La repercusión de gastos de comunidad e IBI al inquilino

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia que condena al inquilino al pago de 3.460,47 €.

La arrendadora apela la sentencia solicitando se incremente la condena en el importe de los gastos de comunidad e IBI, por un total importe de CUATRO MIL CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (4.059,10 €).

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de noviembre de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación y condena al inquilino a pagar la suma de  TRES MIL NOVECIENTOS DIEZ EUROS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (3.910,47 €).

Considera la Audiencia que no puede compartir la conclusión de la sentencia apelada al afirmar la ineficacia o invalidez del pacto relativo a la repercusión a los arrendatarios de los gastos de comunidad, esto es, de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Efectivamente, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos condiciona la validez y eficacia del referido pacto de repercusión a que el mismo conste por escrito y a que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Es decir, para que sea efectiva la repercusión de dichos gastos al arrendatario, es necesario fijar en el contrato la cantidad que se abona en el instante de la suscripción. La razón de ello no es otra que el arrendatario conozca el montante de estos gastos y, por tanto, pueda evaluar claramente el alcance de la obligación que contrae.

En el presente caso, es indudable que la estipulación contractual cuestionada cumple aquellos requisitos, pues se incluye en el instrumento privado en el que quedó documentado el contrato y con arreglo a su contenido los arrendatarios pudieron conocer perfectamente -con una mera y simple operación aritmética- el importe anual de los "gastos de comunidad" en el momento de la suscripción del contrato: una cuota mensual de 90,00 euros que, evidentemente, supone un importe anual de 1.080,00 euros (90,00 × 12 = 1.080,00).

El hecho de que se hubiere hecho constar únicamente el importe mensual del gasto -y no el importe anual como establece el precepto legal- no puede determinar la ineficacia del pacto, por cuanto no cabe ampararse en una interpretación formalista del precepto, cuando se permite al arrendatario conocer perfectamente cuál es el importe del gasto en cómputo anual, pues de esa forma no se vulnera la finalidad pretendida por la Ley Arrendaticia que no es otra que la de evitar un arbitrario incremento de gastos o una subida encubierta de la renta fuera de los parámetros legales, en detrimento de lo convenido con la arrendataria.

El examen de las actuaciones -efectuado por la Sala en el desempeño de la función revisora que tiene legalmente atribuida- no permite afirmar, con la debida y necesaria certeza que la cuota tributaria abonada por la propiedad en concepto de IBI, hubiere sido superior a los 480 euros (12 × 40 = 480) ya prorrateados mensualmente por la arrendadora, en el importe pretendido por la representación actora de 145,20 euros, pues no se ha aportado por dicha representación -como podía y debía haber efectuado- el correspondiente instrumento de pago del tributo.

La responsabilidad del avalista en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de mayo de 2016, en el que figura la siguiente cláusula: “En garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del presente contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, D. XXX, avala solidariamente a Dña. ZZZ con renuncia específica a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tal efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado”.

La parte arrendadora dirige acción contra la arrendataria de la vivienda según contrato, y contra el avalista solidario, en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta respecto a la codemandada no personada y desestima la demanda respecto del avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC, y la firma obrante en el contrato no ha sido realizada por el mismo.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en los juicios verbales de desahucio es posible acumular la acumulación de rentas con independencia que su cuantía exceda la propia del verbal.

Y, además, es posible acumular la acción frente al fiador solidario, para el que no se exige por su propia intervención en el procedimiento que la acción principal se trate de desahucio al que se acumulan las rentas. Para este último supuesto lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

Se trata, este último, de un requisito de procedibilidad sin cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente frente a los avalistas solidarios, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia. Requisito de procedibilidad cuyo cumplimiento corresponde acreditarlo a la parte actora.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación, declarando indebidamente acumulada en los presentes autos la acción de responsabilidad contra el avalista, que queda imprejuzgada, por la ausencia de requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda.

La solidaridad en un arrendamiento compartido.

