La duración de los arrendamientos urbanos hoy.

Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.

A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.

B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.

     2.- El arrendador debe respetar su duración:

          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación

          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014

C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)

     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.

     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.

D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

      1.- Si no se pactó duración determinada:

            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.

            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.

      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla

E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995

     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.

F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.

     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.

G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de 2013

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.

H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de 2019

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.
     

        

     3.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.

I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023

     1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.

      2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.

LPH: Transformación de trastero en garaje

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la Comunidad de propietarios y condena a los demandados "a cesar en el uso del trastero como garaje” por considerar que “no se concedió autorización al antiguo propietario para derribar el tabique [… que separaba del garaje el trastero y cerraba este con una puerta], que en ningún momento se permitió a éste guardar dos vehículos tras derribar el tabique”.

La Audiencia provincial estima el recurso de apelación de los demandados por considerar que no se solicita la reposición del trastero a su estado original por alteración de elementos comunes, sino que se insta que se cese en el uso del mismo como plaza de aparcamiento y partiendo de la libertad de uso siempre que no esté legalmente prohibido o limitado por el titulo constitutivo o los estatutos, o sean actividades molestas, dañosas o insalubres (artículo 7 Ley de Propiedad Horizontal), consta en el presente caso que no es el único propietario que aparca, dos vehículos, sino que también hay otros que estacionan varios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2024, estima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que es necesario observar que la de aparcamiento es una actividad con incidencia ambiental, ya que es susceptible de producir molestias, alterar las condiciones de salubridad del medio ambiente u ocasionar riesgos o daños a las personas o al medio ambiente y que está incluida dentro de las actividades sometidas a licencia ambiental.

Pues bien, atendidos los términos, claros y taxativos, del certificado emitido por la secretaria general del Ayuntamiento de Villena (en el que la funcionaria expone que la licencia fue concedida "única y exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos vehículos automóviles, así como para 26 cuartos trasteros") hay que concluir que los recurrentes, al utilizar el espacio destinado a trastero como plaza en la que poder estacionar un segundo vehículo, no solo han añadido, una plaza de aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo sin el consentimiento de la comunidad, sino que, además, están incumpliendo las condiciones en las que el Ayuntamiento de Villena concedió la licencia de apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario.

Por lo tanto, los recurridos hacen algo que no les está permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, que es el modo en el que se sigue expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas, el art. 7.2 LPH, precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial, sí resulta de aplicación en el presente caso.

Además, que los recurridos no sean los únicos que aparcan dos vehículos no es óbice a lo anterior ni puede justificar que actúen por la vía de hecho y al margen de las vías legales que están abiertas y a su disposición si consideran que están siendo injustificadamente discriminados o tratados con abuso de derecho por la comunidad, lo que en el presente procedimiento no han planteado en ningún momento.

La tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de septiembre de 2013. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11 de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la redacción entonces vigente).

En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, que fue enervado por el inquilino, consignado las rentas en el juzgado. Durante la pendencia de ese procedimiento. El arrendador notifica al inquilino su intención de dar por resuelto el contrato.

La demanda de resolución del arrendamiento por finalización del plazo es desestimada por el juzgado.

La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y declara resuelto el contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de esta sala, (STS 26/09/2018 y 28/03/2022) “se entiende que el artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.

 Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.

La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la arrendadora la suma de 6.237,33 euros en concepto de rentas y consumos vencidos.

La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido incorrectamente la compensación de la fianza depositada, 1.100 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a pagar la suma de 7.337,33 euros

Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone: "Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

El art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses.

De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del contrato."

Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general.

En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la fianza,  únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso.

Responsabilidad del inquilino por filtraciones de agua.

 

El inquilino de una vivienda es condenado a pagar e la suma de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (16.197,50 euros), correspondiente a obras de reparación de los daños ocasionados como consecuencia de la falta de mantenimiento de la bañera del cuarto de baño por parte del inquilino, que motivó la producción durante años de filtraciones de agua que provocaron "daños a la estructura portante del suelo ".

El Inquilino apela la sentencia alegando, como motivo único del recurso, error de la apreciación de la prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de diciembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no concurre error valorativo verificable de forma inmediata en aplicación de las reglas de la carga de la prueba pues el perito confirma como causa la falta de mantenimiento mínimo prolongado en el tiempo y la evitabilidad del daño hacia la propiedad inferior mediante sellado, cuya falta en la unión entre alicatado y la pieza de bañera era apreciable a simple vista, descartando la causa alternativa que reitera en su recurso el apelante al situar el origen del daño en un defecto de la válvula de la bañera, basándose para ello el informante en los daños progresivamente sufridos en la estructura de madera que resultó afectada mediante continuos y periódicos aportes de pequeñas cantidades de agua que terminaron por dañar el forjado y la estructura de madera, al absorber el agua hasta un punto de saturación, siendo la necesidad de sustitución de estos elementos incompatible con un daño puntual y de mayor intensidad si se hubiera tratado de un fallo de la válvula, y por el hecho de situarse la humedad por encima del forjado e incluso por encima de la altura de la bañera, afirmando el perito que el agua no provenía de abajo -en alusión a la zona de válvula- sino del encuentro del alicatado y la pieza de bañera.

