrendado.

Distinto es que, pensando entonces (el 17 de marzo de 2020) el arrendador que el estado de alarma podía ser breve (contemplaba que se levantase ese mismo mes), sin embargo, la situación se prolongó, lo que supone una mayor pérdida de ingresos (las rentas) que la prevista inicialmente. Pero ello no impide que la condonación exista (artículo 1156 del Código civil) y no autoriza a pretender reinterpretar más adelante lo que en ese momento era indudable, como es la renuncia a cobrar las rentas mientras durase el estado de alarma. No se ha pretendido (por la arrendataria) hacer efectiva esa condonación durante todo el estado de alarma, sino solo hasta que pudo abrir la peluquería, pues abonó las rentas a partir del 4 de mayo de 2020. Pero para el período anterior, el discutido, se discrepa de la interpretación de la juzgadora de instancia, se considera existente la condonación y, en consecuencia, la arrendataria no viene obligada al pago de los 959,13 euros reclamados por el reiterado período.

Por otra parte, no puede la arrendataria imponer la compensación de la fianza entregada (1.100 euros) con las dos mensualidades adeudadas (1.122 euros) en tanto no se compruebe el estado del local una vez desalojado por ella y los posibles desperfectos que se hayan causado, ya que la genuina función de la fianza arrendaticia no es la de atender el pago de las rentas adeudadas. Esto ya resulta del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé que las partes pacten garantías adicionales a la fianza (apartado 5), pero además también se acordó expresamente en el contrato.

LAU 1994. Responsabilidad del inquilino que desiste de arrendamiento compartido

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena mancomunadamente a los dos inquilinos a que indemnicen al casero en la cantidad de 2.504,85€, más los intereses.

La inquilina apela la sentencia invocando:

1. Falta de legitimación pasiva puesto que había abandonado la vivienda arrendada en septiembre de 2016.

2. La ausencia de prueba de que los desperfectos sean imputables a los arrendatarios demandados.

3. Compensación de la cantidad reclamada en la demanda por los desperfectos en la vivienda arrendada, con la fianza por importe de 2.600 €.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

En cuanto al primer motivo de recurso considera la Audiencia que la apelante suscribió, en la condición de coarrendataria, junto con el codemandado, el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2016, de vivienda arrendada, sin que conste que la coarrendataria demandada comunicara al arrendador, en cualquier momento posterior a la celebración del contrato, el desistimiento del arrendamiento, y que el desistimiento fuera consentido por el arrendador, la demandada arrendataria se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual que es objeto del pleito, en su condición de coarrendataria, habiendo quedado, sin embargo, firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que declara la responsabilidad mancomunada de los coarrendatarios, por no haber sido expresamente impugnado.

En cuanto al segundo motivo, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental; el informe pericial de la Arquitecto Técnico que ha sido ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción; la testifical de la Administradora de Fincas; y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, imputables a los arrendatarios, por el importe conjunto de 2.504,85 € fijado en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al tercer motivo se condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, estando pactada en el contrato de arrendamiento una renta de 1.300 €, por lo que la fianza de 2.600 € alcanza a cubrir dos mensualidades de renta, no habiendo constancia de que los demandados hayan pagado las rentas adeudadas, habiendo manifestado el arrendador la imputación de las rentas al pago de las rentas adeudadas, en los términos de lo dispuesto en los artículos 1172 y ss del Código Civil, siendo la condena al pago de las rentas anterior a la demanda de reclamación por los desperfectos en la vivienda, presentada el 15 de diciembre de 2017, por lo que la imputación de pagos se hizo a la única deuda que se encontraba vencida en el momento de la imputación.

LAU 1994: La reparación de humedades en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al arrendador de una vivienda a realizar las obras necesarias para erradicar los problemas de humedad que presenta la vivienda, con suspensión de la obligación de la parte arrendataria al pago de la renta mensual desde la suscripción del arriendo de vivienda de autos y hasta que la causa u origen de las humedades de la vivienda de autos hayan sido reparada.

La Audiencia provincial de Oviedo, sentencia de veintinueve de octubre de dos mil veintiuno, revoca la anterior resolución desestimando la demanda del inquilino.