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda demanda a sus dos inquilinos solicitando el desahucio, por expiración del plazo contractual, y las rentas atrasadas.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el arriendo y condenando a uno de los inquilinos a desalojar la vivienda y pagar a la arrendadora la cantidad de 8.010,70 €, absolviendo al otro inquilino.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia, y condena a ambos inquilinos a desalojar la vivienda y al pago a la actora de la cantidad de 8.010,70.- € más la que se devengue hasta el efectivo desalojo de la vivienda a razón de 724 .- € mensuales.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, la acción ejercitada como principal es la de desahucio por expiración del término contractual pactado en un único contrato de arrendamiento suscrito por dos coarrendatarios y no ante dos contratos de arrendamiento suscritos por dos arrendatarios diferentes. En ese único contrato se pactó una duración de un año prorrogable de forma obligatoria para el arrendador a voluntad de los arrendatarios (los dos) hasta tres años conforme a la normativa arrendaticia entonces vigente, con lo que expiraría el 30 de agosto de 2020, salvo reconducción.

Consta en autos que con fecha 16 de junio de 2020 la arrendadora remitió burofax comunicando la extinción del contrato con fecha 30 de agosto de 2020, y por ende su voluntad de no prorrogarlo. Ese burofax fue remitido a la coarrendataria y fue recibido por el coarrendatario. Es evidente, pues, que conforme a la normativa vigente la arrendadora, una vez transcurridos tres años de duración del contrato, había manifestado su voluntad de no renovarlo, en realidad su voluntad de tenerlo por extinguido a la fecha de finalización del plazo legal, con lo que el mantenimiento de los coarrendatarios, los dos o uno de ellos, en la vivienda carece de soporte legal.

Y a ello en modo alguno obsta el hecho de que la comunicación remitida por burofax se dirigiera sólo a uno de los coarrendatarios y otro lo recogiera puesto que es doctrina jurisprudencial reiterada que la relación de coarrendamiento es solidaria.

Es evidente que el supuesto enjuiciado encaja en la doctrina expuesta desde el momento en que todas las obligaciones que se establecen en el contrato en relación con los arrendatarios lo son conjuntamente, no se establecen por partes, no se divide la renta entre dos sino que ambos se obligan solidariamente con la arrendadora a su pago íntegro y al cumplimiento de todas las obligaciones que se derivan del contrato y son acordes con su regulación legal.

Por lo tanto, comunicado a uno de los arrendatarios la intención de la arrendadora de tener por extinguido el contrato a su vencimiento el 30 de agosto de 2020 con suficiente antelación, el contrato se extinguió en tal fecha y ninguno de los que fueron arrendatarios tiene derecho alguno a la posesión en tal concepto de la vivienda arrendada en su día.

Condiciones para que prospere un desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda insta desahucio por precario contra su madre, invocando que usa y disfruta la vivienda sin título para ello y sin su consentimiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que existe un contrato de arrendamiento vigente, título que habilita la posesión de la vivienda por la parte demandada.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de la propietaria.

Considera la Audiencia que es necesario para que prospere el desahucio:

i) Título de la posesión real del bien;

ii) Identificación de la finca de donde se va a realizar el desahucio para poder hacerse efectiva sin dificultad ninguna;

iii) El disfrute o posesión material de la finca por el demandado sin título para ello, sin pago de renta o merced, por la mera tolerancia o libertad del poseedor real.

La prueba practicada acredita de modo inequívoco que la demandada transfiere todos los meses a una cuenta bancaria de la demandante una cantidad fija, que era de 250 euros hasta junio de 2021 y es de 200 euros desde esa fecha.

La demandada alega que esos pagos se corresponden con la renta pactada por la posesión de la vivienda. Es una afirmación coherente con la forma de pago, mensual y por el mismo importe, con lo que se hace constar en las órdenes de transferencia y con la ausencia de otras relaciones económicas entre las partes que justifiquen esos traspasos.