En su consecuencia, no se acredita una explicación alternativa justificativa de la entidad de los daños constructivos causados, siendo por el contrario el origen señalado pericialmente el único que permite explicar razonablemente el compromiso de la estabilidad del forjado y el hecho de afectar el daño la estructura de madera mucho antes de manifestarse las filtraciones en el techo de la vivienda inferior.

Concretada la causa de las filtraciones en el caso examinado en la omisión de una solución de mantenimiento de escasa entidad, como era el sellado periódico entre el alicatado y la pieza de bañera, la diligencia exigible al arrendatario consistía en el comportamiento proactivo adoptando aquellas medidas que fueran necesarias para poner fin a las filtraciones evitando así que los daños se agravaran (SAP Ourense 30/01/2023) hasta el punto de terminar por afectar a elementos del forjado del techo de la planta de abajo. El arrendatario responde pues del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1555, 1559 y 1563 Civil, incumbiendo igualmente al ocupante del inmueble probar la existencia de requerimientos o comunicaciones al arrendador sobre la existencia de filtraciones. La ausencia de actuación de conservación a partir de una situación apreciable únicamente por el demandado -al margen de la en la Sentencia señalada desocupación durante años de la vivienda inferior- y la falta de puesta en conocimiento de la actora de los daños ocasionados, permiten concluir que la situación finalmente verificada obedece a la negligencia del interpelado.

Humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano, sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en el artículo 21.3 de la LAU, el inquilino puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.

Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones, aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de 2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de 2018.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda del inquilino.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de noviembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino y condena al casero a abonar al demandante la cantidad de 25.274,37 euros.

Considera la Audiencia que los problemas del aire acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su inhabitabilidad

Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades, la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del informe pericial.

Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso de la vivienda.

 Por consiguiente, de la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la indemnización por incumplimiento de contrato la cifra a pagar por el arrendador, 25.274,37 euros, está constituida por los siguientes conceptos: Instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, daños y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y restitución de la fianza y garantía adicional.

Responsabilidad por la fractura de la puerta de un bar.

 

HECHOS:

El perjudicado estaba tomando un café en la puerta de un bar, cuando un cliente que se encontraba en el interior del establecimiento golpeó violentamente el cristal de la puerta de entrada, que resultó hecho añicos.

Un fragmento de cristal impactó en su ojo izquierdo y tuvo que ser intervenido quirúrgicamente en dos ocasiones, estando en situación de incapacidad temporal durante 543 días y quedándole como secuela la pérdida del cristalino (afaquia).

Como consecuencia de ello demandó al titular del bar y su aseguradora reclamando la suma de 80.477,84 €, por los días de incapacidad, las secuelas, el perjuicio estético y el daño moral, con base en los arts. 1902 y concordantes CC y en el art. 147 TRLCU, por cuanto el cristal del establecimiento que resultó roto y fragmentado no reunía los requisitos técnicos de seguridad legalmente exigibles, en particular los previstos en el Código Técnico de la Edificación.

El juzgado de primar instancia desestima la demanda.

El recurso de apelación del demandante fue desestimado por la Audiencia Provincial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que por más que, como regla general, el art. 1910 CC esté previsto para proteger a las víctimas y convierta al cabeza de familia (aquí, titular del establecimiento) en una especie de garante de los daños antijurídicamente ocasionados por el tercero, no puede ampliarse dicha responsabilidad a casos como el presente en que el titular carecía completamente de cualquier capacidad de dirección o control sobre lo sucedido. A cuyo efecto debe tenerse presente que, conforme a lo declarado probado en la instancia, la causa del siniestro no fue que el cristal fuera inadecuado o un defecto de mantenimiento de la puerta, sino su rotura por la actuación inopinada y violenta de una tercera persona no demandada.

Esta conclusión no queda afectada por el hecho de que el cristal que rompió el tercero no reuniera determinadas características técnicas, porque, en primer lugar, la normativa invocada por el demandante es posterior a la licencia de apertura del establecimiento; y en segundo lugar, porque conforme a la base fáctica fijada en la instancia, incólume en casación, la norma técnica en cuestión únicamente recoge una clasificación de vidrios en cuanto al riesgo de corte del usuario, sin que conste que el instalado en el local fuera inadecuado para su función.