Considera la Audiencia que es oportuno señalar que la obligación que el artículo 21 de la LAU impone al arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido ha sido matizada por la jurisprudencia cuando aquella constituye un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal; en ese caso la obligación del arrendador se constriñe a la conservación de los elementos privativos pues es obvio que, con arreglo al artículo 7 de la Ley dePropiedad Horizontal, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En cambio en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Es así que el TS ha fijado doctrina en su sentencia de 29 de febrero de 2012 indicando que no cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

Pues bien en el caso que nos ocupa es claro que, al margen de un problema de ventilación que únicamente sería imputable al arrendatario, el resto de las humedades de condensación y filtración que se mencionan en la demanda son consecuencia de un vicio estructural de la fachada del edificio.

Consta que la comunidad conoce el problema porque, a raíz de las quejas de varios vecinos, ha recabado un informe técnico sobre las causas de ese fenómeno y las soluciones constructivas correspondientes; es así que por el momento solo ha ordenado operaciones puntuales descartando una intervención de mayor envergadura por su elevado coste, pero es obvio que a este respecto el arrendador ha agotado los medios a su alcance y por consiguiente el arrendatario solo podía optar por el desistimiento del contrato sin indemnización de daños y perjuicios, razón por la cual procede estimar el recurso.

Los efectos de la inhabitabilidad en una vivienda arrendada

 

HECHOS

La arrendadora de una vivienda presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago más reclamación de rentas

La inquilina formula demanda reconvencional solicitando la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de las condiciones de salubridad y habitabilidad de la vivienda.

La sentencia estimó íntegramente la demanda condenando a la inquilina a pagar SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS (7.293 euros), por las rentas vencidas y no satisfechas y desestimó la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de octubre de 2021, estima la apelación de la inquilina, revoca la anterior sentencia y condena a la arrendadora a pagar a la inquilina 2.000 euros en concepto de indemnización por daños morales.

Considera la Audiencia que está acreditada la existencia de diversas comunicaciones a la parte actora sobre diversas deficiencias en la vivienda. Que conforme al artículo 21.3 de la LAU, no es necesaria la comunicación fehaciente, sino que simplemente se exige la obligación de poner en conocimiento la necesidad de las reparaciones.

La situación de inhabitabilidad ha quedado acreditada, por el informe del perito judicial, que cataloga las anomalías del sistema eléctrico y de la evacuación de líquidos como muy graves y que por lo tanto afectan la habitabilidad del edificio, así como las humedades por filtraciones exteriores como las humedades de condensación comprometen la habitabilidad de la vivienda.

La inquilina peticionó inicialmente, conforme al art. 21 de la LAU,  el cumplimiento de la obligación de realización de las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, si bien, al quedar resuelto el contrato por falta de pago de la renta alegó en ese procedimiento que la vivienda era inhabitable e inservible conforme a las denuncias adjuntadas, pero no se admitió su discusión en el marco de ese procedimiento-, la cuestión litigiosa ha quedado limitada a la indemnización solicitada.

Se ha acreditado que la vivienda no estaba en condiciones de habitabilidad, pero también es cierto que la demandada continuó viviendo en la casa hasta que abandonó la vivienda en el curso del presente procedimiento. Por tanto, el daño moral no puede ser cuantificado en la misma cuantía que las rentas que correspondían a la vivienda porque la demandada decidió libremente continuar utilizando la casa a pesar de las deficiencias. De este modo, tribunal estima prudencialmente que debe estimarse el daño moral en 2.000 euros.

LAU 1994. La subrogación en el arrendamiento, del comprador de una vivienda alquilada

 

HECHOS

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago al considerar que no se habían ofrecido al arrendatario datos suficientes de la adquisición de la propiedad por el requirente de pago no incluyéndose en la comunicación documentación relativa a la compraventa por la parte actora hoy recurrente.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintiuno, estima la apelación del arrendador y condena a la inquilina a desalojar la vivienda.

Considera la Audiencia que no parece discutirse que la demandante es la actual legítima propietaria de la vivienda de autos, y, por lo tanto, ello comporta que es la actual arrendadora de la misma. En ningún precepto (salvo el artículo 25 de la LAU al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada) se impone a la propietaria que vende la obligación de comunicar al arrendatario el hecho de la venta.

El comprador, por razones obvias, deberá comunicar la nueva titularidad, para pasar a cobrar las rentas a partir de que ostenta la propiedad. Y así consta en autos esa notificación que el juzgador considera insuficiente pero que entiende esta Sala debía ser bastante a los efectos de reclamar la renta, no constando que el arrendatario haya pagado a un tercero la renta y debiendo mediante una actuación mínimamente diligente efectuarlas comprobaciones precisas máxime, insistimos cuanto el anterior propietario no le reclamaba ya las rentas devengadas lo que apuntaría claramente que había dejado de ser propietario.