La demandante no alega otras relaciones distintas que justifiquen la percepción de esas transferencias periódicas. No cabe aceptar que esos pagos correspondan a ayudas o aportaciones voluntarias derivadas de la relación de parentesco cuando se trata de pagos periódicos por cuantías idénticas, la madre dispone simultáneamente del uso de la vivienda de la hija y las relaciones personales entre ambas son inexistentes.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo indica que se presume la onerosidad en todo desplazamiento patrimonial entre familiares y parejas, siendo la liberalidad o donación una excepción que debe ser probada por quien alega que fue una donación o regalo entre las partes.

Coincidimos con la sentencia apelada en que está acreditado el pago de renta o merced por la posesión material de la finca por parte de la demandada. Lo que, sin necesidad siquiera de calificar la relación jurídica que da lugar a esos pagos, descarta la existencia de un precario.

La existencia de título habilitante de la posesión de la finca contradice la ausencia de consentimiento que invoca la demandante. En algún momento consintió que su madre ocupase la finca y recibió a cambio, sin objeciones, las rentas correspondientes. La falta de conformidad actual con esa situación es irrelevante para decidir sobre la existencia del precario.

También lo es a esos fines, únicos que importan en este proceso, la mayor o menor necesidad de disponer de la vivienda que tengan las partes. Sobre esa necesidad se extiende la parte apelante en sus alegaciones. La necesidad de ocupar la vivienda puede hacerse valer en el contrato de arrendamiento en determinadas condiciones (artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Pero es una cuestión ajena al proceso de desahucio por precario, cuyo único objeto es decidir si la parte demandada posee la finca sin título que le habilite para hacerlo.

Comunicación de la extinción de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de octubre de 2023, estima la apelación y declara la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento, de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del artículo 10 de la Ley 29/1994, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil.

Que la parte demandante comunicó a los demandados arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la parte demandada en su contestación a la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

La prohibición de mascotas en la vivienda arrendada

 

La promulgación de la ley de bienestar animal ha suscitado comentarios dispares acerca de la legalidad de prohibir la tenencia de animales domésticos en una vivienda arrendada.

Una reciente sentencia da la Audiencia Provincial de La Coruña, doce de julio de dos mil veintitrés, viene a ratificar la eficacia de la cláusula que prohíba al inquilino la tenencia de mascotas en la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el arriendo sobre la base de considerar acreditada la vulneración de la prohibición contractual de subarriendo, al destinar los pisos a uso turístico y la prohibición pactada de tenencia de mascotas.

La arrendataria apela la sentencia alegando que se le ha permitido por el arrendador. De igual forma, admite la tenencia de gatos, pero ello a su juicio transgrede el derecho de igualdad, porque el arrendador convive con un perro.

El recurso de apelación es desestimado.

Considera la Audiencia que la arrendataria ha infringido la prohibición de tener mascotas, lo que supone un incumplimiento contractual que permite la resolución del contrato conforme a la previsión del artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos.

El hecho de que otro vecino o el hijo del demandante, tenga un perro en su vivienda, lo que no se ha acreditado, no entraña la vulneración del artículo 14 de la Constitución Española. El contrato es claro y si la demandada quería vivir con sus mascotas, lo que es plenamente legítimo, tenía que contratar una vivienda en la que así se le permitiese sin que a ello afecte por tanto su alegada calificación de seres sintientes. Consta probado que en las viviendas tiene no uno o dos, sino seis o siete gatos.

Tampoco consta acreditado que la demandante fuese conocedora de que la demandada convivía con sus gatos. Es a finales de agosto de 2021, cuando tiene conocimiento a través de la plataforma de Airbnb, de que hay gatos en las viviendas y le manifiesta su desacuerdo a la demandada. Mostrando además su sorpresa porque no es que se hable de un gato, sino de varios.

Resolución del arriendo por obras inconsentidas.

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda insta demanda contra su inquilino, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por haber realizado sin autorización una caseta en la terraza del sobreático en aluminio lacado blanco y cristal, que conforma la ampliación de una habitación en 7,84m², revistiendo el espacio por dentro con los mismos materiales que la habitación.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y acordó resolver el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de octubre de 2023, desestimó el recurso del inquilino.