Tampoco cabe considerar que concurran los requisitos para poder atribuir al demandado -titular del establecimiento- la responsabilidad civil prevista en el art. 1902 CC, puesto que la rotura repentina y violenta por un tercero de la puerta de acceso al local no tiene relación con la naturaleza y desempeño normal del servicio prestado; ni dicha actuación tuvo lugar en la esfera de control del empresario; ni cabe, en suma, apreciar relación de causalidad entre la acción u omisión del demandado, en cuanto que titular del establecimiento, y el daño sufrido por el demandante.

La reparación de una terraza en edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

En la declaración de obra nueva de un edificio en propiedad horizontal se hace constar lo siguiente: "Está rematada cada una de las casas por una terraza que está dividida en cuatro departamentos, los cuales se adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan".

La terraza aneja a una de esas viviendas estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.

La comunidad tomó el acuerdo de no reparar dichas filtraciones.

El interesado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino que arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 €. y formuló una demanda contra la comunidad de propietarios en la que solicitó que se la condenara al pago de 11.209,46 € por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario tiene cerrada).

El Juzgado de primera instancia desestima la reclamación.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de enero de 2024, estima el recurso de casación y condena a la comunidad a pagar al demandante la suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.

Considera el Supremo que las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Como en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.

Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.

El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. “La tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio". (STS 18/06/2012)

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

La reclamación de daños al finalizar un arriendo

 

HECHOS:

Una vez finalizado el arriendo y entregada la vivienda, la sociedad arrendadora reclama al inquilino, entre otros conceptos, la cantidad de 3.744,95 €, importe de sustitución de la puerta blindada exterior de la casa y 157,30 €, gastos de limpieza del inmueble.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto a esos conceptos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se hace constar en el escrito de  liquidación del contrato la existencia de desperfectos en la puerta de entrada o, el valor de reposición de la puerta blindada por importe de 3.744,95 € y, que a tenor de la fecha de emisión de la factura de su cambio (18/5/2020) ya debía de conocerse.

No hay prueba en los autos de que el demandado haya llevado a cabo conducta contributiva alguna en los daños que pueda presentar la puerta del inmueble, ya que, del relato de la parte actora contenido en la demanda, se infiere que los daños en la misma los ocasionan los Mossos d' Esquadre en el desarrollo de una intervención policial, de entrada y registro, por lo que el propio actor indica claramente que no es el demandado quien lleva a cabo los daños en la puerta, por más que en el interior del inmueble, supuestamente se pueda haber cometido por el demandado u otras terceras personas desconocidas hechos de apariencia delictiva que nada tienen que ver con los daños a la puerta resultantes de la actuación policial.

En todo caso, podría existir, si se prueba, algún tipo de responsabilidad patrimonial de la administración por hechos cometidos por los funcionarios a su cargo, pero de lo actuado, también cabe indicar que no consta ello acreditado, por cuanto no se adjunta ni acredita (documental o testifical) prueba de la efectiva realización de la entrada y registro o, de que la misma haya comportado algún tipo de procedimiento penal en el curso del que se haya autorizado la misma. Es decir, se afirma la realización de daños en la puerta por valor de 3.744,95 € como resultado de una actuación policial, pero no se adjunta justificación documental de la efectiva realización de la entrada y registro por los MMEE, de que hayan sido ellos quienes en el desarrollo de la indicada actuación forzasen la puerta para dejarla inutilizada y, en su caso, la necesidad de su íntegra substitución, en lugar de su reparación.

En lo que se refiere a la necesidad de limpiar la vivienda objeto de autos y el coste de realización de la misma por 157,30 €, tampoco aquí se aporta factura justificativa de la contratación del servicio a una empresa tercera, ni explicación que el servicio de limpieza obedezca a una necesidad o circunstancias excepcionales que la justifiquen, más allá de la necesaria acomodación del inmueble para su ulterior comercialización, ni el testigo en el acto de juicio lleva a cabo una explicación de quien o como verificó el referido servicio, por lo que procede su exclusión en la liquidación practicada.

La repercusión de gastos de comunidad e IBI al inquilino

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia que condena al inquilino al pago de 3.460,47 €.

La arrendadora apela la sentencia solicitando se incremente la condena en el importe de los gastos de comunidad e IBI, por un total importe de CUATRO MIL CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (4.059,10 €).

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de noviembre de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación y condena al inquilino a pagar la suma de  TRES MIL NOVECIENTOS DIEZ EUROS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (3.910,47 €).