En términos generales, y dejando a salvo el derecho de adquisición preferente establecido a favor del arrendatario, la propiedad del inmueble puede cambiar de mano, sin que el arrendatario tenga nada que decir al respecto.

Como claramente resulta del art. 14 de la LAU, la transmisión de la propiedad -y la posición de arrendador se produce al margen de la relación arrendaticia, siendo ésta la que puede verse influida por dicha transmisión.

Las transmisiones de propiedad que se hayan producido con anterioridad a la adquisición por parte de la actora, resultan totalmente irrelevantes de cara a la resolución del caso que nos ocupa. La demandante es propietaria y arrendadora, y ello le legitima para ejercitar la acción de desahucio una vez extinguido el plazo contractual y legal.

Nada hay que añadir en relación con el débito de las rentas y su extensión. En definitiva, no compartimos en absoluto el criterio de la sentencia apelada acerca de que el actual arrendador deba justificar la cadena de transmisiones o en mayor medida la adquisición cuando, nuevamente destacamos no se cuestiona su legitimación que deriva de la condición de propietario por adquirir del anterior titular y arrendador.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

Las obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se introduce una cláusula por la que se constituye un avalista personal y solidario que avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir.

Al término del mismo, al entregar las llaves, se aprecian daños en la vivienda arrendada por importe de 1.944,56 euros, que son reclamados judicialmente tanto a los inquilinos como al avalista.

El Juzgado de primera instancia condena a los arrendatarios a pagar la cantidad reclamada, pero absuelve de ello al avalista.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia en cuanto a la absolución del avalista.

Considera la Audiencia que es doctrina comúnmente admitida que, conforme a los dispuesto en el artículo 1827 del Código Civil, según el cual la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, su interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor, y no permite p.ej. su extensión a actos anteriores a su vigencia, ya que, en otro caso, no sería un aval sino una asunción de deuda.

En el presente caso dado que el contrato no parece extenderse (desde luego no lo hace de forma expresa) al cumplimiento de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato, sino únicamente a aquellas obligaciones de corte estrictamente pecuniario (habla hacerse "cargo de cualquier impago"); y dado que extender dicha cobertura a las obligaciones no dinerarias derivadas del contrato (como lo serían la conservación de la cosa arrendada y su devolución en el mismo estado en que la recibió, por ejemplo) solo sería posible acudiendo al principio de que el incumplimiento de toda obligación es traducible o convertible en una compensación económica (id quod interest), lo que implicaría una vulneración del principio de interpretación restrictiva antes expuesto; debe acogerse la conclusión alcanzada por la juez a quo y, entendiendo que las responsabilidades que nos ocupan no están cubiertas o amparadas por el contrato de afianzamiento o aval celebrado entre la demandante y el avalista , confirmar la desestimación de la demanda dirigida contra el mismo.

LAU 1994: La diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, denominado de temporada, pactado con una duración desde el 23 de septiembre de 2018 al 23 de junio de 2019. En el documento, el inquilino señala un domicilio distinto del piso arrendado, si bien al término del contrato comunicó al arrendador que su domicilio coincidía con el piso arrendado

Al término del periodo pactado el arrendador insta demanda de desahucio por finalización del contrato y el juzgado dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando al demandado al desalojo del inmueble, así como al pago de las costas procesales.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 19 de octubre de 2021, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia del juzgado y desestima la demanda del casero.

Considera la Audiencia que , la cuestión a dilucidar se limita a si el arrendamiento concertado tenía por finalidad "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" ( art. 2.1 LAU)o si debe entenderse que el mismo se celebró "por temporada" (art. 3.1 LAU), y todas las razones que tiene en cuenta la sentencia apelada para considerar que estamos ante este segundo caso, lo que en realidad nos indican es que al celebrar el contrato la parte arrendadora pretendía (con seguridad) que el mismo finalizara poco antes de la temporada de verano, desconociendo si la arrendataria tenía la misma intención en dicho momento, pero lo que en ningún caso se deriva de tales razones es que la necesidad de vivienda del arrendatario fuera temporal y no permanente, como el transcurso del tiempo ha demostrado, ya que no habiéndose alegado y acreditado otra cosa, el arrendatario sigue residiendo en la vivienda arrendada desde la firma del contrato hasta la actualidad, debiendo entenderse por la misma razón que ese otro domicilio que se estableció inicialmente en el contrato dejó de ser su residencia desde ese mismo momento.