Considera la Audiencia que el cerramiento no es móvil, sino permanente. Lo que se realizó fue una estructura con perfiles de aluminio, fijada a la fachada existente, cerrada con balconera y ventanas de aluminio y doble cristal y con panel fijo de aluminio tipo sandwich en la parte inferior del frontal con ventanas. (…) lo trascendente no es que la estructura esté sujeta únicamente por tornillos y silicona, y sea desmontable, como lo son todos los elementos de construcción, sino que no se trata de una estructura móvil, que pueda ser montada y desmontada manualmente, sino que para su retirada resulta necesaria la presencia de operarios especializados durante varias horas, y con un coste elevado.

Es relevante destacar que para su instalación se retiró la balconera que existía, se revistió el pavimento con tarima de madera, y se instalaron persianas de accionamiento eléctrico, con la necesaria ampliación de la instalación eléctrica existente.

Todo ello nos lleva a considerar que se trata de una obra que altera la configuración del inmueble, que ha reducido la superficie de la terraza, aumentando el volumen del piso, y que tiene un carácter permanente, puesto que necesita una serie de trabajos para poder retirarla y restituir el espacio su estado original. No se puede confundir el carácter de desmontable de una obra, con el de móvil. En este caso, aunque pueda ser desmontada, la obra tiene un carácter permanente.

Tampoco puede estimarse la alegación por parte del inquilino de un consentimiento tácito.

No constituye prueba del consentimiento el hecho de que el instalador manifieste que un día subió en el ascensor con dos personas que manifestaron que iban a ver las obras del inquilino, y que entraron en el piso. No sabemos quiénes eran esas personas, y no puede presumirse que fueran los propietarios sólo por el hecho de que nombraran al ocupante de la vivienda como inquilino.

Por otro lado, dice la parte demandada que la glorieta era visible desde la calle y desde otros pisos del mismo inmueble, propiedad de la parte demandante. Pero este hecho no ha quedado probado. Desde la calle era muy difícilmente visible, puesto que el edificio tiene una altura considerable, seis plantas, más el ático y el sobreático, y además, la glorieta no queda en la fachada, sino retirada hacia dentro.

Cláusulas predispuestas en un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El inquilino de una vivienda solicita judicialmente la declaración de nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento en la que renuncia de manera expresa a los derechos de tanteo y retracto por su carácter abusivo en aplicación de la normativa de defensa del consumidor, al no haber sido negociada dicha cláusula individualmente.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de treinta de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que desde el momento en que se invoca y se aplica el control de abusividad de una cláusula, es porque -indefectiblemente- estamos ante contratación seriada entre profesional y consumidor; por ende en clausulas no negociadas y predispuestas, razón por la cual los alegatos de la parte recurrente de estar ante una cláusula no negociada y predispuesta, aparte de no estar negado en la sentencia recurrida del Juzgado Primera Instancia, es que tales presupuestos están -obviamente- admitidos pues de no ser así no resulta viable el juicio de abusividad.

La mera cualidad de cláusula predispuesta y no negociada no determina su nulidad, sino que para tal efecto debe concluirse con resultar abusiva conforme al artículo 82 del TR-LGDCU, juicio que exige alegar y explicitar los requisitos del mentado artículo, es decir, el tratamiento al consumidor lejos de los parámetros de la buena fe y, además, el desequilibrio obligacional. Pero tal juicio de abusividad no puede estimarse cuando nos encontramos ante cláusulas (artículo 1.2 Directiva 13/93) que recogen literalmente una disposición legal imperativa o dispositiva, como resulta en el presente caso en que la renuncia de los derechos de tanteo y retracto por el arrendatario está facultada por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluye su abusividad; más cuando la dicción literal de la cláusula decimotercera resulta clara, diáfana y comprensible, la arrendataria renuncia a los derechos de tanteo y retracto recogidos en el Capítulo V de la LAU. Pacto que, en concreto, a mayor abundamiento, esta Sala en sentencia de 13-3-2020 ha fijado su validez y ajuste normativo, apoyo de la recurrida.