Considera la Audiencia que no puede compartir la conclusión de la sentencia apelada al afirmar la ineficacia o invalidez del pacto relativo a la repercusión a los arrendatarios de los gastos de comunidad, esto es, de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Efectivamente, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos condiciona la validez y eficacia del referido pacto de repercusión a que el mismo conste por escrito y a que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Es decir, para que sea efectiva la repercusión de dichos gastos al arrendatario, es necesario fijar en el contrato la cantidad que se abona en el instante de la suscripción. La razón de ello no es otra que el arrendatario conozca el montante de estos gastos y, por tanto, pueda evaluar claramente el alcance de la obligación que contrae.

En el presente caso, es indudable que la estipulación contractual cuestionada cumple aquellos requisitos, pues se incluye en el instrumento privado en el que quedó documentado el contrato y con arreglo a su contenido los arrendatarios pudieron conocer perfectamente -con una mera y simple operación aritmética- el importe anual de los "gastos de comunidad" en el momento de la suscripción del contrato: una cuota mensual de 90,00 euros que, evidentemente, supone un importe anual de 1.080,00 euros (90,00 × 12 = 1.080,00).

El hecho de que se hubiere hecho constar únicamente el importe mensual del gasto -y no el importe anual como establece el precepto legal- no puede determinar la ineficacia del pacto, por cuanto no cabe ampararse en una interpretación formalista del precepto, cuando se permite al arrendatario conocer perfectamente cuál es el importe del gasto en cómputo anual, pues de esa forma no se vulnera la finalidad pretendida por la Ley Arrendaticia que no es otra que la de evitar un arbitrario incremento de gastos o una subida encubierta de la renta fuera de los parámetros legales, en detrimento de lo convenido con la arrendataria.

El examen de las actuaciones -efectuado por la Sala en el desempeño de la función revisora que tiene legalmente atribuida- no permite afirmar, con la debida y necesaria certeza que la cuota tributaria abonada por la propiedad en concepto de IBI, hubiere sido superior a los 480 euros (12 × 40 = 480) ya prorrateados mensualmente por la arrendadora, en el importe pretendido por la representación actora de 145,20 euros, pues no se ha aportado por dicha representación -como podía y debía haber efectuado- el correspondiente instrumento de pago del tributo.

La responsabilidad del avalista en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de mayo de 2016, en el que figura la siguiente cláusula: “En garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del presente contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, D. XXX, avala solidariamente a Dña. ZZZ con renuncia específica a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tal efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado”.

La parte arrendadora dirige acción contra la arrendataria de la vivienda según contrato, y contra el avalista solidario, en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta respecto a la codemandada no personada y desestima la demanda respecto del avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC, y la firma obrante en el contrato no ha sido realizada por el mismo.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en los juicios verbales de desahucio es posible acumular la acumulación de rentas con independencia que su cuantía exceda la propia del verbal.

Y, además, es posible acumular la acción frente al fiador solidario, para el que no se exige por su propia intervención en el procedimiento que la acción principal se trate de desahucio al que se acumulan las rentas. Para este último supuesto lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

Se trata, este último, de un requisito de procedibilidad sin cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente frente a los avalistas solidarios, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia. Requisito de procedibilidad cuyo cumplimiento corresponde acreditarlo a la parte actora.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación, declarando indebidamente acumulada en los presentes autos la acción de responsabilidad contra el avalista, que queda imprejuzgada, por la ausencia de requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda.

La solidaridad en un arrendamiento compartido.

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda demanda a sus dos inquilinos solicitando el desahucio, por expiración del plazo contractual, y las rentas atrasadas.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el arriendo y condenando a uno de los inquilinos a desalojar la vivienda y pagar a la arrendadora la cantidad de 8.010,70 €, absolviendo al otro inquilino.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia, y condena a ambos inquilinos a desalojar la vivienda y al pago a la actora de la cantidad de 8.010,70.- € más la que se devengue hasta el efectivo desalojo de la vivienda a razón de 724 .- € mensuales.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, la acción ejercitada como principal es la de desahucio por expiración del término contractual pactado en un único contrato de arrendamiento suscrito por dos coarrendatarios y no ante dos contratos de arrendamiento suscritos por dos arrendatarios diferentes. En ese único contrato se pactó una duración de un año prorrogable de forma obligatoria para el arrendador a voluntad de los arrendatarios (los dos) hasta tres años conforme a la normativa arrendaticia entonces vigente, con lo que expiraría el 30 de agosto de 2020, salvo reconducción.