Las obligaciones del avalista del inquilino en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha, 24 de octubre de 2014 con avalista solidaria del arrendatario.

El plazo de duración del contrato era de un año, prorrogable hasta tres a voluntad de la parte arrendataria. La arrendadora comunicó por burofax de 11 de mayo de 2017 su voluntad de no continuar con el contrato.

La arrendadora presenta demanda, contra el inquilino y la avalista, solicitando el desahucio por terminación del contrato y las cantidades adeudadas por alquileres, más las cantidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La avalista recurre en apelación alegando:

a) carácter abusivo del aval, redactado por la inmobiliaria y, por tanto, su nulidad. 

b) expiración del aval por extinción del plazo anual de duración contractual pactado,

c) improcedencia de la condena de futuro a pagar 300€/mensuales hasta el desalojo de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

 Considera la Audiencia que no es aplicable la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, por cuanto ello necesita que la relación jurídica se establezca entre un consumidor y un profesional o empresario, el hecho de que el contrato fuera preparado por un agente de la propiedad, profesional, no desnaturaliza la condición del contratante. Quien contrata es el mandante, no el mandatario, y son las características de aquél las que determinan las circunstancias personales del contrato, de manera, que no ostentando la condición de empresaria la arrendadora, mal se convertirá en empresaria por el hecho de recabar asesoramiento de un profesional, sea API, administrador de fincas, abogado, etc.

En cuanto a la duración del aval, estamos plenamente de acuerdo con la apelante en que la fianza o aval no puede extenderse a supuestos no contemplados en el mismo, pero la extensión temporal a tres años (y la eventual prórroga posterior) está expresamente prevista en la cláusula.

Exactamente lo mismo cabe decir de la condena de futuro y hasta la recuperación de la posesión, de pago de 300€/mes. No estamos ante un 'ocupa', como pretende ahora la apelante, sino ante un arrendatario cuyo contrato, es cierto, se ha extinguido, pero que, a diferencia de lo que ocurriría con un precario, viene obligado a satisfacer la compensación por la posesión del inmueble.

LAU 1994: La denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 13 de abril de 2017, con una duración de un año sin prórroga.

El 13 de marzo de 2018, consta entregado al inquilino una carta remitida por la parte arrendadora en la que ésta expresa, de manera sencilla pero clara, su voluntad de dar por finalizado el contrato por precisar el piso alquilado para su hijo.

Asimismo, a fecha 30 de octubre de 2018 consta remitido por la parte arrendadora un burofax en el que se deja constancia de la necesidad de dar por finalizada la relación contractual por precisar el piso alquilado para su hijo; dicho burofax consta no entregado por sobrante (no recogido en la oficina de correos después de dejado aviso). El arrendatario hizo caso omiso a tales misivas y continúa ocupando la vivienda arrendada.

Ante ello, se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo pactado en el contrato, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, pretensión que fue íntegramente estimada por la sentencia de la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

 Considera la Audiencia que a tenor del art. 9, 1º y 3º. 1º de la LAU, resulta claro en este caso que procede la resolución pretendida pues la parte actora manifestó al arrendatario, una vez transcurrido el año de duración del contrato, su inequívoca voluntad de precisar la vivienda arrendada para su hijo, voluntad que, ante la actitud del demandado, se vio obligada a reiterar en una segunda comunicación por burofax ya referida anteriormente.

El hecho de que se acordara un preaviso mínimo de dos meses antes de finalizar el año en curso (lo que debe entenderse referido antes de que finalizara el año de duración del contrato) no impide que se aplique lo establecido en el art. 9.3 de la LAU en el sentido de que no procede prórroga alguna del contrato después de transcurrido un año de su duración si, como en nuestro caso, la arrendadora comunica  al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.

Esta comunicación consta, asimismo, enviada con dos meses de antelación a la fecha en la que se iba a necesitar la vivienda. El hecho de que el demandado no procediera a retirar en la oficina de Correos el aviso, como ya hemos reiterado en múltiples ocasiones, no implica que no deba entenderse efectuada correctamente la comunicación.

De ahí que un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o por no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada.

Por último, ni la voluntad expresada en las referidas misivas resulta confusa ni el hecho de ir pagando la renta mientras se está posesión del inmueble arrendado con el contrato extinguido confiere al arrendatario derecho alguno más allá de la no posibilidad de reclamación de las mismas por parte del arrendador.