Se dice en el recurso de apelación que no se puso en conocimiento de la actora tal cláusula, es decir, la falta de incorporación, cuando la cláusula consta escrita en el contrato, su enunciado resaltado tipográficamente, en cláusula independiente y sin mezclar con el entramado negocial, cuyo ejemplar se entregó a la demandante que lo adjunta con la demanda y -además- es de fácil comprensión y entendimiento para un consumidor medio informado, medianamente atento y perspicaz, razón por la cual cumple las exigencias de incorporación de los artículos 3 y 5 de la Ley 7/1998.

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal

 

HECHOS:

En las "Normas de Comunidad" de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”

La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto prohibida por la norma antedicha.

Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023, desestima el recurso de casación de los demandantes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.

La compensación de la fianza con daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 4.000 euros, en concepto de devolución de la fianza, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendador recurre la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de daños en la nave arrendada.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia adecuada la valoración de la prueba realizada por la juez.

No acredita la parte que pretende alegar la existencia de deudas a compensar la realidad de las mismas.

No acredita que en el momento en el que se produce la entrega de las llaves por parte del arrendatario se reclamen daños o desperfectos en la nave que impliquen que la misma no se entregó en las mismas condiciones que cuando se firmó el contrato y se entregó la fianza. Aduce y alega el demandado para no proceder a la devolución de la fianza conforme al contrato que él mismo firmó, la existencia de deudas y daños anteriores a la firma del contrato y a la relación contractual entre las partes que generó la entrega de la fianza, sin acreditar ninguno de los extremos.

No realiza reclamación alguna de las deudas tras la producción del siniestro y la realización de las obras (tampoco queda acreditado que existiera obligación de pago), no realiza reclamación de las mismas en el momento en el que las partes deciden formalizar el contrato de arrendamiento, no realiza reclamación de las deudas en el momento en el que entrega las llaves la parte arrendataria a la extinción del contrato, y es, en el momento en el que se le reclama la devolución de la fianza judicialmente cuando alega para la no entrega de la misma la existencia de deudas.

Al plantear el recurso la apelante aduce que la demanda se ha presentado con manifiesto abuso de derecho y vulneración de la buena fe, si bien dicha alegación no puede prosperar a la luz de la prueba planteada, siendo que la parte actora ha ejercido el derecho que le reconoce la Ley de reclamar la devolución de la fianza de conformidad al contrato firmado entre las partes, sin que exista conculcación alguna de las reglas de la buena fe, y sin que este Tribunal entre a valorar las afirmaciones vertidas respecto de las obras realizadas conforme al siniestro y las reclamaciones efectuadas al seguro.

 

La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).

El retracto de inquilino sobre un establecimiento de hostelería

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de industria de fecha 1 de Febrero de 2019, sobre establecimiento hostelero dedicado a la actividad de bar-restaurante, de aproximadamente 500 m2, junto con todos sus elementos, instalaciones, útiles y enseres.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: “En el caso de que el arrendador vendiera el inmueble, en cualquier momento del contrato, la arrendataria, conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la ley de arrendamientos urbanos, tiene derecho al tanteo y retracto para la compra de dicho inmueble conforme a lo estipulado en dicho artículo. En caso de que vendieran a un tercero ajeno a las partes que intervienen en este contrato, la arrendataria asume explícitamente, que dará por finalizado el presente contrato, en el plazo máximo de dos meses desde que se le comunique fehacientemente la venta. Entregando dentro de ese plazo de dos meses, las llaves y con ello la posesión del inmueble libre de cargas y arrendamientos, previa indemnización por parte del Arrendador por los gastos y perjuicios causados al Arrendatario."

Así mismo se hace constar: Accesos y servidumbres. - El arrendador tendrá derecho de acceso a través de la puerta del patio a los almacenes y a vivienda posterior, ya que estos no forman parte de este contrato, es decir, no se arriendan, la parte arrendataria lo conoce y lo acepta."