Consta en autos que con fecha 16 de junio de 2020 la arrendadora remitió burofax comunicando la extinción del contrato con fecha 30 de agosto de 2020, y por ende su voluntad de no prorrogarlo. Ese burofax fue remitido a la coarrendataria y fue recibido por el coarrendatario. Es evidente, pues, que conforme a la normativa vigente la arrendadora, una vez transcurridos tres años de duración del contrato, había manifestado su voluntad de no renovarlo, en realidad su voluntad de tenerlo por extinguido a la fecha de finalización del plazo legal, con lo que el mantenimiento de los coarrendatarios, los dos o uno de ellos, en la vivienda carece de soporte legal.

Y a ello en modo alguno obsta el hecho de que la comunicación remitida por burofax se dirigiera sólo a uno de los coarrendatarios y otro lo recogiera puesto que es doctrina jurisprudencial reiterada que la relación de coarrendamiento es solidaria.

Es evidente que el supuesto enjuiciado encaja en la doctrina expuesta desde el momento en que todas las obligaciones que se establecen en el contrato en relación con los arrendatarios lo son conjuntamente, no se establecen por partes, no se divide la renta entre dos sino que ambos se obligan solidariamente con la arrendadora a su pago íntegro y al cumplimiento de todas las obligaciones que se derivan del contrato y son acordes con su regulación legal.

Por lo tanto, comunicado a uno de los arrendatarios la intención de la arrendadora de tener por extinguido el contrato a su vencimiento el 30 de agosto de 2020 con suficiente antelación, el contrato se extinguió en tal fecha y ninguno de los que fueron arrendatarios tiene derecho alguno a la posesión en tal concepto de la vivienda arrendada en su día.

Condiciones para que prospere un desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda insta desahucio por precario contra su madre, invocando que usa y disfruta la vivienda sin título para ello y sin su consentimiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que existe un contrato de arrendamiento vigente, título que habilita la posesión de la vivienda por la parte demandada.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de la propietaria.

Considera la Audiencia que es necesario para que prospere el desahucio:

i) Título de la posesión real del bien;

ii) Identificación de la finca de donde se va a realizar el desahucio para poder hacerse efectiva sin dificultad ninguna;

iii) El disfrute o posesión material de la finca por el demandado sin título para ello, sin pago de renta o merced, por la mera tolerancia o libertad del poseedor real.

La prueba practicada acredita de modo inequívoco que la demandada transfiere todos los meses a una cuenta bancaria de la demandante una cantidad fija, que era de 250 euros hasta junio de 2021 y es de 200 euros desde esa fecha.

La demandada alega que esos pagos se corresponden con la renta pactada por la posesión de la vivienda. Es una afirmación coherente con la forma de pago, mensual y por el mismo importe, con lo que se hace constar en las órdenes de transferencia y con la ausencia de otras relaciones económicas entre las partes que justifiquen esos traspasos.

La demandante no alega otras relaciones distintas que justifiquen la percepción de esas transferencias periódicas. No cabe aceptar que esos pagos correspondan a ayudas o aportaciones voluntarias derivadas de la relación de parentesco cuando se trata de pagos periódicos por cuantías idénticas, la madre dispone simultáneamente del uso de la vivienda de la hija y las relaciones personales entre ambas son inexistentes.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo indica que se presume la onerosidad en todo desplazamiento patrimonial entre familiares y parejas, siendo la liberalidad o donación una excepción que debe ser probada por quien alega que fue una donación o regalo entre las partes.

Coincidimos con la sentencia apelada en que está acreditado el pago de renta o merced por la posesión material de la finca por parte de la demandada. Lo que, sin necesidad siquiera de calificar la relación jurídica que da lugar a esos pagos, descarta la existencia de un precario.

La existencia de título habilitante de la posesión de la finca contradice la ausencia de consentimiento que invoca la demandante. En algún momento consintió que su madre ocupase la finca y recibió a cambio, sin objeciones, las rentas correspondientes. La falta de conformidad actual con esa situación es irrelevante para decidir sobre la existencia del precario.

También lo es a esos fines, únicos que importan en este proceso, la mayor o menor necesidad de disponer de la vivienda que tengan las partes. Sobre esa necesidad se extiende la parte apelante en sus alegaciones. La necesidad de ocupar la vivienda puede hacerse valer en el contrato de arrendamiento en determinadas condiciones (artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Pero es una cuestión ajena al proceso de desahucio por precario, cuyo único objeto es decidir si la parte demandada posee la finca sin título que le habilite para hacerlo.

Comunicación de la extinción de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de octubre de 2023, estima la apelación y declara la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento, de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del artículo 10 de la Ley 29/1994, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil.

Que la parte demandante comunicó a los demandados arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la parte demandada en su contestación a la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.