La parte arrendadora, por escritura pública de fecha 18 de junio de 2021, vende la finca urbana, sobre la que se asienta el establecimiento hostelero citado anteriormente, con una superficie de 1.436 m2 y el precio asciende a la cantidad de 120.000€.

El arrendatario notifica su intención de ejercer el retracto respecto del establecimiento arrendado destinado a bar-restaurante junto con todos los elementos, instalaciones, maquinaria, útiles y enseres existentes en el mismo, bien vía extrajudicial, bien judicialmente, en caso de no llegar a un acuerdo y solicita se le indique el valor del edificio destinado a actividad hostelera, apercibiéndoles que, en caso de no obtener dicha información, la arrendataria entendería que el precio sería el resultante de aplicar a la superficie realmente arrendada, esto es, 500 m2, el precio por m2 (85€/m2) derivado de la propia escritura de compraventa (120.000€/1.415,78 m2), esto es, 42.500 €.

Al no ser admitida su solicitud, el arrendatario insta el retracto judicialmente.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 29 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que no es cuestión discutida, sino expresamente aceptada por las partes que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2019 es un Contrato De Arrendamiento de Industria, que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco es cuestión controvertida que el contrato de Arrendamiento de Industria no conlleva por sí mismo el derecho de tanteo y retracto a favor de la parte arrendataria.

Este derecho, en este tipo de arrendamientos existirá si así lo acuerdan la parte arrendadora y arrendataria, en virtud del principio de libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, en los términos y límites que convengan.

En el caso de autos, se incluyó este derecho en la cláusula Décima del contrato, "conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos."

Cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto. Tampoco es viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado. La posesión viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio. Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de interpretar restrictivamente. Es decir, para la procedencia del ejercicio de este derecho de retracto tiene que existir plena coincidencia entre lo vendido y lo arrendado siendo inviable la acción de retracto en otro caso.

Tampoco se puede admitir la petición subsidiaria, del retracto sobre la totalidad del inmueble, alegando que para poder entender válidamente ejercitado el retracto sobre la totalidad del inmueble debió ser consignada en el plazo previsto para su ejercicio, al menos la totalidad del precio conocido de la venta, requisito que no se ha cumplido, pues con su demanda, no consignó el precio de venta del inmueble 120.000 euros, ninguno de los gastos (Notaría, Registro, Gestoría e Impuestos) que hubo de abonar la compradora, limitándose a consignar en la cuenta del Juzgado 42.500 euros, importe en el que unilateralmente consideró era el valor de venta del inmueble arrendado conforme a los cálculos que señalaba.

La fehaciencia de un burofax.

 

HECHOS:

El inquilino condenado en primera instancia a desalojar la vivienda alquilada por finalización del plazo contractual recurre la sentencia, reiterando como motivo principal de la apelación que, en el burofax de notificación de fin de contrato, supuestamente entregado, la firma del comprobante de recepción de dicho documento no corresponde a ninguna de las firmas de los miembros de la unidad familiar, por lo que no fue debidamente informado de la finalización del contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de octubre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que un nuevo examen de las actuaciones lleva a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida.

El apelante no niega que el contrato de arrendamiento finalizase el 17 de octubre de 2020, sino que ciñe su defensa a que la firma del receptor no corresponde a nadie de la unidad familiar.

Sin embargo, el burofax, que en puridad está fechado el 29 de junio de 2020,fue enviado el 31 de agosto de 2020 y fue entregado el 2 de septiembre de 2020, fue recibido por parte de alguien en nombre del demandado, dado que, precisamente, el burofax en cuestión fue enviado a la dirección obrante en el contrato de arrendamiento como correspondiente a la vivienda arrendada, donde también tuvo lugar el emplazamiento del demandado en este procedimiento.

En suma, el burofax fue enviado al domicilio correcto, razón por la cual no consta que tuviese lugar incidencia alguna al tiempo de su recepción que determinase la devolución del mismo, con independencia de que la entrega no aparezca firmada por el propio destinatario. Y ello conduce a presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano (art.386.1 LEC), que quien lo recibió lo hizo en nombre del demandado.

Por tanto, al tener por recibido el citado burofax, donde se recordó al demandado que el contrato finalizaba "el próximo día 16 de octubre de 2020", y que debía dejar "el inmueble, libre, vacuo y expedito en tal fecha", debe tenerse por expirado el contrato de arrendamiento, al darse el supuesto previsto en el contrato y en el art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato, en virtud del cual "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". En este caso, sí tuvo lugar esa notificación y con la debida antelación.

La necesidad del arrendador, motivo para finalizar un arriendo.

 

El artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos establece como motivo de improcedencia de la prórroga obligatoria para el casero la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El concepto de esa necesidad, ya prevista en la antigua ley de arrendamientos de 1964, a lo largo del tiempo ha sido interpretado por los tribunales, exigiendo una mayor o menor acreditación de esa necesidad por parte del arrendador.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de seis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino, que niega la existencia de esa necesidad, invocando que no se ha acreditado la existencia de roces en la convivencia entre la madre, propietaria y arrendadora de la vivienda en litigio, y la hija para quien se reclama esa vivienda, y, por otra parte, la hija tiene un salario de menos de 500 euros, que no le permite alcanzar una vida independiente.

Recuerda la Audiencia que ante la falta de un concepto legal de necesidad, la jurisprudencia la ha venido definiendo como lo equidistante entre la mera conveniencia y la necesidad strictu sensu (STS 28 /09/1954, 4 /12/1964 , 19 /11/1966, 18/03/2010 y 22/6/ 2011), así como que en principio constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una convivencia no deseada (STS 30/10/1961 , 8/06/1963, 13/03/1964, 6/06/1964).

El criterio mayoritario en la jurisprudencia menor es que el deseo de tener un hogar independiente es por sí solo suficiente para justificar la causa de necesidad, sin que resulte precisa la prueba de una convivencia difícil o incómoda en el seno familiar. El deseo de vivir con independencia de sus padres no puede considerarse como algo superfluo, sino algo necesario, en cuanto que es amparado por el art. 19 de la Constitución.

En este caso, no puede dudarse de la necesidad de vivienda ya que se constata el serio deseo de independencia de la hija de la demandante que tiene ahora 32 años y disponibilidad de recursos económicos, por los ingresos que percibe por su trabajo en la empresa "Embutidos Rodriguez" que, aunque no resulten excesivos, según nomina aportada ascienden a 395,87 euros le permiten de hecho materializar ese deseo.

¿Existe derecho de retracto para el inquilino en tácita reconducción?

 

A la vista de estas resoluciones judiciales al respecto parece que la respuesta no es muy pacífica:

SAP Málaga 5 de mayo de 2023: La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas; el contrato tenía una duración prevista de 1 año, y en todo caso, en el momento de la primera transmisión del inmueble, el demandado ya se encontraba en situación de tácita reconducción, habiendo transcurrido los 5 primeros años tras la celebración del contrato, de manera que el adquirente no se subrogaba en el contrato, no había obligación legal de ofrecer el derecho de adquisición preferente o retracto y el arrendatario se encontraba en situación de precario, situación en la que se sigue encontrando en este momento.

STS 14/09/2010: "La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato"

SAP Barcelona, 17 de marzo de 2023: Aquellas circunstancias justificaron la sucesiva aplicación de los efectos inherentes a la tácita reconducción, de modo que en el momento en el que el inquilino ejercitó la acción de retracto gozaba de legitimación activa -extremo que, como se dijo, se configura prácticamente como el único motivo del recurso de apelación- porque conservaba la cualidad jurídica de arrendatario -se recuerda que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, lo que obviamente confiere al ocupante de la finca tal condición de arrendatario-, de modo que, no cuestionados los demás presupuestos de la mencionada acción, debe respaldarse la decisión adoptada al respecto por el magistrado de primera instancia.